营改增政策详解与企业应对策略

1、 房地产财税问题解决专家房地产建安企业经营者必须掌握的增值税八大关键问题 房地产财税问题解决专家大纲我们处在一个什么样的行业揭开营改增神秘面纱建安企业过渡政策房地产相关行业影响分析营改增的前世今生增值税税负两大影响因素房地产企业过渡政策如何平稳实现过渡 房地产财税问题解决专家房地产企业独特特点一、企业利润的终极秘密配比1、普通行业的配比2、房地产建安行业的配比 房地产财税问题解决专家房地产企业独特特点一、企业利润的终极秘密配比开发成本期间费用税金利润68%8%15%9% 房地产财税问题解决专家房地产企业独特特点 房地产财税问题解决专家房地产企业独特特点一、企业利润的终极秘密配比配比原则引发的财

2、税管理方向性调整1、房地产企业税负能否控制在合理范围内，成为影响利润的最重要环节；2、项目配比的原则要求决策者一定是站在清算角度，而不是预缴税款角度进行决策与安排；3、传统事后管控的思路必须调整为事前设计与规划思路； 房地产财税问题解决专家房地产企业独特特点一、企业利润的终极秘密配比配比原则引发的财税管理方向性调整4、年度预算向3+1全面预算体系的转化。项目利润税负预算项目开发进度预算项目资金预算公司年度预算 房地产财税问题解决专家房地产企业独特特点二、从收入控制思维到成本管理思维1、房地产企业收入究竟能不能控制？问题一：收入藏起来行不行？问题二：收入分解行不行？问题三：调控价格行不行？ 房地

3、产财税问题解决专家房地产企业独特特点二、从收入控制思维到成本管理思维2、房地产企业成本均衡管理问题一：成本究竟包括哪些？工程角度财务角度 房地产财税问题解决专家房地产企业独特特点二、从收入控制思维到成本管理思维2、房地产企业成本均衡管理问题二：成本在不同业态的分割能否设计？住宅商铺车库 房地产财税问题解决专家房地产企业独特特点二、从收入控制思维到成本管理思维2、房地产企业成本均衡管理问题三：成本应该何时结转？工程完工 竣工 验收 交房 办证 房地产财税问题解决专家房地产企业独特特点三、从发票获取思维到证据链条思维有啥有啥不重要不重要关系关系最重要最重要发票发票要取得要取得关系关系很重要很重要工

4、作工作要扎实要扎实沟通沟通也重要也重要 房地产财税问题解决专家房地产企业独特特点三、从发票获取思维到证据链条思维企业征管分局当地稽查上级稽查专管员所长税政科发票科局长。国税地税 房地产财税问题解决专家房地产企业独特特点三、从发票获取思维到证据链条思维合同付款资金流发票决算进度验收监理报告如何认定开发成本 房地产财税问题解决专家房地产企业独特特点四、从事后调整思维到预先设计思维1、项目自身财务架构的预先设计项目初期测算目标设置调整实施过程控制过程中调整实现设计目标迎接项目清算 房地产财税问题解决专家房地产企业独特特点四、从事后调整思维到预先设计思维2、项目对外合作的重要决策点预先设计（1）合作开

5、发（2）项目公司股权转让（3）委托代建（4）对外投资 房地产财税问题解决专家房地产企业独特特点五、从单部门思维到多部门协同思维1、各自为战的传统业务格局总裁采购工程销售行政财务衔接配合？ 房地产财税问题解决专家房地产企业独特特点五、从单部门思维到多部门协同思维2、多部门协作的有效机制预算体系是目标，内控机制是底线每个部门清楚知道企业整体目标是什么，项目整体目标是什么每个部门了解自己部门工作在整体目标中的位置在哪里，贡献点在哪里每个部门之间的工作互动是以业务流程为核心的内控机制联络在一起整个企业定期召开预算执行会议，检讨问题，调整目标，控制底线 房地产财税问题解决专家房地产企业独特特点六、从会计

6、核算思维到财务战略思维1、究竟如何理解财务工作？财务工作不是财务部门的工作，财务工作就是解决企业如何能够赚钱的工作。赚钱的核心是提升运营效率，包括利润的生成，自由现金流的创造，还有安全的纳税管理。 房地产财税问题解决专家房地产企业独特特点收入生成纳税管理公司商业模式成本均衡自由现金流 房地产财税问题解决专家房地产企业独特特点六、从会计核算思维到财务战略思维2、财务工作三大层次核算层次核算层次管理层次管理层次风险、分析、预算风险、分析、预算战略层次战略层次协同、主动、多主体协同、主动、多主体会计会计财务经理财务经理财务总监财务总监总裁总裁 房地产财税问题解决专家房地产企业独特特点七、从单主体思维

7、到多主体协作思维1、传统的单主体思维孤岛效应单个主体单个主体单个主体 房地产财税问题解决专家房地产企业独特特点七、从单主体思维到多主体协作思维1、传统的单主体思维思考问题就一个企业考虑一个企业，缺乏关联思考和联通机制设立企业较少考虑其他，孤立考虑单个企业各个主体之间关联关系混乱，业务关系不清晰，产权关系扭曲孤岛效应的结果是各个主体之间缺乏有机联系，没有预先设计协作方案，出问题才进行补救，必然导致法律风险，涉税风险，经营风险和资源的浪费。 房地产财税问题解决专家房地产企业独特特点七、从单主体思维到多主体协作思维2、向多主体思维协作思维转型集团内部多主体架构的设计与思考产权架构资产架构业务架构资金

8、架构 房地产财税问题解决专家营改增的前世今生2013年年8月月1日日部分现代服务业部分现代服务业交通运输业交通运输业2014年年1月月1日日铁路运输业铁路运输业邮政服务业邮政服务业生活型服务业生活型服务业建筑业房地产业建筑业房地产业金融业金融业2014年年6月月1日日电信业电信业 房地产财税问题解决专家揭开增值税的神秘面纱一、增值税缴税的基本原理分析1、增值税的纳税主体企业其他组织个体工商户个人 房地产财税问题解决专家揭开增值税的神秘面纱会计主体纳税主体法律主体经营主体 房地产财税问题解决专家揭开增值税的神秘面纱A集团公司B子公司C子公司D分公司E办事处F项目部 房地产财税问题解决专家揭开增值

9、税的神秘面纱一、增值税缴税的基本原理分析挂靠行为的缴税主体分析有资质有资质施工单位施工单位建设单位建设单位实际实际挂靠人挂靠人 房地产财税问题解决专家揭开增值税的神秘面纱2、最终的增值税征税范围境内销售货物提供加工修理修配劳务以及进口货物交通运输服务邮政服务电信服务现代服务金融服务生活服务建筑服务无形资产销售不动产销售揭开增值税的神秘面纱2、最终的增值税征税范围 房地产财税问题解决专家揭开增值税的神秘面纱3、营业税与增值税区别营业税是收入的固定比例，增值税取决于收入、支出（不含税）及内控的平衡关系。项目收入10亿元项目支出8亿元营业税为10亿元*5%=5000万元增值税销项为10亿元*11%=

10、11000万元增值税进项为？ 房地产财税问题解决专家揭开增值税的神秘面纱3、营业税与增值税区别营业税算在收入之内，增值税算在收入之外。报表变化报表变化合同签订变化合同签订变化施工方报价变化施工方报价变化项目预算变化项目预算变化 房地产财税问题解决专家揭开增值税的神秘面纱3、营业税与增值税区别营业税监管较宽松，增值税监管很严格。营业税非全国联网，增值税全国联网营业税发票自己拿来做账就行，增值税发票必须经过税务机关认证环节营业税对资金流要求不严格，增值税严格要求三流合一 房地产财税问题解决专家揭开增值税的神秘面纱一般纳税人小规模纳税人一般征税方法，进项可抵扣简易征收办法，进项不可抵扣3、增值税如何

11、计算缴税 房地产财税问题解决专家揭开增值税的神秘面纱3、增值税如何计算缴税小规模纳税人的标准上限是多少一般纳税人如何认定双方能不能相互转化一般纳税人什么情况可以简易计税 房地产财税问题解决专家揭开增值税的神秘面纱4、覆盖全社会的增值税抵扣链条从进口开始到消费或者出口结束中间可能出现抵扣中断情况无数抵扣链条连接成全社会增值税抵扣网络 房地产财税问题解决专家增值税税负的两大影响因素一、严格控制的增值税进项四种可以抵扣情况四种不允许抵扣情况三种特殊情况 房地产财税问题解决专家增值税税负的两大影响因素二、情况复杂的增值税销售收入1、增值税究竟应该什么时候缴纳？增值税暂行条例第十九条 增值税纳税义务发生

12、时间： （一）销售货物或者应税劳务，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 （二）进口货物，为报关进口的当天。 房地产财税问题解决专家增值税税负的两大影响因素二、情况复杂的增值税销售收入营业税暂行条例第十二条 营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。 营业税暂行条例实施细则第二十五条纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其

13、纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 房地产财税问题解决专家增值税税负的两大影响因素二、情况复杂的增值税销售收入营业税改征增值税试点实施办法第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。 房地产财税问题解决专家增值税税负的两大影响因素二、情况复杂的增值税销售收入营

14、业税改征增值税试点实施办法第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。房地产公司去哪里了？ 房地产财税问题解决专家增值税税负的两大影响因素二、情况复杂的增值税销售收入兼营与混合销售价外费用折扣折让视同销售价格核定特殊情况的收入确认 房地产财税问题解决专家建筑企业营改增过渡政策建筑业营改增过渡政策三原则一、老项目可选老办法，新项目只能新办法二、新项目中的特殊情况可选择简易征收三、服务发生地预交与机构所在

15、地申报相结合 房地产财税问题解决专家建安企业营改增过渡政策一、新项目与老项目如何划分的两个标准1、建筑工程施工许可证注明的开工日期2、施工合同注明的开工日期老项目可以选择简易计税新项目只能选择一般计税 房地产财税问题解决专家建安企业营改增过渡政策二、特殊的清包工方式和甲供工程1.一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。2.一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购

16、的建筑工程。 房地产财税问题解决专家建安企业营改增过渡政策三、服务发生地预交与机构所在地申报相结合1、在所有建筑业服务缴纳增值税的情况中，均需要在服务发生地预交，回到机构所在地纳税申报。2、针对特殊行业，依然采用双重监管，且兼顾到地方和国家财政的平衡。 房地产财税问题解决专家建筑企业营改增过渡政策 房地产财税问题解决专家房地产企业营改增过渡政策房地产企业营改增过渡政策三原则一、房地产老项目可选老办法，新项目只能新办法二、房地产新老项目均采用项目所在地预交税款同机构所在地申报相结合模式三、房地产新项目计算缴纳增值税可扣减土地出让金 房地产财税问题解决专家房地产企业营改增过渡政策一、新老项目划分标

17、准1、项目分期如何划分新老项目？2、标准中的建筑工程施工合同指什么？3、按楼栋取得建筑施工许可证怎么办？ 房地产财税问题解决专家房地产企业营改增过渡政策二、新老项目均采用项目所在地预交同机构所在地申报相结合模式房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。悲催的财务 房地产财税问题解决专家房地产企业营改增过渡政策三、新项目采用一般计税方法可差额征税房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 房地产财税问题解决专家房地

18、产企业营改增过渡政策 老项目采用简易计税方法，增值税税负有没有变化？ 新项目采用一般计税方法，增值税税负有没有变化？ 房地产财税问题解决专家房地产企业营改增过渡政策 房地产财税问题解决专家房地产企业营改增过渡政策一般企业不动产转让增值税过渡政策 2016年4月30日之前取得的老不动产转让按照简易计税5%之后取得的新不动产转让按照一般计税11% 房地产财税问题解决专家房地产企业营改增过渡政策普通企业不动产转让增值税过渡政策 2016年4月30日之前取得的老不动产转让按照简易计税5%之后取得的新不动产转让按照一般计税11% 房地产财税问题解决专家房地产企业营改增过渡政策普通企业中的一般纳税人转让不

19、动产 房地产财税问题解决专家房地产企业营改增过渡政策普通企业的小规模纳税人转让不动产 房地产财税问题解决专家房地产相关业务受到的营改增影响一、自持物业对外租赁风险增大 2016年4月30日之前取得的老不动产出租按照简易计税5%之后取得的新不动产出租按照一般计税11% 房地产财税问题解决专家房地产相关业务受到的营改增影响一、自持物业对外租赁风险增大1、房地产企业项目已经于2015年10月完工，企业将项目中的2万平方商铺于11月转入固定资产，并对外租赁，营改增后这部分不动产租赁如何征收增值税？2、房地产企业老项目预计于2016年10月完工，如完工后企业将项目商铺对外租赁，应如何征收增值税？3、商业

20、管理公司于2016年5月取得房地产公司投资方式注入的商铺2万平方，对外出租运营，应如何缴税？ 房地产财税问题解决专家房地产相关业务受到的营改增影响二、物业管理应如何缴纳增值税？1、物业管理企业的一般纳税人和小规模纳税人2、物业管理企业三种业务活动正常物业管理服务车辆停放服务代收水电费服务3、物业公司的进项在哪里？ 房地产财税问题解决专家房地产相关业务受到的营改增影响三、旧城改造未来存在巨大风险房地产项目采用一般计税方法可以从销售额中扣除土地出让金，旧城改造怎么办？调整方法一调整方法二 房地产财税问题解决专家房地产相关业务受到的营改增影响四、BT/BOT业务的影响分析1、什么是BT/BOT2、B

21、T/BOT以前如何缴税？3、BT/BOT今后如何缴税？ 房地产财税问题解决专家房地产相关业务受到的营改增影响五、委托代建业务的影响分析1、什么是委托代建，如何认定？2、委托代建以前如何缴税？3、委托代建今后如何缴税？ 房地产财税问题解决专家房地产相关业务受到的营改增影响五、餐饮酒店业务的影响分析1、餐饮酒店业务原营业税缴税方法2、餐饮酒店业务现增值税缴税方法3、餐饮酒店行业的增值税进项在哪里 房地产财税问题解决专家房地产相关业务受到的营改增影响六、商业管理、酒店管理公司的影响分析1、商业、酒店管理原营业税缴税方法2、商业、酒店管理现增值税缴税方法3、商业、酒店管理的增值税进项在哪里 房地产财税

22、问题解决专家房地产相关业务受到的营改增影响七、营改增对原增值税企业的影响1、原增值税企业基本缴税规则不变2、关注本次营改增的特殊变化3、原增值税企业进项发生巨大变化不动产服务类 房地产财税问题解决专家增值税对企业未来的巨大影响一、营改增对企业税负的影响影响影响增值税税负增值税税负的因素的因素销售收入销售收入成本支出成本支出费用支出费用支出内控水平内控水平乙方转嫁乙方转嫁 房地产财税问题解决专家增值税对企业未来的巨大影响以地产为例分析企业进项扣除成本类进项土地、前期工程费、建安工程费、基础设施建造费、公共配套设施费、开发间接费管理费用类进项销售费用类进项 房地产财税问题解决专家增值税对企业未来的巨大影响二、营改增对企