阜新赛尔农庄项目可行研究报告

1、.阜新赛尔农庄休闲农业示范园项目可行性研究报告阜新赛尔农庄有限公司 二一四年五月 目 录一、项目概述3 二、项目建设的必要性3（一）项目建设是对自然资源的保护的需要3（二）项目建设是满足人们日益增长旅游消费需求的需要3（三）项目建设是促进阜新旅游业快速健康发展的需要4三、项目自然条件分析4（一）项目选址4（二）光照条件4（三）水资源4（四）土壤资源5四、项目市场条件分析5（一）时间尺度5（二）空间尺度5（三）经济尺度5五、项目建设主要内容6（一）赛尔休闲度假会馆6（二）金花葵观光园8（三）辽西农家部落9（四）关东民俗小巷10（五）赛尔体验农场12六、项目建设投入与效益分析13（一）项目投资计划

2、13（二）投资回报预期及融资方案14（三）效益分析14七、环境保护措施15（一）项目建设地环境现状与运营对环境的影响15（二）环境保护具体措施16八、劳动安全、卫生防疫与消防16（一）劳动安全16（二）卫生防疫17（三）消防安全18九、研究结论与建议18（一）研究结论18（二）建议18一、项目概述项目名称：阜新赛尔农庄休闲农业示范园项目项目建设单位：阜新赛尔农庄有限公司单位负责人：吕红娟项目建设地点：阜新市阜蒙县富荣镇黑地庙村项目建设用地：1000亩项目预算投资：5000万元项目建设期：3年项目建设主要内容：农庄由“一岛、一湖、两区”构成：一岛即河道中心的湖心岛，在湖心岛上建设赛尔休闲度假会馆

3、；一湖即在景区大门入口处建设占地100亩人工湖，并围绕人工湖开发娱乐项目；两区是以河道为界限划分为北区和南区，北区包括综合服务中心、关东民俗小巷、辽西农家部落，南区包括金花葵观光园和赛尔体验农场。二、项目建设的必要性（一）项目建设是对自然资源的保护的需要赛尔农庄休闲农业示范园的建设应重在保护及利用，以维护自然生态系统平衡，保护森林功能和生物多样性，实现人居环境和自然环境的协调发展为目标，坚持“重在保护、生态优先、合理利用、良性发展”的方针，充分发挥森林绿地资源在改善生态环境、运动休闲和科普教育等方面的作用，把生态效益永远放在首位。在全面保护的基础上，进行合理开发利用，充分发挥原生态资源的社会效

4、应。赛尔农庄休闲农业示范园的建设不以破坏原始生态系统的自然良性演替为前提。（二）项目建设是满足人们日益增长旅游消费需求的需要久居都市的人们，生活闭塞，工作节奏快，城市空气、噪音污染严重，人们渴望寻求一处环境清闲、空气新鲜，能够贴近大自然的环境。随着旅游基础设施建设的不断完善，赛尔农庄必将依靠其独特的自然野趣风光特色和森林氧吧资源优势极大的吸引着人们，满足人们日益增长的旅游消费需求。（三）项目建设是促进阜新旅游业快速健康发展的需要没有突出的特色，一座城市的旅游活动要想有持续的生命力是不可行的。赛尔农庄独特的生态风光是值得我们深入发掘的不可多得的旅游资源。本项目的建设弥补了阜新沟域旅游、乡村旅游文

5、化主题不突出、档次过低、规模过小的缺陷，丰富和完善了阜新市旅游资源的产品结构和产品布局，成为旅游业快速发展的新引擎。随着阜新旅游软硬环境不断得到改善和优化，旅游资源得到有序开发和利用，赛尔农庄休闲农业示范园必将以优质的旅游产品，提高阜新城市知名度，提升城市品牌形象，并且为阜新旅游业大发展书写浓墨重彩的一笔，也将成为阜新旅游市场的特色产品。三、项目自然条件分析（一）项目选址阜蒙县富荣镇黑地庙村，距阜盘高速海棠山出口仅4公里，省道贯穿全境，交通十分便利。依山傍水，环境优美，非常适合发展都市观光农业。（二）光照条件本地区日照强、时间长，全年晴天多于阴天，光照条件、光能资源丰富。（三）水资源处于半湿润

6、半干旱大陆性季风气候区，年平均降水量300_400mm，多集中在6-9月。项目依林区邻河流，便于内部建设鱼塘，建设排水渠道，节排水设施更容易建设。地下水属较强开采区，浅层水质适宜农业灌溉，可保证未来设施农业的需要。（四）土壤资源农场内部地势平坦，土壤沙土性质，透水性较好，失墒期短，有机质含量高，适宜种植花生、大豆、西瓜等粮食经济作物；桃、李、杏、葡萄，树莓等优质水果；养殖猪、牛、羊、鸡、鹅、鸭、鱼等家禽和水产品。四、项目市场条件分析目标市场定位可以综合表述为以现代都市居民短期异地精致化大众休闲旅游者为市场主体；出游形式主要是家庭、公司团队、情侣友伴、旅行社团队。（一）时间尺度：周末，小长假，公

7、共假日，短期带薪休假，寒暑假。（二）空间尺度：一级市场：阜新、沈阳、锦州、朝阳、盘锦五市和内蒙邻近地区；二级市场：铁岭、辽阳、本溪、鞍山、葫芦岛、丹东、大连等市；三级市场：距离300公里以外的其他区域（其中大连虽然距离在300公里之外，但由于其市场潜力巨大，因此也列为二级市场）。（三）经济尺度：临界型市场：家庭月收入在5000-8000元之间的人；主体型市场：家庭月收入在8000-15000元，并拥有自由交通工具或其他可支配交通工具的人；发展型市场：家庭月收入在15000元以上的人。 五、项目建设主要内容农庄由“一岛、一湖、两区”构成：一岛即河道中心的湖心岛，在湖心岛上建设赛尔休闲度假会馆；一

8、湖即在景区大门入口处建设占地100亩人工湖，并围绕人工湖开发娱乐项目；两区是以河道为界限划分为北区和南区，北区包括综合服务中心、关东民俗小巷、辽西农家部落，南区包括金花葵观光园和赛尔体验农场。（一）赛尔休闲度假会馆占地约20亩，位于湖心岛及南部沿岸，定位为原生态农庄式精品度假会馆，是农庄的标志性建筑和核心吸引物。由一组极具乡村气息的木屋别墅组成。设计要注重细节，如建筑的外墙、居室的吊顶、栈道、路灯等，都要做到不突兀、不奢华，融入周边环境；家具都是木头的，包括床架、写字台、茶几、衣橱、椅子、字画框、房梁、立柱等；庭院的墙用清理河道时的原石布置。度假会馆提供的就是不受任何限制的生活方式体验，给游客

9、营造回归自然、寻找自我、返璞归真的纯朴体验感，且对于开发商来讲，成本亦可以得到有效控制。会馆的房间没有电子门禁系统，也没有门卡，取而代之的是用木制钥匙圈+门牌号+钥匙。让人有家的感觉。（二）金花葵观光园占地面积约300亩。金花葵，为一年生草本锦葵科秋葵属植物，有的地区别名叫黏干或山榆皮。2003年8月被中国农科院在河北邢台地区发现濒临绝种的植物，在200多个秋葵植物中最具食用、药用、保健功能，有较高的药用价值、食用价值、园林观赏价值。其经济价值有待组织专家作进一步考察。如经济价值较高，可以作为高效农业项目，带动周边村屯的农民进行大面积种植。可以在观光园内打造婚纱摄影基地。（三）辽西农家部落位于

10、人工湖的北面，占地30亩，建设10个农家院，每个小院占地1000平方米且都是独门独院，可同时接待20人就餐，20人住宿。进入院中，一颗颗果树绿荫卓卓。树下均有菜地，辣椒、茄子、青葱、西红柿等应季蔬菜样样俱全。院里有老百姓自己饲养的猪、鸡、鸭、兔，还有自制的豆腐、自产的蔬菜，来到这里就会马上陶醉于几乎原始的环境中，更能品尝到久违的农家饭。屋内有专用厨房，消毒间、粗加工间、卫生间均按照三星级农家乐标准修建，就餐环境干净整洁、排列有序。旅游者住的是传统的土炕，炕上叠放整齐的干净被褥以及老式的柜子展现辽西农村乡土风情。（四）赛尔体验农场一是彩虹田园。占地面积200亩。可以在农场内、小路两侧有选择地点缀

11、一些北方近百年来使用过的农业生产用具，如老旧的马车、破损的老式拖拉机、碾子、石磨、马栓、犁杖，布置一些晒谷场、稻草堆、树秸堆等，营造怀旧乡村风格。设计出50-100块占地100平方米的小型果蔬园（也可以专门搞些精致的作物盆景），实行会员制模式，会员可以认耕“一块地”，开展无公害绿色有机蔬菜种植。赢利点有六：通过租赁土地获得认购费；通过农具的出租获得租金；通过管理员代管获得代管费；通过帮助地主摘取果实获得摘取费；通过收购果蔬再出售盈利；通过出售相关纪念品盈利。二是鲜果采摘乐园。占地200亩。园中水果种类丰富，变化多样，通过一年四季的水果采摘，打造一个真正的水果乐园。鲜果乐园中的水果一部分让游客提

12、供采摘，另一部分供给有机超市。同时，果园内形成类型丰富的各式节点，供游人休憩。三是放牧体验廊道。让旅游者在当地农民的指导下，买票乘坐“马车”、“ 牛车” 、“羊车”，令人仿佛感到时光在倒流又回到当年。（五）旅游基础设施1、综合服务区：景区大门朝东南开，设在景区的东面、河道北面。在景区大门外面，建设游客服务中心和停车场，主要用于整个区域的接待服务，满足游客的集散、停车、购物、休憩等需求。同时，在该区域形成一个农场的标志性景观，如风车、水车等等。2、河道治理：对3公里河道进行统合治理，实施绿化、亮化工程，使沿河两岸的景观在灯光的照射下，高低错落，明暗相间，增强河岸的纵深感，河边的树木、花草、小品、

13、庭园烘托出河岸的恬静、温馨，使之成为旅游者休闲散步的好去处。3、人工湖：位于景区大门西500米处，湖面面积100亩，在湖中心安装喷泉装置，营造亲水氛围，围绕人工湖铺设石子路，护栏就地取材采用树木材质，高1.3米，总长约1000米。六、项目建设投入与效益分析（一）项目投资计划项目预计总投资5000万元，建设周期20142016年，具体投资计划见下表。投资预算表 单位：万元序号品名数量单价小计投资年度总计5000（二）投资回报预期及融资方案1、投资估算：该项目总投资5000万元。2、融资方案：自筹2000万元，申请银行贷款2000万元，争取国家相关政策支持1000万元。（三）效益分析1、旅游收入：

14、根据阜新市 “十一五”及“十二五”前三年国内旅游数据，对项目区游客量进行预测：本项目实施后，2015年赛尔农庄休闲农业示范园游客人数可达到2万人次，按人均消费200元计算，年旅游收入可达400万元。2016年-2020年，随着观光园基础设施的不断完善，随着阜新市其它旅游景区特别是海棠山旅游经济开发区旅游活动的展开，游客量增长幅度会有大幅提高，2016年-2020年增长率预测为30%左右，到2020年观光园游客人数可达5万人次，按人均消费300元计算，到2020年旅游收入可达1500万元。2、其它收入：每年水产养殖15万公斤，种植蔬菜达到60万公斤以上，鲜果产量达到20万斤，实现年销售收入500

15、0万元，利税800万元，为当地增加税收。提供就业岗位200个，带动村民共同致富，为新农村建设奠定基础。通过实施生态有机农场建设项目，可以提高农民收入，解决部分劳动力，有利于提高人民生活水平，促进社会和谐稳定。七、环境保护措施为了合理地利用环境和资源，防止环境污染和生态破坏，维护清洁适宜的生活环境，保障人民身体健康，协调环境保护与发展经济的关系，促进旅游业健康、快速发展，项目的建设必须坚持资源利用与环境保护相结合的方针统筹规划，合理布局，突出重点，尽量减少对环境造成的不良影响，保证森林绿地资源的可持续利用，维持景区自然生态平衡。（一）项目建设地环境现状与运营对环境的影响本项目建设地点位于阜新蒙古

16、族自治县富荣镇境内。该区域大气环境良好，达到一级环境空气质量标准；水质状况良好；森林茂密。大气、水质、土壤均无污染，对本项目无有害影响。本项目对周围环境影响较小，主要污染物为项目建设过程中所产生的废弃土石、建筑垃圾；游客及管理人员生活污水及生活垃圾；游客游览交通工具排放废气；噪声主要来源于部分设备及交通工具噪声。 （二）环境保护具体措施1、水资源保护。为了保护淡水资源，应有意识的控制用水，在开发建设过程中避免使用可能导致破坏地下水资源的污染物，对生活排放的污水等，要设专用排污水管，输送到污水处理厂集中处理。2、大气污染治理。在规划区内严格控制不可再生能源的使用，控制对空排放污染物。进入度假区的

17、汽车需要安装尾气净化装置，度假区内旅游车辆采用环保型低污染的车辆或电瓶车辆。3、废弃物管理。建设水冲公共厕所或环保公共厕所，厕所外观与农庄的建筑风格协调，内部干净整洁，并有专门的环卫人员管理。4、在各个景点及游览道路边相应设置果皮箱，各景点相应设置垃圾集中存放场地；垃圾要实现分类存放，统一收集，固体垃圾按城市生活垃圾收集处理方式统一外运；绿化及路上的枯枝落叶，应指定地点进行腐化处理，用于区内土壤改良。5、噪声治理。农庄度假区内机动车禁鸣喇叭，并提高路面质量，降低行驶噪声。采用低噪声设备，设备基础进行减震处理，管道与设备连接处采用软接头。6、景观环境建设。保护原生态环境的自然本色，要排除一切污染

18、源，加强对森林植被的保护，涵养水源，防止水土流失。对取水源，要按照国家有关规定严加保护和管理。加强森林植被的抚育和绿化造林工作，加强防洪排涝和森林防火措施。八、劳动安全、卫生防疫与消防（一）劳动安全劳动安全主要是防范建设和生产及运营过程中可能发生的伤害、职业病等危害。本项目施工过程中危害因素主要来源于危险性操作及危险性设备，危害人群主要为进行施工作业的工人。运营过程中的主要危害因素来源于各种设备故障，游人拥挤带来的不安全因素，游客意外落水事故等。要加强施工阶段安全防护：施工阶段安全防范主要措施有在项目设计过程中，应严格遵守有关标准规范，根据项目的功能、用途及其对安全性的特殊要求精心设计，认真校

19、对；在项目施工过程中，应严格遵守施工规范，按照设计文件的内容和要求建设，不得擅自更改设计内容；对危险部位采取安全防范措施，设置安全防范设施；对高温、噪声、震动等工作环境，采取隔热、降温、消音、防震等防护性措施，定期对设备性能进行测试。要加强项目运营阶段安全防护：工作人员严格地按照日环境容量标准对游客进行控制，人流聚集地设置集散广场等；游览路线光线不足处，设置照明灯。农庄内应设置医疗点，并配备一定的医务人员及医疗器械，准备必要的急救药品，在度假区游客遇到意外时给予帮助和进行及时的救护；在特别危险的地段应加建防护栏及危险提示标志，在醒目、险要处设置标识牌宣传防护知识；加强防洪、防火措施。暴雨季节，

20、注意泄洪通畅；杜绝火灾隐患，保护好森林的原有风貌。（二）卫生防疫 改善卫生基础设施和条件，设置厕所等卫生设施。卫生间均设有前室，采用机械通风设施保持空气清新。布置在服务区内的餐饮、饮用水点，应设清洁保障的设备并提供所需能源。餐饮服务点应合理组织食品供应，生熟食品分类，工艺流程合理布置，各加工间均有有效的通风措施，产生的油烟能通过机械设施顺畅的排出。（三）消防安全工程设计严格遵照建筑设计防火规范，所有建筑周围道路保证消防车通行。管理用房耐火等级为二级。度假区内一处水体可作为消防水源，利用观景台作为消防车取水平台，保证消防车的取水安全。管理用房内设置手提干粉灭火器。度假区内有自购消防车一台，此外度

21、假区还与当地消防部门达成协议，如果发生火情，消防部门将会在第一时间赶赴现场进行扑救，将损失降到最低程度。建立度假区防火检测设施。积极储备扑火物资和配备扑火装备。九、研究结论与建议（一）研究结论阜新赛尔农庄休闲农业示范园项目的建设对满足人们日益增长的旅游消费需求，提升阜新旅游业整体竞争力，推动阜蒙县乃至全市旅游经济发展、刺激旅游消费和扩大就业都具有重要意义。可研认为，该项目建设的必要性充分、规模适宜、技术方案合理，项目的建设必要、可行。（二）建议1、建议选定合适的施工时间，采取适当保护措施，尽量减少施工给游人正常游览带来的影响。2、项目单位尽快落实建设资金，力争做到建设资金到位与工程进度相一致，

22、充分保障项目的顺利进行。3、充分挖掘当地的民族文化内涵，形成统一开发机制，带动新一轮的旅游大发展。金花葵相关资料金花葵(学名：Aurea HELIANTHUS)，又名：菜芙蓉，也称：野芙蓉，为一年生草本锦葵科秋葵属植物，有的地区别名叫黏干或山榆皮。2003年8月被中国农科院在河北邢台地区发现濒临绝种的植物，在200多个秋葵植物中最具食用、药用、保健功能，有较高的利用价值。1、形态特征金花葵是金花葵3个种群中的1种，与黄蜀葵同属。它生长在深山崖隙间，株高2m以上，最高的可达2.7m，植株冠径1.52m。具粗壮的肉质根，纵深入土70cm以上。茎粗壮，基部木质化，抗倒伏，最大的茎基直径达4cm。主茎

23、长有50余个节，每节长1叶，每个节长36cm。叶片互生，掌状，无深裂，与蓖麻叶片相似。最大的叶片宽52cm、长31cm、叶柄长36cm。花期79月，肥水条件好的10月上中旬也开花。每株开花3060朵，花大如碗，花冠直径1316cm。每朵花重6g左右，单生于上部叶腋间。花冠金黄，紫心金蕊，艳丽非凡，宛如出水芙蓉。开花时有蜜蜂采蜜。主枝和侧枝均开花结果，果实形似棉花的棉铃，果角有5棱，果角外表面有白色绒毛，其内裹着一粒粒比绿豆略小酱褐色的种子，形似猪腰。每果角有籽粒80120粒。2、生长习性金花葵适应性较强， 各地均可种植。喜温暖、阳光充足环境，耐寒、耐热、喜湿、耐盐碱，耐40高温和-10低温。对

24、土壤要求不是很严，在近水边肥沃沙质壤土生长繁茂，开花多。既怕水涝，又不宜栽在过分干旱的地方。13、分布情况仅分布在河北地区，近濒临绝种的植物之一。4、栽培技术栽培方法：金花葵适应性较强，南北各地均可种植。它喜温暖及阳光充足的环境，较耐寒、耐热、喜湿、耐盐碱，能耐40高温和-10低温。对土壤要求不严，在酸性红壤上也能正常生长，但在肥沃、深厚、排水良好的壤土上生长良好，特别是以排水良好的沙壤土为佳。在临近水边的肥沃沙质壤土中生长繁茂，开花较多。但其既怕水涝，又不宜栽在过分干旱的地方。在华北地区以宿根越冬，北方严寒地区冬季堆土越冬或掘取移入温室内越冬。金花葵为种子繁殖，南方可于4月上旬，北方5月上中

25、旬将种子直播于露地苗床，可穴插或条插，萌芽生长较快，温度在18以上时约1015天即可出苗，2个月便可上盆或土栽上市，也可先育苗，当长至34片真叶时移栽，行距50cm，株距30cm。667m2需要种子40005000粒。667m2用35t农家肥和50100kg氮磷钾复合肥作基肥，生长期可追施液肥35次。同时要注意田间排水，及时拔除杂草，适时追施肥料。在生长旺季，要及时除去靠近地面的分枝，以利通风透光。当年夏季开花，果实810月陆续成熟，籽粒成熟时易脱落，应及时分批采收留种。金花葵全生育期无任何病虫害，是天然绿色植物。在北方，开花期怕冰雹袭击。到12月打霜时，金花葵全株枯死。春种秋收，用种子繁殖，

26、全生育期100 多天。培育：催芽将晒干的金花葵种子用5055度热水浸泡30min，边浸边搅动，然后用凉水浸种，浸种时间不宜过长，一般3h4h为宜。用潮湿的布包好，外用薄膜纸包裹，保持一定的湿度，置于恒温箱中，保持2528度，一般20h内开始萌芽，少量的种子也可用体温催芽。长江中下游地区也可于4月上旬将种子直播于露地苗床，可穴插或条插，萌芽生长较快，温度在18以上时约10d15d即可出苗。苗期管理采用营养钵育苗，我们选用的是72孔育苗盘，事先把基质填好，用水湿透，再进行播种，芽尖向下，播种后覆盖一层薄膜，待出苗有七成时，揭去薄膜，播种后采用小拱棚保温，前10天不揭膜，后20天天晴白天不盖膜。采用

27、直播的，可在地面用一次性透明塑料碗进行保温，待苗长成三叶一芯时用木棍掀开塑料碗即可。定植：待苗长成二至三叶一芯时进行定植，定植前先整好地，重施基肥，施农家肥和氦磷钾复合肥作基肥，厢宽2m，沟宽20cm、深15cm，便于排水，先用除草剂除草，定植密度为行距50cm、株距30cm。管理养护：定植后温度在18以上时即可正常生长，全株到12月打霜时便枯死。施肥以基肥为主，追肥为辅。追肥以农家肥为主，最好是沼液等液肥，每采摘一次花后施一次肥，盛花期需肥量较大。要防止田间积水，做好排水抗旱工作。在生长旺季，要及时除去靠近地面的分枝，以利通风透光，及时拔除田间杂草。金花葵全身都是宝，特别是花要及时采收，一般

28、以刚刚开放的花为主，在浠水种植，6月上旬就可以开始采收鲜花，采收后及时晒干。在8月下旬就可以开始采收种子，采后及时晒干，便于贮藏和留种。5、主要价值药用价值：金花葵花药食兼用，本草纲目已记载黄蜀葵的药用价值，能清热、凉血、解毒，其花无毒，具有清利湿热、消炎镇痛之功效，内服主治五淋、水肿，外用治疗汤水烫伤。果实、种子具有补脾健胃、生肌功效，治疗消化不良、不思饮食、跌打损伤等。嘉佑本草记载: 黄蜀葵花主治小便淋漓及催生、治诸恶疮。现代医学研究表明，该花的总黄酮有镇痛、抗脑缺血和治疗口腔溃疡等作用。其所含全价蛋白质、高聚糖胶、膳食纤维、微量元素硒、锌、多种不皂化物等，具有显著调节人体内分泌、免疫力，增加人体抗力，改善心脑血管及微循环功能，增强机体抗氧化能力，抗心脑缺血、缺氧、抗炎、镇疼，抗疲劳、抗衰老、抗癌、防癌、降血脂功效。此外，其丰富的天然植物雌激素，对于延长女性青春期，减轻或避免中老年更年期综合症