房地产开发过程中法律服务要点

1、房地产开发过程中法律效劳要点。效劳宗旨为强化工程专业管理，防范各类法律风险，本文依据房地产开发具体流程，结合 法务部门自身定位，对在房地产开发过程中可能涉及的法律效劳要点进行简要分 析。二、效劳目标1。通过对集团及所属分公司优质资源的综合调配，向具体地产工程提供质优， 高效，全方位的专业效劳。2。遵从事前预防为主，事后救济为辅的原那么，运用专业知识和技能防止或减 少工程开发中可能出现的法律疏忽及偏差， 对因不慎而出现的疏忽和偏差所带来 的法律纷争采取法律救济措施，减少或防止可能造成的各项损失。3。与外聘律所积极合作，利用外聘律所人脉，信息等资源优势，增加工程品牌 附加值，降低工程风险及工程开发

2、的时机本钱，提高工程盈利能力。三，效劳范围第一局部 地产开发阶段的法律效劳自有资金/贷款(国有土地使用权证建设用地规划许可证 预付土地出让金一一取得四证建设工程规划许可证 建设工程施工许可证V(抵押工程开发贷款一一设计、勘探一一工程报建一一工程招标-丄程建设-垫资-先期施工垫资 40-50%内部认购-回款-工程建设/销售预售-按揭-Z1。房地产公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续， 委托有资质的 勘察设计院对待建工程进行研究并制作报告书 ，应附有详细的规划设计参数和效 果图，并落实足够的开发资金。在此过程涉及的法律效劳包括：参与工程可行性论证及协助设立地产开发

3、工程分 公司等。本司法务也可从实际出发，结合工程特点，从法律法规国家政策分析， 为工程分公司的成立创造最好的条件。 例如，在太阳能工程公司的成立阶段， 法 务人员可以积极把握国家对此工程的减免税政策， 研究现行法规政策对新能源的 优惠及补助，根据工程特点为工程的筹资融资提出法律建议， 参与制定工程长期 规划书等。为工程公司日后的顺利运营创造良好的先决条件。2。行政审批局部根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设工程的行政许可程序一般共分六个 阶段：1选址定点；2规划总图审查及确定规划设计条件； 3初步设计及施 工图审查；4规划报建图审查；5施工报建；6建设工程竣工综合验收备案。在此过程中可能涉

4、及的法律效劳包括： 协助参与土地使用权证书，建设用地规划 许可证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证的取得，出具建设用地选址 意见书等工程规划批准文件。为土地使用权出让，转让，出租，抵押提供法律意 见并制作法律文件。对土地拆迁评估，拟定拆迁，补偿安置，合作开发等方案， 拟定招标方案，审核合作企业资质，起草各类合同，审核开发流程，优化开发执 行力；监管各类合作协议履行，审核工程交付方案参与工程款项结算。 协助办理 竣工验收，备案报备手续等。因我司已经有不少的工程开发经验， 故结合本司实 际情况，四证的取得一般不需要法务人员直接参与。 关于土地拆迁方面的具体内 容，因其本身具有一定的专业性，法

5、务人员仍需积极和专业的拆迁公司进行接洽 沟通，重点关注最新法律法规及国家地方性政策的变动，能够及时有效地提出专业意见。对于合同协议的履行及纠纷，之前都是由本司其它负责部门执行， 但本 司法务人员将在其中扮演愈来愈重要的监管和沟通角色，保证协议的顺利履行。第二局部 建设工程中法律效劳才调研费、筹划费f前期本钱开办费 Y 土地出让费、青苗补偿费、拆迁费I地质勘探费设计本钱一土建、市政、园林、装修 本钱预测r建筑设计一一规划方案设计费用?结构设计一一施工图I环境设计园林设计生产本钱土建、市政、园林、装修r监理厂施工组织W 施工员本钱控制I工检组生产环节一一质量、本钱、工期、平安、形象签证施工验收1决

6、算 r提供Q本钱主要原材料、设备、部品甲方Y指定 认可为建设工程流程优化提供专业咨询效劳，保障在房地产工程建设工程中的有关干 扰因素得以顺利排除，法务人员可以提供如下法律效劳方案：1。参与工程签约谈判，评估工程法律风险，起草相关建设工程合同。2。监管工程各类合作协议履行，为建设工程勘察，设计，施工及材料设备选购， 监理等的招标提供法律意见，对相关争议提供法律解决方案。3。就建筑工程承包与转包进行评估，出具法律意见。4。参与工程工程款结算，处理工程款纠纷。结合本司以往经验，法务人员将在工程工程建设中扮演比拟重要的角色。为防止在法律纠纷产生时占据不利地位，法务人员更需全程参与工程的签约谈判及执 行

7、，及时掌握工程工程建设中原始资料，更需对工程建设工程执行中不同阶段进 行资料备案。第三局部地产营销法律效劳厂写字楼、公寓商业物业第三方物流酒店、旅游设施 产品定位 商业住宅别墅、高层、小高层、洋房教育地产运动地产富豪阶层私营企业主高级白领卖给谁市场定位目标客户一专业s艺术、体育、名人.教师、企业白领2535-45岁青春派年龄W25-35进取派、 成功派在本环节中，可能涉及的法律效劳主要是房地产营销法律效劳。 其主要目的是为 了保障工程全程营销平安，躲避工程营销各个具体环节的法律风险。 具体方案可 能涉及：1。营销前期的法律效劳包括：审核营销企业的资质，确定具体营销模式，筹划 营销代理协议。起草

8、房屋买卖合同文书，预防会所 ,车位，顶楼，外立面，架空 层等纠纷。协助设计销售或租赁实施方案，协助开展商完善商品房租售条件。 协 助或代理合同登记备案等手续，协助申领 预售预租许可证和新建商品 房?房地产权证?等证件。协助企业与银行进行按揭贷款授信合作谈判，起草按 揭贷款授信合作协议等相关文件。2。销售过程中的法律效劳包括：起草及审核销售广告，确定销售方向，处理销 售过程中可能与营销商产生的纠纷。协助组织楼宇的预，销售展示及交易活动， 提供咨询，出具法律意见等法律效劳。3。销售后期的法律效劳包括：销售前法律培训，监督催告签约手续，贷款手续， 放款支付手续及解约手续。代理办理纳税，产权过户，房地

9、产登记，抵押贷款， 申领房地产权证，合同公证，见证等手续。对因房屋买卖交接及产权办理等相关 问题引起的法律纠纷出具法律意见等。第四局部 物业管理法律效劳在地产工程最后阶段，多数可能还涉及物业公司管理方面， 结合我司物业管理的 经验教训，在以后的地产开发过程中，法务人员应该对公司的物业管理提出更完 善合理的效劳方案。具体可能包括：1。选择前期物业企业，签订前期物业效劳合同，完备前期物业规章制度，起草 物业交接方案，确定具体房屋交接流程， 处理物业交接纠纷。 根据我司具体情况， 可能还需要法务人员协助组建物业工程管理公司， 协助物业管理公司取得物业管 理相关资质证书。2。物业利益的变现与管理：明确

10、物业权益归属，确定停车设施，户外广告，会 所。存量房产运营管理，收益及分配方法。3。物业效劳管理运作与标准：物业法律培训，强化自我保护，标准物业企业劳 动用工。起草或审查，修改?使用公约? ，?业主住户守那么?等一应文件。代 表物业管理公司宣传与物业有关的法律法规及相关政策性文件。第五局部 集团可能涉及的其他法律效劳参与企业的重大经营决策； 参与公司的股份转让、重组、兼并等重大活动； 为企业领导做出决策提供准确的法律、政策依据和法律建议 协助企业建立健全各种规章制度，包括纪律标准、合同管理、税收、劳动保险、 专利和专有技术管理、商标和广告管理、资金信贷等管理制度； 解答法律询问，参加草拟、修改

11、、审查合同及其它法律事务文书； 参加合同和重大经济活动的谈判，承办其它法律事务，如代理公证、商标注册、 调查资信等；代理参加调解、仲裁及其它非诉讼法律事务和诉讼活动； 宣传国家法律，协助企业建立健全法律参谋机构。第六局部 房地产开发过程中所涉及各类合同初步总结 地产流程中所涉及的合同主要以下几类： 1、土地使用权出让转让合同； 2、 建筑工程承包合同； 3、合作开发房地产合同； 4、房屋拆迁安置补偿合同； 5、 房地产工程转让合同； 6、建设工程物资采购合同； 7、房地产销售代理合同； 8、 商品房预销售合同。一土地使用权出让转让合同 - ?国有土地使用权出让合同?1、审查出让方的资质。如果出

12、让方为行政机关，应注意只有市、县人民政府土 地管理部门才有权出让土地， 其他以各类开发区管理委员会等名义出让土地的无 效。如果出让方为民事主体的， 应注意审查出让方是否拥有该土地的使用权和使 用期限。2、审查出让土地是否有瑕疵。主要要审查以下几方面 1该土地使用是否可以 出让，是否办妥农转用、土地征用手续； 2该土地上的房地产是否被抵押如 转让人在地上设有抵押权， 在转让时主债务未受清偿， 因设定抵押权而发生的权 利义务关系那么随之转让给受让人； 3与土地使用权和地上物有关的税、费出 让人是否缴清； 4在该土地上建造的工程工程款是否已经付清 债随地走 ；5 该土地上的建筑物以及该土地是否出租给

13、第三人。3、在合同中应该明确完备地载明转让土地的位置、面积、原出让合同设定的用 途，是否已进行根底设施和公用设施的建设， 以及建筑物之占地与建筑面积、 用 途等，其他与转让价金确实定有关联的地上定着物如水渠、路桥和附着物如树、 竹、花卉、园林等均可在合同中一一写明。4、应注意出让土地的价格不得低于当地政府按照国家规定确定的最低价否那么合 同无效。5、在转让合同中应对转让登记的时间加以约定，并明确合同各方有提交登记资 料、积极配合登记的义务。6、应对出让方式加以明确规定。7、应尽量规定价金的支付与转让登记同时进行。二建筑工程承包合同 建设工程开发过程中所涉及合同一般包括： 1。施工合同 - ?建

14、设工程勘察合同? ?建设工程施工合同?，?建设工程设计合同?，?建筑安装工程施工合同?， ?建设工程环境评价委托合同?。 2。房地产工程施工阶段所涉合同一般包括： ?建设工程招标合同?及相关文件， ?建设工程施工合同? 可能分别包括桩基 工程、土建、水电安装、热电系统、网络、消防等施工合同及补充协议如承 诺函，?建设工程监理合同? ，?建设工程装饰合同? ，?建设工程采购协议? ， ?绿化工程施工合同?，?建设工程保险合同?，?建设工程融资合同? 以及在工程施工过程中可能会涉及工程场所临时建筑的 ?广告位使用协议? 、?摊 位租赁协议?等等。在审查此类合同中应注意以下问题：1、审查承包方的资质

15、。除应审查承包方的资质情况、施工能力、社会信誉、财 务情况外， 还应该审查承包方是否具备法人资格， 因为这涉及到工程事故责任的 分担等问题。同时还应注意承包方的二级公司和工程处不能对外签订合同。2、合同中应对以下问题进行明确的规定： 双方一般责任、 施工组织设计和工期、 质量与检验、合同价款及支付方式、材料供应、设计变更、竣工与结算等。3、以下问题的规定尤其应重视： 1) 明确规定合同价款及其计算方式 2保修期 的长短，同时应规定支付工程款是留一局部作为保修款，至保修期满后再支付。 3工程交付的标准。 4材料设备供应的具体内容、品种、规格、数量、单价、 质量等级、 提供的时间和地点应该具体而且

16、明确。 同时应约定供应方承当的具体 责任。还应约定供应材料和设备的结算方法。4、应对是否允许分包进行规定，如允许，那么应尽量规定承包方分包的，分包方 须通过发包方的审核。同时禁止分包单位再分包。5、应对工程的质量等级进行明确规定。6、应规定：“施工方在竣工后应该在交房同时提交施工技术资料，否那么，应承 担违约责任，向发包方缴纳工程总价款的百分之五的违约金以免承包方在竣工 后不按时把施工过程中的一些技术资料交给发包方， 致使发包方不能申请房屋产 权证书，造成损失。三合作开发房地产合同1、前期审查应着重审查以下几方面内容：1合作方的资质、信誉等； 2以土地使用权合作方的土地使用性质 3) 合作 方

17、是否取得了工程开发所需的审批文件 2、合同条款中应注意以下几方面的内容：1应明确合作方式，是成立工程公司进行开发，还是不成立工程公司进行 开发，如不成立工程公司，是各方联名开发，还是有一方或数方隐名参与开发。 如成立工程公司，不管是否中外合资、 合作经营企业，均需对其公司的组织形式、 主要机构如股东会董事会、经营管理人员及其运作机制进行约定；2成立工程公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投 资总额的差异的处理对策及相应的责任；3以土地使用权入股组成工程公司的，土地使用权须作评估； 4以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承当权利义务的其 它经济组织，并明确合作筹建各方的

18、权利义务；5合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承当方式和责任人；6一个地块上合作开发涉及几个性质不同的工程，应分别立项、分别进行 审批并办理不同的证照；7合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发工程的房屋为标的分 别规定权利义务， 投资回报约定分房的， 应明确房屋分配的具体方法； 投资回报 约定分配利润的，应约定利润的计算以及分配方式；8在当事人订立的合作开发合同中，只有合作各方共享利润、共担风险， 才能认定为合法有效的合作合同，除此之外，均不视为合法有效的合作行为；9合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的

19、本钱， 增加分担及面积分配方式；10合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。11应付工程的工期进行明确的规定。12应对合作各方在合作中的职责进行明确约定。四房屋拆迁安置补偿合同1、前期审查主要有两方面1审查拆迁房屋是否符合安置补偿条件。违章建筑不受法律保护，不能享受 拆迁补偿安置待遇。2审查签约人是否为拆迁房屋的所有人，是否具备相应的民事能力。2、合同条款中明确规定以下几方面的内容1被拆迁房屋的根本情况。包括房屋土地使用权取得方式，房屋产权证号 码，房屋的结构、面积、地点、层次、朝向、建筑年限及被拆迁人家庭结构等。 有附属用房、地下室、附着物的都应列明。同时对房屋内用水、

20、用电、供气、通 讯和其他需列明的重要设施需动迁的，也要在根本情况中注明。2被拆迁房屋的评估情况。不管是货币补归还是产权调换，为防止拆迁过 程中低值高估和高值低估等不正常情况， 都应请具备资质的评估机构对被拆迁房 屋区位、用途、结构、成新、层次、建筑面积等根本因素结合行业规定进行评估 的情况。3拆迁补偿安置方式。要根据被拆迁人的意愿确定拆迁补偿安置方式。非 被拆迁人真实意思表示的， 法律不能认可。 如果是实行产权调换的， 还应根据实 际情况标明安置用房建筑面积、地点、层次、户型结构、朝向、交付时间等。4搬迁期限，过渡方式，过渡用房地点、面积，搬迁补助费，拆迁补偿费 用支付方法等。5违约责任。拆迁

21、人与被拆迁人就房屋搬迁期限、周转房过渡期限、安置 房交付期限等还可约定违约责任及争议解决方法。五房地产工程转让合同 ；1、前期工作 如果我方为出让方，那么应该做以下工作1办理工程土地使用权为划拨取得的，应办理土地使用权出让手续；2办理工程土地使用权的变更登记手续；3办理房地产开发工程转让的备案手续， 具体向房地产开发主管部门办理;4办理建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续，具体向规 划管理部门和建设管理部门办理；5办理其他根据有关政府部门要求需要办理更名或备案的手续。如果我方为受让方，应审查以下内容1转让方是否已取得工程所在地块的建设用地批准证书或房地产权证；2转让方是否持有建设工

22、程规划许可证和建设工程施工许可证；3工程土地使用权为出让取得的，房屋建设应到达开发投资额的百分之二 十五以上；4转让人是否是工程所有人。2、合同中所应注意的事项1转让工程已有的各种政府批文均必须在合同中列明，包括立项和规划批 文等；2工程转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件；3已成立工程公司以公司股权转让方式转让全部或局部房地产工程，应按 公司法有关规定办理工商变更登记手续，同时办理房地产转让的变更登记手续；4成立工程公司的转让方的债权债务要明确，潜在债务的澄清，要约定公 告程序；5未成立工程公司以合作各方的投资权益内部转让全部或局部房地产工程， 应按工程土地使用的不同情况， 申办变

23、更立项和土地使用的批准手续； 转让给合 作各方以外当事人的，须获得原合作各方及受让方的一致同意；6转让的工程如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续，转让时尚 未付清出让金的， 应约定办理出让手续的具体责任人及有关费用， 包括尚未付清 的费用的承当方式；7工程转让时，工程未按出让合同约定的期限和条件进行开发，转让合同 应约定补办政府主管部门认可手续及具体责任人；8工程转让时，按出让合同的土地使用年限已开始使用的，转让合同约定 的土地使用年限应作相应扣除；9房地产工程转让前已实行预销售的，应约定转让双方通知预购业主， 并明确因此引起相应责任的处理方法；10以转让工程公司股权方式转让的，应约定：

24、工程公司概况、股权转让比例、价格、支付方式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并 办理工商变更登记手续等。六建设工程物资采购合同 ；1、审查对方资质。2、虽然采购合同可以采用口头形式，但在实践中必须尽量采取书面形式，以免 以后发生争议。3、合同条款考前须知1注意合同的格式，在采购合同中，大多是供方提供的格式合同，合同的 条款都是固定的， 这对供方是比拟有利的， 如果我们作为需方来签订此类格式合 同，要注意对方提供的合同中有没有免除或限制供方责任的条款， 如果有， 一定 要求其说明清楚， 尽量遵循公平原那么协商确定双方的权利与义务， 以免产生被动 局面。2对于采购物资的品牌、型号、等级、单价、数量等都要详细明确地规定， 在标注产品的数量时， 最好将产品的平米数和片数都标注清楚， 方便验货时核对 产品的数量。3应对交货期限、交货方式、交货地点加以明确规定。尽量规定由销售方 送货，将运输过程中的风险留给供货方。4应规定定金条款。待货物交付后再付全款。5明确违约责任。对采购物资的品牌、型号、等级、交货地点、交货期限、 交货方式的变动造成违约责任予以明确规定。七房地产销售代理合同 ；1、前期审查。主要审查对方的信誉。2、在合同条款中，应注意以下几方面1明确委托销售房