房地产泡沫成因与对策

1、房地产泡沫成因与对策2001 年，我国房地产市场持续火热，房地产开发投资 增势强劲，土地供应量增加，商品房全面热销，销售价格呈现较大幅 度增长，全国商品房平均销售价格为每平方米 2226 元，增长 5.8%， 增幅比上年提高了 3.3 个百分点，空置面积也出现负增长。著名经济 学家魏杰日前在接受中央电视台房地产报道记者采访时预言： “2002年将是房地产行业的严冬，二月份甚至可能出现崩盘，七、八 月份最严重。 ”本文拟就公众关注的房地产泡沫问题作一粗浅探讨。一、房地产泡沫的含义及成因 房地产开发中的泡沫现象， 主要是指土地和房屋价格极高， 与其 使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长

2、很高，但实际 上很难得到实现， 形成一种表面上的虚假繁荣。 由于房地产是由土地 及其附着建筑物所构成， 而建筑物是人类劳动产品， 其价格是由成本、 利润、税金来确定，这相对比较稳定，较易判别，因此我们平常所说 的房地产泡沫实际上是土地泡沫（地价泡沫） ，而土地的市场基础价 值即合理价格是土地利用效益的资本化。无论是从现象，还是从本质看，泡沫与一般价格波动都有区别， 主要有以下几点区别：从现象上看，一般商品的价格波动包括上涨、 下降，而且在时间上是相连的、循环的，变化幅度一般不会很大，而 泡沫是价格持续上涨，高到令人发狂的地步，直到产生恐慌，人们匆 匆抛售，从而使价格暴跌，波动幅度很大，它不具有

3、周期性，而是突 然地上涨与下跌。 代写论文从本质上看， 一般商品的价值是价格的货币表现， 一般商品的价 格波动反映市场供需平衡， 既是市场机制作用的起点， 又是市场机制 作用的结果，价格总是围绕价值上下波动。在正常的市场条件下，价 格上涨、供给增大，投资者预期价格下降。而泡沫发生的时候，市场 机制失灵，人们的行为买涨不买跌，不遵循市场运行的一般规律。当 价格上涨、供给增大时，投资者预期价格进一步上涨。 1991-1993 年， 我国海南房地产价格正是这样飙升的。 1991 年每平方米价格还是 1000 多元的公寓楼，到 1992 年就可以卖到 3000 多元。有的商品房 价格甚至突破 1000

4、0 元。土地使用权的出让价格也大幅度提高， 有的 地方仅过一年价格竟由十几万元一亩涨到 600 多万元一亩。投机者却 还在不断地囤积房地产以待价格再一步上涨时抛出。 以至于在房地产 交易中有 70%是投机者囤积起来的。 但很少有人会意识到房地产热骤 然降温，房地产热在造就了一批富翁之后， 相当一批公司被套牢在海 南的土地上， 上亿资金在有限的土地上沉淀。 泡沫并没有带来财富的 增减，只有转移的功能。房地产泡沫产生的主要原因是：1. 房地产商品的特殊性。在一定时期内房地产商品供求不易均衡， 而且合同期摊销交易成本低， 这是泡沫载体所具有的一个条件。 所以 房地产容易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一

5、。 毕业论文2. 土地的稀缺性。土地的自然供给是固定不变的，它是地球表面 的陆地与水域的总和。 城市面积在城市化过程中可以不断扩大但是土 地资源是稀缺有限的，我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展， 人口的增加， 人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。 这种需求既 有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求， 在土地获利需求的驱 使下，把获取的土地权益作为谋利手段。 土地权益是虚拟资本的一种， 它可以反复转手。马克思曾指出： “没有价值的东西在形式上可以有 价格。在这里，价值表现是虚幻的。 ”因此，土地的稀缺性及其虚拟 资本使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。3. 地价具有虚构性。地价的虚构

6、性是由于土地资源价格与其资产 性价格的不一致现象。 也就是说， 由于人们预期的不合理土地利用收 益贴现值之和与现实的市场地价 （市场地价等于未来土地持有期间土 地利用收益贴现值之和与未来土地转让收益的贴现值之和， 如果人们 的预期地价是合理的， 现实的市场地价就等于未来无限年期的土地利 用收益的贴现值之和）之间总存在事实上的偏差。这种偏差越大，说 明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多，反之越少。 综观房地产泡沫的膨胀乃至破灭无不与发财致富的欲望与从众行为 有关。 “要挣钱，到海南；要发财，炒楼花 ”，成为当时海南房地产热 时一些生意人的经典。 这一点在东南亚房地产泡沫中无不表现得淋

7、漓 尽致。近几年来泰国的房地产市场发展过热，供过于求，但是仍有许 多新的开发商挤进这个领域。 他们认为在前几年冒出的两万家房地产 开发公司中只有 20 家宣布破产，可见这个行业仍有大的赚头。许多 开发商还想从继续建房中摆脱困境， 在这种非理性的支持下， 造成泰 国房地产市场熊市弥漫。 论文网4. 房地产市场是不充分市场。由于房地产市场与完全自由竞争市 场的四个条件(信息充分；商品品质；买卖者自由出入；交易双方数 量众多，因而任何一方不会出现垄断局面)相差甚远，所以房地产市 场是一个准市场(Sub-market)。由于买者信息缺乏和信息的不对称， 许多房地产交易和定价是悄悄进行的， 这种成交价往

8、往不能反映成交 物业的真实价值。5. 银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性。由于房地产的不可 移动性及其保值增值性， 银行系统很愿意发放房地产贷款， 在宏观经 济一片看好的情况下， 政府也鼓励投资， 银行利率就比较低。 据统计， 在 1992-1993年，海南房地产开发的资金占社会固定投资的三分之一。 大量资金涌向房地产业， 信贷的盲目扩张及大量吸引短期外资， 给泡 沫的产生埋下了隐患。6. 政府部门的不正之风。 1993年沿海地区的房地产热， 有不少公 司是挂靠政府职能部门或金融机构， 其资金来源大多为挪用公款、 贷 款或拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考虑而放松低价批 地。可见，政

9、府部门的设租、寻租、贪污受贿行为也是助长泡沫形成 的原因之一。二、房地产泡沫的危害房地产过热， 一旦泡沫形成， 房地产价格的过快上升很容易产生 虚假需求信息， 影响开发者和消费者的预期， 而且虚假需求造成的过 度供给，又会形成新的房产积压， 给整个国民经济带来大而长期的负 面影响， 2001年，全国商品房空置面积净增量为 1100 万平方米，全年商品房空置面积增长 10.5%，高于上年增长 6.7%的水平， 年底全国 商品房空置面积已突破 1亿平方米大关，共积压资金 1000 多亿元。 大量的空置商品房不啻于一柄悬在我们头顶的达魔克利斯剑； 不规范 的住房抵押贷款操作导致的房地产价格虚高，会加重消费者的负担， 增大购房者的违约风险，一旦出现经济不景气，大量购房者违约，形 成银行的不良资产，最终导致金融风险， 1993年的中国和 1996 年的 泰国都是这样，国内外由房地产不良贷款引起金融危机的教训我们必 须吸取；此外， 房地产价格过高还会影响人才的去留，严重削弱城市 竞争力，影响地方经济发展。 论文网三、房地产泡沫的防范措施 随着我国经济的发展，人口的增加，城市化进程的加快，房地产 网络的崛起以及加入 WTO 和北京申奥的成功等无疑都会给我国房地 产业的发展带来机遇， 特别是网络与房地产的结合， 给未