苏宁环球财务分析

1、苏宁环球股份有限公司苏宁环球股份有限公司20142014年财务分析年财务分析 小组成员： 石慧 14413110 杨静 14413111 何少梅 14413112 贾晓 14413182 孟丹阳 14413183 孙一涵 14413108 刘忆 1441327 赵凌俐 14413280目录目录07行业发展趋势05杜邦分析06SWOT分析08建议04盈利模式01苏宁环球发展史02行业发展背景03五力模型1 1、苏宁环球发展史、苏宁环球发展史苏宁环球股份有限公司原名吉林纸业股份有限公司，于1993年5月经吉林省经济体制改革委员会吉改股批（1993）61号文批准，以定向募集方式设立的股份有限公司。其

2、中，吉林市国有资产经营有限责任公司持股50.06%。主营业务为新闻纸生产销售。1.1、起步阶段1 1、苏宁环球发展史、苏宁环球发展史1997年3月20日，向社会公开发行人民币普通股6,000万股。1997年4月8日，公司股票在深圳证券交易所挂牌上市，股票代码000718。至2004年12月31日，公司股本399,739,080元。其中吉林市国有资产经营有限责任公司持股50.06%1.2、上市发展阶段1 1、苏宁环球发展史、苏宁环球发展史2005年5月13日，吉林纸业股票由于连续三年亏损，当日被深圳证券交易所暂停上市。2005年11月21日，公司宣告破产，之后，吉林市国有资产经营有限责任公司将其

3、持有的公司国家股20,009.808万股转让给江苏苏宁环球集团有限公司(简称“苏宁集团”)。1.3、亏损重组再发展阶段1 1、苏宁环球发展史、苏宁环球发展史2005年12月12日，公司名称变更为苏宁环球股份有限公司。2005年12月23日，苏宁环球股份有限公司股权分置改革实施完毕，自下一交易日起原非流通股股东持有的非流通股份获得上市流通权，股份性质变更为有限售条件的流通股。1.3、亏损重组再发展阶段1 1、苏宁环球发展史、苏宁环球发展史2005 年12 月26 日，苏宁环球股份有限公司在深圳证券交易所恢复上市。股票简称：G*ST 环球，股票代码000718。主营业务变更为房地产开发经营和商品混

4、凝土生产销售。2009年11月11日，苏宁环球股份有限公司荣获“2008年江苏省房地产企业50强”，荣誉称号。1.3、亏损重组再发展阶段房地产公司众多，竞争激烈宏观经济放慢增长，对房地产冲击很大2015年房地产销售同比增长下降，库存积压2 2、房地产行业发展背景、房地产行业发展背景2.12.1、发展现状、发展现状我国房地产行业于1978年萌芽，发展至今已相对成熟但仍存在一些问题，其现状及面临的形式如下2.22.2、政策环境、政策环境近阶段的关于房地产的政策大都表现为利好近阶段的关于房地产的政策大都表现为利好 20142014年年9 9月月3030日房贷新政出台，银行监管机构再次明确购买首套房首

5、日房贷新政出台，银行监管机构再次明确购买首套房首付三成、房贷利率最低打付三成、房贷利率最低打7 7折的政策；与此同时，央行还修改了首套折的政策；与此同时，央行还修改了首套房的认定标准，首套房贷款还清再购房享受首套房政策；未实施或房的认定标准，首套房贷款还清再购房享受首套房政策；未实施或已取消限购城市，购买第三套住房不限贷。已取消限购城市，购买第三套住房不限贷。20152015年全国年全国“两会两会”政府工作报告明确提出政府工作报告明确提出“支持居民自住和支持居民自住和改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。2.32.3、税务、税务营业税按营业收入营业

6、税按营业收入5%5%缴纳；缴纳； 城建税按缴纳的营业税城建税按缴纳的营业税7%7%缴纳；缴纳； 教育费附加按缴纳的营业税教育费附加按缴纳的营业税3%3%缴纳；缴纳； 地方教育费附加按缴纳的营业税地方教育费附加按缴纳的营业税2%2%缴纳；缴纳； 土地增值税按转让房地产收入扣除规定项目金额的增值额缴纳（按土地增值税按转让房地产收入扣除规定项目金额的增值额缴纳（按增值额未超过扣除项目的增值额未超过扣除项目的50%50%、100%100%、200%200%和超过和超过200%200%的，分别适用的，分别适用30%30%，40%40%，50%50%，60%60%等不同税率。等不同税率。3 3、竞争结构分

7、析、竞争结构分析五力模型五力模型1新竞争者的进入2替代品的威胁3来自供应商的压力4购买者的权利5现有竞争者新竞争者的进入新竞争者的进入房地产行业在当今是比较热门的行业，而且有较高的利润，还有很大的发展空间，所以有很多企业和个人都想想进入这个行业。房地产这个行业进入壁垒也不算太大，所以对该行业造成一定的竞争压力。替代品的威胁替代品的威胁现在很多地区因为房价太高，很多人都选择租房子来代替买房子，从一定程度上减少了房子的销售量。来自供应商的压力来自供应商的压力现在可用于商业开发的用地稀少，土地的价格不断上涨，而且议价能力很低，对于本公司的发展有很大的限制。对于用于建造房子的原材料还是有很多的供应商可

8、以选择，还是有有一定的议价能力。购买者的权利购买者的权利很多人对居住条件都是很看重的，所以会花很多的精力用于选购合适的住房，从众多的住房中挑选最合适的。但是很多人因为工作地点等的原因不得不就近选择合适的住房，这样他们的选择范围就很小。现有竞争者现有竞争者（1）万科企业股份有限公司，该公司是目前国内最大的住宅开发企业，业务覆盖全国53个大中城市。（2）恒大地产集团，该公司以民生住宅产业为主，集快消、商业、酒店、体育、文化等产业为一体的特大型企业集团。这两家企业都是国内较大的房地产企业，占有很大的市场份额，它们都具有较大的竞争力。总结总结目前，房地产竞争日益激烈，强大的竞争对手不容忽视，顾客对住房

9、也日益挑剔，能否满足顾客需求，打造自己的核心竞争力，是未来能否在房地产竞争中战胜对手的主要因素。4.1、房地产业务营运模式概况：公司注入的项目均取得时间较早，取得成本优势；项目折合楼面单价明显低于同区域其他项目，以低价、较好的项目位置和配套完善的周边吸引消费者购入，盈利潜力大；募集资金壮大主业模式；多产业布局加速转型模式。”“4.4.盈利模式盈利模式4.2、苏宁环球盈利模式募集资金壮大主业模式”“4.4.盈利模式盈利模式4.3、非主营业务结合主营业务盈利模式2014年，国内房地产市场进入新常态，区域差异、供需失衡和结构失衡现象更加突出。2014年前三季度，各地项目均出现成交量低迷、库存压力大的

10、现象。2014年9月开始，监管层明确分类调控的思路，推出了一系列扶持购房刚性需求政策、重新定义首套房贷款政策、调整公积金贷款政策等措施来扩大销售规模，以此来获取更高的销售利润”“4.4.盈利模式盈利模式4.4、筹集资金4月21日苏宁环球还公布了定增方案，公司非公开发行A股股票预计募集资金总额不超过46亿元，发行数量不超过5.6亿股，发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司股票交易均价的90%，即每股8.25元。”“4.4.盈利模式盈利模式配合企业需求多元化产业进行转型”“4.4.盈利模式盈利模式4.5、 一路坎坷2014年,国内房地产市场进入新常态,区域差异、供需失衡和结构失衡现象更加突出。

11、公司项目所在的南京、上海、芜湖、宜兴等地,市场亦出现显著分化。2014年前三季度,各地项目均出现成交量低迷、库存压力大的现象。2014年9月开始,监管层明确分类调控的思路,推出了一系列扶持购房刚性需求政策、重新定义首套房贷款政策、调整公积金贷款政策等措施。随着限购、限贷政策的解除,第四季度,南京和上海成交量反弹,市场明显回暖,去化加快。南京地区房地产市场刚性需求和改善性需求稳定。”“4.4.盈利模式盈利模式苏宁环球2014年上半年年度报告”“4.4.盈利模式盈利模式苏宁环球2014年年度报告”“4.4.盈利模式盈利模式苏宁环球2014年年度报告”“4.4.盈利模式盈利模式 2014年 2013

12、年 同比增减（%）销售量 541,419.99 971,333.01 -44.26生产量 835,586 1,118,151 -25.27库存量 999,434.92 705,268.91 41.712014年年度比较”“4.4.盈利模式盈利模式2014年年度比较”“4.4.盈利模式盈利模式随着多年以前低成本拿地的土地渐渐消化，在没有土地红利的支撑下，苏宁环球以零售思路运营地产公司的思路，主要靠与政府关系大幅拿地，积累资本。此外，经营理念上借鉴零售行业的经验，以时间换取利润，快速销售的方式回笼资金。在2014年严峻的市场环境下，公司通过多渠道多方式进行融资，同时大股东为公司提供了有力的资金资产

13、和融资担保，保障了公司的现金流正常。公司管理层在公司董事会的领导和全体员工的共同努力下,认真分析市场变化,不断提高对政策和市场的应变能力,适时主动的调整营销策略,严格控制成本,加强产品品质管理,提高公司品牌美誉度。4.6、 多产业布局转型”“4.4.盈利模式盈利模式始向大健康和大文化产业转型值得注意的是，从去年6月份开始，苏宁环球就积极转型，进军文化产业。其中，苏宁环球公司于去年7月公告收购大股东旗下苏宁文化产业有限公司，去年7月18日，公司完成首单影视产业并购，通过此次收购正式切入影视传媒行业。4.6、 多产业布局转型”“4.4.盈利模式盈利模式在进军大文化产业的同时，苏宁环球也开始进入健康

14、产业。去年12月22日，苏宁环球集团与首尔峨山医院和江苏省人民医院共同举行合作意向书签约仪式，三方将围绕健康产业发展，开展深度合作。来自韩国媒体的报道显示，今年4月初，首尔峨山医院负责人朴成昱会见了苏宁环球总裁助理贾森，虽然会谈的内容没有具体披露，但在业内人士看来，贾森在苏宁环球负责投资业务，此次前往韩国是加速促进项目的落实和实施。从布局文化产业到布局健康产业，再到设立香港子公司，通过这些布局，可以看出苏宁环球的转型在加速，转型趋势非常明显，并且这些行业都极具增长潜力，未来将是公司业绩的主要增长点。加强服务：苏宁环球始终坚持把最好的理念、最好的产品、最好的服务奉献给社会。5、财务分析杜邦分析5

15、.1、总表5、财务分析杜邦分析5.2、资产5、财务分析杜邦分析5.2、资产从苏宁环球两年的财务报表来看，苏宁环球资产增长率是3.28% 所有者权益增长率12.61%，苏宁环球在规模上逐步扩大，这主要得益于：1、认真分析市场变化，不断提高对政策和市场的应变能力适时主动的调整营销策略2、环境良好，货币政策持续宽松，保持其合理流动性；行业政策调整，利好消息的增加。3、不断深化战略转型，坚持转型道路不动摇。除了确保房地产业务的产品精品化，同时利用原房地产主业的优势及资源，2014年，苏宁环球公告将全资子公司苏宁文化产业有限公司注册资本由10,000万元增加至50,000万元，并将根据投资落实情况继续追

16、加注册资本，全面保障苏宁环球在文化传媒领域的发展。5、财务分析杜邦分析5.3、收入和费用但是，苏宁环球随着多年以前低成本拿地的土地渐渐消化，在没有土地红利的支撑下，其以零售思路运营地产公司的思路再不可行。销售明显下降若无法改变，其土地成本终将上涨，无法继续支持公司运营。转型势必奥进行，但是如何进行，怎么发展就是目前面临最重要的问题。5、财务分析杜邦分析5.3、收入和费用在苏宁环球规模不断扩大的同时，明显看到它的主营业务收入降低（-18.80%），但同时其主营业务利润（29.46%）也显著提高，这主要得益于苏宁环球成本的降低，更重要的是苏宁环球在产品销售上的创新和资源的整合：1、房地产结算量减少

17、，导致成本减少2、苏宁环球销售和回款情况良好；随着苏宁环球逐步归还前期成本较高的融资资金，资金成本也在逐步下降。严格控制资金的使用成本，积极开拓各种融资渠道，融资成本在行业属于偏低水平。3、苏宁环球目前的土地储备均为多年以前所得，其时土地价格极低，且没有以“招拍挂”形式出让，均按照协议价拿地，增值税亦是核定。在土地价格和增值税均固定的情况下，土地成本较为低廉。4、瞄准刚需，开发小户型。苏宁环球除了市场基础广阔外，还有一个明显的优势，就是较少受到政策调控的风险。从历来的政府调控都可以看出，“豪宅”往往是调控的首要目标，受冲击最明显，而“刚需”受影响相对较小。5、增加自身优势，引进名校扩大房地产的

18、吸引力。5、财务分析杜邦分析5.4、净资产收益率5、财务分析杜邦分析5.4、净资产收益率净资产收益率是企业净利润与净资产的比率，是反映股东投资收益水平的指标，也称权益报酬率、权益净利率。从12年的17%到13年的11%再到14年的16%，苏宁环球的净资产收益率小幅下跌后略增加，说明投资效益并不是太好。销售净利率是指净利润与营业收入之间的比率。销售净利率反映营业收入带来的净利润的能力。这个指标越高，说明企业每一元营业收入所能创造的净利润越高，反映了企业的价格策略以及控制管理成本的能力。由上述数据可知，该企业营业净利率从12年到14年最终上升说明企业由营业收入来的净利润较多。总资产周转率反映了企业

19、运用资产获取销售收入的能力，可以看出总资产周转率是基础。公司近年来总资产周转率都比较稳定，且高于行业平均水平，说明公司对总资产的管理水平还是很不错的。5、财务分析杜邦分析5.5、财务分析偿债能力分析偿债能力分析 从2008年到2014年的偿债指标可以看出，公司的流动比率和速冻比率偏低，而且两者的比率都呈现下降趋势，这是值得关注的问题，从利息保障倍数来看，2014年的利息保障倍数比2013年低了将近6倍，说明企业的偿债能力下降。 从公司负债对象上来看，主要是其他应付款增加了，这也从一定程度上反应了公司在占有其他公司资金的能力上提高。5、财务分析杜邦分析5.5、财务分析盈利能力和成长能力分析盈利能

20、力和成长能力分析从表中可以看出，净利润增长率率和净资产增长率都非常不稳定，波动幅度很大，2013-2014年，在主营业务收入增长率下降的情况下，净利润和净资产增长率反而上升了，通过对利润表的分析，可以看到企业的成本在一定程度上降低了，说明了公司良好的成长能力，为公司进一步发展奠定了基础，同时也是公司几年来不断探索的结果。5、财务分析杜邦分析5.5、财务分析盈利能力和成长能力分析盈利能力和成长能力分析其中2014年的较大举动有： 1、为配合公司的长远规划及战略发展，积极利用资本市场的融资渠道，寻找兼并收购和投资机会，寻求新的发展机遇，追求新的利润增长点并拓展现有业务范围，收购苏宁环球集团全资子公

21、司苏宁文化产业有限公司。2、为建立和完善劳动者与所有者的利益共享机制，改善公司治理水平，提高员工的凝聚力和公司竞争力，促进公司长期、持续、健康发展，报告期内公司审议通过公司2014年员工持股计划，参加本次员工持股计划的员工总人数不超过76人，通过大宗交易方式定向受让苏宁环球集团所持有的本公司股票4000万股。3、通过投资英皇影业有限公司电影制作、与江苏省广播电视集团共同投资文化产业投资基金、与南京艺术学院合作投资苏宁环球影业投资有限公司等一系列举动，正逐步完善大文化产业布局。5、财务分析杜邦分析5.6、股票这是2015年一月到五月的股票价格大概情况，可以看出，虽然股票价格有涨有跌，但总体上苏宁

22、环球的股票处于上涨的趋势，对于苏宁环球来说是一个利好的消息。5、财务分析杜邦分析5.6、股票5、财务分析杜邦分析5.6、股票由于网上找到的数据有限，我们只能看到，苏宁环球2008年增发了较大数量的股票，一共31263万股，但是属于非公开发行。2015年苏宁环球4月22日公布的预案，公司拟以8.25元/股，向不超过10名特定对象定向增发，发行数量不超过55757.57万股，募资总额不超过46亿元，扣除发行费用后，8亿元将用于补充流动资金，38亿元用于天润城十六街区项目和北外滩水城十六和十八街区项目。6 6、SWOTSWOT分析分析大股东苏宁环球集团为公司注入的项目取得时间较早，项目成本较低，费用率和管理费用率都低于同行业其他公司，有利于企业盈利。6.1、优势