房地产开发工程管理

1、房地产开发工程管理公司名称： 单 位： 部门领导： 编 制：XX 年 XX 月 XX 日总则第一条公司为使各项工程顺利进行，并提高施工水准，特订立本准则。第二条工程人员在工程进行中应确切依本规则监工，如遇有疑难之处，或设 计上欠妥时，应即刻与有关单位人员连络，迅速解决，以免贻误工期。第三条各种厂商带标单到工地时，工地主任应将工程施工要求的标准、工期、 范围，详加说明后，在估价单上签章，若标单上有漏列的部分，应加注明，以便 订约时列入。第四条各种工程或工资合约副本送至工地时，工程人员应详阅合约内容的说明及有关规定，严格执行。第五条工程管理员每日应详实填报监工日报表并将工程进行情形于每月初一、十六

2、检讨进度，记录于表中。每一工程开工前应准备及注意事项第一条工程人员进驻工地时应先请设计科派员指出建筑线及地界线的木椿， 并订定地盘高度的基准点。第二条建筑线地界线木椿应设法固定，不使其动摇走样，必要时加设辅助点, 并记录于手册上，以便随时查核。第三条基地上原有的行道树、消防栓、消防水池、给水管、污水管、煤气管、 油管、电线管、电杆及其他公共设施，如有妨害施工时，应由工地主任报请各该 主管机关或所有权人移拆，不得任意剪断移动。第四条工地主任在了解现场后，应即着手筹划开工事宜，其主要内容包括： 拟定开工日期、工期、机具、材料、工寮及工务所配置计划；数量计算、核对、 进度表编制及结构体发包期限等事项

3、，准备开工前检讨会。各项工程施工时应注意事项粗木工程第一条粗木工程订定水平椿板时，应注明与基准水平点的高度差，并在水平 椿板上绘明挖土宽度、墙厚、柱中心线等，做为施工的准绳，订立完成后，应由 工地主任详细复核无误并报查验后，方可开始挖土的工作。第二条复核各项放样，尤其是地下室及一楼，应重新核对所有尺寸，如有错 误，即时改正，以免以后无法更改，楼梯、平台、踏步需画出墨线以为组模工作 时的准绳。第三条放样完成立门窗框时，应注意位置是否正确，及垂直、水平等，并应 加设保护板。第四条门窗框靠混凝土的面前，亦应事先加设铁件，以便灌浇混凝土时，埋 没在内增加牢固。第五条砖墙施砌完成时，应注意固定门框材料，

4、可收回者应即收回，以免使 模板工随便裁剪损失浪费材料。第六条每层楼板灌浇混凝土前， 在楼板四周模板上及各柱筋上画水平高度记 号，作为灌浇混凝土时的高低凭据，施工前应复核门窗是否有变形或移位。土方工程第七条基础挖土时应核对其位置宽度及深度是否正常， 并随时注意安全措施第八条各层楼板灌注混凝土前，须以水淋湿模板，以水泥浆灌入柱底及施工 接头。 第九条拌合混凝土时应注意水灰比及拌合是否均匀，并检查粗细骨 材的清净。第十条灌浇混凝土时，应振动捣实。如有溢出，应即时清理，楼板、梯阶、 栏杆，不可有高低不平的现象，梯阶须用镘刀抹平。第十一条回填土时，应分层灌水捣实，以免日后发生下沉及有龟裂现象。 第十二条

5、排夯卵石应注意排法， 以立排为原则， 不得平排，以增加其承载力， 排后应捣实，石缝应填细石。第十三条混凝土灌浇时，工程人员不应离开现场，并时时注意水灰比的配合 及各种装配的卫生给水、电气、管路等，同时应叫电气工、给水工、模板工、钢 筋工等在现场，以便有问题可随时解决改正。第十四条 RC 混凝土楼板灌浇完成后，最少应保护二日以上才能挑放红砖。第十五条楼板拆除后如发现孔穴蜂窝及损坏处，应即用水泥砂浆填补完整。第十六条柏油油毛毡防水层完成后，应随即做隔热层施工，以免日晒及雨淋 而生起伏现象。第十七条屋顶混凝土灌浇时应注意排水的坡度， 在隔热层施工时不能点破防 水层，如发现有点破应注意空出，等防水工补

6、修完成后再予补全。钢筋工程 第十八条配筋时应注意钢筋的规格、数量、方向及间距位置是否正确。 第十九条应注意梁的引长钢筋、 压缩筋及接头的倍数及钢筋接头的位置及接 法应按照钢筋标准图的规定施工。第二十条应注意钢筋与模板的距离， 并用水泥砂浆做成的垫块或铁椅及吊铁 等保持其间距的正确。第二十一条灌浇混凝土时，应注意钢筋的间距，如发现被践踏走样重叠时， 应马上调整改正。钢筋压接工程第二十二条压接用的气体，加热用的吹管，应使用符合规格的品质。第二十三条钢筋的瓦斯压接位置均应按图说所注位置施工， 并应选择压力较 小的直线，上行的压接的位置也应错开为宜。第二十四条在压接前应将压接面的铁锈、油渍等污物以电磨

7、机研磨清洁。 第二十五条如有下列情形时，应重行施工：(1) 压接部位的钢筋中心轴偏心超出直径的 1/10 以上时， 应加热修正或切断 另行压接。 (2) 压接处的扩涨不足时，应再加热加压至规定的直径为止。(3) 压接中加热强的火焰突然停止或变化时，其压接应切断另行施工。第二十六条现场施工中应特别注意施工的安全，如脚手设备、气体的防漏、 防爆、防火等，应特别防范。模板工程 第二十七条模板施设时，应注意材料是否安全，如模板厚度、梁及支撑尺寸 等不符规定或有腐烂现象的均不得使用，只有尺寸规格过小施设间隔缩小支撑， 才使用它。第二十八条模板组合柱面梁底及梁墙时，如遇门窗框，应防护门窗框木料， 不使其破

8、坏，如有可能不准其钉连在一起。第二十九条固定柱模的铁丝如需与门窗框一起固定时，应垫木板，不使铁丝 直接扎在木料面，以保护木料的光滑。支撑应立在门窗框上也一样。第三十条模板组立时，应核对其尺寸及水平，柱应垂直 第三十一条拆除楼板模板时也应防护门窗框不使其破坏。 最好事先交代拆模 工在门窗框边用拆除的柱模挡住。第三十二条复核各层模板的水平、墙柱的垂直、梯阶需按粗木放样的尺寸， 切实组模，栏杆需钉高度指示钉，以保持栏杆面的平直。第三十三条模板的拆除应视位置的重要性参照施工说明书内规定时间拆除， 不准模板工随意拆除。砌砖工程 第三十四条砌砖时应先注意红砖是否浇水，水分是否充足。 第三十五条砌砖用的水泥

9、砂浆配合比应正确，拌合应均匀，施砌时所留的砖 缝应适当，并灌满灰浆，无雨庇的外墙楼梯间等外部，砌外面平整。第三十六条在砌砖时，应时时注意门窗框的正确，如有动摇走样时，应即刻 调整，并事先交代砌砖工及挑砖工， 不得打掉或移动固定门窗框的木料。 如有妨 碍砌砖应更改的，可通知粗木工更改。第三十七条遇有门窗框的墙施砌红砖时，应加设铁件，以使门窗牢固。给水卫生工程第三十八条定置水管时， 其竖立的管道要注意垂直， 平直的管道要注意坡度， 不得中央下垂或弧形现象，天花板下的污水管应按规定配装吊管设施。第三十九条给水管、污水管、排水管，每至一层须试水、试压。 第四十条每一层管道完成后应切实核对，倘与设计图不

10、符时，应记录于中间 查验图上，全部工程完成后，合并于验收报告中送设计科存查。第四十一条水龙头、镜箱、卫生器材的安装位置需正确。 第四十二条正式送水完成后，全部试水、试压，绝不漏水方为合格。电气工程 第四十三条穿线应按图说回路，接线必须使用焊接。 第四十四条接线盒、开关箱、电表箱、配电盘位置务求正确、端正。 第四十五条暗开关及插座施工务求整齐、美观。第四十六条每一层管道完成后应切实核对， 倘与设计图不符时应记录于中间 查验图上，全部工程完成后，合并于中间查验图上，送回设计科存查。屋顶防水工程 第四十七条屋顶柏油油毛毡防水施工时，应注意屋面的清洁及干燥，柏油用 量，油毛毡厂牌及重量是否符合规定。油

11、毛毡的搭接长度需 10 厘米以上，落水 头边应特别处理。反水 （ 水墙面 ） 高度保持 20 厘米以上，按照规定施工。水泥及瓷砖工程 第四十八条内外墙粉刷打底开始前应先检查电气、给水、墙内管路的装配。 及墙面是否平齐， 如太凹凸不平， 超过 1 英寸以上需补粉砂浆时， 应先通知原先 施砌的包商打除， 以免浪费材料及墙厚度增加面积减少， 并在粉刷前由泥水工先 用灰浆做水平及垂直线点，以为施工的准绳。第四十九条粉刷时应注意墙面的水分是否适合，以免施工后发生龟裂现象。第五十条平顶及墙面粉光时，应注意泥刀的斑迹，如肉眼可看出时，应再加 力抹平，如粉光面用白灰料时其墙柱角线应用水泥砂浆先粉齐而后中间面再

12、粉白 灰，以免角线容易缺损。第五十一条地坪水泥粉光或做磨石子时，应注意地面的清洁，以免施工后发 生龟裂现象。第五十二条磨石子料施粉辗平后过二天以上才可开始磨平。 第五十三条厨房浴室及前后阳台地坪，应注意其水坡度。 第五十四条石子地磨平时遇有落水管应先叫给水工露出的水管封闭， 免使磨 石子的泥浆流入排水管内发生堵塞现象。第五十五条磨平石子的泥浆应指定位置挖洞使其集中倒入，不能任其流失， 以免影响完成部分的清洁。第五十六条洗石子在喷洗时，应注意其完成部分的清净，如果风力过强时应 终止喷洗。在粉石子前其分格缝的钉立应适当、美观。不能任其杂乱分格。第五十七条地下室防水粉刷时，应注意其所渗入的防水剂量，

13、按照规定渗入 拌合，以免日后发生潮湿、漏水现象。第五十八条浴室防水应依照规定施工，接线盒四周应割切方整。 第五十九条瓷砖马塞克打底除注意平直、及角度的正确外，并需配合瓷砖的 尺寸。第六十条瓷砖施工时应注意尺寸灰缝及颜色的均一。细木工程第六十一条接头应依照规定的榫头紧密接合，成品依照图样，配合门窗框的大小施工。第六十二条木工装设五金时应注意螺丝的钉法，应用螺丝刀旋紧不 可用铁锤直接锤入，以免日后更换困难及木料破坏。油漆工程第六十三条门窗木料油漆开始时，应先注意钉孔缺角破损的补整及清扫干净 后才能底度的粉刷。玻璃第六十四条玻璃装设时应注意是否照规定的厚度安装，安装后应核对其与门窗是否紧密，拉动是否

14、会发生移动走样。附则第六十五条本准则未列事项随时由有关主管指示监工。第六十六条本准则经呈董事长核准后实施，修改时亦同。房产销售第一条商品房的销售，由经营部组织，办公室予以协助，销售的策略、平均售价、 售楼日期等由经营部提出书面报告， 经经理审批后，报集团公司总工程师、总经 理批准后实施。第二条商品房的销售，除按规定售楼花一次性付款、享有九折优惠成品房（以工 程开工后计算）一次性付款享有九五折优惠外，其余均不得享有优惠。特殊情况，售楼花一次性付款九折以下（不含必折） 、成品房一 次性付款九五折以下（不含九五折），分期付款享有折头优惠的，一律经经理核 准，并报集团总工程师批准后，才能办理。否则将追

15、究有关人员的经济责任及法 律责任。第三条销售方案由经营部牵，会同工程部、办公室等有关部门共同制订，根据楼 层、方向等因素确定每单元的明细价格， 经经理审定，报总工程师和总经理批准 后执行。第四条售楼的所有宣传资料，包括售楼书、售楼广告等，由办公室同经营部拟稿， 原稿由经理核准，报总工程师批准后，方可委托付印。第五条销售商品房的申报手续，含预售楼花、境外销售批文、外汇管理局批文、 公证、按揭委托和产权证等，由办公室负责会同经营部、财务部办理。第六条房产销售结束后，由办公室、经营部、财务部共同负责写出工程项目投资 效益总结报告，由经理审定后，上报总工程师、总会计师和总经理。第七条样板房根据经理的意

16、见，由工程部负责会同经营部、办公室拟定装修和施 工方案、工期，组织施工及购置家私、花草等。样板房完成后，开放给客户参观， 由经营部保管，直至售楼结束。样板房及一切家私由经营部会同办公室制定方案 报经理批准后作出处理。物业管理第一条工程项目确定以后， 物业管理部门应派有关水、 电等专业人员， 参与专业 工程的现场管理， 了解和熟悉设备及管道、 线路安装调试情况， 以便于今后进行 管理。 第二条购房业主提出修改房屋的， 在工程竣工前不予受理； 在工程竣工后业主入 伙前，经经理同意，按如下办理：1.业主入伙前，由经营部通知工程部安排施工。施工队伍由工程部安排，不 得由业主选择。并向业主收取总造价 5

17、%的施工管理费。2.物业已移交给物业部门管理的，由物业部通知工程部安排施工。施工队伍 由工程安排，不得由业主选择。并向业主收取 5%的施工管理费。 第三条工程竣工后，在 1 年的维修保养期间，物业部门发现工程质量等问题时， 应及时向工程部反映，由工程部责成施工单位及时修缮。 第四条正常使用期（不含保修期） ，业主装修，应先报物业部门审查批准。如有 大的改动影响结构安全或影响相邻住房使用功能的， 先由物业部门会同工程部审 查，报经理和总工程师批准后才能施工。 使用期间业主反映工程质量问题的，物业部门应立即通知工程部于 24 小时内派 人进行维修，不得推迟拖延，影响信誉。 第五条公司根据各住宅小区

18、的特点， 建立各住宅小区的物业管理处， 对各住宅小 区进行统一、有效的管理。 第六条各住宅小区的物业管理处配备必析基层领导、管理员、保安员、水电工、 清洁工等，对住宅小区的管理工作承担全部责任。 第七条住宅小区的管理人员， 必须遵守法律、 法规和小区的各项规章制度， 熟悉 管理业务，为住户提供优质服务，把小区管理好。 第八条物业管理处要保证住宅小区总体的美观、 整洁和符合规划， 严禁各种违章 改建和搭建。 第九条物业管理处负责对住宅小区内的道路、 楼梯和公共场所 （设施） 进行管理 和清洁，设立果皮箱和垃圾收集清运点， 保持住宅小区清洁卫生， 创建文明卫生 小区。 第十条住宅小区的绿化（树木、花草、草地等）设专人进行管理（负责淋水、施 肥、喷药、剪枝、补种等） 。 第十一条各住宅小区按实际需要配备若干名水电工， 维护供水供电， 保证住户用 水、