房地产企业有关的增值税政策

1、房地产业营改增主要政策文件1. 财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）2. 国家税务总局关于发布 <房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法> 的公告（国家税务总局公告2016年第18号）3国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关 税收征收管理事项的公告（国家税务总局公告2016年第23号）4关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知（财税201668号）5国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告（国家税务总局公告 2017年第11号）一、纳税人（一）基本规定在中华人民

2、共和国境内销售自行开发的房地产项目的房地产开发企业，为增值税纳税人。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设 施和房屋建设。房地产企业以接盘等形式购入未完工的房地 产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的属于销售自行 开发的房地产项目。在境内销售不动产，是指所销售的不动产在境内。（二）两类纳税人纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。销售自行开发的不 动产纳税人应税行为的年应征增值税销售额超过500万元（含本数）的为一般纳税人，未超过该标准的纳税人为小规模 纳税人。二、税率及征收率房地产开发企业销售自行开发房地产项目适用税率为11%，征收率为5%。三、应纳税额的计算（一）计税方法增值税

3、计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用一般计税方法计税。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选 择简易计税方法按照 5%征收率计税。一经选择简易计税方 法的，36个月内不得变更为一般计算方法。房地产老项目，是指：2016（1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在年4月30日前的房地产项目；（2）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未 取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开 工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。（二）一般计税方法应纳税额的计算计算公式：应纳税额=当期销项税额-

4、当期进项税额销项税额=销售额x税率销售额=含税销售额+（ 1+税率）当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可 以结转下期继续抵扣。（三）简易计税方法应纳税额的计算计算公式：应纳税额=销售额x征收率销售额=含税销售额* （1+征收率）四、销售额（一）一般计税方法1. 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人） 销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照 取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（ 1+11%）价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，

5、但不包括以下项目（1）代为收取并符合规定的政府性基金或者行政事业性收费；（2）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或者受政府委 托收取的土地价款的单位直接支付的土地价款。向政府部门 支付的土地价款包括土地受让人向政府部门支付的征地和 拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。2. 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款 =（当期销售房地产项目建筑面积 / 房地产项目可供销售建筑面积）*支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增 值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可

6、以出售的 总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配 套公共设施的建筑面积。当期销售房地产项目建筑面积，房地产可供销售建筑面积， 是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。3. 差额扣除凭证在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应 取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据； 纳税人按照上述规定扣除在取得土地时向其他单位或个人 支付的拆迁补偿款时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取 得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材 料。4. 差额扣除其他特殊规定（1）房地产开发企业向政府部门支付的土地价款以及向其 他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照上述规

7、定，允许在 计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月（税款所属期）起按照规定计算扣除。（2 ）房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联 合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司 对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公 司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款： 房地产开发企业、项目公司、政府部门三房签订变更协 议或者补充合同，将土地受让人变更为项目公司； 受让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更 协议或者补充合同时，土地价款总额不变； 项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持 有。房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体，

8、 下同）、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同， 将土地受让人变更为项目公司时，项目公司的全部股权由受 让土地的房地产开发企业持有，属于上述“项目公司的全部 股权由受让土地的房地产开发企业持有”。5. 差额扣除台账登记一般纳税人应建立台账登记土地价款（包括向其他单位或个 人支付的拆迁补偿费用）的扣除情况，扣除的土地价款不得 超过纳税人实际支付的土地价款。（二）简易计税方法小规模纳税人销售自行开发的房地产项目以及一般纳税人 销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以 取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地 价款。（三）视同销售 下列情形视同销售服务、无形资产或者不

9、动产：1. 单位或者个人向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于 公益事业或者以社会公众为对象的除外；2. 单位或者个人向其他单位向个人无偿转让无形资产或者不 动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；3. 财政部或者国家税务总局规定的其他情形。（四）纳税人销售不动产价格明显偏低或者偏高且不具有合 理商业目的的，或者发生视同销售行为而无销售额的，主管 税务机关有权按照下列顺序确定销售额：1. 按照纳税人最近时期提供同类应税服务的平均价格确定。2. 按照其他纳税人最近时期提供同类应税服务的平均价格确定。3. 按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本x （1+成本利润率）

10、成本利润率由国家税务总局确定。五、进项税额根据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税 试点的通知（财税201636号）附件1营业税改征 增值税试点实施办法、附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定、国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法 > 的公告（国家税务总局公告2016年第15号）及财政部国家税务总局关于进一步明确全面 推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等 政策的通知（财税201647号）、财政部国家税务 总局关于收费公路通行费增值税抵扣有关问题的通知（财 税201686号）中关于进项税额的相关规定，房地产业 一般纳税人购买的货物、加工修理

11、修配劳务、服务、无形资 产和不动产，可按规定凭合法有效的增值税扣税凭证抵扣进 项税额。（一）准予从销项税额中抵扣的进项税额1. 从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一 发票，下同）上注明的增值税额。2. 从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税 额。3. 从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自 税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注 明的增值税额。4. 一般纳税人支付的道路、桥、闸通行费，暂凭取得的通行 费发票(不含财政票据，下同)上注明的收费金额按照下列 公式计算可抵扣的进项税额：高速公路通行费可抵扣进项税额=高速公路通行费发票上注明的金额*(

12、1+3% ) X 3%一级公路、二级公路、桥、闸通行费可抵扣进项税额=一级公路、二级公路、桥、闸通行费发票上注明的金额+ (1+5% )X 5%5. 适用一般计税方法的纳税人， 2016年5月1日后取得并 在会计制度上按固定资产核算的不动产或者 2016年5月1 日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企 业自行开发的房地产项目。融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。根据国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告(国家税务总局公告 2017年第11号)第十条的规 定“自2017年7月1日起