基于合作共赢的房地产融资模式分析

1、精选优质文档-倾情为你奉上基于合作共赢的房地产融资模式分析摘要：房地产开发其涉及的资金周转、融资是多元化的，随着当今我国经济形势的不断变化，如何使房地产开发企业的融资更加合理，并达到真正盈利的目的呢。通过与施工企业垫资施工，房地产方面在讲自己一部分利润分给施工企业。这种形式不但能够让房地产企业解决融资困难的各种事项，同时因为提高了房地产房地产开发企业的本钱，这也使得企业可以达成130%的土地增值税抵税效应，在此期间还能够为施工企业带来利润的提升。本文从实际案例出发，对房地产合作共赢融资模式进行分析。关键词：合作；房地产企业；施工企业；融资一、合作共赢的房地产融资模式阐述随着我国对于经济进行严格

2、的宏观调控过程中，房地产开发企业在很多时候，在进行融资过程中所受到的限制都比较严格。房地产常用的融资形式，是通过银行贷款、个人融资等形式进行的，但是这些形式往往让房地产开发贷款使用的时间较为仓促，并且成本方面也有一定的不可控因素。这是因为，其需要拥有四种有效证书配备齐全，银行才可允许其融资行为，进行放款。待到出售商品(房屋)时，就需要解押还款。并且，从获得贷款到那倒房屋预售许可证的环节时间，会是非常短的。资金的使用时间段，房地产企业的资金耗费应该是很低的，但是由于其进行贷款的过程中需要为咨询、顾问等业务的资金投入，使得贷款的成本提高。虽然使用这些贷款的时间比较短，但是随着总成本的提高，使得房地

3、产开发方面的贷款还不能够满足其自身业务的要求。房地产企业在进行开发的任何一项过程中，都需要大量的资本作为支撑，贷款方面只是稍微弥补了一下房地产开发的不足，但是对于真正资金的需要还是未能够得到满足。从整体视角来看的话，如果房地产开发企业与施工企业共同协作的话，那么结果将是会怎么样呢？在这项模式中，施工企业将作为贷款的新主体，有其自身向银行进行相关的贷款活动，抵押物由房地产开发企业方面的土地作为抵押物，由施工企业进行垫资与相关施工，开发企业方面会将自身的一部分利润回馈给施工企业，使施工企业在获得固定利润的同时，获得来自开发企业方面额外的利润，让双方都能够获得有效的经济回馈。从房地产开发企业单方面来

4、讲，通过这种合作形式，不仅能够突破当前房地产行业融资困难的形势，还能够有效得到融资。而且，因为增加了房地产开发企业的开发成本，房地产企业可以获取130%的土地增值税抵税的汇报。对于施工企业来说，通过这种合作形式，不仅能够拓展其自身的业务范畴，加快资本累积，并且还能够获得垫资方面的相应回报。此外，在还贷方面施工企业因为有房地产方面的土地使用权作为抵押，因此风险要小的多。二、融资具体案例A房地产开发公司，正进行八栋高层楼房的开发工作，通过造价单位对其进行的评估，其工程的预算造价为两亿元左右。其所建设的可售面积达到十二万平方米，如果以一平方米的售价大概在八千元左右的话，那么取得土地使用权所要支付的价

5、格大概在一亿八千万左右，楼房的开发成本大概会在每平方米两千一百元左右，在结合有关房屋销售、各项管理费用（大约为750万），在资金充裕的情况下大致会在一年完成。但是，A公司资金周转出现问题，未能满足实际所要求的资金水平。为了解决这种状况，A公司可以从两个办法解决融资的困难。第一个方法，是A公司用自身的土地使用权作为向银行贷款的融资。第二个方法，就是让施工单位与银行方面进行沟通，通过贷款来为A公司补充资金不足的现状。A公司用自身的土地使用权，作为施工单位与银行进行贷款过程中的抵押物。之后，在获得足够充足资金的情况下，A公司再将自己的一部分利润与施工单位分享。我们可以依托以上两种方式进行分析。第一个

6、方式，A公司能够获得银行的支持，并取得了期限为一年的贷款。第二个方式，施工企业公司，愿意与A公司达成协议，并为其进行垫资的事项。在其具体的行使中，负责垫资的施工单位将整体建筑大致施工完成后，该住宅工程符合税法规定的普通住宅标准后。由A企业进行具体的工程造价计算，具体的结算是根据通常预算的百分之十一进行结算的。当地税务机关规定，财务费用中的利息支出，凡能够按照转让房地产项目计算分摊并能够提供金融机构贷款证明的，允许据实扣除，但最高不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。在对于其他房地产开发所使用的费用中，要依据土地使用权所支付的额度与开发公司所计算金额之和的百分之五内进行取舍。若是，不能依照

7、转让房地产项目计算分摊利息支出，又或是不能够拿出有力的金融机构贷款证明的，房地产方所使用的开发费用，要依靠土地使用权所支付的额度与开发公司所计算金额之和的百分之十来进行取舍。以下，是对于A公司所开发的八栋高层楼房的两种税负计算与净利润计算。（一）获得银行支持，并取得贷款的情况下（1）相关税负计算总销售（元）：8000*=需要减去的金额（元）：土地使用权（）、开发成本、成本之和百分之十、房地产转让税金、加计百分之二十，总计。增值额（元）：-=增值额与总计之比：56%土地增值税（元）：*0.4-*0.05=（2）相关利润计算总利润：（总销售）-（房地产转让税金）-（土地使用权）-（开发成本）-（利

8、息）-（土地增值税）=企业所得税：*0.25=净利润：-=（2） 在获得施工企业支持，进行垫资的情况下（1）土地增值税的相关计算总销售额（元）：*8000=需要进去的金额（元）：土地使用权（）、开发成本（上增0.11倍）、开发费用、房地产转让税金、加计百分之二十，总计。 增值额（元）：-= 增值额与总计之比：49% 土地增值税（元）：*0.3= （2）相关利润计算总利润（元）：（总销售）-（房地产转让税金）-（土地使用权）-（开发成本）-（管理费）-（增值税）=企业所得税（元）：*0.4=净利润：（元）-=三、对此模式的分析从上面的计算成果，我们可以明白，由施工企业进行垫资的方案，其结果是最优

9、秀的的。其能够比自行贷款的净利润将会多出大概八百万左右。如果从普通人的思维来说，在房地产企业出现融资难的情况下，通过与施工企业进行合作的话，那么他们的施工成本会出现变化，他们自身的开发成本就会出现增大的趋势，其净利润会出现下滑。但是通过本案例来看的话，却恰恰相反，房地产企业的净利润不仅没有出现下滑的现象，反之比自行贷款的模式多出了将近八百万的利润。导致这种现象出现原因，就是我国相关的税收政策影响的。房地产开发公司如果只是思考融资是否能够有效进行，当获得有效融资的时候，房地产企业所要面对的就是其自身在进行贷款的融资成本与施工企业垫资成本之间的抉择问题。当施工企业垫资成本，大于自行贷款的时候，A公

10、司理论上是选择自行贷款，当小于的情况下理论上选择施工起企业的垫资策略。在上面的例子中，A公司如果自行贷款的话，那么其融资成本大概在两千万元左右，如果其想将利润让给施工企业的话，那么成本大概会在两千两百万元左右，施工企业垫资会比自行贷款的成本高于两百万元，那么理论上A公司应试进行自行贷款才对，但是我们从计算结果中也看到了，其利润要高于自行贷款的利润。而这就是我国税收政策的相关影响。从另一个方面看，A企业向银行进行贷款，其所要付出的成本为两千万元，这是需要归纳为财务费用的。当施工企业向银行申请贷款的情形下，施工企业为贷款付出的成本以扩大了A公司的施工成本。这对于A公司来讲，在他们向银行申请贷款的情

11、形下，其为了房地产开发所要教父的成本大概在两亿五千万左右。那么在施工企业为A公司垫资后，其开放成本为两亿七千万左右，这期中多出来的两千多万是A公司给施工单位提供的利润。这也让A公司在向政府上交土地增值税的过程中，可以抵扣两千八百六十万元，之后房地产开放费用亦可以多抵扣二百二十万元，在加上加计百分之二十中抵扣的四百四十万元，这让垫资模式的方案，会比A公司自行贷款融资的方案，在土地增值税上少上交一千二百二十七万元。因此从整体角度来讲，进行施工企业方面的垫资模式，将比A公司自行贷款方案的利润要高出一千二百二十七万元，这也就致使垫资模式比自行贷款模式利润多出近八百万的原因。从施工企业方面来说，其收入的两亿五千二百万将会变为两亿七千四百万，增加了两千两百万元，相应的会增加营业税金及附加七十三万九千二百元（2 200×3.36%），增加融资成本两千万万元（暂假定利率为10%），最终能够增加净利润九十四万五千六百元（2 200-