房地产行业《新广告法》培训知识交流

1、房地产企业新广告法培训今天非常高兴能和大家一起学习新广告法，下面我 就新广告法的修订内容与大家进行交流和探讨。新修订的广告法于今年 9月1日正式实施，这次广 告法修改的幅度非常大， 原来是49条，现在变为75条，新 增了 33条，删除了 3条，同时修改了 37条。今天我主要和 大家一起学习下新广告法中的几个亮点和以及对房地产 广告的相关规定。亮点亮点一明确虚假广告定义新广告法第二十八条规定“广告以虚假或者引人误解的 内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。广告有下列情形之一的，为虚假广告：（一）商品或者服务不存在的；（二）商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、 成分、价格、生产者、有效期限、

2、销售状况、曾获荣誉等信 息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状 况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信 息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的；（三）使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计 资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的；（四）虚构使用商品或者接受服务的效果的；（五）以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的 其他情形。亮点二新增广告代言人的法律义务和法律责任。旧广告法没有对代言人的法律规制。这次广告法修订当中 对明星代言也作了法律责任规定，明星代言不能只收钱而不 担责。只要明星代言的是虚假广告，同样负有连带责任。对 在虚假广告中作推荐、证明

3、受到行政处罚未满 3年的自然人、 法人或者其他组织，不得利用其作为广告代言人。老百姓对 明星代言虚假广告比较反感。广告不能想接就接，为保护消 费者合法权益，广告代言人的责任应进一步强化，代言活动 也应更加严格规范，限制和约束明星代言，这是国家的一种 态度。这个规定在新广告法第 38条、62条中有体现。亮点三：新增关于未成年人广告管理的规定。新广告法规定，不得利用十周岁以下未成年人作为广 告代言人；不得在中小学校、幼儿园内开展广告活动， 不得利 用中小学生和幼儿的教材、教辅材料等发布或者变相发布广 告;在针对未成年人的大众传播媒介上不得发布医疗、药品、 保健食品、医疗器械、化妆品、酒类、美容广告

4、，以及不利 于未成年人身心健康的网络游戏广告。这个规定在新广告法 第39条、40条中体现。亮点四：新增关于互联网广告的规定互联网是一个新生事物，在旧广告法当中没有关于互联网 广告的章节。新广告法对互联网广告有了规定，互联网 广告应显著表明关闭标志，并确保一键关停；以电子信息方 式发送广告的，应当明示发送者的真实身份和联系方式，并 向接收者提供拒绝继续接收的方式。这个规定在新广告法第 43条、44条中体现。亮点五：进一步提高违法行为的法律责任。新广告法对罚款金额有了进一步提高，比如过去对媒 体发布广告、广告主发布的广告，根据广告费用处罚款1到5倍，现在提高到3到5倍，广告费用难以计算的，现在最

5、高可以罚到200万，所以处罚力度更大， 这也是为了加强对 违法广告的震慑。房地产广告相关规定接下来，我们再一起学习下新广告法对房地产广告的相关 规定，也是我们今天学习最重要的内容。在这次新修订的广告法中，关于房地产广告的最大变化体现在第二十六条， 规定了房地产广告中不得含有的4项内容：（一）不得含有升值或者投资回报的承诺；房地产广告不得含有升值或者投资回报承诺的内容。举例说“买房200%的投资回报率”、“投资回报每年增长 7%”，这样的表述在新广告法实施后就会被认定是违法广 告。我局在8月下旬进行的房地产广告专项检查中就发现有 一家公司的售楼部张贴的宣传广告上有“2年增值20% ”这样的内容。

6、当时我们的执法人员是对该公司下达了责令整改 责任书，要求立即整改，该公司的工作人员当场就将张贴的 那张广告撤下来了。也就是说，房地产广告可以宣传宜居住宜投资，但不能 给购房者有投资回报的承诺，“简单的说，就是不能用具体 的数字来固化房产的投资回报。”其实，这项规定在新广告法修订前，由国家工商行 政管理局在1996年12月30日发布，又在1998年12月 3日修订的房地产广告发布暂行规定 中就有类似的规定，房地产广告发布暂行规定第十六条规定“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投 资回报的承诺。”这次广告法修订是把它从行政法规的规定 上升为国家法律条文的高度，充分显示了国

7、家对规范房地产 广告有了更高的要求。（二）不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项 目位置；在之前的房地产广告中，这种现象很普遍，很多楼盘广 告中，为了表明方位或说明项目交通便利、周边配套设施好，往往以到达某某车站、广场、商城所需的具体时间表示项目 位置。例如距离地铁站 5分钟路程、“ 10分钟即到中 心广场”、“到飞机场只需 20分钟”等等，新广告法 实施后这样的广告内容都会被认定为违法广告。如果我们的 企业还有这种广告在发布，请今天回去后一定立即将它撤 回。以时间代替路程的表述本身就是不准确的，因为时间的 多少会因出行方式的不同而不同，即便是同一种出行方式 不同的人花的时间也可能不同。

8、今后如果要说明项目所处的 位置与参照物的距离， 可以用“距离某地多少公里” 来表述（三）房地产广告不得违反国家有关价格管理的规定；这项规定主要体现在应当清楚表示实际的销售价格，明 示价格的有效期限。例如“价格你来定”这样的宣传噱头在 新广告法实施后就是明令禁止的，以往经常用的“XX元/平方米起”，并且起字打的非常小的情况以后也不要出现 了，要明确标注为“ XX元-XX元/平方米”。（四）不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设 施以及其他市政条件作误导宣传。作为投资的一种方式，很多消费者购买房产都是看中其 未来的升值潜力，而规划或者建设中的交通、商业、文化教 育设施以及其他市政条件无疑会让

9、房产具有更大的诱惑力。我们的房产公司也会将这些配套或者规划作为卖点在销售 广告中体现，在新广告法实施后，这种行为不被允许了。 因为规划中，甚至是在建设中的周边配套都有可能因为种种 原因而不能最终实现，房地产开发商对其没有可控性。因此，但凡不是已经实际建成或确定的项目，都不能够作为广告内 容进行宣传，否则构成对消费者的误导。当然，开发商对自 己能够控制的、自主开发的内容是可以进行宣传的。其实，市政条件更严格的规定在房地产广告发布暂行 规定第十八条“房地产广告中不得含有广告主能够为入 住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。”也就是说，例 如“买房送户口”、“买房就读 XX小学”这样的广告内容 都是

10、违法广告。另外，需要强调一下，新广告法第九条规定广告不 得使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等用语；也就是 说，房地产广告中长期存在的比如：“顶级、终极、最、全 国、首发、首创、独享、唯一、第一、销售冠军”等等一系 列极限极致用词都不能再用。接下来，我们再了解下违反广告法的法律责任。新广告法第五十五条规定：“发布虚假广告的，由 工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范 围内消除影响，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告 费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以 下的罚款；两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节 的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计

11、 算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款， 可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文 件、一年内不受理其广告审查申请。”违反广告法第26条规定，也就是刚才我们讲到的房地 产广告不得含有的内容的需要承担“在相应范围内消除影 响，处广告费用一倍以上三倍以下的罚款，广告费用无法计 算或者明显偏低的，处十万元以上二十万元以下的罚款；情 节严重的，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用 无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的 罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查 批准文件、一年内不受理其广告审查申请：”可见，新广告法对房地产广告的要求非常之严格，同时 对违法者的处罚力度也是相当的大。所以，希望我们在座的 企业要经常学习法律法规， 要真正的做到学法、 知法、守法， 不得发布虚假广告，