碧景苑楼盘市场调研报告

1、PAGE 1公公 司司 简简 介介碧景苑楼盘市场调研报告碧景苑楼盘市场调研报告u制作人：制作人：CathyPAGE 2公公 司司 简简 介介u宏观政策u碧景苑微观环境分析u区域竞争个案分析u比较分析u结论PAGE 3公公 司司 简简 介介宏观政策宏观政策货币紧缩政策。货币紧缩政策。 07年以来，央行6次上调利率，一年期存款利率至4.14%，11次上调存款准备金率至15%。l反屯地政策反屯地政策 1月7日，国务院的关于促进节约集约用地的通知指出对于闲置两年的土地要坚决无偿收回，闲置满一年不满两年的，则按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。住宅保障政策住宅保障政策 国土资源部执法监察局副局长

2、郭宝平表示，继续从严从紧控制建设用地规模的大趋势短期内不会改变。CPICPI保持高位，人民币继续升值。保持高位，人民币继续升值。 07年我国CPI平均涨幅达4.8%，创11年历史新高。08年，人民币升值速度有望加快，预计对美元全年将升值10%。PAGE 4公公 司司 简简 介介政策分析政策分析l货代紧缩抑制投资性需求货代紧缩抑制投资性需求l限外政策限制外籍人士购房，限外政策限制外籍人士购房， 空置面积增加空置面积增加l反囤地政策，供给增加反囤地政策，供给增加l保障住宅政策落实保障住宅政策落实l城镇化进程进入发展快车道城镇化进程进入发展快车道l开发商融资难开发商融资难l人民币升值，通胀延续，地产

3、保值人民币升值，通胀延续，地产保值l土地资源的稀缺土地资源的稀缺l结汇难限制外商投资结汇难限制外商投资l保障性住宅比例有限，循序渐进保障性住宅比例有限，循序渐进l成本不断提升成本不断提升房价下跌房价下跌房价上涨房价上涨抑制房价增长过快，限制投资性需求，促进地产市场理性发展。抑制房价增长过快，限制投资性需求，促进地产市场理性发展。PAGE 5公公 司司 简简 介介地产市场现状地产市场现状l市场总需求旺盛，去化速度放缓市场总需求旺盛，去化速度放缓 2007年，全国商品住宅竣工面积4.78亿平方米，同比增长5%，比上年上升5.8个百分点；销售面积6.91亿平方米，同比增长24.7 % 。以京沪为例，

4、1月北京签约面积81.9万平方米，同比下滑34.2%；1月份上海住宅新房成交15617套，成交面积156.8万平方米，分别环比增长1.7%和4.2%，但成交面积较去年同期相比仍下降了10.1%。 l房价上涨延续，增速放缓房价上涨延续，增速放缓 2007年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅比上月降低0.6个百分点。l以住宅为主的房地产开发投资持续快速增长。以住宅为主的房地产开发投资持续快速增长。l 2007年，全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长30.2%，比上年提高8.4个百分点。 宏观调控作用延续，抑制作用显现。宏观调控作用延续，抑制作用显现。PAGE

5、6公公 司司 简简 介介昆山市场成交状况昆山市场成交状况PAGE 7公公 司司 简简 介介楼盘名称楼盘名称当前批准当前批准预售套数预售套数均价（元均价（元/ ）12月签月签约约1 1月签月签约约9 9月月签约签约高端高端项目项目吉田国际广吉田国际广场场733733住宅住宅5600 5600 办公办公66006600272723238989蝶湖湾蝶湖湾2382238265006500（精）（精）-1-12424146146华敏世家华敏世家440440住宅住宅68006800（毛）（毛）办公办公87008700（精）（精）191915153838御景苑御景苑20120112000120000 00

6、 00 0红顶会馆红顶会馆5105101000010000141410102525巴比伦花园巴比伦花园502502500050005 51 13737低端低端项目项目东方丽池东方丽池6976975000500043437 75252新城域新城域278427844300430023231741744242表一、昆山市主要楼盘近期成交状况表一、昆山市主要楼盘近期成交状况分析：分析：1、宏观调控作用显现，各案去化速度放缓。、宏观调控作用显现，各案去化速度放缓。 2、结汇难等限外政策出台，高端项目受影响程度明显。、结汇难等限外政策出台，高端项目受影响程度明显。 3、低端产品诸如新城域等依托低单价低总价

7、优势，销售业绩依然良好。、低端产品诸如新城域等依托低单价低总价优势，销售业绩依然良好。 4、08年伊始，宏观调控影响延续、处于市场淡季，地产热明显降温。年伊始，宏观调控影响延续、处于市场淡季，地产热明显降温。 5、在股市不济，经济走势不变，没有新政策出台的前提下，、在股市不济，经济走势不变，没有新政策出台的前提下，08年上半年上半 年，昆山楼市将持续放缓。年，昆山楼市将持续放缓。PAGE 8公公 司司 简简 介介碧景苑微观环境分析碧景苑微观环境分析PAGE 9公公 司司 简简 介介震川路震川路前进路前进路青阳路青阳路秧浦路秧浦路白墅路白墅路景王路景王路未来未来CBDCBD碧景苑碧景苑碧景苑区位

8、图碧景苑区位图中央商务区中央商务区黑龙江路黑龙江路至前进路至前进路900m900m至市政府至市政府1700m1700m至黄河路至黄河路1700m1700m至高尔夫练习场至高尔夫练习场1300m1300m至黑龙江路至黑龙江路1300m1300mPAGE 10公公 司司 简简 介介区域特点：区域特点：1、交通不便、交通不便、 市场不丰富、市场不丰富、 生活配套设施不完善生活配套设施不完善 2、与黑龙江路隔河相望，视觉可及、与黑龙江路隔河相望，视觉可及 距离市政府仅距离市政府仅1700m结论：地理位置的劣势，是当前项目价值缺失的主要因素，因此如何结论：地理位置的劣势，是当前项目价值缺失的主要因素，因

9、此如何 扬长避短，凸显区域未来价值成为提升项目价值的关键。扬长避短，凸显区域未来价值成为提升项目价值的关键。PAGE 11公公 司司 简简 介介区域竞争个案分析区域竞争个案分析PAGE 12公公 司司 简简 介介竞争个案竞争个案黄浦城市花园黄浦城市花园绿中海绿中海天籁天籁红顶会馆红顶会馆同丰路同丰路前进路前进路震川路震川路青阳路青阳路樾河路樾河路黄浦江路黄浦江路PAGE 13公公 司司 简简 介介案案 名名黄浦城市花园黄浦城市花园开发商开发商/ /代理代理东之信房地产有限公司东之信房地产有限公司楼楼 盘盘 地地 址址玉山镇黄浦江中路与前进东路交叉口玉山镇黄浦江中路与前进东路交叉口管管 理理 公

10、公 司司深圳天安物业深圳天安物业物业费物业费0.80.8元元/ /总建筑面积总建筑面积 161161 161161预售套数预售套数 476476套套签约签约套数及比例套数及比例 465465，97.7%97.7%目标客户群目标客户群现阶段产品类型现阶段产品类型住宅住宅主力户型面积主力户型面积两房两房86-8886-88、三房、三房120-130120-130销销 售售 价价 格格45004500工工 程程 进进 度度一期交房一期交房装装 修修 情情 况况毛坯毛坯l该案一期该案一期1616栋多层、栋多层、1 1栋小高已基本售罄。基于完整的商业规划及小面积低栋小高已基本售罄。基于完整的商业规划及小

11、面积低 总价的产品，去化速度较快。总价的产品，去化速度较快。l二期将于月份开盘，二期将于月份开盘，2 2栋小高、栋小高、2 2栋高层。栋高层。500500多套，主力面积多套，主力面积80-9080-90两房，两房， 均价均价47004700元元/ /。竞争个案分析竞争个案分析黄浦城市花园黄浦城市花园PAGE 14公公 司司 简简 介介案案 名名绿中海绿中海开发商开发商/ /代理代理宝路（昆山）房产有限公司宝路（昆山）房产有限公司楼楼 盘盘 地地 址址玉山镇朝阳中路玉山镇朝阳中路7777号号 管管 理理 公公 司司上海采玲物业上海采玲物业物业费物业费1.61.6元元/ /、1.81.8元元/ /

12、总建筑面积总建筑面积170200170200预售套数预售套数 215215签约签约套数及比例套数及比例 1414，6.5%6.5%目标客户群目标客户群企业主企业主现阶段产品类型现阶段产品类型别墅别墅主力户型面积主力户型面积170-270170-270销销 售售 价价 格格70007000元元/ /起起工工 程程 进进 度度别墅外立面呈现别墅外立面呈现装装 修修 情情 况况毛坯（厨房、卫生间装修）毛坯（厨房、卫生间装修）l该案自该案自0707年年1010月月1 1日开盘以来，因其独特的产品类型及市中心的绝版地日开盘以来，因其独特的产品类型及市中心的绝版地 段，销售业绩不错，但受宏观调控影响明显。

13、段，销售业绩不错，但受宏观调控影响明显。l3 3月底月底4 4月初即将推出小高层，两房（月初即将推出小高层，两房（110110）、三房，）、三房，3.1m3.1m层高，起价层高，起价 42004200元元/ /。竞争个案分析竞争个案分析绿中海绿中海PAGE 15公公 司司 简简 介介案案 名名天籁天籁开发商开发商/ /代理代理昆山杉欣房产开发有限公司昆山杉欣房产开发有限公司楼楼 盘盘 地地 址址同丰路与樾河北路交叉口同丰路与樾河北路交叉口管管 理理 公公 司司天合物业天合物业物业费物业费1.51.5元元/ /总建筑面积总建筑面积51412.651412.6平米平米预售套数预售套数 534534

14、套套签约签约套数及比例套数及比例 368368，69%69%目标客户群目标客户群自住者居多自住者居多现阶段产品类型现阶段产品类型住宅住宅主力户型面积主力户型面积63-7663-76一房，一房，128-130128-130销销 售售 价价 格格42004200工工 程程 进进 度度施工阶段施工阶段装装 修修 情情 况况毛坯毛坯竞争个案分析竞争个案分析天籁天籁备注：备注：天籁天籁9090两房去化速度最快，当前两房去化速度最快，当前63-76一房剩余最多。一房剩余最多。 市中心的纯市中心的纯-静静区域是该案的诉求核心。区域是该案的诉求核心。PAGE 16公公 司司 简简 介介案案 名名红顶会馆红顶会

15、馆开发商开发商/ /代理代理昆山格林菲尔有限公司昆山格林菲尔有限公司 楼楼 盘盘 地地 址址玉山镇开发区震川东路玉山镇开发区震川东路868868号号管管 理理 公公 司司昆山美亚物业有限公司昆山美亚物业有限公司物业费物业费3.53.5元元/ /平米平米总建筑面积总建筑面积7266872668平方米平方米批准销售套数批准销售套数 510510销售销售套数及比例套数及比例 399399，78.2%78.2%目标客户群目标客户群以投资客为主以投资客为主,70%,70%现阶段产品类型现阶段产品类型商住商住主力户型面积主力户型面积70-76 70-76 一房一房销销 售售 价价 格格1000010000

16、元元/ /平米平米工工 程程 进进 度度20082008年年7 7月月1515装装 修修 情情 况况精装精装备注：备注：红顶会馆采用高回报率的业务策略取得不俗销售业绩。红顶会馆采用高回报率的业务策略取得不俗销售业绩。竞争个案分析竞争个案分析红顶会馆红顶会馆PAGE 17公公 司司 简简 介介小结小结区域市场不成熟，产品差异化，竞争压力小。产品自身价值的挖掘把握区域市场不成熟，产品差异化，竞争压力小。产品自身价值的挖掘把握是关键。是关键。PAGE 18公公 司司 简简 介介比较分析比较分析PAGE 19公公 司司 简简 介介比较分析比较分析项目名称项目名称碧景苑碧景苑天成佳园天成佳园交通交通闭塞

17、交通便利。柏庐路、长江路贯穿昆山南北生活配套配套设施尚不成熟近邻人民路、亭林路等成熟商业街环境工厂区生活区区位西邻青阳港，靠北娄江东临汉浦塘，南靠滨江公园潜在价值市中心稀有地段成熟生活区目标客户群白领精英台籍客户产品自身110-130大户为主（180以上）分析：碧景苑的劣势体现在交通、生活配套及周边环境上。分析：碧景苑的劣势体现在交通、生活配套及周边环境上。 化劣势为优势，注重产品自身特色成为关键。化劣势为优势，注重产品自身特色成为关键。PAGE 20公公 司司 简简 介介天成佳园天成佳园昆城之心地段价值典藏级大宅环境价值上层建筑产品价值天成佳园价值体系天成佳园价值体系PAGE 21公公 司司 简简 介介比较分析比较分析环境价值环境价值交通闭塞交通闭塞生活配套不完善生活配套不完善产品价值产品价值地段价值地段价值碧景苑碧景苑明确尚未定义主明确尚未定义主题的产品价值题的产品价值未来增值性的挖掘未来增值性的挖掘PAGE 22公公 司司 简简 介介谢谢观赏PAGE 23公公 司司 简简 介介人有了知识，就会具备各种分析能力，人有了知识，就会具备各种分析能力，明辨是非的能力。明辨是非的能力。所以我们要勤恳读书，广泛阅读，所以我