陕西西安咸阳北安村项目定位开发策略_PPT_XXXX年_高之桥

1、咸阳北安村项目定位开发策略咸阳北安村项目定位开发策略20102010年年3 3月月目目 录：录： 第一部分第一部分 市场分析市场分析第二部分第二部分 项目定位项目定位第三部分第三部分 开发策略开发策略第一部分第一部分 市场分析市场分析 3 3月月“小阳春小阳春” ” 房价持续增长房价持续增长 金融危机金融危机渐行渐远渐行渐远 经济基本面整体平稳经济基本面整体平稳 楼市回暖楼市回暖0909年年1 1月月1010年楼市走过的历程年楼市走过的历程市场分析市场分析1200912009全国房地产市场分析全国房地产市场分析国房景气指数：反映房地产行业景气度的综合指标值楼市在楼市在0909年年2 2月份开月

2、份开始触底反始触底反弹并且持弹并且持续走高续走高 国国4 4条、条、1111条条 上调准备金率上调准备金率 7 7折利率取折利率取消消 两会召开两会召开 楼市成交量下跌楼市成交量下跌1010年年2 2月楼市目前属于观望期月楼市目前属于观望期市场分析市场分析20102010全国房地产市场展望全国房地产市场展望国家调控楼市信号明显，后市存在一定的不可国家调控楼市信号明显，后市存在一定的不可控性控性作为三线城市，咸阳相对影响较小作为三线城市，咸阳相对影响较小沣渭新区概念，会把咸阳带入到西安市场竞争沣渭新区概念，会把咸阳带入到西安市场竞争层面层面新咸阳的城市发展规划新咸阳的城市发展规划拉开骨架：东连南

3、拓拉开骨架：东连南拓西进，全面与西安相融西进，全面与西安相融完善规划布局，加快城市建设，与西安在空间和经济上相融。完善规划布局，加快城市建设，与西安在空间和经济上相融。到到20102010年，咸阳发展目标是：人口年，咸阳发展目标是：人口9090万，面积万，面积7070平方公里。平方公里。老咸阳老咸阳（OLDOLD）新咸阳新咸阳（NEWNEW）咸阳咸阳 “ “新城裂变新城裂变”与西安的关系日益紧密，成为西安都市圈的组成部分，而世纪大道相当于再造一个咸阳。立体式的交通网络和市政建设，将极大提升城市形象。人均收入年年攀升，城区人口数量增加，住房等消费支出将大为提高。产业优化带来人口结构的优化，消费观

4、念和消费习惯将发生重大变化。交通网络覆盖密度低，单一的城市中心，城市经济和影响力辐射面有限；城市建设落后，人居水平不高，整体形象较差。人均收入处于“温饱”阶段，其它消费支出有限，无法提升城市经济活力。单一的农业和早期工业，就业人口结构相对单一，生活观念停留在初级水平。市场整体供大于求市场整体供大于求奥园、金泰等品牌商奥园、金泰等品牌商加入，竞争加剧加入，竞争加剧市场面临更新换代市场面临更新换代相对于世纪大道板块相对于世纪大道板块城中板块城中板块地位在逐渐地位在逐渐削弱削弱咸阳楼市趋势判断咸阳楼市趋势判断中心城区供应量减少中心城区供应量减少市场分析市场分析22咸阳市场趋势判断咸阳市场趋势判断商品

5、住宅价格涨幅预计将超过商品住宅价格涨幅预计将超过7%7%，进入发展，进入发展“快车道快车道”咸阳房地产市场未来将是稳中有涨咸阳房地产市场未来将是稳中有涨土地价格的平稳上涨，重点区域的价格涨幅较大。土地价格的平稳上涨，重点区域的价格涨幅较大。土地交易价格同比上涨，受土地资源有限性和地方政府进行土地拍卖时“限户型”等政策的影响，开发商获取土地难度加大，土地交易量减少，价格平稳上涨。从2003年以来，咸阳商品住宅市场价格以8.5%的速度上涨。中高端楼盘市场均价接近3400元/平米。这说明在咸阳城市化进程、经济持续发展及经济结构调整的背后，市场高端消费力开始被释放，房地产将进入新的“快车道”。这种变化

6、产生的结果，一个刺激新的消费，挖掘新的购买力，也就是将加速换房的进程，让原来已经有房的人住上好房子；另一个是房地产开发理念和运作模式要发生根本性的改变。咸阳房地产已经进入外来军团大盘规模开发时代咸阳房地产已经进入外来军团大盘规模开发时代经过几年的高速成长，咸阳市场正在从本地开发商小盘为主向外地大兵团规模开发为主的阶段，从“插花”开发逐渐转向品牌开发，这预示着咸阳房地产市场正处于升级换代的关键节点上。奥园、金泰、亿龙等外地大鄂纷纷进入咸阳。咸阳房地产正从卖家居走向买环境、买生活方式的阶段。品牌成为重要竞争点大牌组合运营规划起点高，自成一格产品线长、产品丰富开发周期长、产品品质较高景观环境优美配套

7、设施齐全（星级会所、国际化教育、智能化数字系统）服务功能完善（星级物业服务、人车分流、安全服务功能等）本案思路原则一：本案思路原则一：大盘战略确定本案调性市场机会市场机会市场竞争市场竞争大盘制胜因素大盘制胜因素综合咸阳的发展，在调研中，与本案的条件大体一致，我们针对“华泰世纪华苑、丽彩怡和润园、中宏星苑、奥园、金泰丝路花城、国润翠湖、日月星城、芙蓉佳苑”等具有一定代表性的项目进行分析。 市场分析市场分析33可类比项目对比可类比项目对比类比子项华泰世纪华苑丽彩怡和润源芙蓉佳苑中宏星苑奥园丝路花城国润翠湖日月星城总体规划开发商开发商咸阳华泰陕西丽彩置业留园地产咸阳宏大陕西泰盈金泰恒业陕西国润置业日

8、月集团用地面用地面积积351亩155亩88.2亩30亩828亩465亩80亩550亩建筑面积建筑面积4200004000001660001000000530000220000700000绿化率绿化率42%35%38.60%20%40%46%42%60%总户数总户数45003000160050010000320015007000容积率容积率1.83.852.81.671.72.72实现均价实现均价高3300多29003300320030003500-38003300元/41003000整体销售整体销售率率90%认购中60%70%一、二、三期售罄，四期开售一、二期售罄，三期60%一期售罄，二期认购

9、中一期95%以上，二期10月份开盘市场分析市场分析主要竞争对手分析主要竞争对手分析开开 发发 商：商：陕西华宇实业有限公司 占地面积：占地面积：21334.40 建筑面积：建筑面积：52000.00 地址：地址：渭阳西路柳仓街 开盘时间：开盘时间：2008-12-05 交房时间：交房时间：2009-12-01 建筑类型：建筑类型：多层、小高层总户数：总户数：520户容积率：容积率：2.31绿化率：绿化率：37.5%主推户型：主推户型：85-95两室平均单价：平均单价：32503250元元/ / 销售进度：销售进度：50%50%华宇华宇藤麟居藤麟居特征特征: :（太阳能环保社区太阳能环保社区）光

10、伏太阳能公共照明，太阳能热水。光伏太阳能公共照明，太阳能热水。奥林匹克花园奥林匹克花园100100万平米健康运动城万平米健康运动城1、企业品牌：全国第36座奥园落户城市。2、百万平米：总占地800多亩，总建筑面积近100万平米。3、景观设计：六大体育文化景观轴社区，八大组团。4、西安近郊：世纪大道和地铁1号线规划线路也在此设站。5、奥运学村：1.5万平米囊括幼儿园到中学，泛教育模式。6、消费配套：大型购物中心和12层的特色型居住区商街。7、运动会馆：3000专业运动配套：包括3公里阔的运动主题公园。先河国际社区先河国际社区四国风情园林四国风情园林 世界级大城生活世界级大城生活公司简介：华宇失业

11、 宏方置业 景观设计：北京三色国际占地面积：150亩 建筑面积：300000平方米。 产品类型：高层、小高层开发节奏：分3期，总跨度大至45年，一期为13栋11层 社区配套：商业街、全功能会所。幼儿园。金泰金泰丝路花城丝路花城5353万平米有品温泉小镇万平米有品温泉小镇建筑类型洋房（含电梯）、多层、小高层和高层项目位置世纪大道中段价格均价：目前三期的小高层电梯洋房均价3400元/平米。物业费多层0.6元，洋房0.7元，小高层0.9元。温泉费用为4.5元/吨开发模式“画大饼”模式，结合销售现场的“以点带面”方式开发商陕西金泰恒业房地产有限公司周围交通丝路花城班车，59路，咸21路得房率公摊10基

12、本情况占地约561亩，建筑面积53万平米，绿化率为46%，容积率为1.1，总户数3500户，户型范围：58-190平米。拥有4000平米运动会所、5000平米风情商业街及陕西师范大学金泰丝路花城小学和幼儿园。销售情况： 整体销售已达90%，目前为三期销售阶段。 近年咸阳大盘频出，客户对社区规模、配套、近年咸阳大盘频出，客户对社区规模、配套、环境需求逐步提高，各区域环境需求逐步提高，各区域高层销售速度较慢高层销售速度较慢，市，市场认可度较差。场认可度较差。亿龙金河湾亿龙金河湾547547亩，日月星城亩，日月星城330330亩，景观天下亩，景观天下500500亩，华泰亩，华泰世纪华苑世纪华苑350

13、350亩，金泰亩，金泰丝路花城丝路花城 465465亩亩 桑弧观点桑弧观点：前有埋伏前有埋伏 后有追兵后有追兵 硝烟弥漫硝烟弥漫 竞争激烈竞争激烈项目项目突围突围? ?突出区域优势概念产品户型进行创新设计商业在社区配套的基础上，强调区域特性本案思路原则二：本案思路原则二：打造舒适性主题复合产品市场机会市场机会市场竞争市场竞争产品制胜因素产品制胜因素打造舒适性主题复合产品打造舒适性主题复合产品（住宅（住宅+ +商业）商业）大盘战略确定本案调性大盘战略确定本案调性本案战略思路确定：本案战略思路确定：思路原则一：思路原则一：思路原则二：思路原则二：以项目品牌代动开发商品牌以项目品牌代动开发商品牌思路

14、原则三：思路原则三：第二部分第二部分 项目定位项目定位项目定位项目定位区域扫描区域扫描中心板块中心板块代表项目：国润代表项目：国润翠湖翠湖城西板块城西板块代表项目：华代表项目：华泰世纪华园，泰世纪华园，丽彩怡和润园丽彩怡和润园世纪大道板块世纪大道板块代表项目：奥园，代表项目：奥园，亿龙金河湾亿龙金河湾地处城市中心和城西板块结合处。地处城市中心和城西板块结合处。 区域生活氛围成熟，区域生活氛围成熟，但在市场印象中区位界但在市场印象中区位界定为城西还是中心板块定为城西还是中心板块模糊模糊。项目定位项目定位区域板块分析区域板块分析中心板块中心板块代表项目：国润代表项目：国润翠湖翠湖城西板块城西板块代

15、表项目：华代表项目：华泰世纪华园，泰世纪华园，丽彩人家丽彩人家世纪大道板块世纪大道板块代表项目：奥园，代表项目：奥园，亿龙金河湾亿龙金河湾本案关键点：本案关键点：确立城市中心定位确立城市中心定位沣渭新区成立沣渭新区成立世纪大道形成城市南移，对客户形成巨大吸引世纪大道形成城市南移，对客户形成巨大吸引 沣渭新区成立，以沣渭新区成立，以及沣河区域生态环境完及沣河区域生态环境完善对咸阳地产形成新格善对咸阳地产形成新格局局。项目定位项目定位区域板块分析区域板块分析中心板块中心板块代表项目：国润代表项目：国润翠湖翠湖城西板块城西板块代表项目：华代表项目：华泰世纪华园，泰世纪华园，丽彩人家丽彩人家世纪大道板

16、块世纪大道板块代表项目：奥园，代表项目：奥园，亿龙金河湾亿龙金河湾本案关键点：本案关键点：链接沣渭生态概念链接沣渭生态概念地块现状该地块院内步长集团杨仨疼痛医院陕西地电咸阳人才市场农业银行民生量贩项目定位项目定位配套分析配套分析本案关键点：本案关键点：面对周边低级商业形态，做强商业提升项目层次面对周边低级商业形态，做强商业提升项目层次本体本体n城市核心热点住宅区与核心商业区；城市核心热点住宅区与核心商业区；竞争竞争n受到城西板块与城心、世纪大道乃至全市多个楼盘竞争影响；客户客户n看重区域成熟氛围与生活环境的客户。本项目目标、所处背景大势及自身条件结论回顾本项目目标、所处背景大势及自身条件结论回

17、顾目标目标n7070万余平米城市核心中高端社区万余平米城市核心中高端社区n通过项目成功开发，带动开发商品牌树立；发展定位发展定位发展策略发展策略早期发展目标：早期发展目标：项目发展战略说明：项目发展战略说明：以中高端住宅项目启动市场，通过项目前瞻性规划引导客群生活方式与消费方式，抢先树立区域市场标杆。中后期发展目标：中后期发展目标：以景观、配套、商业形成居住复合高端社区；本案将发展成为咸阳城市中心最大的主题社区。城市核心城市核心 中高端复合国际社区中高端复合国际社区发展定位发展定位发展策略发展策略再看再看这个地段的产品这个地段的产品卖给卖给谁？谁？打算购买房屋的面积打算购买房屋的面积客户所能承

18、受的住宅价格客户所能承受的住宅价格您会购买怎样的建筑类型您会购买怎样的建筑类型您希望所购房屋的装修程度您希望所购房屋的装修程度打算购买的户型打算购买的户型客户对多层购买倾向相对较高，过半数客户希望购买两室的房子，并且价格在2000到3000之间，面积为90-100为主。调研中客户对装修过的房子的期望值高于毛配房。项目定位项目定位客户分析客户分析职业职业目前居住地目前居住地目前居住情况目前居住情况本区域地缘性客户较多；企事业职工和其他职业占58%；虽然目前大多有住房一套，但大多数是单位公寓楼。项目定位项目定位客户分析客户分析6585%6585%项目周边居民长居人口周边企事业单位员工、私营业主、泛

19、公务员1525%1525%渴望改善居住环境及看好片区前景意向在此居住的客户1020%1020%看好本区域升值前景，欲在此投资的客户客户类型周边县城客户周边居民泛公务员个体户/生意人企业中高管理者单位普通职工生活状态渴望定居咸阳，但经济能力有限，并且对城西片区认可在周边已有住房，但大多数和父母同住，面临改善居住的需求有一定的置业需求，以二房、三房为主，但数量有限，多数在周边已有住房分散在街道和村内做生意，有一定经济基础，主要经营店铺多次置业者，有换房或投资意向从未置业但有强烈的置业需求，经济承受能力有限但购房关注因素多家庭年收入69万元610万元8万左右810万615万48万置业需求2房、3房2

20、房、3房2房、3房或投资1房、公寓2房、3房2房、3房或投资1房、公寓1房、2房游离、偶得客户游离、偶得客户核心核心客户客户主力主力客户客户偶得偶得客户客户 项目定位项目定位客户定位客户定位本区域客户特征：本区域客户特征：地缘性客户，原周边居住人群，熟悉此区域，对区域有感情。这部分客户看重的产品的功能性以及性价比经济能力有限，看重产品价格，对产品品质要求不高，但喜欢占小便宜看重项目升值潜力和租金回报想买市区的房子，但经济能力有限，所以选择离市区不远的该区域情感型情感型功能型功能型价格型价格型投资型投资型平衡型平衡型项目定位项目定位客户分析客户分析 这些客户，他们爱面子，不想多花钱，这些客户，他

21、们爱面子，不想多花钱，对产品功能要求还要高，追求性价比！对产品功能要求还要高，追求性价比！我们又能给他们什么呢我们又能给他们什么呢？项目总体开发理念思考项目总体开发理念思考领先一步领先一步炒热区域复合价值炒热区域复合价值制定更高人居标准制定更高人居标准复合地产复合地产创新产品创新产品 何种开发理念可以满足我项目何种开发理念可以满足我项目开发战略开发战略的要求并的要求并形成差异化竞争形成差异化竞争？心理禀性3：敢于接受新事物 千年的文化沉淀城市深厚的底蕴，造就了西安人有内涵有深度，知性而且勇于接受新事物的特点心理禀性4：精明而富有远见 知性的他们精明的头脑广泛的见识，对于升值潜力大、产品素质高的

22、产品信息非常灵敏，对高性价比的产品趋之若鹜心理禀性6：注重家庭，关注子女的教育和成长 核心客户有很强的家庭观念，注重子女教育和成长，项目周边的教育资源是他们置业考虑的重要因素之一心理禀性5：追求优越环境和品质生活他们是奋斗中的人群，优质舒适生活环境，品质的生活是他们为之奋斗的重要目标，奋斗中享受生活、享受人生是他们的追求心理禀性2：对城市的依赖和眷恋 他们习惯了城市的繁华和便捷核心，热衷城市的现代的生活方式，需求便利和高质量的城市配套心理禀性1：区域的情结 他们从小就生活在这里，或者在这个区域工作生活了很多年，他熟悉了周边的人事物，更习惯了在这居住，他们的亲朋好友、人脉关系都在这儿，他们不愿到

23、一个新的区域去重新熟悉周边的环境本项目核心客户的心理禀性如何？从目标客户的心理诉求方向提炼核心客户的心理禀性与项目价值的联系客户心理共鸣眷恋城市区域情结接受新事物注重家庭和教育项目价值的创造城市价值生态资源价值可塑价值营造打造产品营造氛围性价比提供服务追求品质生活精明远见享受环境建筑、园林、户型主题产品、价格配套思考：居住思考：居住+ +商业商业+ +教育教育+ +休闲休闲+ +国际国际= =复合主题地产理念复合主题地产理念【创造极具生活价值的居住模式创造极具生活价值的居住模式】 集合生活、休闲、家庭人文氛围的现代都市居住新城；集合生活、休闲、家庭人文氛围的现代都市居住新城； 组团邻里化、环境

24、别墅化、设施人本化、文化多元化、生活街区化；组团邻里化、环境别墅化、设施人本化、文化多元化、生活街区化； 构建融居住、休闲、文化、时代和风尚为一体的现代居住社区。构建融居住、休闲、文化、时代和风尚为一体的现代居住社区。项目总体开发理念思考项目总体开发理念思考城之央城之央 70 70万平米国际生活城万平米国际生活城 直接传达区域咸阳房地产独一无二的建筑形态，关注家庭、关注人内心的生活氛围社区。城中项目开发首屈一指的建筑规模项目开发定位项目开发定位案名建议案名建议中华国际城中华国际城主推案名：主推案名：案名释意案名释意“国际城国际城”，首先表示项目的高端层次，首先表示项目的高端层次， “ “中华中

25、华” ” 契合项目所处契合项目所处的位置，城市核心，同时中华大气，寓指中国，整体站位很高，复合项目的高端的位置，城市核心，同时中华大气，寓指中国，整体站位很高，复合项目的高端大盘的定位。大盘的定位。备选案名：逸境城心逸境城心 风尚中华风尚中华 逸境世纪城逸境世纪城 都市都市U U生活生活我们的客户一群正处于事业、生活上升期的城市中坚阶层涌动着追求新城市、追求新生活的思潮我们提供的不仅仅是一处居所更是为他们带来了一种全新的生活空间项目生活形象定位项目生活形象定位“都市都市U U生活生活”的核心内容的核心内容都市都市U U生活生活日益完善的配套，让客户的边际生活效应递增形象演进形象演进UpUp积极

26、生活积极生活UniqueUnique特色生活特色生活UU质生活质生活UrbanUrban都市生活都市生活UtilityUtility效用生活效用生活UU闲生活闲生活便捷的城市立体交通，日益繁华的商业，丰富的城市立体空间，充满现代气息的都市建筑事业蒸蒸日上、富有激情的人群，成长的社区，朝气的社区，积极向上的社区现代时尚的建筑、特色的园林，创新的居住空间，便利的配套，造就特色生活品质的建筑、优雅的环境、尊贵的服务离开喧嚣的CBD,滨河风景、城市绿地，园林小景、人文会所都会提供悠闲的空间，心灵的归宿都市都市U U生活生活UrbanUrban都市生活都市生活御锦城25万平方米商业配套，长乐路大型集中商

27、业，各项目沿街底商丰富的城市立体空间便捷的城市立体交通大型的集中商业与商业街汇聚的繁华充满现代气息的都市建筑将在这里精彩呈现都市都市U U生活生活一个积极向上的社区这是一个成长的社区一个富有朝气的社区居住着事业蒸蒸日上的人群UpUp生活生活生活天天变化憩居此地，您将更富激情都市都市U U生活生活UtilityUtility生活生活让您生活越来越便利教育让您对子女的未来更加期盼城市配套在不断完善交通让您的家庭出行愈加便捷您生活的边际效用在递增都市都市U U生活生活UU质生活质生活创新、实用而舒适的空间尊贵的服务品质的建筑优雅的环境追求的品质的生活在这里升华都市都市U U生活生活UU闲生活闲生活多

28、层级灵动的园林青青绿草地、悠悠浐河畔是您享受天伦之乐的家庭休闲天地人文会所、健身中心、瑜伽馆是您尽情挥洒休闲生活的空间都市都市U U生活生活休闲生活是特色美学的建筑是风景、更是特色健康生活是特色邻里关系是特色UniqueUnique特色生活特色生活激情生活是特色独一无二、大气的景观长廊是特色产品定位：如何体现我们的产品策略？产品定位：如何体现我们的产品策略？规划规划建筑园林户型配套 因地制宜，合理分区因地制宜，合理分区 根据地块不同条件，结合外部景观形成不同的组团 对安置和销售部分，做容积率调整 半围合错落布局，景观价值最大化半围合错落布局，景观价值最大化 避免北方传统“兵营式”布局，通过建筑

29、物适当偏转、半围合方式形成组团空间 各建筑错落有致，增大景观面 入口广场、外部商业体现主题入口广场、外部商业体现主题l 在临街面设置大气的入口广场及商业街；体现大气的社区外部形象，吻合都市U生活主题产品定位产品定位整体布局规划整体布局规划产品定位产品定位规划建筑建筑园林户型配套 现代时尚风格，体现都市生活主题，立面适当现代时尚风格，体现都市生活主题，立面适当创新，增加变化创新，增加变化 现代时尚，体现城市价值感； 立面线条明快、简洁，色调清晰而不跳跃，沉稳中蕴含朝气； 高低错落，点板结合，丰富的天际线，增强立高低错落，点板结合，丰富的天际线，增强立体感体感l 多层住宅与高层组合，通过层数的变化

30、有机融合，同时形成丰富的天际线，增强立体效果l 适当增加板式建筑的比例景观长廊户型退台部分底层局部架空非景观长廊户型建筑建筑 城市形象，地标建筑城市形象，地标建筑张扬的外立面，张扬的外立面，令城市充满幻想的空间。令城市充满幻想的空间。产品定位产品定位规划建筑园林园林户型配套 自然风格园林，小型水景取胜自然风格园林，小型水景取胜 因地制宜，以适于本地生长的植被为材料的自然风格园林 注重宅前景观绿化的打造，以“小景”、“近景”营造休闲、生态、舒适的园林空间 小型水景的运用，凸显社区的灵动，增强水体的参与感，同时降低维护成本， 人性化的庭院空间，增强邻里的互动人性化的庭院空间，增强邻里的互动l 利用

31、园林及建筑首层创造一些参与感强休憩、娱乐的公共空间，为邻里之间提供互动的场所注重细节注重细节人文关怀通过细节传达人文关怀通过细节传达第三部分第三部分 开发策略开发策略安置部分对外销售部分对于项目容积率高，采取销售和安置部分不同的容积提升产品品质。发展策略发展策略产品打造策略产品打造策略整体布局整体布局发展策略发展策略产品打造策略产品打造策略开发节奏开发节奏一期二期三期安置部分2010年先期均价先期均价36003600元元/ /2013年4500-50004500-5000元元/ /2012年初预计预计40004000元元/ /45004500元元/ /发展策略发展策略产品打造策略产品打造策略住

32、宅住宅策略：策略：创新产品，增加赠送面积创新产品，增加赠送面积考虑：考虑：创新产品，创造市场竞争力；增加赠送面积，实现可变空间，间接偷取容积率做法：做法：方法一：阳台、入户花园赠送半面积，飘窗赠送全面积；方法二：阳台挑高6米，做成露台全赠送；方法三：空中花园百变空间，赠送半面积，可随意改造；户型配比建议户型配比建议户型户型面积面积类型类型套数比套数比户型占比户型占比备注备注1室1厅1厨1卫4560舒适型5%5%2室2厅1厨1卫80858690舒适型10%10%45%（两室）整体以舒适户型为主2室2厅1厨1卫南北通透9095舒适型25%2+1室2厅1厨2卫110120经济实用型15%25%（三室

33、）整体以舒适性户型为主3室2厅1厨2卫135145舒适型10%3+1室2厅1厨2卫135 左右经济实用型5%10%（四室）双主卧4室2厅1厨2-3卫145-160舒适型5%跃层（挑空）跃层（挑空）2+12+1室室2 2厅厅1 1厨厨2 2卫卫3 3室室2 2厅厅1 1厨厨2-32-3卫卫纯南2房100 左右西户135 左右东户150 左右5%10%15%（空中别墅）客厅挑空加中西厨房双主卧户型设计构想户型设计构想核心思想一：弹性空间，一变二、二变三；核心思想一：弹性空间，一变二、二变三；核心思想二：空间丰富，赠送面积；核心思想二：空间丰富，赠送面积；核心思想三：加大赠送面积，在容积率不增加的基

34、础上核心思想三：加大赠送面积，在容积率不增加的基础上增大建筑面积；增大建筑面积；物业发展策略产品打造策略住宅最终户型效应（赠送面积在最终户型效应（赠送面积在10-20%10-20%）做到做到100%100%得房率得房率9696 2 2房房+1+1房房百变空间百变空间可变瑜伽室、儿童可变瑜伽室、儿童房、运动房、书房房、运动房、书房物业发展策略产品打造策略赠送面积容积率不变的情况下，通过容积率不变的情况下，通过赠送面积，增加实际建筑面赠送面积，增加实际建筑面积（变相提高容积）积（变相提高容积）全送全送半送半送飘窗、6米挑高露台全赠送入户花园、空中花园可变空间半赠送物业发展策略产品打造策略赠送面积创

35、新方式赠送方式实用指数适用性创新指数市场接受度阳台阳台赠送一半面积 适用各种产品 露台露台赠送全部面积 适用各种产品 入户花园入户花园赠送一半面积 适用各种产品 空中花园空中花园赠送一半面积 适用各种产品 飘窗飘窗赠送全部面积 适用各种产品 本项目赠送方式阳台+露台+入户花园+空中花园+飘窗（两种以上组合赠送）物业发展策略产品打造策略赠送面积营销攻略营销攻略媒体营销媒体营销体验营销体验营销客户营销客户营销渠道营销渠道营销概念营销概念营销常规营销常规营销本案营销重点本案营销重点沿街景观效果示意沿街景观效果示意体验营销体验营销：一一 景观先行景观先行1 1、沿街景观、沿街景观2 2、会所、会所（作

36、为售楼部）（作为售楼部）3 3、沿途体、沿途体验路线验路线室外洽谈景观体验区室外洽谈景观体验区洽谈区洽谈区/ /景观示范区域景观示范区域建议建议进入售楼部沿途体验进入售楼部沿途体验细节示意细节示意2 2警示标识细节示意细节示意3 3鹅卵石与天然石材尽显宅间路的鹅卵石与天然石材尽显宅间路的朴实与返璞归真。朴实与返璞归真。体验营销：二体验营销：二 会所体验会所体验室内游泳池、室内篮球场、室外网球场室内游泳池、室内篮球场、室外网球场组成的运动会所不但满足了客户的潜在需要，而且为差异化价组成的运动会所不但满足了客户的潜在需要，而且为差异化价值的塑造提供了重要的素材。值的塑造提供了重要的素材。运运动动会会所所商业会所既是对居住价值的引导又是对生活便利性的保证小型商业会所示意小型商业会所示意样板间的主要目的：样板间的主要目的：一、展示项目形象，说明项目所要表达的生活理念二、充分发挥项目户型的优势、规避劣势三、作为最佳销售道具，调动客户的购买积极性体验营销：三体验营销：三 样板间体验样板间体验样板房（一期）样板房（一期）现代风格现代风格书房样板房（一期）样板房（一期）美式风格美式风格厨房餐厅样板房（一期）样板房（一期）中式风格中式风格地下室社区展示点社区展示点02年以前建成入住社区外展场外展场 大超市或市区广