标杆地产集团---工程管理---项目复盘及反思-课件

1、项目交付复盘及反思-工程篇202101项目复盘项目复盘项目概况项目概况1项目复盘项目复盘2抢竣备保交付抢竣备保交付3交付总结交付总结4项目概况项目概况1项目概况|项目简项目简介介涟水南城上院项目业态涵盖叠墅、洋房、高层及商业。其叠墅19幢、洋房3幢、高层6幢、商业1幢共计1433套。住宅建筑面积为125803，商业建筑面积29076。地库面积为33181，其中人防面积为9710。合同交付日期：2020年12月30日实际交付日期：2020年12月25日收地收地完成概念方案完成概念方案开工开工取得规划方案取得规划方案开盘开盘现金流回正现金流回正18-10-3018-05-2118-09-1418-

2、12-2118-07-919-03-04单体验收单体验收消防验收消防验收规划验收规划验收电梯验收电梯验收人防验收人防验收绿化验收绿化验收竣工备案竣工备案面积实测面积实测20-12-1620-12-120-11-620-12-120-12-120-12-2520-10-13交付交付前前期期 开开 发发 阶阶 段段后后 期期 验验 收收 阶阶 段段节点提节点提前前节点滞节点滞后后关键事项说明关键事项说明：涟水涟水当地当地停工总计约停工总计约185天天，其中大气管控总计约，其中大气管控总计约60天天，中高考约，中高考约30天天，文明城市验收约，文明城市验收约20天天，疫情影响，疫情影响45天天，20

3、年雨季影响约年雨季影响约30天天，管控期间主管部门采取混凝土停止供应、施工现场停工等管控措施，导致管控期间主管部门采取混凝土停止供应、施工现场停工等管控措施，导致现场施工进度严重现场施工进度严重滞后滞后，施工人员大量流失，施工人员大量流失，后期各项验收均滞后，后期各项验收均滞后。经过区域和事业部共同努力，经过区域和事业部共同努力，项目交付时间提前于合同交付时间项目交付时间提前于合同交付时间。20-12-16项目概况|项目运营节点-78-103-98-73+3620-12-14+95-113-113-103-101+5项目复盘项目复盘2复盘总结复盘总结示范区示范区一、一、示范区示意示范区通过验收

4、示范区方案（景观、精装）2018-07-202018-07-10示范区开工示范区开放样板房装修样板房开放2018-09-72018-09-72018-11-212018-11-202018-12-52018-11-292018-12-72018-12-7+10+12018-11-222018-11-21+1+6分析：施工许可证2018年9月17日取得，售楼处7月28日挖土完成。无证施工约49天。经历124天考核时间考核时间实际时间实际时间示范区时间轴示范区时间轴复盘总结复盘总结示范区示范区不负重托示范区与售楼处于2018年11月21日提前开放。复盘总结复盘总结示范区示范区举措四举措三举措二挑灯

5、夜战为了保证进度，我们通宵达旦抢工。事业部总经理顾总、项目总监周总晚上定期到现场检查、督促工程进度，保证项目的顺利推进。针对景观单位后期施工人员偏少问题，我方安排第三方进场抢工。举措一针对现场人员过少问题，夜间宿舍约谈景观单位项目经理要求加班加点抢工，确保现场施工进度。示范区抢工示范区抢工复盘总结复盘总结示范区示范区微信群沟通复盘总结复盘总结示范区示范区v 项目监理例会：项目监理例会：每周一举行，重点是各家单位内部协调；v 每天协调会：每天协调会：每天一次，重点是每晚的加班安排和当日工作的销项，第二天的工作安排，参会人员为各参建单位主要负责人；v 现场碰头会：现场碰头会：现场解决、现场协调，“

6、事”不过夜。例会制度复盘总结复盘总结示范区示范区管 理材 料 供 应景观单位及现场项目管理部人员未有抢示范区工作经验，执行能力不强，资源少。景观单位（现场实际承包人）资金实力较差，在施工一段时间后，出现停工待料现场，原材料无法按期进场，导致工期延误。反思反思图 纸 及 施 工 人 员景观单位对图纸提前熟悉程度不够，项目经理对现场工程量预估严重不足，施工人员安排偏少，特别是钢廊架，焊接量巨大，造型复杂，导致工期严重滞后。复盘总结复盘总结示范区示范区现施工入口 涟水项目分三期推盘，一期涵盖9栋叠墅，4栋高层；二期涵盖10栋叠墅，3栋洋房，2栋高层；三期商业。背景复盘总结复盘总结工程（大区）道口道路

7、布置（大区）道口道路布置1、商业汽车坡道口与主入口位置冲突，遮挡商业效果。问 题 12、商业汽车坡道开挖范围内有国防光缆、市政自来水管，影响车道开挖。3、地库施工期间，主入口部位地库施工进度滞后，影响材料进入。4、部分总包分包单位实力太弱，进度严重滞后。问 题 2问 题 3问 题 4思考复盘总结复盘总结工程图纸审查图纸在设计阶段，各专业充分交圈，将问题消灭在设计阶段。现场摸底在取地后，与相关部门积极对接，仔细核查现场情况，提前处理现场问题。总包进度要求总包单位一定要按照计划执行，如有偏差提前处理。供应商选取优质供应商。应对措施复盘总结复盘总结工程1人防验收2020-8-252020-8-252

8、020-12-1滞后滞后9898天天2消防验收2020-8-202020-8-202020-12-1滞后滞后103103天天3规划验收2020-8-202020-8-202020-12-1滞后滞后103103天天4竣工备案完成时间2020-09-042020-09-042019-12-142019-12-14滞后滞后101101天天5交付2020-12-302020-12-302020-12-252020-12-25提前提前6 6天天总工期总工期 679679 日历天。日历天。土建节点土建节点主：1、总包单位场地移交进度严重滞后，导致后续各分包单位进度延迟。2、计划时间合理性欠思考。复盘总结复

9、盘总结工程分析分析地 库 结 顶 滞 后地库结顶计划2020年1月10日（春节前完成）。主入口处地库结顶时间实际2020年6月20日完成。滞后160天。景观实际承包人实力差、现场经常出现停工待料现象，交房前才基本完成。景 观 进 度 滞 后回 填 土 进 度 滞 后室外26#楼洋房南侧最后一段回土为2020年7月15日。室外路面完成时间为2020年9月16日。特别是一标段总部江苏明远，四个水电班组中三个撤场不做了。后期直接安排第三方进场施工。安 装 进 度 滞 后主要影响：1、地库结顶滞后、回填土进度缓慢影响了室外综合管网施工，留给景观、消防、供电施工时间大大缩短。2、景观单位实际承包人实力弱

10、，未与知名房企合作经验，无抢工意识。3、一标段总包水电班组基本全部撤场，影响后期的穿线、安装和调试工作，影响了验收进度。4、进户门维修进度滞后，严重影响了业主的收房心情，对交付产生不利影响。复盘总结复盘总结工程进户门安装进度滞后，现场人员偏少，直至交房时仍未维修完成。进 户 门 进 度 滞 后中梁全筑负责公区装修，现场管理人员太少、施工质量太差。实际承包人实力不济，管理处于失控状态。公 区 装 修 进 度 滞 后供应商实力弱（特别是一标段总部江苏明远），现场经常出现停工待料现象，严重影响现场进度。江苏明远无资金来源，完全依赖我方资金支持。1 、 总 包 实 力 弱总部单位人员无抢工经验、无抢工

11、意识、无知名房企合作经验，特别是一标总部，项目部处于瘫痪状态。2 、 技 术 力 量 薄 弱景观单位只收取管理费，未对现场实际承包人进行资金支持和技术指导。3 、 景 观 单 位 实 力 不 济什么原因？问题根源问题根源复盘总结复盘总结工程进户门单位实力弱、材料进场慢、人员偏少。4 、 进 户 门 单 位实际承包人实力弱，管理人员少、质量差、进度慢。5 、 公 区 装 修 单 位B 项目经理确定前一定要面试，详细了解项目经理的工作经历、业绩和管理能力，确保满足公司要求的能力。C提前准备好第三方，发现进度滞后立即启用第三方。D现场管理人员紧盯现场，严格按照内控进度卡位。一旦出现滞后，及时纠偏。进

12、度考核与工程进度款挂钩。现场质量安全问题，及时披露，跟踪销项，第三方检查加大考核力度，与进度款挂钩。A总包定标前，加大考察力度，深入面谈供应商，详细了解供应商资金和技术力量，确保不出现皮包公司、转包项目的情况。总包经验总结总包经验总结复盘总结复盘总结工程总包总包单位品质提升单位品质提升复盘总结复盘总结工程品质提升专题会品质提升专题会品质提升品质提升渗漏修补渗漏修补建立微信群建立微信群每天开专题销项会，针对现场存在的问题专人跟踪、专人整改。卫生间、阳露台、屋面渗漏较多，晚上加班进场整改。建立微信群，每天检查、销项事宜在群中进行汇报。交房前对户内存在的缺陷进行品质提升。公区装修实力弱、材料进场缓慢

13、。甲供材单位无管理人员，沟通不顺畅，配合力度差。中梁全筑从从转包工人为涟水本地工人，质量意识差、施工工艺差。精装修精装修单位单位复盘总结复盘总结工程复盘总结复盘总结工程吊顶高低差吊顶高低差灯具进场迟缓（灯具进场迟缓（12月月23日仍未进场）日仍未进场）进度迟缓（进度迟缓（12月月23日日仍未完成）仍未完成）线条开裂线条开裂精装修精装修单位单位色差色差细部处理不到位细部处理不到位复盘总结复盘总结工程建立微信销项群建立微信销项群定制整改计划定制整改计划精装修精装修单位单位品质提升品质提升精装修单位复盘总结a、招标时，仔细考察单位，确保不出现皮包公司中标，或者出现转包情况。b、定标约谈前将现场施工人

14、员数量、工作经验等要求落实到约谈纪要中。c、加强过程中质量管控动作，将问题消灭在萌芽状态。复盘总结复盘总结工程技术力量薄弱。窗扇出厂质量较差，存在多处渗漏情况。工人为涟水本地工人，质量意识差、施工工艺差。门窗单位门窗单位复盘总结复盘总结工程淋水试验门窗单位门窗单位复盘总结复盘总结工程淋水结果复查淋水结果复查淋水试验门窗单位复盘总结a、要求门窗单位专人驻场指导施工，不得随意离场。b、施工前制定专项施工方案，严格按照方案执行。施工过程中，严格落实方案中的要求，每樘窗户全部按照体系要求进行淋水试验。c、对于淋水试验严格落实PDCA循环，确保每樘窗户必须无渗漏。复盘总结复盘总结工程工程的进度、质量、安

15、全的管理是一个体系问题，无论是管人还是管事，都要从整体去考虑解决方案。前期项目可行性研究、策划、设计管理尤为重要，忽略了任何一点，到了最后施工环节只能被动的应付前期遗留的问题。1、提前管控，开工前做好潜在风险排查报规图、施工图、精装图三图会审，结合审图销项表，提前规避问题，避免后期大面积拆改、无效成本的发生。施工单位招标需要工程全程参与，充分的考察并对参与投标的各个负责人进行充分沟通，并对项目现场实际负责人进行多维度沟通，对过往负责项目具备条件的情况下进行实地考察，搜集相关评价。施工方管理水平的高低对项目有极大影响。联合客服、营销、设计、成本、工程、运营对样板房进行联合验收并会签形成书面会签成

16、果，在货量区实施前规避风险。样板先行，各道工序样板具备验收合格后方可进入批量施工，精装楼栋样板验收，精装单位需提前介入验收。思考今后新的项目怎么避免呢？复盘总结复盘总结反思总结（工程）反思总结（工程）2、过程管控严格执行样板引路、让标准切切实实落地。很多的工人对正规的工艺工法认知水平有限，而施工单位的技术交底还都停留在口头传达层面，用样板引路制度来弥补这一缺陷。虽然操作起来繁琐了点，实施效果却比口头和文字交底好很多。也便于工人掌握，保证了后续施工的精确性，同时也为现场质量验收和检查提供了统一的判断标准。高度重视过程评估，针对过往过程评估易失分项进行重点检查，每周需对检查情况形成书面文件并落实到

17、整改中。合理控制工期，实行大节点、细控制，层层目标分解。复盘总结复盘总结反思总结（工程）反思总结（工程）抢竣备保交付抢竣备保交付3抢竣备保交付抢竣备保交付组织保障组织保障区域工程管理部张礼军区域研发设计部刘冰区域成本管理部曹宇翔事业部成本范云鹏事业部开发齐娟协作配合协作配合杨坚南钟开祥项目总周阳涟水项目团队分包单位配套单位总包副总指挥副总指挥总指挥总指挥区域董事长区域董事长区域常务副总区域常务副总事业部设计潘军区域财务管理部高嘉剑事业部财务王瑜事业部总顾海建抢竣备保交付抢竣备保交付组织保障组织保障事业部成立专项验收小组，建立微信和钉钉群，重点盯防各自证照对接人。抢竣备保交付抢竣备保交付人员保障

18、人员保障1、每天晚上形成销项会制度，总结一天完成的工作量及第二天的人员工作部署。2、紧盯各个阶段及工序人员，一旦人员不足，立即要求增加人员，以保证施工进度。抢竣备保交付抢竣备保交付对内管理对内管理专项验收前夕，现场查验，督促各家单位整改，完成后进行闭环检查。晚上加班整理竣备资料，“事”不过夜。建立专项验收群，协商事宜群里披露，经办人、对接人直接沟通解决。抢竣备保交付抢竣备保交付对外协调对外协调21与主管部门领导保持沟通，及时反馈项目现场目前进度。验收前夕，邀请主管政府领导现在查验，形成预验收形式，根据预验收内容及时督促人员整改，保证验收一次通过。增加拜访次数，拉近关系。及时摸排领导行程，保证验收排上日程、签字盖章不落空。43抢竣备保交付抢竣备保交付对外验收对外验收主管部门在休息