房地产金融与投资讲义华东师范大学管善来第4章

1、房地产金融与投资现金流与资金的时间价值管善来目录第一部分第一部分 概述概述第二部分第二部分 基础理论基础理论第三部分第三部分 重点理论重点理论第四部分第四部分 案例分析案例分析第一章房地产投资与投资风险第二章房地产项目开发程序与管理第三章 房地产投资环境和市场分析第一章 现金流与资金的时间价值第二章 房地产开发项目可行性研究第一章 房地产投资估算与融资第二章 财务评价第三章 不确定性与风险分析第四章 投资决策分析第一章 房地产金融与项目融资第二章 各类型的房地产开发项目案例分析第二部分 基础理论 第一章 现金流与资金的时间价值 第二章 房地产开发项目可行性研究第二部分 基础理论 第一章 现金流

2、与资金的时间价值 第一节 现金流量第二节 资金时间价值第三节 资金等效值与复利计算第二部分 基础理论 第一章 现金流与资金的时间价值 第一节第一节现金流量现金流量 1. 现金流量的概念2. 现金流量图3. 房地产投资活动中的现金流量 1.现金流量的概念第二部分 基础理论 第二部分 基础理论2. 现金注量图 2.1 现金流量图的含义2.2 现金流量图的画法2.3 现金流量的三要素2.4 有关规则说明2.1 现金流量图的含义现金流量图是用以反映项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系第二部分 基础理论2.1 现金

3、流量图的含义现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系2.2 现金流量图的画法以横轴为时间轴，向右延伸表示时间延续轴上每一刻度表示一个时间单位（时间点）两个刻度之间的时间长度为计息周期相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量箭线向上表示正现金流量（现金流入）箭线向下表示负现金流量（现金流出）箭线的长短一般与现金流大小成正比第二部分 基础理论2.1 现金流量图的含义现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系2.2 现金流量图的画法以横轴为时间轴，向右延伸表示时间延续轴上每一刻度表示一个时间单位（时间点）两个刻度之间的时间长度为计息

4、周期相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量箭线向上表示正现金流量（现金流入）箭线向下表示负现金流量（现金流出）箭线的长短一般与现金流大小成正比第二部分 基础理论2.3 现金流量的三要素大小（现金数额）方向（现金流入或流出）作用点（发生的时间点）2.4 有关规则说明【0点是何意】（三个含义）第二部分 基础理论2.3 现金流量的三要素大小（现金数额）方向（现金流入或流出）作用点（发生的时间点）2.4 有关规则说明【0点是何意】（三个含义）第二部分 基础理论【0点是何意】（三个含义）当前时点资金运动的时间始点某一基准时刻【除0以外的其它时刻点】表示该计息周期的期末，1为第一期期末，2为第二期

5、末【重点难点】期末惯例法现金流量一般在计息周期内随意发生，不一定正好发生在计算周期的期初或期末，但为了简化计算，都要假设将本计息周期内发生的现金流量的代数和都发生在期末第二部分 基础理论【期初与期末的关系】第n期的期末代表下一周期的期初第2年的年初就是第1年的年末，第3年的年初就是第2年的年末如果题中明确告诉现金流发生在N期的期初，则我们画现金流量图时，不能画在N的位置上，而必须画在N-1期的位置上，因为期末惯例法第二部分 基础理论3.房地产投资活动中的现金流量 （五种基本模式）序号序号 模式模式形象理解形象理解3.1开发销售开发商买地建房后出售3.2开发持有出租出售开发商买地建成酒店后，出租

6、给一家酒店公司，10年后把酒店卖掉3.3购买持有出租出售某国外基金公司购买某市一写字楼，出租经营10年后卖掉3.4购买更新改造出售某国外基金公司购买了一栋旧的写字楼，重新装修后卖掉3.5购买更新改造出租出售某外资公司购买了一栋旧的写字楼，重新装修后，租给一家酒店经营公司，5年后将酒店卖掉第二部分 基础理论3.1 开发销售型 3.2 开发持有出租出售型第二部分 基础理论3.3 购买持有出租出售型 3.4 购买更新改造出售型第二部分 基础理论3.5 购买更新发行持有出租出售型【记忆要点】第一步是开发的，一定有土地成本和建安成本第一步即购买的，直接就是购买成本，再加上装修成本出售的一定有销售收入，出

7、租的一定有租金收入出租的，在一定期间内有租金收入，同时有运营成本转售时有转售收入，注意同时一定有转售税费作为现金流出第二部分 基础理论下列现金流量图中，能表示的房地产投资模式有（）。 A.开发销售模式B.开发持有出租出售模式C.购买持有出租出售模式D.购买更新改造出售模式E.购买更新改造出租模式第二部分 基础理论【答案】BC 第二节第二节资金时间价值资金时间价值 1.资金时间价值的概念2.利息与利率3.单利与复利4.名义利率与实际利率第二部分 基础理论1. 资金资金时间价值的概念时间价值的概念 1.1 资金时间价值的含义1.2 资金具有时间价值的原因1.3 资金时间价值大小的决定因素1.4 资

8、金时间价值计算的基本原则1.1 资金时间价值的含义同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值利息、利率是资金时间价值的体现第二部分 基础理论1.2 资金具有时间价值的原因资金增值货币有在一定时间内通过某些经济活动产生增值的可能价值补偿时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿1.3 资金时间价值大小的决定因素（三因素）投资利润率单位投资所能取得的利润通货膨胀率即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿风险因素对因风险可能带来的损失所应获得的补偿第二部分 基础理论1.4 资金时间价值计算的基本原则不在同一时点的资金不能比较大小，也不能直接进行代

9、数运算必须先将发生在各个不同时点的资金量换算到同一时点，才能比较大小和进行代数运算关于资金时间价值的说法，错误的是（）。A.现在的100万元与5年后的100万元的价值相同B.现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同C.现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同D.由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较第二部分 基础理论【答案】A 2. 利息与利率 2.1 利息和利率的概念2.2 利率的类型2.3 利率的经济功能2.4 利率的决定和影响因素2.5 影响利率的其他因素第二部分 基础理论2.1 利息和利率的概念利息占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿本利

10、和=本金+利息利息=本利和-本金利率是在单位时间内所得的利息额与借贷金额（本金）之比2.2 利率的类型（四种）第二部分 基础理论2.2 利率的类型（四种）我国对外筹资成本通常是在（.）利率的基础上加一定的百分点（或基点）。A.纽约同业拆放B.香港同业拆放C.伦敦同业拆放D.新加坡同业拆放第二部分 基础理论【答案】C下列关于基础利率的表述中，正确的有（）。A. 等于银行存款利率B. 等于银行贷款利率C. 是投资这所要求的最低利率D. 是银行同业之间的短期资金借贷利率E. 一般使用无风险的国债收益率作为其代表第二部分 基础理论【答案】CE2.3 利率的经济功能（五种功能）积累资金的功能调整信用规模

11、的功能调节国民经济结构的功能抵制通货膨胀的功能平衡国际收支的功能第二部分 基础理论2.4 利率的决定和影响因素古典学派的储蓄投资决定理论】（倡导者马歇尔）利率是由储蓄和投资决定，具有自我调节功能【流动性偏好利率理论】（倡导者凯恩斯）利率是由货币的供给与需求决定的货币供给是央行决定，是外生变量，无利率弹性货币需求取决于人们的流动性偏好，是内生变量利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平【可贷资金利率理论】利率由可贷资金的供求决定可贷资金需求由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素组成可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄三个要素构成可贷资金的需求函数是利率的递减函数，供给函数是利率的递增函

12、数第二部分 基础理论【IS-LM曲线模型的利率理论】利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成货币需求是收入的增函数，利率与收入存在决定关系均衡利率与均衡收入同时实现关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（ ）。A.利率是由储蓄和投资决定的B.利率是由货币的供求决定的C.利率是由可贷资金的供求决定D.利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的E.货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性第二部分 基础理论【答案】BE 【马克思利率理论】利息的本质利息是贷出资本的资本家从借入资本的资本家那里分割来的一部分剩余价值利率的高低取决平均利润率总利润在贷款人与借款人之间的分配比例利率的特点平均利润

13、率有下降趋势，利率也同向变化上述变化是慢长过程，平均利率具有相对稳定性利率的决定具有很大的偶然性，利率无法由任何规律决定第二部分 基础理论3.单利与复利 3.1 单利3.2 复利3.3 单利和复利的关系第二部分 基础理论3.1 单利概念指仅按本金计算利息，利息不再生息其利息总额与借贷时间成正比目前我国存款和国库券的利息为单利公式In=Pin Fn=P（1+im）=P+PinI：利息额 P：本金 i：利率 n：计息周期 F：本利和第二部分 基础理论3.2 复利【公式推导】年数年数年初本金年初本金本年利息本年利息年末本利和年末本利和第一年第一年PPiP+Pi=P（1+i）第二年第二年P（1+i）P

14、（1+i）iP（1+i）+ P（1+i）i= P（1+i）2第三年第三年P（1+i）2P（1+i）2iP（1+i）2+ P（1+i）2i= P（1+i）3。第第N年年P（1+i）n-1P（1+i）n-1iP（1+i）n-1P（1+i）n-1iP（1+i）n第二部分 基础理论3.3 单利与复利的关系本金、利率和计息期相同时，按复利计算的利息以及本利和一定比按单利计算的高4. 名义利率与实际利率 4.1 名义利率与实际利率的概念4.2 名义利率与实际利率的换算公式4.3 名义利率与实际利率的关系4.4 名义利率、实际利率和通货膨胀的关系第二部分 基础理论4.1 名义利率与实际利率的概念当利率标明的

15、时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的区别4.2 名义利率与实际利率的公式实际利率=e名义利率-1（当计息周期数趋于无穷大时）名义利率=周期利率每年的计算周期数第二部分 基础理论4.3 名义利率与实际利率的关系实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值名义利率越大，计算周期越短，计息期越大，实际利率与名义利率的差异就越大当每年的计算周期数为1时，名义利率等于实际利率当每年的计算周期数大于1时，实际利率大于名义利率当每年的计算周期数小于1时，实际利率小于名义利率【形象理解】1000元钱，按月计息复利，和按季计算复利，哪个本利和大。复利俗称“驴打滚儿”，利率越高，本利和越大；滚复利

16、的次数（计息次数）越频繁，本利和越大，则名义利率和实际利率的差距越大。某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（）。A.甲乙丙B.丙乙甲C.乙甲丙D.乙丙甲第二部分 基础理论【答案】B4.4 名义利率、实际利率和通货膨胀的关系名义利率包含了通货膨胀因素实际利率是名义利率剔除通货膨胀因素影响后的真实利率第二部分 基础理论 第三节第三节资金等效值与复利计算资金等效值与复利计算1.资金等效值 2. 复利计算 3. 复利系数的应用4. 资金时间价值计算公式的假定条件（补充）5. 题型分析第

17、二部分 基础理论 1.资金等效值1.1 资金等效值的概念1.2 资金等效中的符号1.3 复利系数 1.资金等效值的概念在考虑资金时间价值的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金，具有相同的价值第二部分 基础理论1.2 资金等效中的符号（七个符号）P现值，发生在资金运动起点或现在时点的值F终值（未来值），发生在资金运动终点或将来时点的值A年值，连续出现在各计息周期期末的等额支付金额G每一时间间隔收入或支出的等差变化值s每一时间间隔收入或支出的等比变化值n计息周期数i每个计算周期的利率1.3 复利系数用来在P、F、A三个值之间换算的系数系数只与利率和计息期数有关，可以直接与一个值相乘求出另一个值的

18、因数系数可以直接计算或查表取得【复利系数的标准表示方法】第二部分 基础理论2.资金等效值换算（3+2+6+4）第二部分 基础理论2.资金等效值换算（3+2+6+4）第二部分 基础理论第二部分 基础理论2.1 现值换算为终值 PF（一次支付终值）形象理解 （存款）一次存钱，到期本利合计多少系数名称 一次支付终值系数（/，i， n）公式第二部分 基础理论2.2 终值换算为现值 FP （一次支付现值）公式形象记忆 （存款）已知到期本利合计数，求最初本金。 系数名称 一次支付现值系数（/，i, n）第二部分 基础理论2.3 年值换算为终值 AF（等额序列）公式形象记忆（存款）等额零存整取，一次性支取的

19、养老金系数名称等额序列支付终值系数（/，i, n），也叫等额序列支付资金回收系数第二部分 基础理论2.4 终值换算为年值 FA公式形象记忆（存款、养老保险）已知最后要取出一笔钱，每年应等额存入多少钱 。年青时定期等额支付养老金，想到一定年龄一次性取出一定钱数，问年青时每月或每月应存入多少钱。系数名称等额序列支付储存基金系数（/，i, n）第二部分 基础理论2.5 年值换算为现值 AP 公式形象记忆（养老金,房地产估价收益法，房奴的法宝之一；按揭算贷款额度）一次性存入一得笔钱，以后每年可获得等额的养老金，如已知养老金的数额，问最初一次性需存入多少钱。系数名称等额支付序列现值系数（/，i, n）第二部分 基础理论【特殊情况】永续年值（n趋于无穷时）概念如果年值一直持续到永远，是相同时间间隔的无限期等额收付款项公式【永续年值的应用】第二部分 基础理论2.6 现值换算为年值 PA公式 形象记忆（房奴的法宝之二：按揭算月供）住房按揭贷款，已知贷款额，求月供或年供系数名称等额序列支付资金回