房企销售合同常见风险点处理

1、房企销售合同常见风险点处理自5月1日实施营业税改增值税起，发现很多房地产 企业有这么一个共性问题：绝大部分房地产企业在签 订销售合同时所采用的合同模板与营改增前几乎没有 变化，这样做会出现什么问题吗？一、办理缴纳契税时，会造成小业主与房地产企业出 现争议的可能性房地产企业在销售不动产时，在条件满足的情况下， 可以选择性的采用适用11%的一般计税方法或者适用 5%的简易计税方法来缴纳增值税。如果销售合同不约 定采用何种计税方法，将来开具的发票适用何种税率， 小业主也无从知晓。当然会有人说，小业主没有必要 知道，到时我给他们开什么发票，他们就拿什么发票, 反正给他们发票就可以了。现实情况的确是这样

2、，小业主对税收概念不会太强， 大部分都不需要抵扣增值税的，开具何种税率的发票 也不会抗议。值得注意的是，如果小业主办理房产证 时，了解需要缴纳的契税计税依据是扣除增值税后的 不含税金额，采用一般计税方法能够少交契税，很有 可能会要求房地产企业开具11%税率的发票。为了更直观定量计算差异额，假定售房总价含税收入 为100万元，适用3%的契税，两种模式对比如下表:计税方法计税基数（万兀）契税（万元）一般计税方法90.092.70简易计税方法95.242.86差异-0.16以此为例购房款为100万元时，一般计税方法下少交 1600元，以现在一线城市动辄 500万元一套不动产为 例，则会相差8000元

3、左右，更为关键的，现在销售的 不动产项目，多数为采用简易计税方法的项目，这样 会导致小业主会多交契税，到时是否会有争议，我们 不去过多讨论。建议：我们财务人员应在日常工作要求公司修改销售 合同，规避公司未来办证不必要的争议，退一步来说, 即使公司不采纳，未来真的出现问题，也不是因为自 己工作失误所导致。二、印花税缴纳问题对于印花税缴纳问题很多房地产企业存在一定困惑和 疑虑，计税基数到底是以合同含税金额还是不含税销 售收入额依据。我们注意到国家税务总局颁布的（财 税201643号）财政部、国家税务总局关于营改 增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依 据问题的通知的文件，并没有明确规定印花

4、税计税 基数是否应包含增值税，如此一来造成了印花税缴纳 出现了政策空白点。主要出现以下几种情形： 情形1:合同没有明确注明不含增值税合同额和增值 税额，只有合同总额，比如最常见的房地产销售合同, 按照合同总额缴纳印花税；情形2:合同没有明确注明不含增值税合同额和增值 税额，只有合同总额，从降低税负的角度出发，还是 按照换算的不含增值税合同额缴纳印花税，如果有争 议再补税；情形3：合同分别注明不含增值税合同额和增值税额， 因为政策不明晰，还是按照合同总额缴纳印花税； 情形4:合同分别注明不含增值税合同额和增值税额， 从降低税负的角度出发，还是按照不含增值税合同额 缴纳印花税，如果有争议再补税；情

5、形5:部分合同未按照印花税应纳税义务时间缴纳 印花税，存在需要补缴印花税的情况。建议：根据国家税务总局的政策口径文件的精神，与 主管税务机关沟通，印花税计税依据，避免多缴纳印 花税，或者偷税的风险。具体文件如下：4月25日视频会议有关政策口径委托代征组发言材料 第四，关于印花税计税依据问题这次两部委下发的通知中没有提到印花税计税依 据问题。主要是营改增之前，这一问题就已明确，没 有变化。各地执行口径仍按照印花税条例规定，依据 合同所载金额确定计税依据。合同中所载金额和增值 税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依 据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。以某项目销售总额10亿元测算，一般计税方法下，不 含增值税合同金额为90,090万元，如果分开注明，可 以少缴纳印花税4.95万元(9,910 X 0.05% )。综上