房地产估价报告范本

1、房地产估价报告兆基君城）项 目 名 称：长沙市宁乡县玉潭镇新康路 25 栋 707 室房地产评估 .委托方：XXXXX估价方： xxxxxxxx估 价 人 员： xxxxxx估价作业日期： 二 0 一七年 5 月 10 日 估价报告编号：X房估字XX第XX号1致委托方函32. 估价师声明33. 估价的假设和限制条件54. 房地产估价结果报告7一、委托方7二、估价方7三、估价对象概况7四、估价目的 8五、估价时点8六、价值定义 8七、估价依据 8八、估价原则9九、估价方法9十、估价结果10十、估价人员10十二、估价作业日期 11十三、估价报告应用有效期 115房地产估价技术报告12一、个别因素分

2、析12二、区域因素分析12三、市场背景分析12地理位置和行政区划 12经济和社会发展状况 13房地产市场分析 14四、最高最佳使用分析14五、估价方法选用14六、估价测算过程15七、估价结果确定196附件20致委托方函X X X X X :受您的委托，我公司于2017年5月10日对于长沙市宁乡县玉潭 镇新康路（兆基君城）25栋707室，建筑面积为86.1卅，房屋所有 权证证号为湘（2017 ）宁乡县不动产权第0004764号的房地产进行 价格评估，为确定房屋出售时该房屋的市场价值提供参考依据。根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资 料，遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，

3、经估价人员实地收 集资料、分析计算，并与估价时点长沙市宁乡县类似房地产的市场价 格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点2017年5月10日的价 格及单价为：房地产价格及单价小写大写总价3100240 元叁佰壹拾万零贰佰肆拾元单价5424 元 /m2伍仟肆佰贰拾肆元每平方米法定代表人：XXXXX0 一七年5月10日估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本 估价报告中的分析、意 见和结论是我们自己公正的专业分 析、意 见和 结论，但 受到本估 价报 告中已说明的 假设 和限 制条件的 限 制。三、我 们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也 与有关当 事

4、人没有个人利害关系或偏见。四、我 们依照中华人民共和国国家标准 房地产估价规范进 行 分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我 们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。估 价员 刘凯对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。六、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。七 、 本估价报告得出的估价结果，仅供委托方拟抵押估价对象提供价 格参考，不得用于验资证明、拆迁补偿、房地产交易等其他用途。未经估价 机构和估价人员的同意， 估价报告不得向委托方及上级机关以外的单位及个 人提供， 凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，评估机构和估价人员不承担相应责任。八、本公司和签字估价师保留对本评估报告的

5、最终修改和解释权。九、本报告应用有效期为报告出具之日起一年，如果使用本估价报告 的时间超过了报告应用的有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。在已说明的评估假设和限制条件之外， 引用本评估结果而引起的法律后 果，不属于本公司和签字估价师的责任范围。注册房地产估价师：注册证 号： XXXXXX二 0 一 七 年 5 月 10 日估价的假设和限制条件一、本项估价的假设条件1 、 本报告基于公开市场假设，即：（ 1）市场为公开的市场，卖方愿意出售并有合理的时间让买卖双方 协商议价；（2）议价期间房地产市场基本保持稳定；（3）买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价格。2、本报告以委托方提供的

6、房屋权属证书等资料真实合法有效，估价对 象无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形，房地产权属无纠纷， 出让土地使用权符合法定的转让条件等为假设前提， 即以估价对象拥有合法 产权、属于合法使用、可以在公开市场上自由转让为假设前提。3. 本报 告在 评 估过 程 中，假 设 委估 房地 产 为 商业 用 途，在 未来 剩 余使用年限内不改变房地产用途。4. 假设 委估 房 地产 现 状满 足 所 采用 的 城 市规 划 、用途 管制 和 限 制 条件，另有说明的除外。二、本项估价的限制条件1. 本次评估的产权依据和估价对象的建筑面积均由委托方提供。 委托方 对所提供的资料真实性、 合法性负责

7、。 如提供资料不真实而造成评估值失实， 评估机构和评估人员不承担相应的责任。2. 本评估报告结果是为委托方提供的专业化估价意见， 这个意见本身无 强制执行的效力， 估价师只对结果本身合乎规范要求负责， 而不对资产转让 定价的决策负责。3 本次评估结论为估价时点的抵押价值。估价时点后，随着时间的推移 及房地产市场情况发生变化， 本结论须做相应调整； 且在估价报告有效期内 估价对象的质量及价格标准发生变化， 并对估价对象产生明显影响时， 不能 直接使用本估价报告。4本次评估未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇到自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。5. 实地 查勘 时，对 房屋 仅进行一 般性

8、 察看 ，并未 进行结构 性 测试 ， 不可能确定其内部缺损。6. 本报 告中 的建筑面 积按 房 屋所有权 证存 根 所 载数 据计。7. 本评估报告结果仅为本次评估目的提供价值参考，不得用于其他目的。未 经本 评估 单位 同意 ，评 估报 告的 全部 或任 何一 部分 内容 不得 使 用其他 与本 次项 目无关的 任何 公开 文件、通 告或 报告 中，也 不得以 任 何形式公开发表。8. 房地 产估 价报告备 查编 号： X 房地估 X 字 XX 第 X 号。房地产估价结果报告一、委托方单位名称：X X X X X 法定代表人:XXX 单 位住 址： X X X X X 联 系电话： X

9、X X X X 二、估价方 机 构名 称 ： xxxxxxxxx 单 位 住 址 ： xxxxxxxxxx 法 定代 表 人 ： X X X 估 价资 格： X X X X X 联 系 电 话 ： xxxxxxxxx三、估价对象概况1. 建筑 物状 况长沙市宁乡县玉潭镇新康路（ 兆基君城）位 于长沙市宁乡县玉 潭镇新 康路 ，于 二零一五 年建成， 总体 结构 高 18 层 ，为钢筋 混凝 土 结构一等。委 估建筑物位于第七层，有 公用电梯和楼梯通七楼。建 筑 物情况为毛坯状态。2. 委估 对象 利用现状委估房地产现为毛坯空置状态。3. 周围 环境 估价对象位于长沙市宁乡县玉潭镇，处于新康路西

10、段，北面正对 宁乡县 文体 中心 、二环路 ，南有 宁乡 县人民医 院，东与春 城 北路相接 ， 西与宁乡县第十三中学相邻。东行 500 米为花明北路人人乐商圈，环 境 好 ，地 段 好 ，绿 化 面 积 高 ，交 通 方 便 。区 域 内 具 备 各 种 休 闲 娱 乐 场 所，作为住宅用途区位价值有很大潜力。 权益 状况估 价 对 象 位 于 长 沙 市 宁 乡 县 玉 潭 镇 新 康 路（ 兆 基 君 城 ）七 楼 ，房 屋房屋所有权证湘（ 2017）宁乡县不动产权第 0004764 号，权属 李湘华所有。由于资料方面的原因，他项权利是否受限无法核实。四、估价目的为确定房地产抵押提供价格

11、参考依据。五、估价时点二 0一七年 5月 10日六、价值定义本 报告 提供 的价格是 估价 对象 在估价期 日、在 本报告 的全部限 制 条件下、武汉市房地产市场自由开放、完 全竞争状态下的公开市场价 值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采 用公开市 场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。 委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用 途为住 宅，土 地性 质为 国有 建 设用 地。 本次评估结果为包括土地使用权价值在 内的房地产在现状条件下持续使用的公开市场价值。七、估价依据1、中华人民共和国城市房地产管理法 ；2、中华人民共和国土地管理法 ；3、房地产估

12、价规范 ( GB/T50291-1999 )；4、中华人民共和国土地管理法实施条例 ；5、中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法 ；6、委托方提供的待估房地产房屋所有权证 ；7、湖南省人民政府、武汉市市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办 法、通知等法规文件；8、估价委托书；9、估价人员实地勘察获取的资料及市场调查收集的资料。八、估价原则1、独立、客观、公正原则。2、合法原则：以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为估价前 提。3、最高最佳使用原则：以估价对象在合法使用前提下，各种可能使用 方式中，能获得最大收益的使用方式估价。4、替代原则：估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常

13、价格。5、估价时点原则：估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格。九、估价方法根据房地产估价规范 ，通常的房地产估价方法有比较法、收益法、 假设开发法、成本法等几种。1、有条件选用比较法进行估价的， 应以市场比较法作为主要估价方法。 首先遵循比较法可比实例的选取原则， 根据估价人员掌握的房地产交易市场 资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建 筑结构相同或类似的近期交易实例作为可比实例， 对影响价格的各项因素及 其影响程度进行分析， 建立估价对象与可比实例的价格可比基础， 并分别进 行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正，求取估价对象房地产的 比准价格。2、收

14、益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法，由 于估价对象具有客观收益， 因此可用适当的报酬率， 将其未来各年的净收益 折算到估价时点上，计算出估价对象房地产收益价格。3、假设开发法是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去续建 的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象的方法。4、成本法是以房地产价格各个构成部分的累加为基础，来求取房地产 价值的方法， 其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的 价值。根据房地产估价规范并结合估价对象实际情况，评估人员认为在 估价对象同一供求圈内近期内房地产交易较为活跃， 因此选用市场比较法进 行评估；估价对象同一供求圈内有出租案例，

15、可考虑采用收益法进行评估。最后结合客观市场情况，综合考虑以上估价方法的计算结果，运用数 理统计分析的有关方法，确定估价对象的估价结果。十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用市场法和 收益法， 通过对影响房地产价格因素的分析和测算， 结合估价经验与对影响 房地产市场价格因素进行分析， 确定在估价对象在市场上有足够的买方和卖 方时，并且进入市场无阻碍的条件下， 在估价时点 2017 年 5 月 10 日包含土 地使用权价值在内的委估房地产市场价格为人民币。 详细评估结果见 房地 产抵押评估结果一览表 。房地产价格及单价小写大写总价3100240 元叁佰壹拾万零贰佰肆拾元

16、单价5424 元 /m2伍仟肆佰贰拾肆元每平方米十一、估价人员注册房地产估价师：XXXX注册证号：XXXXXXXXX二O一七年五月十日十二、估价作业日期二O一七年5月10日十三、估价报告应用的有效期本估价报告有效期为壹年，即从2017年5月10日至2018年5月9日XXXXXXXXX法定代表人：XXXO一七年5月10日房地产估价技术报告一、个别因素分析1. 建筑 物状 况 兆基君城位于长沙市宁乡县玉潭镇新康路，于二零一五年建成，总 体 结 构 高 18 层 ，为 钢 筋 混 凝 土 结 构 。委 估 建 筑 物 位 于 第 七 层 ，有 公 用 电 梯 和楼梯通七楼。建筑物毛坯状态。2. 委估

17、 对象 利用现状委估房地产现为毛坯空置。二、区域因素分析估价 对象位于 长沙市宁 乡县 玉潭 镇，处 于 新康路西 段，北 面正 对宁 乡县 文体中心、二环路，南有宁乡县人民医院，东与春城北路相接，西与宁乡 县第十三中学相邻。东 行 500 米为花明北路人人乐商圈，环 境好，地段好， 绿化面积高，交通方便。区域内具备各种休闲娱乐场所，作为住宅用途区 位价值有很大潜力。三、市场背景分析 地理位置和行政区划宁乡地处湘东偏北的洞庭湖南缘地区，地理上界于东经 111° 53'-112°46'，北纬27°55'-28°29',东邻望

18、城，南接 湘潭、湘乡，西与涟源、安化交界，北与益阳、桃江毗连。东西最大跨度88 公里，南北纵长 69 公里 。宁乡 县现 辖菁 华铺 、喻 家坳 、沙田 、 沩山 4 个乡，大屯 营、道 林、 花明 楼、东湖塘、夏铎铺、坝塘、资福、灰汤、流沙河、青山桥、龙田、巷子口、 黄材、老粮仓、煤炭坝、双凫铺、横市、大成桥、回龙铺、双江口、金洲 21 个镇，玉 潭、 城郊 、白 马桥 、 历经 铺 4 个 街道，总 面积 2906 千米， 总人 口 144 万人。县人民政府驻地不变（金州大道5 段）。另管理 1 个 国家级经济 开发区（湖南宁乡经济开发区） 、一个省级经济开发区（宁乡高新技术开发区） 。）

19、经济和社会发展状况2013年宁乡县实现地区生产总值（GDP 835.05亿元，比上年增长14.1%。 其中第一产业实现增加值90.73亿元，增长4.4% ；第二产业实现增加值 578.02 亿元，增长16.6% ；第三产业实现增加值166.3 亿元，增长10.3%。 按常住人口计算，人均GDP达69797元。县域经济基本竞争力前移5位， 位居全国百强第56位，中部第3位。宁乡县三次产业结构由上年的 11.6:68.5:19.9 调整为 10.9:69.2:19.9。工业增加值占GDP的比重为62.7%，比上年提高1个百分点。第一、二、三次产业对经济增长的贡献率为3.3%、82.1%、14.6%

20、， 分别拉动GDP增长0.5、11.6、2.0个百分点。2015年实现地区生产总值（GDP 1002.17 亿元，比上年增长12.1%。 其中第一产业实现增加值109.72 亿元，增长4.9% ；第二产业实现增加值 675.55 亿元，增长12.7% ;第三产业实现增加值216.90 亿元，增长13.0%。 按常住人口计算，人均GDP达81680元。估价对象所在光谷片区作为武汉经济发展极的定位信息高科技基地， 在发展产、学、研的同时，全方位一体化地协调发展。规划目标为满足人 的生活、工作、文化、教育、娱乐、购物、休闲等综合性城市功能需求。 开发商实力强、品牌大，万科城市花园、剑桥春天、巴黎豪庭

21、、蓝域国际 等楼盘开发气势如虹。（房地产市场分析光谷区域内高校和大专院校、科研机构众多，人流量极大，特别是学 生、家长等等消费群体是旅馆稳定的消费源。四、最高最佳使用分析估价对象位于长沙市宁乡县玉潭镇新康路（兆基君城），大厦本身登记 为商务用途，旁边为关山口公交车车站，环境好，地段好，繁华程度高， 交通方便，人流量大，区位价值有很大潜力。根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，保持现状是最佳用途五、估价方法选用估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真 分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和武汉市房地 产市场的实际情况，决定采用市场法和收益法来测算委估房地产的价

22、格。市 场 法 ：首先遵循比较法可比实例的选取原则， 根据估价人员掌握的房地产 交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、 建筑结构相同或类似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其 影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易 情况修正、交易日期修正、房地产状况修正，求取估价对象房地产的比准价格。收益法：就是预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将 其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方 法。六、估价测算过程1、选 择估价方法。该房地产是出租的旅馆，为 收益性房地产，用 收益 法估价，选用收

23、益法中的报酬资本化法。2、搜集资料。通过调查，搜集的有关资料和情况如下：（ 1）收入按 房间和相应的 价格 计。 可供入住 的房间：单人间：100元X 16二1600元双人间：120元X 10 = 1200元三人间：135元X 5二675元（2）入 住率为 60%（3）酒店营业成本： 根据市场调查，一般酒店房间耗用、折旧 和相关人员的工资占毛收入 40%（4）维修费： 按房屋重置价的 1.5%2%（5）管理费：对 出租房屋进行的必要管理所需费用，一 般按年收入的2%5%（6）保险费：按房屋重置价或房屋现值以保险费率，我国的保险费在 0.15% 0.2%。（7）税金：依据待估地所在城镇房屋出租时

24、应缴纳的有关税费文件、 规定确定，一般有房产税（按年收入的12%计）、营业税（按年收入的3% ）、 城市维护建设税7%、教育费附加3%等。（8）设该房屋收益年限为有限年，不计算房屋折旧费3. 测算年有效毛收入：年有效毛收入=（1600+1200+675 ） X 60%X 30 X 12=750600 元4. 测算年运营费用 维修费：按建筑物重置价的1.5 %计算，武汉市房屋重置价格标准规定钢筋混凝土结构一等房屋重置价格为1150元/ m2 :年维修 费=1150 X 571.58 X 1.5 % = 9859.8 元 管理费：取年收入的3%，贝U :管理费=750600 X 3% = 2251

25、8 元 保险费按房屋重置价乘以保险费率2%。，贝保险费=1150 X 571.58 X 2% = 1314.6 元 税费：房屋出租应纳税金房产税（按年收入的12%计）、营业税（按 年收入的3% ），其余税费按年收入的3%计算则：750600 X（ 12%+3%+3% ） =135108 元上述、总费用（年运营费用）合计为168800.4元5. 计算年净收益年净收益 750600 750600 X 40%-168800.4 = 281559.6 元6. 确定报酬率（用累加法）项目数值无风险报酬率4.0%投资风险补偿3.0%管理负担补偿0.1%缺乏流动性补偿1.5%易于获得融资的好处-0.5%所得

26、税抵扣的好处-0.5%报酬率7.6%6. 计算房地产的价格委估对象建筑物土地使用年限为50年，至今已使用9年，剩余使用年 限为41年，所以估价对象收益年限为41年。因此41收益价格=281559.6/7.6% X 1 1/ ( 1 + 7.6 %)=3520886 元房地产单价=3520885.8 - 571.58=6160 元 /m2估价结果如下:房地产价格及单价小写大写总格3520886 元叁佰伍拾贰万零捌佰仈拾陆元单价6160 元 /m2陆仟壹佰陆拾元每平方米xxxxxxxxxxxxxxxxxx二0 一七年5月10日市场比较法测算估价对象价格具体思路：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内， 具有较强相关线、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的 状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价 格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。采用市场比法一般选取同一供需圈内，近似委估房地产档次市场价格 进行比较，根据估价人员对武汉市房地产市场的了解，分别选取如下可比 实例：1.确定比较因素比较