房地产开发企业会计销售收入的确认

1、房地产开发企业会计销售收入的确认房地产开发企业销售房产类型分为期房和现房；销售模式分为一次性收款、分期收款、按揭收款和委托销售。根据企业会计准则第14号一一收入的规定，销售商品收入必须同时满足风险和报酬转移、无继续管理权和实际控制、收入和成本能 可靠计量和经济利益很可能流入等规定后方可予以确认。因会计上的模糊规定，各 房地产企业往往对期房风险、报酬转移和利益流入等收入确认条件理解不同，使得 企业在收入确认时点问题上存在差异。目前主要存在以下三类收入确认原则：? 在商品房建造完工并验收合格，签订销售合同，取得买方付款证明时确认收入 实现；? 在办理入伙手续（移交手续）时确认收入实现；? 在收讫房

2、款并办妥产权过户手续时确认收入实现。笔者认为，房地产开发企业采用第1、2类收入确认时点进行涉税问题处理，涉税风险相对较小。二增值税房地产企业增值税采取先预缴后汇缴的方式进行处理，由于税收上并未明确房地产企业增值税纳税义务发生时间。使得房地产企业在进行增值税时，采用的纳税义务 发生时间不同，从而产生涉税风险。以目前深圳的实际情看，实操上建议以开票时间、企业收入确认时间和不动产证出证时间孰早为原则确定增值税纳税义务发生时间，所以在增值税上的税会差异主要体现在纳税义务发生时间的确定上。实操中，在办理不动产登记证前，需要提供发票，根据增值税纳税义务发生时间规 定，先开发票的，以开票日为纳税义务发生时间

3、。因此，笔者认为，房地产开发企 业以不动产登记证出证日期为增值税纳税义务发生时间，存在税款滞纳的风险。案例分析A房地产开发企业在深圳市开发一楼盘，2016年6月取得房地产预售证，当月完成绝大部分开发产品销售（签订房地产销售合同），总价3亿元，当月取得首期款 1亿元。2016年7月，银行将扣除按揭保证金 3000万元后的按揭款1.7亿元，打入房地产公司账户。 2017年3月，该公司通知购房人办理入伙手续，正式进行房产移交。2018年5月，该公司办理了已售房产的不动产登记证，并办结不动产登记证的银行抵押手续，收回按揭保证金。（假设该房地产公司选择适用简易计算方法，采用入伙时间为收入确认时间，产品为

4、非普通标准住宅）?2016年6月，收到首期款：借：银行存款贷：预收账款一销售款10000万元10000力兀?2016年7月15日，申报预缴增值税 10000十增值税附征税费： 285.71 X( 7%+3%+2% = 34.29交纳预交增值税(1+5%)X万元:借：应交税费一简易计税285.71贷：银行存款285.71交纳预交增值税附征税费借：应交税费一城建、教育、地方教育34.293%= 285.71万元，申报34.29?2016年7月，收到银行按揭款:借：银行存款17000其他应收款一担保保证金贷：预收账款一销售款300020000?2016年8月15日，申报预缴增值税增值税附征税费：57

5、1.43 X( 7%+3%+2%交纳预交增值税20000 -( 1+5%)=68.57 万兀:借：应交税费一简易计税571.43贷：银行存款571.43交纳预交增值税附征税费借：应交税费一城建、教育、地方教育68.573%= 571.43万元，申报68.572017年3月，该公司办理了入伙手续,结转营业收入30000 - ( 1+5%)=28571.43万元，应交增值税30000-28571.43 = 1428.57 万元:30000借：预收账款一销售款28571.43应交税费一简易计税1428.57贷：营业收入?2017 年 4 月 15 日，申报交纳增值税30000 -( 1+5%)X 5%- 285.71-571.43571.43万元，申报增值税附征税费：571.43 X( 7%+3%+2% = 68.57万元：交纳“汇缴”增值税：借：应交税费一简易计税571.43贷：银行存款571.43将预交城建税、教育费附加及地方教育附加结转至损益表(34.29+68.57= 102.86 ):借：税金及附加3城建、教育、地方教育 贷：应交税费一城建、教育、地方教育102.86102.86 确认“汇缴”增值税附征税费至损益表： 借：