武汉华公馆楼盘房地产销售规划预案

1、1 1 / 45/ 45 东湖广场华公馆楼盘销售策划书 目录 第一部分 项目前期市场研究与前期策划时期 一、宏观形势分析 二、消费者分析 三、 光谷房产市场分析 四、楼盘分析（优势与劣势） 五、 受众分析 六、 销售策略分析 第二部分 项目策划方案决策时期2 2 / 45/ 45 一、 宏观形势分析 武汉市场总体特征 武汉市 2008 2008 年需求量约 13001300 万平方米，而供应量不超过 万平方米，年度供求比在 1:1.181:1.18 左右，连续供不应求局面。 11001100 3 3 / 45/ 45 武汉市成交结构发生变化，小房型趋于紧凑，大房型趋向舒 适，改善性需求明显，投

2、资投机现象并不严峻。 武汉市环线结构日益明显，二环内与二环外价差逐渐增大， 都市房地产市场日益成熟。 武汉市 1111- -1212 月份，受义和巷地块高价成交，及武汉天地、 万科金色家园等项目开盘刺激， 市中心项目的价格将接着上 涨， 但受供应量不足以及 927927新政的阻碍，成交量将呈现持 续缩减的趋势。 持续的供不应求 0808 年 3 3- 1111 月份，整个武汉商品房市场供求关系持续表现为供不应 求态势。927927 新政后，1010 月供求比 1 1: 1.151.15 为下半年最低。1111 月份 受捂盘等因素阻碍，供应量出现萎缩，供求比攀升至 1 1: 1.481.48。

3、武汉市商品住宅棋求比走 250 DOO 护浮少少辭界髙炉少点诊空少龙髀声用代爪少祸我少 从长远进展看，武汉房地产市场需求依旧存在，市场进展潜力仍 在增加。从投资规模和建设开发指标分析，武汉市房地产市场的差 不多面仍然趋好。随着国家“扩内需、保增长”的经济进展思路进 一步明确，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下，武汉 市房地产市场通过调整后逐渐将迎来恢复性的增长。 随着国家宏观调控政策的不断深入， 2007 2007 年武汉市从调整住房 供应结构、4 4 / 45/ 45 加大保障性住房建设力度、严格信贷调控政策和整顿规 范房地产市场交易秩序等方面入手， 进一步加强了调控措施的执行 力度

4、，使武汉市住房供应结构差不多合理、住房价格差不多稳定， 房地产市场趋于平稳， 房地产业为全市经济进展和社会稳定作出了 积极贡献。 20072007 年武汉市房地产开发投资为 459.75 459.75 亿元，同比增长 25.6 25.6 ； 房屋施工面积为 3195.41 3195.41 万平方米， 同比增长 11.1 11.1 ；房屋竣工面 积为 933.37 933.37 万平方米，同比增长 6.86.8 。 2007 2007 年武汉市商品房销 售面积为 1135.41 1135.41 万平方米，同比增长 18.2 18.2 ；商品房综合销售均 价为 4706.26 4706.26 元/

5、 / 平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区） ，同比增长 17.8 17.8 。 2008 2008 年，受国际金融危机的阻碍，武汉市房地产市场从快速增 长期转入了调整期。纵观全年，商品房销售量、土地市场供应量同 比均有所下降，商品住房空置面积同比上升，市场中面临着较大的 问题与考验。 2008 2008 年武汉市房地产开发投资为 570.36 570.36 亿元，同比增长 24.1 24.1 ；房屋施工面积为 3798.10 3798.10 万平方米， 同比增长 18.9 18.9 ；房 屋竣工面积为 869.83 869.83 万平方米，同比下降 6.8 6.8 。 2008 2008 年，武汉

6、 市商品房销售面积为 626.61 626.61 万平方米， 同比下降 44.8%44.8%；商品房综 合销售均价为 5148.13 5148.13 元/ / 平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区） ，同 比增长 9.4 9.4 。 自 2009 2009 年以来，在经济刺激政策等多种因素的阻碍下，我国房 地产市场提5 5 / 45/ 45 早结束调整而急剧升温，出项了投资和价格回升，成交 量大幅增加，资金来源充裕等新情况，新变化。从进展趋势看，尽 管我国房地产市场调整比较大，但宏观经济景气上升，居民收入增 加，流淌性充裕和消费结构升级等因素将使 2010 2010 年房地产投资接 着保持较快增长，

7、房价明显下跌的可能性不大。 1. 投资增长：逐季加快，回升势头好于预期， 09 09 年全年增速 在 20 20 左右，远远好于预期。 2. 销售增加：三大需求集中释放，市场销售猛增，进入 2009 2009 年随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现近年 来所没有过的“井喷式”行情， 前三季全国商品房销售面 积 5.84 5.84 亿平方米， 同比增幅达 44.8 44.8 . . 3. 价格上涨：同比涨幅由负转正，同比连续七个月正增长。 4. 供给回升：施工面积增速止跌回升，新开工面积强力反弹， 前三季同比增长 15.4 15.4 . . 就武汉市来讲，武汉市的房地产市场由以下进展趋势

8、： 1. 1. 由于 武汉市经济良好的进展态势人口红利的因素以及自住需求仍然占 据主导地位等因素， 武汉市的房地产市场会接着保持姿态有着良好 的进展趋势。 2. 2. 因为武汉市政府的规划布局，武汉市的楼市进展的 区域带动性凸显，各中心城区相互带动，不止市中心城区，近郊区 甚至是远郊区的楼盘都受到带动， “回归郊区”的呼声也越演越烈， 住房向郊区进展是武汉市房地产进展的必定趋势。 3. 3. 政府保障工作 更加到位， 着力解决房地产供应结构问题， 因为住房结构层次不多， 且经济适用6 6 / 45/ 45 房的供应不充足，使得政府会加大监管及投资力度，武 汉市的经济适用房在整个房地产市场上的作

9、用将更加明显， 而长期 处于经济适用房与廉租房， 经济适用房和商品房供应对象之间的缺 口的“夹心层”的住房问题将会得到解决，以后几年能够通过经济 适用房出租，限价房等来实现。武汉市房地产市场的住房供应结构 将产生变化，经济适用房的比例大幅度增加，起到解决中的收入人 群住房的重要途径之一，而限价房则会真正使得处于“夹心层”的 居民从尴尬种走出来。武汉市的房地产供应结构将更加健全，房地 产市场将更加繁荣 7 7 / 45/ 45 今年 1 1- -1111 月，全国各地成交量火热， 60%市成交量达到 20082008 年全年的两倍以上，70%?E70%?E 市成交量超过 20072007 年全年

10、水平。武汉市 场的风险相对较小，市场潜力专门大。 20072007 年、20082008 年，武汉处 于供大于求，而到 20092009 年供求比是 1 1： 1.61.6，供不应求。目前，武 汉的房价均价在 60006000 多元/ /平方米，市场以刚性需求为主，8080 平方 米- -100100 平方米户型是市场消费主力。 09年年1-11月武汉市楼盘月销量月武汉市楼盘月销量 、 消费者分析 继 0808 年的大推盘，多热区后，0909 年武汉市的聚拢区域仍然停留 在江南，从搜房网百盘数据来看，武昌片的新开楼盘，加推老盘个 数超出了 5050 个，占据了武汉整体推盘约 1/2.1/2.以

11、一般住房为主体的 房地产项目将大规模供应量，高层，小高层的建筑形态， 8080150150 平米户型产品提供给了购房者。 近几年，随着生活水平的提高和住房制度改革的进一步深化， 武汉市居民的住房条件得到明显改善， 为详尽了解我市城区居民现 8 8 / 45/ 45 有住房面积、房型结构、构造、新旧程度及中意程度等现实状况， 掌握居民购房需求规模、结构、水平及有关要求，在房交会召开之 际，特不展开了此次住房需求调查。 通过调查，差不多掌握了武汉市不同年龄、不同文化程 度、不同职业、不同收入等家庭的购房需求情况，比较准确地掌握 了武汉市区居民今后一段时期的购房意向和目的， 购房类型、结构、 居住要

12、求，能够承受的住房价格、状况和付款方式等资料。 依照 400400 位调查者的个人情况、对住房的需求情况等调 查的结果，进行统计分析，具体情况如下： （一）. .武汉的住房需求要紧来源 1 1、 住房升级换代，二次购房者。此部分需求要紧为中、高 档需求。随着房地产市场产品的不断进展，一部分已有住房者，已 不满足于原有的住房，需求档次更高、功能更为完善、面积更大的 新居，同时这部分购房者收入较高且稳定，是整个住房需求中最为 稳定、坚实的部分。 2 2、 因拆迁而来的被动购房者。由于今年武汉市老城区拆迁 量较大，这部分购房者数量也较大。其需求一般为中、低档商品房 及二手房，但因获得拆迁补偿，同时大

13、都有长期的储蓄积存，其购 买力较稳定、较强。 3 3、 新生代购房者，这部分人大都刚参加工作，因结婚、独立 或来新的都市就业而有专门强的购房需求。同时需要工作较稳定， 对以后有较好的预期，敢于对住房产品有大笔的投入。但其购买力 一般，需长期贷款。房贷利率政策的阻碍对这部分人阻碍会较大。 9 9 / 45/ 45 （二）居民住房需求情况 居住环境急需改善 从住房需求缘故调查上来看， 多数购房者的购房目的是满足居住和 改善居住条件的。在以后五年打算购买住房的居民家庭中，有 52%52% 的人买房为了改善居住条件；满足居住需求的占 18%18%为子女购房的 占 16%16%有 8%8%买房是为了投资

14、，6%6%因为其他缘故。 （三）. .中小户型是市场需求主流 在调查中，80%80%以上的人情愿购置 8080120120 平方米的房屋，随 着家庭人数的增加，对住房面积的需求也不断增加，在以后五年打 算购房的居民家中，较为理想的居住面积应当在 8080- -120120 平方米之 间。有数据显示，单身者及刚工作的人员一般选择 6060 平方米的住 宅，占 6.1%6.1%，选择 6060- -9090 平方米的占 46.4%46.4%，选择 9090- -120120 平方米 的占 36.7%36.7%,选择 120120- -140140 平方米的占 10.8%10.8%。从房型方面来看，

15、 两室和三室的住房需求最大。在对住房套型的选择上，最受欢迎的 是两室两厅，占 35.92%35.92%，其次是三室两厅占 29.36%29.36%和两室一厅占 27.48%27.48%, 室一厅占 7.24%7.24% 1010 / 45/ 45 1111 / 45/ 45 地理位置是消费者购房的首要选择 从购房区域选择上来看，选择武昌区，江汉区和江岸区这些 中心城区的人占绝大多数，分不占 19.35%19.35%，18.43%18.43%和 14.38%14.38%。讲 明目前人们的住房消费理念仍然是把房屋与工作、 生活等相关的有 用职能摆在第一位，为了工作、生活而买房的被动性住房需求是现

16、在的主旋律。只是这些中心城区的房价普遍较高，较难承受。 住房消费观念: :抵押贷款占主导地位三:室用鼻 二皇二斤 2T* 二空一斤 _奎_疔 7 r:-.-.:J 房型需求比较图 汉阳区 9.71* 淇山区 武昌区 19 34* 桥口区 12 16% 舌山区 2 L0X 江岸医 14.関號 E 江汉区 16. 43鷲 1212 / 45/ 45 从调查结果来看，抵押贷款买房占据了主导地位，大多数居 民对信贷消费持认可态度，选择“利用家庭储蓄一次性付款”和 “抵押贷款”来购买房屋的各占到 10.92%10.92%和 75.88%75.88%，那个数据充 分讲明了，现代居民购房的转变，逐渐摆脱了

17、“量入而出”的传统 消费模式。 价格因素 住房价格也是居民购房时要紧的考虑因素。住房制度改革多 年来，武汉市区差不多初步形成以新建的商品房和经济适用房为 主、二手房为补充的住房交易格局，差不多满足了不同收入水平、 不同消费层次居民家庭的住房需求。本次调查显示，在以后五年打 算购买住房的居民中，希望一步到位购买商品房的居民家庭所占比 例较高，在 400400 位有购房意向的消费者中，48.97%48.97%的家庭考虑购买 商品房，31.69%31.69%的打算申请购买经济适用房，12.8912.89% %的希望购买二 手房，6.45%6.45%的打算临时采纳租房。其要紧缘故是商品房的性价比 相对

18、较高，有着品质优势，受到大多数人们青睐，只是房价也相对 较高。经济适用房由于其较低的价格，中低收入时期的人群都能够 承受，也受到1313 / 45/ 45 人们欢迎。而一些大学刚毕业的学生，则是租房的主 力群体。住房价格是居民购买住房考虑的重要因素，调查中，大希 望单位房价在 40004000 元以下的家庭所占比例就达到了 15.24%,15.24%,而能 承受单位房价在 60006000 元以上的家庭所占比例仅为 31.73%31.73%，能承受 单位房价在 40004000- -60006000 元的家庭所占比例为 53.53.03%03%。 二、 光谷房产市场分析 光谷区域竞争楼盘调查与统计分析 占地 5050 平方公里、20002000 年才开始正式建设的“武汉中国光谷”， 地处武汉市东南部，沿珞珈山、南望山、喻家山到凌架山一带，位 于东湖、南湖、汤逊湖三湖之间。蓝天碧水、青山绿野之中，不仅 自然环境独特优美，而且依旧目前国内仅次于北京中关村的中国第 二大智力密集区。其间集聚了国内外闻名的 1818所高等院校，5656 个 省部属科研院所，6565 个国家重点学科，1