房地产面临的局面、风险及策略

1、精选优质文档-倾情为你奉上楼市调控政策对房地产业的影响、房企面临的风险及应对之道受持续调控影响，多数房企有可能面临规模萎缩、转行、甚至被并购、被迫退出的危险。现在，根据对房地产市场自调控政策以来的形势分析、对房企面临的风险及今后的发展，我从以下几方面谈谈我的看法：一、调控政策步步惊心以 “调结构、稳物价、保民生”为基调，中央政府继续推进房地产调控政策。“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；2011年7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，限购城市数增加到近50个；2011年10月底，保障房1

2、000万套的建设计划提前实现；中央规定商品房明码标价防止房地产企业坐地起价，要求各地制定房价控制目标，并以问责制确保地方政府执行力度，地方“限价令”相继出台。始于2010年的房地产调控在2011年陆续细化，行政与经济手段持续跟进。调控政策的步步惊心，基本上都围绕着“房价”这块蛋糕。二、这个冬天有点冷-房地产市场形势第一，房地产行业业绩分化迹象愈加明显，上市房企喜忧参半，中小房企业绩大幅下滑，资金链趋紧。行业的优胜劣汰将加剧。第二，房价上涨的趋势得到了有效的控制，从近期的经济形势，包括房价的走势来看，房价增长的势头得到了控制。房价下行的压力变得越来越大。第三，房地产投资投机行为得到一定抑制，投资

3、回归理性。第四，国家的房地产调控的政策将持续，而且高压的态势还会持续的影响。密集出台的调控政策，从短期内带来的影响看到，楼市泡沫被挤压。在泡沫被挤压之后，房地产企业的资金链受到威胁，以前那种粗放式的经营方式和管理模式必将面临巨大挑战。审时度势，调控政策对低端商品住宅的影响大于高端住宅；对一线城市房地产市场的影响大于二三线城市；对调控政策敏感和影响最大的是一线城市，然后是省会城市、经济中心城市和计划单列城市，最后才是三线四线城市。调控政策冲击影响是按照这个顺序递减的。三四线城市本来异地买家就不多，房地产市场主要就是本地市场，他们的商品住宅价格的利润空间和跌幅空间都不大。 从辨证的角度，对房地产企

4、业来说，每一次政策组合拳之后，都是反身再进入的一次良机。中国房地产市场有着巨大的需求空间和价格上涨空间。 三、再动蛋糕前需看风险房价下跌达到决策人的心理价位；中国金融特别是资本市场难以忍受；实体经济受到影响并波及整个宏观经济稳定；出现社会不稳定的重大群体性事件；政策保障房建设出现重大进展；中央调整房地产调控政策频频出拳。(一)拿地环节的风险1、政策风险：在土地政策风险来源于土地产权制度的变更，不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度等。2、融资风险：房企拿地之后就要在一定时间内缴纳巨额土地出让金，如何解决资金问题非常关键，目前主要的融资源共享渠道是银行贷款等，但随着

5、国家对信贷的收紧及调控政策力度的加大，融资难度也是加大。受到一系列宏观政策的影响，国内房企的资金承受着比较大的压力。3、市场风险：市场随着政策和购房者心理预期转变而转变，从拿地到销售要经历至少一年的时间，若市场在这一期间由上行变为下行或僵持状态的话，房企将面临很大的市场风险。（二）规划风险1、项目规划环节所面临的风险：房地产是城市经济的重要组成部分，是城市全面发展的基本载体条件的重要投资环境。因此房地产项目是立于城市基本面之上的，一个城市的经济局长水平决定了项目的高度。而该城市的人均可支配收入水平决定了项目的广度。在不同的发展水平的城市里，城市的基本面决定了房地产项目规划肯定是要因地制宜的。2

6、、项目产品定位的风险：产品由于城市发展的不同而有地区性的差异，因而各地区的产品也有所不同，同时由于各个城市的文化底蕴不同，购买者可能会对不同地区的产品特色有着不同的需求。因此，在产品定位上要准确把握市场。（三）销售环节所面临的风险1、销售阶段是决定房地产开发项目能否获利的一个关键阶段。国内大多数房地产开发企业都采用预售的销售方式。而对这一销售方式的质疑由来已久，尽管暂时取消的可能性不大，但国家相继出台政策加强预售制度的管理。2、销售模式转变中的风险：在日益复杂的市场环境下，快销快售快回现成为众多房企的亲睐的销售模式。向快速销售模式转变的过程中风险是在所难免的。（四）行业环境政策风险国内房地产调

7、控政策严厉。国内房地产行业结构房地产调控未来 的大方向将是以房产税等经手段逐步替代“限购令”这样的行政手段，提出要推进房产税改革试点的调整“洗牌”。调控常态化，房地产问题政治化，房价问题已成为我国社会稳定、经济运行、宏观调控的核心问题；中国十八大的效应显现；四、应对之道-立足根本，优雅转型要想度过房地产调控的严冬，房地产企业要立足于行业中，要立足于市场中，向管理型企业转型是房地产企业的应对之道。我们的应对之道是房地产企业最核心的能力，我们最核心能力则是商业管理模式。以新型业务运营模式完成对业务流程、组织管理的转型，就成为房地产企业的制胜之道。首先把握政策调控的影响时效：失效再激活、拼接、组装；

8、对政府行为作出预期判断：在提利率、提税率、提出来首付、限货款、限外卖、限供给、推保障后，应该还有物业税的温柔一刀；政策保障房规划计划虽加快推进，但和现实落地存在反差；地方政府对中央继续暧昧的博弈，房地产企业因此绝对不会是单独面临困境。其次，坚持房、地长期良性循环发展的王道。对已经持有土地被套住的，面临市场价格跌幅，退地要损失，转让也困难。承认政策周期对本企业的影响，更有利于决策。 由于中国土地供应的严控性，土地毛地变为净地的长期性，中国实物资产价格成长性和目前保障房用地的特性，商业用地、商品住宅用地就大多数而言，不但是稀缺的，也是昂贵的，更是长期看涨的。五、应对之道之战略整合房地产企业的商业管

9、理模式，有三个关键的点让大家思考，第一个是在哪些区域布局，传统的几大经济圈，包括长三角、珠三角、环渤海、成瑜经济圈，目前在整个新形势下，有一个非常明显的趋势，现在的情况是由一线城市向二、三线城市转移和倾斜，第二个核心点是产品，我们要找准客户的需求，产品的创新更加的重要。房地产的战略和使命愿景，因不同的发展阶段有不同的战略抉择：第一种是领先战略，一个领域和行业处于领先。第二种是差异性的战略，不一定做得最大，可以在细分行业中做得最好。第三就是规模战略，我们一定要在某个领域做成最大。由此拓展，房地产业的价值链里面亦有一、二、三线模式，分别是地产开发模式，房产开发模式，物业运营模式。在这些运营模式中，

10、要选择产业链上的点，这些是商业模式选择时核心关注的几个问题。还有就是目前商业模式在区域策略和新形势下的趋势，向二、三线城市布局和转移。产品策略中，有传统的住宅地产、商业地产、园区地产、工业地产、复合地产，旅游、度假、休闲、高尔夫都可以整合在里面。六、应对之道之战略构想2011年对于房地产行业来说的确是又一个寒冬。国家一轮又一轮严厉的调控政策，不仅考验着每一个地产商的资金链，也在考验着每个企业的内部管理体制和核心竞争能力。优胜劣汰、弱者为粮，这是自然界不变的法则。在这场堪比自然选择的生存竞争中，部分房地产企业，依靠自身的规模优势和完善的管理体系，以及风险防范体制，不但实现了逆势增长，还借机对一些

11、中小型企业的良性资产进行了整合和并购。另一部分房地产企业想要在激烈的竞争中生存，就必须要加快转型步伐。2012年是房地产的转折年，开发商“有钱就能圈地，盖房就能挣钱”的开发模式已结束，转为对转型的战略构想：（一） 结盟互助房地产行业大，回收周期长，风险高。为了能在竞争中立于不败，那么若干个业务相近，面对共同市场的房地产企业可以结成同盟，以资金为纽带组建强大、有竞争力的企业集团控股公司。共同承担市场风险，分享利益。这么做一方面可以实现优势互补，通过共享不同企业的资源优势，取长补短，实现管理水平的进步和经营观念的更新，提升社会信誉和品牌知名度；另一方面可以积弱成强，形成规模化集团化效应，有利于高效

12、的配置资源，使优势资源向优势项目，优势产品集中，提升竞争力，使整个企业联合内部资源配置趋于优化。（二）轻资产运营，专业化管理目前房地产行业发展日渐成熟，投资日渐趋于理性，市场更加分化。在这样的大环境下，房地产商的细化和专业化将是大势所趋。中小房企要敢于舍弃公司不擅长，资金负担沉重的业务板块，将耗资巨大的重资产业务，如房地产的开发建设、物业管理外包或转让出去，而自身只专注于投资，或作为提供专业的房地产开发管理服务的服务商，向外输出品牌、输出管理。这样才能走出一条属于自己的企业发展道路。（三）住宅地产，商业地产另辟蹊径在项目定位选择上，应结合项目所在城市的城市发展战略，定位在低碳环保、旅游产业，养

13、老产业等政府鼓励和扶持的产业。这些领域的竞争没那么激烈，可以令企业获得更宽松的发展空间。另外，中小型房企可以积极参与保障房建设。国家大力开发保障房，这些任务分解到各省，各地方政府。地方政府缺乏财政支持，必然会想办法让市场参与，共同落实。特别是三、四线城市保障房资金投入更大，因此机会更多。房地产企业应调整思路，积极关注和跟进，这样一来政府可以缓解资金压力，低收入住房困难群体可以得到实惠，开发企业可以获得更大的软空间环境，创造一个多赢的局面。产业链和价值链的策略中，传统的地产开发模式、物业经营模式，大量的房地产企业，包括万科也提出向商业地产转型，未来要有25%的产出来源于商业地产和支持物业，在整体

14、产业链的选型的角度，有很多新的趋势。 商业模式的选型中，新形势下有非常重要的趋势，很多的房企纷纷转向商业地产，寻求调控政策的避风港。七、应对之道之策略把握房地产企业自身所处市场中的相对发展阶段，区域规划及经济支撑，区域发展规划和地方政策对市场选择的方向指导作用。区域市场结构和特征，区域市场发展阶段和成熟度。区域市场日前发展重点和未来发展方向。区域市场目前产品及客群特征、市场量价水平、未来市场容量及增长点。区域市场主要及潜在竞争者，进入楼市的风险和对应策略。基于对宏观经济、行业政策环境分析，目标市场的分析，在对参与项目的时机和市场整体把握后，进一步对项目类型和定位的选择是决定项目风险最直接的考虑

15、因素。（一）投资开发领域（项目类型）的选择：多产品线多物业类型开发。加大商业物业和综合性物业开发。适应参与保障性住房建设。（二）项目定位的选择（住宅项目）：注重产品创新、开发差异化并实用性强的产品；满足大量刚需求的中小户型；走高端产品路线，开发高品质，具有独特优势的高端项目；针对特殊市场定位的产品，如老年公寓。（三）发挥商业地产功能。在政策集中调控商品住宅的时候，在商业地产价格低于住宅地产价格的时候，完全可以避重就轻，选择商业地产作为新的方向。店铺、底商、商业街、商业圈、办公楼、宾馆，甚至工业地产，都可以作为新政条件下的发展路径。尽管商业地产所需知识面更多，所需资金量更大，营销管理更为困难，但

16、相对于住宅地产来讲，毕竟是高端地产，获利能力和获利时间都更大更多。政府愿意发包的经济适用房和廉，也可以主动参与一些。用时间换发展，用空间谋调整。 （四）应对风险的几点措施1、只要价格合理和资金宽裕，拿地不会吃亏；在资金相对充裕的情况下，对现房实行非经营性持有；保持企业合理现金流量和资金供应节奏；2、从传统以银行贷款为主的较单一渠道向股权融资、产为基金、信托、私募等多元化融资模式发展，以应对融资环节的风险；3、与投资机构合作成立融资平台，针对项目进行专项融资进行了大规模项目开发；少部分参与融资，减少融资环节参与度，融资职能部分分离；4、拿地及开发建设模式应对土地价格上升的风险、减少获取土地及开发

17、资金需求大的压力、分散开发风险、发挥各主体的综合优势、形成战略合作关系、增强是联合开发能力；5、多家房企联合拿地并共同开发建设；房企和商业企业或投资机构联合投资拿地，进行片区开发；有土地一级开发资质的房企进行土地一二级联运开发；6、从单纯参与竟拍到参与综合评分招标；通过获取部分股权、控股或兼并收购相关企业或项目公司来获取土地和参与开发。7、不参与或少部分参与融资拿地，主要负责开发建设，进行“轻资产”的“代开发”。8、采取观望态度、稳步推盘，不承包或提价，对项目针对的专属客群强化项目高端形象；对于部分住宅项目采取改售为租租售结合，持有运营；差异化营销：非从价格入手而是紧密结合政策和市场环境，调整

18、销售计划、控制销售节奏，选择合适的项目特点进行了强化并进行差异化营销等措施。 我们的业务如何运行，规划、研发、工程、售后服务、物业怎么做，这是房地产业务需要构建创新运作模式的关键环节。对于住宅和商业地产的开发来说，业务模式是规模化的开发，快速滚动和开发，网络化的发展。对物业管理来说，主要的模式是为品牌提供支撑。对于商业地产来说，更重要的还有商业策划能力和项目规划设计和后续的招商运营，这些业务运营的能力都将成为企业核心的经营能力。而对未来的挑战是：要有资源整合的能力；要有专业化的商业管理和运营能力；还要有很好的商业地产的运行规划模型。目前中国的城市化进程进行的很快，需要完善的商业服务业领域较充足，这来自于民众的不断升级的消费需求。 八、把握时机与政策共舞房地产行业还在过冬,前期“限购令”等政策出台后，根据中国房地产信息集团对全国典型城市黄金周市场的跟踪，九成以上城市2011年10月1-7日商品住宅成交面积较去年同期呈现下滑，楼市黄金周市场低迷。目前房地产调控效果是短期的，短期的需求调控往往压抑下一阶段供给，反而会给以后房价带来上涨压力。调控政策频繁多变，也会带来市场剧烈波动。是短期调控政策，就早晚要退出。只要把握时机，与政策共舞，逆势而为才能“填补”政策退出的空间。温故