评估工作底稿的编制与管理(殷守梅)

1、中国资产评估协会中国资产评估协会主讲人：殷守梅主讲人：殷守梅评估工作底稿编制与管理评估工作底稿编制与管理中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society教学目标教学目标了解工作底稿准则的发布背景及重要性及意义1 理解工作底稿编制的思路，掌握工作底稿准则2掌握底稿编制程序，根据准则要求编制底稿3中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society主要内容主要内容一一二二三三工作底稿定义及内涵工作底稿定义及内涵资产评估准则资产评估准则工作底稿工作底稿发布的背景发布的背景评估工作底稿准则制定的重要性及意义评估工作底稿准则制定的重要性及意义工作底稿编

2、制思路工作底稿编制思路四四五五七七六六工作底稿的分类及形式工作底稿的分类及形式工作底稿编制工作底稿编制工作底稿的管理与归档工作底稿的管理与归档中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society资产评估准则资产评估准则工作底稿工作底稿 第二条第二条（一）工作底稿是注册资产评估师执行资产评估业务过程中形成的（一）工作底稿是注册资产评估师执行资产评估业务过程中形成的（二）反映评估程序实施情况（二）反映评估程序实施情况（三）支持评估结论的工作记录及相关资料（三）支持评估结论的工作记录及相关资料总结下来：总结下来：工作底稿的编制和管理是评价、考核注册资产评估师专工作底稿的编制和

3、管理是评价、考核注册资产评估师专业胜任能力和工作业绩的依据，是判断评估机构及注册资产评业胜任能力和工作业绩的依据，是判断评估机构及注册资产评估师责任的有效证据，是控制评估质量和监控评估工作的重要估师责任的有效证据，是控制评估质量和监控评估工作的重要手段。手段。控制制量、防范风险、免责。控制制量、防范风险、免责。4中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society贯贯 穿穿 评评 估估 程程 序序 全全 过过 程程（一）工作底稿是评估师在执行评估业务过程（一）工作底稿是评估师在执行评估业务过程中形成的工作记录和相关资料。中形成的工作记录和相关资料。包括上述每一阶段，都应

4、当留下记录工作的底稿，以反映履行评估程序的情况，支持评估结论。中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society（二）工作底稿是反映评估程序实施情况的工作纪录和（二）工作底稿是反映评估程序实施情况的工作纪录和相关资料。相关资料。应当履行的基本评估程序包括：（1）明确评估业务基本事项；（2）签订业务约定书；（3）编制评估计划；（4）现场调查；（5）收集评估资料；（6）评定估算；（7）编制和提交评估报告；（8）工作底稿归档。中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society（三）工作底稿是支持评估结论的工作记录及相关资料。（三）工作底稿是支持评估

5、结论的工作记录及相关资料。支持评估结论的工作记录：包括现场调查、评定估算的工支持评估结论的工作记录：包括现场调查、评定估算的工作底稿等；作底稿等；评估过程中获取的相关资料：包括经济行为文件、权属证评估过程中获取的相关资料：包括经济行为文件、权属证明、主要评估参数、市场调查资料、报价信息、询价记明、主要评估参数、市场调查资料、报价信息、询价记录等。录等。中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society 二、二、资产评估准则资产评估准则工作底稿工作底稿发布的背景发布的背景( (一一) ) 19961996年年5 5月，原国家国有资产管理局发布了月，原国家国有资产管理局发

6、布了资产资产评估操作规范意见（试行）评估操作规范意见（试行），该意见第，该意见第1515章专门就工作底章专门就工作底稿编制、管理做出了规范。稿编制、管理做出了规范。( (二二)1999)1999年年6 6月，中评协发布了月，中评协发布了资产评估工作底稿指南资产评估工作底稿指南，对评估机构和注册资产评估师编制和管理工作底稿行为，对评估机构和注册资产评估师编制和管理工作底稿行为进行了规范。进行了规范。( (三三)2004)2004年以后各年度展开的行业检查发现，随着评估年以后各年度展开的行业检查发现，随着评估业务的发展以及各种新的经济行为的出现，评估行业工作底业务的发展以及各种新的经济行为的出现，

7、评估行业工作底稿编制和管理中存在的问题也越来越多。工作底稿的重要性稿编制和管理中存在的问题也越来越多。工作底稿的重要性和操作的不规范性推进了和操作的不规范性推进了资产评估准则资产评估准则 工作底稿工作底稿制制定的必要性和紧迫性。定的必要性和紧迫性。20072007年，中评协组织行业专家在总结年，中评协组织行业专家在总结我国评估工作底稿编制和管理实践基础上制定了我国评估工作底稿编制和管理实践基础上制定了资产评估资产评估准则准则工作底稿工作底稿，从而工作底稿的相关文件由指南上升，从而工作底稿的相关文件由指南上升为准则，其在准则体系层级中得到了升华。为准则，其在准则体系层级中得到了升华。中 国 资

8、产 评 估 协 会China Appraisal Society目前工作底稿中存在的主要问题有：目前工作底稿中存在的主要问题有：有些评估机构和评估人员对工作底稿重要性认识不足，有些评估机构和评估人员对工作底稿重要性认识不足，存在工作底稿内容不完整等现象，包括工作底稿内容存在工作底稿内容不完整等现象，包括工作底稿内容难以证明已履行的程序、记录不全面、编制所涉及的难以证明已履行的程序、记录不全面、编制所涉及的范围不完整、逐级复核程序不规范、底稿与报告不一范围不完整、逐级复核程序不规范、底稿与报告不一致等问题。致等问题。中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society 第

9、三层次中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society制定评估工作底稿准则旨在规范执业行为，防范法制定评估工作底稿准则旨在规范执业行为，防范法律风险，加强行业自律，规范执业秩序。律风险，加强行业自律，规范执业秩序。 （一）制定工作底稿准则是强化评估质量控制，提（一）制定工作底稿准则是强化评估质量控制，提升执业水平的重要措施。升执业水平的重要措施。（二）（二）制定工作底稿准则是防范执业风险、维护注制定工作底稿准则是防范执业风险、维护注册资产评估师和评估机构合法权益的重要手段。册资产评估师和评估机构合法权益的重要手段。（三）（三）制定工作底稿准则是加强行业自律监管，规制

10、定工作底稿准则是加强行业自律监管，规范执业行为的重要基础。范执业行为的重要基础。中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society四、工作底稿编制思路四、工作底稿编制思路工作底稿的编制就工作底稿的编制就要以基本准则为基础，要以基本准则为基础，以工作底稿准则作为以工作底稿准则作为程序性准则去考虑细程序性准则去考虑细节上的处理，同时要节上的处理，同时要关注与评估报告、评关注与评估报告、评估程序的衔接。以此估程序的衔接。以此为主线进行评估工作为主线进行评估工作底稿的编制，理清条底稿的编制，理清条理。理。中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Socie

11、ty四、工作底稿编制思路和要求（续）四、工作底稿编制思路和要求（续）中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society四、工作底稿编制思路和要求（续）四、工作底稿编制思路和要求（续）编制思路：评估工作底稿体现的是一个评估项目的编制思路：评估工作底稿体现的是一个评估项目的评估操作程序和思路。它应该是逻辑严谨的成体系的资评估操作程序和思路。它应该是逻辑严谨的成体系的资料，资料的结构之间要有明显的勾稽关系。它从客观上料，资料的结构之间要有明显的勾稽关系。它从客观上讲，各项资料及底稿应该是一个链状的或者是树状的结讲，各项资料及底稿应该是一个链状的或者是树状的结构。它体现的是一

12、个公司对工作底稿及项目的规范管理构。它体现的是一个公司对工作底稿及项目的规范管理思路。思路。中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society四、工作底稿编制思路和要求（续）四、工作底稿编制思路和要求（续）工作底工作底稿编制稿编制要求要求中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society五、工作底稿的分类及形式五、工作底稿的分类及形式 优点：这种优点：这种分类方式较为简便、分类方式较为简便、易于管理，可以有易于管理，可以有效地提高工作底稿效地提高工作底稿的编制和管理效率，的编制和管理效率，降低评估机构的管降低评估机构的管理成本。理成本。管理类

13、底稿主要包括：注册资产评估师在执行评估业务过程管理类底稿主要包括：注册资产评估师在执行评估业务过程中，为承接、计划、控制和管理整个评估业务所形成的工作记中，为承接、计划、控制和管理整个评估业务所形成的工作记录及相关资料。侧重于项目的组织管理过程和评估量控制。录及相关资料。侧重于项目的组织管理过程和评估量控制。操作类底稿主要包括：注册资产评估师在执行现场调查、收操作类底稿主要包括：注册资产评估师在执行现场调查、收集评估资料和评定估算时所形成的工作记录及相关资料。集评估资料和评定估算时所形成的工作记录及相关资料。中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society五、工作底

14、稿的分类与形式（续）五、工作底稿的分类与形式（续）管理类底稿主要应包括：管理类底稿主要应包括：（一）评估业务基本事项的记录；（一）评估业务基本事项的记录；1 1、评估业务中所涉及到的基本事项、评估业务中所涉及到的基本事项2 2、评估项目风险评价、评估项目风险评价3 3、委托方及相关当事方所提供的主要资料清单、委托方及相关当事方所提供的主要资料清单4 4、聘请专家（专业人员）的主要情况、聘请专家（专业人员）的主要情况5 5、委托方、相关当事方等提供的与评估活动相关的、委托方、相关当事方等提供的与评估活动相关的工作底稿工作底稿6 6、注册资产评估师在评估中形成的其他管理类工作、注册资产评估师在评估

15、中形成的其他管理类工作底稿底稿中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society五、工作底稿的分类与形式（续）五、工作底稿的分类与形式（续）管理类底稿主要应包括：管理类底稿主要应包括：（二）业务约定书；（二）业务约定书；（三）评估计划；（三）评估计划；（四）评估业务执行过程中重大问题处理记录；（四）评估业务执行过程中重大问题处理记录；（五）评估报告的审核记录。（五）评估报告的审核记录。1 1、三级审核情况、三级审核情况2 2、委托方的反馈意见和管理部门评审意见、委托方的反馈意见和管理部门评审意见3 3、评估报告送达情况、评估报告送达情况中 国 资 产 评 估 协 会C

16、hina Appraisal Society五、工作底稿的分类与形式（续）五、工作底稿的分类与形式（续）管理类底稿不同阶段，有不同的侧重管理类底稿不同阶段，有不同的侧重业务承接阶段：业务基本情况介绍类资料；项目业务承接阶段：业务基本情况介绍类资料；项目风险评价相关底稿，以做出风险评价，确定是否承接风险评价相关底稿，以做出风险评价，确定是否承接工作；业务约定书。工作；业务约定书。评估计划阶段：内容要涵盖现场调查、收集资料评估计划阶段：内容要涵盖现场调查、收集资料、评定估算以及编制、评定估算以及编制 和提交报告等全过程。和提交报告等全过程。评估业务控制和管理阶段：重大问题处理记录工评估业务控制和管

17、理阶段：重大问题处理记录工作底稿；委托方反馈意见和管理部门评审意见以及评作底稿；委托方反馈意见和管理部门评审意见以及评估师对反馈意见的处理意见等；评估机构内部审核意估师对反馈意见的处理意见等；评估机构内部审核意见；报告送达记录。见；报告送达记录。中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society五、工作底稿的分类与形式（续）五、工作底稿的分类与形式（续）管理类工作底稿的推荐内容管理类工作底稿的推荐内容1评估业务基本事项调查表2评估项目风险评价表3评估项目业务约定书4评估项目工作计划表5企业整体资产评估委托方或资产占有方提供的资料清单6评估业务变更情况表7聘请专家(专业

18、人员）申请表8评估过程中重大问题处理记录9委托方意见反馈表10一级审核表11二级审核表12三级审核表13三级审核签发汇总表14评估报告签收单中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society五、工作底稿的分类与形式（续）五、工作底稿的分类与形式（续）操作类底稿因评估目的、评估对象和评估方法等操作类底稿因评估目的、评估对象和评估方法等不同而有所差异，但侧重于现场调查、评定估算过程不同而有所差异，但侧重于现场调查、评定估算过程。通常包括以下内容：。通常包括以下内容：（一）现场调查记录与相关资料，包括：委托方（一）现场调查记录与相关资料，包括：委托方提供的资产评估申报资料，

19、现场勘查记录，函证记录提供的资产评估申报资料，现场勘查记录，函证记录，主要或者重要资产的权属证明材料，与评估业务相，主要或者重要资产的权属证明材料，与评估业务相关的财务、审计等资料，其他相关资料；关的财务、审计等资料，其他相关资料；中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society五、工作底稿的分类与形式（续）五、工作底稿的分类与形式（续）操作类底稿操作类底稿（二）收集的评估资料，包括：市场调查（二）收集的评估资料，包括：市场调查及数据分析资料，相关的历史和预测资料，及数据分析资料，相关的历史和预测资料，询价记录，其他专家鉴定及专业人士报告，询价记录，其他专家鉴定及专

20、业人士报告，委托方及相关当事方提供的说明、证明和承委托方及相关当事方提供的说明、证明和承诺，其他相关资料；诺，其他相关资料；中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society五、工作底稿的分类与形式（续）五、工作底稿的分类与形式（续）操作类底稿操作类底稿（三）评定估算过程记录，包括：重要参数的选（三）评定估算过程记录，包括：重要参数的选取和形成过程记录，价值分析、计算、判断过程记录取和形成过程记录，价值分析、计算、判断过程记录，评估结论形成过程记录，其他相关资料。，评估结论形成过程记录，其他相关资料。见例表：工作底稿目录中的成本法表、收益法表见例表：工作底稿目录中的成

21、本法表、收益法表、市场法表。、市场法表。中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society五、工作底稿的分类与形式（续）五、工作底稿的分类与形式（续）工作底稿的形式工作底稿的形式准则规定，工作底稿的形式可以以纸质、电子或其准则规定，工作底稿的形式可以以纸质、电子或其它介质形式存在。对于电子或其他介质的业务档案，评它介质形式存在。对于电子或其他介质的业务档案，评估机构应采取适当措施保证信息的完整性和有效性。对估机构应采取适当措施保证信息的完整性和有效性。对于评估项目中一些重要的工作底稿，应当同时形成纸质于评估项目中一些重要的工作底稿，应当同时形成纸质档案，包括评估业务执

22、行过程中的重大问题处理记录，档案，包括评估业务执行过程中的重大问题处理记录，对评估结论有重大影响的现场勘查记录、询价记录和评对评估结论有重大影响的现场勘查记录、询价记录和评定估算过程记录等。定估算过程记录等。 中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society六、工作底稿编制与管理六、工作底稿编制与管理v 工作底稿编制的核心：工作底稿编制的核心：v 准则第六条准则第六条 工作底稿应当真实地反映评估业务工作底稿应当真实地反映评估业务过程，支持评估结论。过程，支持评估结论。中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society六、工作底稿编制与管理（

23、续）六、工作底稿编制与管理（续）这是我们收集来的资料，未经加工，知道会做成什么中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society六、工作底稿编制与管理（续）六、工作底稿编制与管理（续）制做的过程，就是我制做的过程，就是我们整理编制底稿的过们整理编制底稿的过程，反映我们评估的程，反映我们评估的程序以及评估的思路，程序以及评估的思路，并且要体现出最终的并且要体现出最终的评估结果，这些，才评估结果，这些，才是我们最终想要的。是我们最终想要的。中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society六、工作底稿的编制六、工作底稿的编制-1-1（一）评估工作

24、底稿的编制应从评估工作现场开始。现场（一）评估工作底稿的编制应从评估工作现场开始。现场对评估工作底稿的有序整理是编好底稿的基础。对评估工作底稿的有序整理是编好底稿的基础。执行现场工作时，应收集相关资料：执行现场工作时，应收集相关资料：1、企业基本情况资料的收集；、企业基本情况资料的收集；（1）委托方企业法人营业执照）委托方企业法人营业执照（2）被评估单位企业法人营业执照、税务登记证）被评估单位企业法人营业执照、税务登记证（3）被评估单位国有资产产权登记证）被评估单位国有资产产权登记证（4）被评估单位的公司合同、章程、协议、验资报告）被评估单位的公司合同、章程、协议、验资报告（5）被评估单位经营

25、历史沿革以及目前的经营特点）被评估单位经营历史沿革以及目前的经营特点中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society六、工作底稿的编制六、工作底稿的编制- -（续（续2 2）（6）被评估单位股东构成及持有的股份、以及对于）被评估单位股东构成及持有的股份、以及对于公司决策的影响公司决策的影响（7）被评估单位发生的实际和计划中的股权变动事）被评估单位发生的实际和计划中的股权变动事宜，包括股权数量、变动形式（第三方购买、内部变动宜，包括股权数量、变动形式（第三方购买、内部变动、赠与等）、转让价格、价格确定的方式（协商、评估、赠与等）、转让价格、价格确定的方式（协商、评估等

26、）、以及其他与转让有关的特殊背景资料等）、以及其他与转让有关的特殊背景资料（8）被评估单位下属机构的简况和框架图）被评估单位下属机构的简况和框架图（9）被评估单位的各类资质证书、采矿许可证、进）被评估单位的各类资质证书、采矿许可证、进出口许可证、专营权许可证。出口许可证、专营权许可证。中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society六、工作底稿的编制六、工作底稿的编制- -（续（续3 3）（10）被评估单位可行性研究报告、初步设计报告）被评估单位可行性研究报告、初步设计报告书书（11）被评估单位总平面图）被评估单位总平面图（12）被评估单位生产工艺流程图）被评估单位

27、生产工艺流程图（13）被评估资产中有关抵押、担保的合同、协议）被评估资产中有关抵押、担保的合同、协议（14）被评估资产中有关的融资、租赁凭证及合同）被评估资产中有关的融资、租赁凭证及合同（15）被评估资产中已抵押、扣押、封存的车辆、）被评估资产中已抵押、扣押、封存的车辆、机器设备、房屋、土地等相关资料机器设备、房屋、土地等相关资料（16）被评估单位保险合同）被评估单位保险合同中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society六、工作底稿的编制六、工作底稿的编制- -（续（续4 4）2、针对本次项目的具体文件，包括：、针对本次项目的具体文件，包括：（1）与评估目的相对应

28、的经济行为文件及上级批准文）与评估目的相对应的经济行为文件及上级批准文件；股东大会、董事会决议或合作协议等件；股东大会、董事会决议或合作协议等（2）资产重组方案、土地处置方案）资产重组方案、土地处置方案（3）关于进行资产评估有关事项的说明）关于进行资产评估有关事项的说明（4）委托方及被评估单位的有关资产评估的承诺函）委托方及被评估单位的有关资产评估的承诺函（5）被评估单位各类资产及负债的清查评估申报表）被评估单位各类资产及负债的清查评估申报表（6)委托方以外的其他评估报告使用者的说明，包括使委托方以外的其他评估报告使用者的说明，包括使用者名称及在本次经济行为中所处的地位用者名称及在本次经济行为

29、中所处的地位中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society六、工作底稿的编制六、工作底稿的编制- -（续（续5 5）3、被评估单位的财务资料、被评估单位的财务资料（1）目前所实行的主要财务、会计制度，尤其是固定）目前所实行的主要财务、会计制度，尤其是固定资产的计价和折旧方法、无形资产和递延资产摊销政资产的计价和折旧方法、无形资产和递延资产摊销政策、存货的计价方法策、存货的计价方法（2）目前所执行的税收政策，包括：（目前所执行的税收政策，包括：（1）资产方面）资产方面的税收政策，如进口设备的关税、增值税等（的税收政策，如进口设备的关税、增值税等（2）损）损益方面的税

30、收及费用政策：如销售环节及所得税环节益方面的税收及费用政策：如销售环节及所得税环节的税种、税基等。的税种、税基等。（3）最近几个财政年度和评估基准日的财务报表、审）最近几个财政年度和评估基准日的财务报表、审计报告计报告中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society六、工作底稿的编制六、工作底稿的编制- -（续（续6 6）3、被评估单位的财务资料、被评估单位的财务资料（4）最近几个财政年度和评估基准日的销售费用、管）最近几个财政年度和评估基准日的销售费用、管理费用、财务费用明细表及各主要产品的生产成本和理费用、财务费用明细表及各主要产品的生产成本和制造费用明细表制造

31、费用明细表（5）已进行的清产核资、单项或整体资产评估报告及）已进行的清产核资、单项或整体资产评估报告及评估结果调账资料评估结果调账资料（6）主要筹资渠道、筹资能力情况资料，近期短期和）主要筹资渠道、筹资能力情况资料，近期短期和长期筹资的成本长期筹资的成本(利率利率)水平资料水平资料（7）影响经营业绩的非经常项目的账务处理信息（如）影响经营业绩的非经常项目的账务处理信息（如偶然的罚款、补贴收入等）偶然的罚款、补贴收入等）中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society六、工作底稿的编制六、工作底稿的编制- -（续（续7 7）3、被评估单位的财务资料、被评估单位的财务资

32、料（8）有息负债方面资料（主要包括银行借款、应付债）有息负债方面资料（主要包括银行借款、应付债券、一年内到期的长期负债和长期负债）截止评估基券、一年内到期的长期负债和长期负债）截止评估基准日的余额表，上述资金的主要使用情况介绍准日的余额表，上述资金的主要使用情况介绍（9）非经营性资产、负债，溢余资产与其相关的收入）非经营性资产、负债，溢余资产与其相关的收入和支出的资料和支出的资料（10）重要的会计政策及前几年变化资料，包括：存）重要的会计政策及前几年变化资料，包括：存货的账务处理方式，折旧货的账务处理方式，折旧/摊销政策，存货变现损失摊销政策，存货变现损失及应收账款坏账准备计提政策，企业税收优

33、惠政策说及应收账款坏账准备计提政策，企业税收优惠政策说明及相应证明文件等明及相应证明文件等中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society六、工作底稿的编制六、工作底稿的编制- -（续（续8 8）4、被评估单位主要产品的生产和销售资料；、被评估单位主要产品的生产和销售资料；5、宏观经济形势的影响及行业竞争状况；、宏观经济形势的影响及行业竞争状况；6、未来计划和预测资料；、未来计划和预测资料；上述资料的收集，仅仅是收集到了资料，还需要进上述资料的收集，仅仅是收集到了资料，还需要进一步的整理。操作类底稿，具体化到被评估单位的会计一步的整理。操作类底稿，具体化到被评估单位

34、的会计报表的每个科目的操作程序与资料收集。报表的每个科目的操作程序与资料收集。中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society六、工作底稿的编制六、工作底稿的编制- -（续（续9 9）案例案例1、评估底稿资料无法收集完整应引起的重视与处理、评估底稿资料无法收集完整应引起的重视与处理1、项目背景：、项目背景：A央企拟将央企拟将3年前收购的某地的民营地方炼厂年前收购的某地的民营地方炼厂B公司公司51%股权股权进一步扩大，再次从进一步扩大，再次从B公司其他股东手中收购公司其他股东手中收购B公司的股权，以达到实现完全控制公司的股权，以达到实现完全控制的目的。为此委托的目的。

35、为此委托C评估公司对评估公司对B公司进行评估。公司进行评估。C公司的管理层在进行了风险分析公司的管理层在进行了风险分析后，承接了此项目。在项目执行过程中，项目负责人发现对该后，承接了此项目。在项目执行过程中，项目负责人发现对该B公司的评估程序存公司的评估程序存在以下问题导致难以推进：在以下问题导致难以推进：（1）大规模的固定资产账务上无详细清单，无法形成按详细资产清单进行逐）大规模的固定资产账务上无详细清单，无法形成按详细资产清单进行逐项估算的评估工作底稿；项估算的评估工作底稿；（2）存货盘点后，经过倒推计算，发现无法验证评估基准日申报的库存信息）存货盘点后，经过倒推计算，发现无法验证评估基准

36、日申报的库存信息，倒推计算所需资料，倒推计算所需资料B公司管理人员未能提供足够依据；公司管理人员未能提供足够依据；（3）委托评估的土地，仅能查阅到土地）委托评估的土地，仅能查阅到土地 使用权证，使用权证，B公司未提供土地出让合公司未提供土地出让合同、出让金缴纳凭证及单据等评估师需收集为评估工作底稿及依据的资料。同、出让金缴纳凭证及单据等评估师需收集为评估工作底稿及依据的资料。中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society六、工作底稿的编制六、工作底稿的编制- -（续（续1010）案例案例2、评估、评估底稿资料无法收集完整应引起的重视与处理底稿资料无法收集完整应引起

37、的重视与处理1、项目背景（续）：上述情况引起了项目负责人的关注，立即作为、项目背景（续）：上述情况引起了项目负责人的关注，立即作为重大问题以书面形式上报重大问题以书面形式上报C评估公司的质量控制部门及公司管理层以引起评估公司的质量控制部门及公司管理层以引起公司对项目风险的关注。公司对项目风险的关注。经项目负责人与公司管理层、质量控制部门多次讨论及与经项目负责人与公司管理层、质量控制部门多次讨论及与A、B公司公司多次沟通、协调，达成以下处理意见，并形成资料留存在多次沟通、协调，达成以下处理意见，并形成资料留存在C评估公司的项评估公司的项目底稿中：目底稿中：（1）对于无详细清单的固定资产，由）对于

38、无详细清单的固定资产，由B公司按照全部资产管理台账公司按照全部资产管理台账进行按实物申报，并出具对该部分资产的产权承诺函，如出现产权问题或进行按实物申报，并出具对该部分资产的产权承诺函，如出现产权问题或有虚假，由有虚假，由B公司承担全部责任；公司承担全部责任；（2）对于存货，进行二次、三次盘点，要求）对于存货，进行二次、三次盘点，要求B公司配合提供相关推公司配合提供相关推算计算资料，直到能够验证推算出评估基准日的库存数量为止；算计算资料，直到能够验证推算出评估基准日的库存数量为止；中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society六、工作底稿的编制六、工作底稿的编制-

39、 -（续（续1111）案例案例2、评估、评估底稿资料无法收集完整应引起的重视与处理底稿资料无法收集完整应引起的重视与处理1、项目背景（续）：、项目背景（续）：（3）对于土地，继续要求）对于土地，继续要求B公司提供出让合同及取得时的缴费凭证公司提供出让合同及取得时的缴费凭证。如不能提供，由。如不能提供，由B公司出具土地权属无权利瑕疵及无相关未记账的负债公司出具土地权属无权利瑕疵及无相关未记账的负债的承诺函，并由评估师在评估报告中进行相应的披露。的承诺函，并由评估师在评估报告中进行相应的披露。评估人员根据上述决定对项目进行了处理，并形成了相关的工作底稿评估人员根据上述决定对项目进行了处理，并形成了

40、相关的工作底稿，同时在评估报告中进行了明确的披露及提示。从而排除项目中存在的风，同时在评估报告中进行了明确的披露及提示。从而排除项目中存在的风险，以便能够在未来出现问题时，评估机构有足够险，以便能够在未来出现问题时，评估机构有足够 的证据保护自己。的证据保护自己。后来的项目推进证实：后来的项目推进证实：B公司个人股东为达到提高股权转让对价的目公司个人股东为达到提高股权转让对价的目 在存货、土地中做假，以便虚增资产。评估师因操作程序执现不顺畅，底在存货、土地中做假，以便虚增资产。评估师因操作程序执现不顺畅，底稿及资料收集不完整，坚持推进，立场坚定，从而发现问题，并在实现底稿及资料收集不完整，坚持

41、推进，立场坚定，从而发现问题，并在实现底稿收集、完成评估程序的过程中发现该风险，并排除该风险。稿收集、完成评估程序的过程中发现该风险，并排除该风险。经验：严格评估程序，按准则规定收集并完成工作底稿，有利于发现经验：严格评估程序，按准则规定收集并完成工作底稿，有利于发现及排除项目中存在的风险，从而保护评估机构及评估师的自身利益。及排除项目中存在的风险，从而保护评估机构及评估师的自身利益。中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society六、工作底稿的编制与管理（续六、工作底稿的编制与管理（续1212）案例案例2、评估资料分析引用重大差错、评估资料分析引用重大差错1、案例

42、案例事实事实：2001年年6月，月，A上市公司上市公司以以1.63亿元债权等亿元债权等资产与资产与B公司公司所持所持C公司（为旅游公司）公司（为旅游公司）54.67%的股权进行置换的股权进行置换，另外以现金，另外以现金2973万元收购万元收购C公司公司10%的股权。的股权。D评估公司评估公司受委受委托对托对C公司的资产公司的资产进行评估时，将进行评估时，将C公司的主要资产，其所拥有的公司的主要资产，其所拥有的大型风景区的土地评估中，将大型风景区的土地评估中，将耕地在耕地在全部全部土地中所占比例土地中所占比例1.05%当当作作10.5%加以计算，导致耕地加以计算，导致耕地21亩计为亩计为210亩

43、，使评估值高亩，使评估值高估估581万元，占评出的万元，占评出的C公司公司总资产总资产1.95%，致使，致使A上市公司收上市公司收购购的的64.67%的的C公司公司股权价值高估了股权价值高估了375.73万元。万元。D评估公司评估公司在对该项土地使用权评估时未能勤勉尽责，签字注册资产评估师对在对该项土地使用权评估时未能勤勉尽责，签字注册资产评估师对出具的评估报告中评估不实的事项承担责任。出具的评估报告中评估不实的事项承担责任。中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society六、工作底稿的编制与管理（续六、工作底稿的编制与管理（续1313）案例案例2 2、评估资料分析

44、引用重大差错、评估资料分析引用重大差错2 2、处罚措施：处罚措施：上上述事实，有述事实，有D D评估公司出具的两个评估公司出具的两个资产评估报资产评估报告以及相关评估工作底稿、土地转让合同和缴款凭证、当地政府的告以及相关评估工作底稿、土地转让合同和缴款凭证、当地政府的情况说明、询问笔录、评估业务约定书、情况说明、询问笔录、评估业务约定书、D D评估公司评估公司有关情况的说有关情况的说明及备查文件等证据支持，足以认定。明及备查文件等证据支持，足以认定。D D评估公司评估公司出具评估不实的评估报告的行为构成股票发行与出具评估不实的评估报告的行为构成股票发行与交易管理暂行条例第七十三条规定的交易管理

45、暂行条例第七十三条规定的“资产评估机构违反本条例资产评估机构违反本条例规定，出具的文件有虚假、严重误导性内容或者有重大遗漏的规定，出具的文件有虚假、严重误导性内容或者有重大遗漏的”行行为，鉴于其情节比较轻微，根据上述规定，经研究决定，对为，鉴于其情节比较轻微，根据上述规定，经研究决定，对D D公司公司处以警告，对在评估报告上签字的注册资产评估师处以警告。处以警告，对在评估报告上签字的注册资产评估师处以警告。思考与启示思考与启示：低级错误亦会招致重大风险、底稿应严谨有据，：低级错误亦会招致重大风险、底稿应严谨有据，否则底稿有时候会成为反证。否则底稿有时候会成为反证。中 国 资 产 评 估 协 会

46、China Appraisal Society操作类工作底稿操作类工作底稿成本法成本法推荐格式目录推荐格式目录-1-1中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society操作类工作底稿操作类工作底稿成本法成本法推荐格式目录推荐格式目录-2-241坏账作业分析表61存货-（ 原材料 ）清查评估明细表42其他应收款评估步骤及复核表62市场途径存货-（ 原材料）作业分析表43应收款项(其他应收账)清查评估明细表63存货-（原材料）抽查盘点表44应收账款询证函回函64存货-（原材料）询价记录45应收账款替代步骤有关凭证复印件65存货-（原材料）残、次、冷、背说明46坏账作业分析

47、表66存货-（包装物 ）清查评估明细表47预付账款评估步骤及复核表67市场途径存货-（包装物）作业分析表48应收款项( 预付账款)清查评估明细表68存货-（包装物）抽查盘点表49预付账款询证函回函69存货-（包装物）询价记录50购货合同或服务合同复印件70存货-（包装物）残、次、冷、背说明51坏账作业分析表71在用（在库）低值易耗品清查评估明细表52应收补贴款评估步骤及复核表72存货-（低值易耗品）作业分析表53应收补贴款清查评估明细表73存货-（低值易耗品）抽查盘点表54应收补贴询证函回函74存货-（低值易耗品）询价记录55相关资料复印件75存货-（低值易耗品）残、次、冷、背说明56存货评估

48、步骤及复核表76存货-（自制半成品 ）清查评估明细表57存货评估汇总表77成本途径存货-（自制半成品）作业分析表158存货-（ 物资采购）清查评估明细表78成本途径存货-（自制半成品 ）作业分析表259市场途径存货-（物资采购 ）作业分析表79成本途径存货-（自制半成品 ）参数测算表60采购合同，付款凭证80存货-（自制半成品）抽查盘点表中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society操作类工作底稿操作类工作底稿成本法成本法推荐格式目录推荐格式目录-3-381存货-（自制半成品）询价记录表101（在库）低值易耗品清查评估明细表82存货-（ 库存商品产成品 ）清查评估

49、明细表102在用低值易耗品询价记录83市场途径存货-（库存商品 ）作业分析表103在用低值易耗品需报废的说明84成本途径存货-（产成品）作业分析表1104待摊费用评估步骤及复核表85成本途径存货-（产成品）作业分析表2105待摊费用清查评估明细表86成本途径存货-（产成品 ）参数测算表106待摊费用评估依据87存货-（ 库存商品产成品）抽查盘点表107其他流动资产评估步骤及复核表88存货-（ 库存商品）询价记录108其他流动资产清查评估明细表89存货-（委托加工物资 ）清查评估明细表109其他流动资产依据90其他类存货-（委托加工物资）作业分析表110长期投资评估汇总表91委托加工合同，发料凭

50、证111长期股权投资评估步骤及复核表92存货-（ 委托代销商品）清查评估明细表112长期股权投资清查评估明细表93其他类存货-（委托代销商品 ）作业分析表113长期股权投资股票投资作业分析表94发出商品的出库单、合同等114已上市流通的股票交割单，未上市流通的股权证复印件，基准日每股净资产95存货-（受托代销商品）清查评估明细表115长期股权投资其他股权投资作业分析表96其他类存货-（受托代销商品）作业分析表116投资协议（投资约定）、公司章程、营业执照复印件、受资企业验资报告、基准日、前三年受资企业的会计报表97收至商品的入库单、合同等117长期债权投资评估步骤及复核表98存货-（ 分期收款

51、发出商品 ）清查评估明细表118长期债权投资清查评估明细表99其他类存货-（分期收款发出商品）作业分析表119长期债权投资债券投资作业分析表100分期收款发出商品的出库单、合同等120债券复印件中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society操作类工作底稿操作类工作底稿成本法成本法推荐格式目录推荐格式目录-4-4121长期债权投资其他债权投资作业分析表141房屋建筑物作业分析表-租金修正计算表122长期股权投资其他债权投资依据142关于房屋产权的声明(法人部分)123固定资产评估汇总表143关于房屋产权的声明(自然人部分)124固定资产房屋建筑物/构筑物评估步骤及复

52、核表144房屋权证、权源材料125房屋建筑物、构筑物分类统计表145重要建筑物照片126房屋建筑物、构筑物权属统计表146固定资产-构筑物及其他辅助设施清查评估明细表1127房屋建筑物清查评估明细表1147固定资产-构筑物及其他辅助设施清查评估明细表2128房屋建筑物清查评估明细表2148固定资产-构筑物及其他辅助设施作业分析表129房屋建筑物清查评估明细表3149固定资产-构筑物及其他辅助设施重置全价计算表130房屋建筑物作业分析表-成本法现场调查表150固定资产-管道和沟漕清查评估明细表1131房屋建筑物作业分析表-成本法1151固定资产-管道和沟漕清查评估明细表2132房屋建筑物作业分析

53、表-成本法2152固定资产-管道沟槽作业分析表133房屋建筑物作业分析表-市场法现场调查表153固定资产-管道沟槽重置全价计算表134房屋建筑物作业分析表-市场法比较表154固定资产机器设备评估步骤及复核表135房屋建筑物作业分析表-房地产市场案例调查表155固定资产机器(电子)设备清查评估明细表1136房屋建筑物作业分析表-收益法现场调查表156固定资产机器(电子)设备清查评估明细表2137房屋建筑物作业分析表-收益法计算表1157固定资产机器(电子)设备作业分析表138房屋建筑物作业分析表-收益法计算表2158机器（电子）设备成新率计算表139房屋建筑物作业分析表-收益法资本化率计算表15

54、9固定资产精大稀（国产）设备作业分析表1140房屋建筑物作业分析表-收益法市场租金调查表160固定资产精大稀（国产）设备作业分析表2中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society操作类工作底稿操作类工作底稿成本法成本法推荐格式目录推荐格式目录-5-5201其他无形资产清查评估明细表221长期待摊费用评估步骤及复核表202其他无形资产( )基本情况调查表222长期待摊费用清查评估明细表203产权（或使用权、专有技术）证明文件223长期待摊费用依据204证明无形资产价值的相关鉴定证书224其他长期资产评估步骤及复核表205其他无形资产作业分析表-成本法225其他长期资

55、产清查评估明细表206历史成本分析资料226其他长期资产依据207重置成本调查资料227递延税款（借项）评估步骤及复核表208其他无形资产作业分析表-市场法228递延税项（借项）清查评估明细表209无形资产及其产品市场供求及竞争情况、其他同类无形资产及同类生产厂家的情况等229递延税项（借项）依据210类似无形资产市场价格（转让、许可等）及其参照物特征230待处理流动资产损溢评估步骤及复核表211其他与市场法有关的资料231待处理流动资产损溢清查评估明细表212其他无形资产作业分析表-收益法232待处理流动资产情况说明213收益期限测算表233待处理固定资产损溢评估步骤及复核表214前3年（前

56、5年）收益分析表234待处理固定资产损溢清查评估明细表215未来收益预测表235待处理流固定资产情况说明216折现率测算表236负债评估汇总表217无形资产许可使用（许可条件、户数、收益）等资料237短期借款评估步骤及复核表218无形资产收益等财务资料238短期借款清查评估明细表219无形资产成本资料239借款合同复印件220其他与收益法有关的资料240询证函回函中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society操作类工作底稿操作类工作底稿成本法成本法推荐格式目录推荐格式目录-6-6241应付票据评估步骤及复核表261与企业福利政策有关的资料复印件242应付票据清查评

57、估明细表262应付利润（股利）评估步骤及复核表243票据存根复印件263应付股利清查评估明细表244应付账款评估步骤及复核表264企业章程、协议，利润分配政策，利润分配决议，询证函回函245(应付账款)清查评估明细表265应交税金评估步骤及复核表246应付账款询证函回函266应交税金清查评估明细表247应付账款替代步骤有关复印件267与企业有关的各种税金的计提比例、税收优惠政策复印件，交纳表248预收账款评估步骤及复核表268其他应交款评估步骤及复核表249(预收账款)清查评估明细表269其他应交款清查核实评估明细表250预收账款询证函回函270与企业有关的各种其他应交款的计提比例、税收优惠政

58、策复印件，交纳表251大额销售合同复印件271其他应付款评估步骤及复核表252代销商品款评估步骤及复核表272(其他应付款)清查评估明细表253（代销商品款）清查评估明细表273其他应付款询证函回函254代销商品询证函回函274大额其他应付款的有关凭证复印件255代销商品合同复印件275预提费用评估步骤及复核表256应付工资评估步骤及复核表276预提费用清查评估明细表257应付工资清查评估明细表277各费用预提依据政策文件258与企业工资政策有关的资料复印件278预计负债评估步骤及复核表259应付福利费评估步骤及复核表279预计负债清查评估明细表260应付福利费清查评估明细表280预计负债取证

59、依据中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society操作类工作底稿操作类工作底稿成本法成本法推荐格式目录推荐格式目录-7-7281询证函回函293长期应付款评估步骤及复核表282其他流动负债评估步骤及复核表294长期应付款清查评估明细表283其他流动负债清查评估明细表295有关协议的复印件，询证函回函284其他流动负债取证依据296其他长期负债评估步骤及复核表285询证函回函297其他长期负债清查评估明细表286长期借款评估步骤及复核表298有关协议的复印件，询证函回函287长期借款清查评估明细表299专项应付款评估步骤及复核表288借款合同复印件300专项应付款清

60、查评估明细表289询证函回函301有关协议的复印件，询证函回函290应付债券评估步骤及复核表302递延税款（贷项）评估步骤及复核表291应付债券清查评估明细表303递延税款（贷项）清查评估明细表292债券发行批准文件复印件，债券利息依据304递延税款相关依据中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society操作类工作底稿操作类工作底稿成本法成本法推荐格式目录推荐格式目录-8-81交易性金融资产基金投资清查评估明细表12未实现融资收益清查评估明细表2代理业务资产13开发支出3发出商品清查评估明细表14商誉清查评估明细表4委托加工物资清查评估明细表15交易性金融负债清查评