联锁超市分析报告

1、 投资价值分析报告第一章 中国乡镇现状与前景一、中国乡镇数量与分布：省 级地 级县 级乡 级4 直辖市23 省5 自治区2 特别行政区合计 34283 地级市17 地区30 自治州3 盟333 合计 852 市辖区374 县级市1464 县117 自治县49 旗3 自治旗2 特区1 林区2862 合计 11 区公所 19522 镇14677 乡 181 苏木 1092 民族乡 1 民族苏木 6152 街道 41636 合计 二、中国乡镇现状：1、中国有多少农民？ 根据农业部发布的2005年中国农业发展报告数据，2003年，中国总人口为12.9227亿，其中乡村人口为9.3751亿，一般大约称为

2、9亿农民。 而根据国家统计局发布的中国统计年鉴，2003年乡村总人口为7.6851亿，一般大约称为8亿农民。其中统计局数据为人口变动情况抽样调查推算数。造成这一差距的主要原因在于中国有大约1亿左右的流动农民工。中国国家统计局最新统计,中国大陆的农民人数正逐步减少,真正长期居住在农村的农民约七亿五千万人。外出打工的农民工1.2亿，在本地乡镇企业打工的0.7亿。2、农民人均收入：年度农民人均收入增长率200224762003262255%20042936106%2005325598%2006358793%20074140133%3、中国农民的恩格尔系数：恩格尔系数恩格尔系数（%）= 食品支出总额

3、/家庭或个人消费支出总额×100%    国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59上为贫困，50-59为温饱，40-50为小康，30-40为富裕，低于30为最富裕。年度恩格尔系数改革开改初期58%20024625%2003-2004-2005-20064302%2007431%四、中国城市化进程中国城市发展问题观察报告近日公布。报告披露，未来15年内中国将有3亿左右农民进入城镇。其中有50%的农民进入小城镇安居乐业。这是一个日新月异的巨大市场空间。五、中国乡镇企业发展迅速。改革

4、开放以后，中国乡镇企业“异军突起”，目前乡镇企业已形成拥有较为合理的价值链分工、特色鲜明的产业集群。2007年中国乡镇工业增加值达47800亿元，占全国工业增加值的46.5%，而在1978年这一比重只有9.95%。乡镇企业创造了GDP增长三分之一的贡献，转移了三分之一的农民就业，解决了农村富裕劳动力闲置问题，农民的非土地收入不断增加，购买力逐年增强，不可小视。第二章 中国城市和乡镇超市之距离一、城市与乡镇比较1、本土超市和外来超市的肉搏战。城市超市的竞争已经不限于本土超市的竞争，已经在全省化、全国化和全球化了。国际零售巨头已经从一线城市进入二线城市，从二线城市进入三线城市。自 2004 年 1

5、2 月 11 日起，中国政府取消了对外商投资商业零售企业在地域、股权和数量等方面的限制，零售业全面对外资开放。这标志着中国零售企业的发展步入了后 WTO 时代，外资零售企业可以畅通无阻地进入中国并与内资零售企业同台竞技。随着沃尔玛、麦德龙、家乐福等外国大型零售企业大举抢滩中国，国内同行企业面临严重压力，他们开始了“与巨人共舞”的时代。零售行业已经开始史无前例的“圈地运动”。 外资零售业目前竞争的主要战场是华东、华南、华北区综合经济势力强的一、二线城市，比较强势的本土零售业开始向三线，甚至四线超市挺进。例如：二、客流量连锁扩张，抢占空白市场的稀缺资源优秀的商业地产。 按照这样的推理，似乎四线城市

6、县城的零售企业应该向乡镇连锁扩张，但事实却并非如此。县城零售企业由于缺乏有效的经营战略和运作体系，大多数乡镇市场一直处于空白和低效状态。山东零售业的龙头老大银座，从2004年年底开始走跨区域连锁发展的道路，截止目前，已在山东日照、淄博、腾州、济宁等三线城市开设大型百货和综合超市，而且已经进入巨野、临清、腾州这样的四线城市。这些本土的龙头若想不被外资巨鳄吃掉，唯一的出路就是连锁扩张。2、客单价对比 客单价是衡量一个区域顾客购买力的主要指标，计算公式：实际销售总额/有效客流量。客单价的高低主要取决于以下几个因素：区域的顾客收入、商品结构。城市分类平均客单价一线城市100元以上二线城市50元以上三线

7、城市25元以上四线城市20元以上乡镇市场10元以上 以上只是一个平均数值，某些经济发达的乡镇超市，比如山东腾州西岗镇，拥有优质的煤矿资源和大批量的矿工，人均收入高，客单价可以达到20元以上。3、费用对比 损益平衡点是零售行业的生死线，高于损益平衡点则盈，低于损益平衡点则亏。费用是决定损益平衡点最重要指标。而租金是所有费用中重要的一个组成部分。 以下是2007年城市商业地产租金对比。 城市分类样本城市商铺平均租金一线城市深圳120元/ M2/月二线城市济南80元/ M2/月三线城市济宁50元/ M2/月四线城市巨野25元/ M2/月乡镇市场10元/ M2/月 高费用是城市超市必须跨越的一关，某些

8、超市表面人流如潮，但是财务损益表上的利润却少得可怜，甚至为负。乡镇市场的低费用是任何城市所不能对比的，损益平衡点极低，经营风险非常小。4、毛利润和净利润 毛利润主要由销售额和平均毛利率决定。城市卖场由于日趋激烈的恶性竞争，市场已趋近饱和，毛利率日渐低下，中国十强超市连锁的毛利率只有12-13%。1年1个亿销售额的大卖场，毛利只有1200-1300万，去掉费用，净利基本为零。如果没有五花八门的进场费、堆头费、条码费等等国家明令禁止的“苛捐杂税”，大部份的卖场净利都为负数。一些大大小小的民营企业粉墨登场，严酷的结局却早已注定。而沃尔玛、家乐福等外资零售业的平均毛利率却是例外，平均率高达23%以上。

9、 乡镇超市的销售额也许永远不能和城市卖场相提并论，但平均毛利率和净利率却居高而稳定。我们驱车考察了济宁地区、菏泽地区二十多个乡镇，平均毛利率在18%至22%点左右，净利率在7%至10%之间。二、乡镇超市之现状：1、硬件落后：80%以上的超市没有空调，50%以上的超市照度不够，乡镇的一些超市很多是原供销社职工或者一些小批发商投资兴建的，由于资金和观念的局限性，又没有有势力的竞争对手压力，所以尽可能的压缩投资，能省则省，夏天闷热，冬天冰凉，谈不上任何的舒适，顾客都是有计划的购物，买完东西马上撤，不愿多留一分钟。2、家族式管理：90%以上的超市采用的是家族式的管理，店长、采购、收银员都是“自己人”，

10、除了外聘店长有高薪的压力外，其实最大的障碍是投资者的“心理障碍”。这些乡镇超市缺乏有效的管理体制，没有标准、规范、流程，没有奖惩，如果放手让“外来人”去管理，就存在有很大的漏洞，所以就处处防，没有信任，所以就不能够大胆去做，能力也发挥不出来，到最后只落个“还是自己人管好”的定论，又回到了家族管理的老路上。一家店还罢了，可以从七姑八姨那里精选出来一些能干的人放在重要的位置上。开第二家店的时候，就有些吃力了。第三家店的时候，就有些失控。中国的很多家族企业只能做小，不能做大，不是缺钱，而是缺少做大的“资格”，缺少可“复制性”。3、商品供应满足不了日益增长的物质需求：80%的乡镇超市规模偏小，大部分在

11、70平米至250平米之间，单品数量少，品牌单一，可选择空间小，与老百姓不断增长的购买力不成比例。百事公司的果缤纷已在央视广告上打了2个多月了，乡镇超市的货架上还不见其踪影，也许还要再等2个月。4、人力资源素质低：90%以上的乡镇超市都存在以下现象：员工可以自由自在的坐在蒙牛或伊利的堆头上，嘴里可以嚼着口香糖，可以旁若无人似的大声聊天，收银员从来就没有对着顾客笑一笑,还有比这些更令人咋舌的：上班时间吃冰淇淋和小吃。这些员工大都从本地农村或乡镇上招聘，缺少最基本的行为规范，譬如：不能当着别人的面扣鼻子，需要更严厉的约束和有系统的培训才能令其“改邪归正”。我们和国内加盟连锁做得比较好一个乡镇超市店长

12、谈过此事，他也对此采取过严厉措施，但过不了多久，离职率就猛增。问其原因，答曰： 工资不高。5、单店居多：90%以上的乡镇超市均为单体经营，既便是国内某超市巨头的加盟店，也基本上是“连而不锁”，好像后娘养的孩子，平时一年不见面，只是收加盟费的时候走马观花过来看看。当然也有做得比较好的乡镇连锁超市，例如：威海烟台的家家悦连锁超市。单体店缺少成长性，在人力资源开发、大量采购上往往显得有心无力。要想有作为，连锁经营是必然的选择。谁也没有想到世界500强第一位的不是IT公司和能源企业，而是最传统的零售业经营专家沃尔玛，只要脚踏实地的沿着连锁经营这条路走下去，必然可创造出“中国的沃尔玛”商业帝国。三、山东

13、某乡镇超市2007年品类销售报表：上海联华超市加盟店地 址：山东济宁任城区唐口镇经营面积：800平米建店时间：2004年2007年销售额：579万类别名称分类销售3生鲜组1349224.7423.27%中分类蔬菜197409.063.40%中分类水果243222.494.19%中分类双汇生鲜肉407973.557.04%中分类玉堂酱菜53780.50.93%中分类杂粮272816.034.71%中分类海鲜78868.521.36%4服装专柜2676854.62%中分类非凡之恋33266.340.57%中分类皇家啄木鸟29475.420.51%中分类琴曼125761.392.17%中分类伟利79

14、182.611.37%合计5798055100.00%占比1食品3333353.5357.49%中分类烟酒饮料1058613.4518.26%中分类饼干糕点250453.574.32%中分类蜜饯炒货89133.81.54%中分类糖果巧克力285469.154.92%中分类保健营养品562988.489.71%中分类联营72689.341.25%中分类粮油副食519726.518.96%中分类南北干货66540.091.15%中分类罐装食品49308.360.85%中分类调味品86457.351.49%中分类速冻食品2919735.04%2洗化481106.578.30%中分类保健护肤品1744

15、64.653.01%中分类联营162986.772.81%中分类洗涤清洁用品72814.551.26%中分类纸品70840.61.22%3百货组369186.516.37%中分类文体用品61550.821.06%中分类玻璃器皿8175.60.14%中分类日用杂品67810.781.17%中分类针织皮具67886.081.17%中分类联营电器1568852.71%中分类箱包6907.320.12%第三章 投资回报与经营战略一、投资计划： 经营面积：500平米序号项目名称金 额费 用1购物袋100002POP20003标签30004DM10005会员卡20006员工工装20007吊旗1000合 计

16、21000商品流动资金1外采商品50万总计68.5万备注固定资产投资I货架/冷柜700001钢质货架3000023M冷藏柜300003木质设备10000II电脑系统379001服务器50001台2收款机105003台3电子称60002台4EPSONK30010001台5HP102013001台6扫描设备75003台7UPS60048软件60003个点III空调系统30000水冷空调IV监控系统12000VEAS4000VI音响系统5000VIIVI制作5000合 计163900二、投资回报：1、费用分析：序号项目名称费用备注固定费用1租金500002工资2000003水电40000小计2900

17、00可变费用1物流费300002企划费300003招待费100004办公费500005损耗费200006税金12000小计152000总计4420004、年投资回报率： ROI年投资回报率=年收益/投资*100% =35.8/68.5*100% =52.3% 2、净利预估：1、保守毛利率预估：16%以上2、保守销售预估：500万3、保守毛利预估：500*16%=80万4、保守净利预估：80-44.2=35.8万3、损益平衡点预估：年损益平衡点=费用预估/保守毛利率预估 =442000/16% =276万日损益平衡点=276万/365 =0.77万三、经营战略1、以农村包围城市为主要经营战略。5年之内以乡镇、县城为主要目标市场，5年之后向三线城市挺进。优先选择综合势力中上的乡镇。2、品牌连锁战略。只做直营店，不做加盟店。重视企业形象推广和宣传，企划费占总销售额的0.5%以上。3、志在百年老店。注重持续经营、长期盈利和长期竞争力。以沃尔玛为学习之典范。4、经营的五大法宝：重诚信经营、不断优化的商品结构和品牌结构、控制开支降低成本、超出顾客期望的服务、洁净明亮的购物环