房地产估价第13章_高尔夫球场评估

1、2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材房地产估价（第二版）房地产估价（第二版） 曲卫东曲卫东 叶剑平叶剑平 编著编著房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材第十三章第十三章高尔夫球场评估高尔夫球场评估v学习指导学习指导掌握高尔夫球场这类体育休闲房地产的概念、市掌握高尔夫球场这类体育休闲房地产的概念、市场特点和价值影响因素，重点掌握高尔夫球场评场特点和价值影响因素，重点掌握高尔夫球场评估的方法和特点，并了解评估参数的测算和选取估的方法和特点，并了解评估参数的测算和选取方法。方法。 房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列

2、教材世纪房地产系列教材13.113.1 高尔夫运动简介高尔夫运动简介v13.1.1高尔夫运动发展概况高尔夫运动发展概况高尔夫运动起源于欧洲，高尔夫运动起源于欧洲，“高尔夫高尔夫”一词是荷兰文一词是荷兰文kolf的译音，英文为的译音，英文为golf。早在。早在15世纪，高尔夫运动在苏格世纪，高尔夫运动在苏格兰就已经非常普遍了。这项运动是现代体育运动中发展兰就已经非常普遍了。这项运动是现代体育运动中发展最快的项目之一。现在流行于英国、美国、韩国、日本最快的项目之一。现在流行于英国、美国、韩国、日本和泰国等国家。和泰国等国家。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房

3、地产系列教材13.1.213.1.2中国高尔夫球场发展情况比较中国高尔夫球场发展情况比较v 根据根据20082008年中国高尔夫市场研究报告年中国高尔夫市场研究报告的研究结论，中的研究结论，中国高尔夫球场建设每年将以国高尔夫球场建设每年将以20%-30%20%-30%的速度递增。目前中国的速度递增。目前中国高尔夫消费人群达高尔夫消费人群达100100万人，年增长比例达万人，年增长比例达30%30%。未来。未来1010年年中，如果在中，如果在4.54.5亿左右城市人口中有亿左右城市人口中有0.2%0.2%的人打高尔夫球，的人打高尔夫球，则中国将有近则中国将有近1 0001 000万之众打高尔夫球

4、。如果按照美国打球万之众打高尔夫球。如果按照美国打球人数与球场数量的比例关系，则中国未来人数与球场数量的比例关系，则中国未来1010年需要建年需要建8 0008 000个高尔夫球场及练习场。个高尔夫球场及练习场。 房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材13.1.313.1.3高尔夫运动的特点高尔夫运动的特点1.1. 人与自然的完美结合人与自然的完美结合2.2. 可参与性可参与性3.3. 社交平台社交平台4.4. 注重注重“礼仪、诚信、自律礼仪、诚信、自律”的品质的品质5.5. 文化和经济的一体化文化和经济的一体化房地产估价房地产估价 （第二版）（

5、第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材13.1.413.1.4高尔夫运动的消费者构成高尔夫运动的消费者构成v 由于打高尔夫球最早在宫廷贵族中盛行，加之高尔夫球场由于打高尔夫球最早在宫廷贵族中盛行，加之高尔夫球场地设备昂贵，故高尔夫运动有贵族运动之称。现代社会高地设备昂贵，故高尔夫运动有贵族运动之称。现代社会高尔夫运动的消费群体被称为尔夫运动的消费群体被称为“四高四高”人群，即人群，即“高收入，高收入，高学历，高职位，高品位高学历，高职位，高品位”。v 中国现已成为世界上高尔夫爱好者和高尔夫球场增长速度中国现已成为世界上高尔夫爱好者和高尔夫球场增长速度最快的国家，目前国内已有高尔夫

6、爱好者约最快的国家，目前国内已有高尔夫爱好者约100100多万人，其多万人，其中中26352635岁的中、高收入者居多；其次是高尔夫从业人员、岁的中、高收入者居多；其次是高尔夫从业人员、青少年高尔夫爱好者、外国驻中国机构的白领阶层，以及青少年高尔夫爱好者、外国驻中国机构的白领阶层，以及拥有会籍且经常在周末及假期来国内打球的人士。拥有会籍且经常在周末及假期来国内打球的人士。 房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材13.1.513.1.5高尔夫球场经营及发展高尔夫球场经营及发展v 就北京市高尔夫球场来说，开业较早的俱乐部经营状况稳就北京市高尔夫球场来

7、说，开业较早的俱乐部经营状况稳定，新高尔夫俱乐部经营状况良好。球场质量较高，主要定，新高尔夫俱乐部经营状况良好。球场质量较高，主要的高尔夫球场均已形成自己的独有风格。会员制和年度卡的高尔夫球场均已形成自己的独有风格。会员制和年度卡是目前北京市高尔夫俱乐部的主要经营方式，会籍促销方是目前北京市高尔夫俱乐部的主要经营方式，会籍促销方式出现新的特点，例如推出会籍租赁分期付款，以分期付式出现新的特点，例如推出会籍租赁分期付款，以分期付款方式销售会籍。大部分高尔夫俱乐部终身制会员的会籍款方式销售会籍。大部分高尔夫俱乐部终身制会员的会籍费用多为费用多为40 00040 000美元美元60 00060 00

8、0美元，练习场的会员会籍费美元，练习场的会员会籍费用也维持较高水平。用也维持较高水平。v 毋庸置疑，高尔夫产业作为一种新兴的体育产业在中国日毋庸置疑，高尔夫产业作为一种新兴的体育产业在中国日益受到关注并迅速发展，但这个行业在中国还远未成熟。益受到关注并迅速发展，但这个行业在中国还远未成熟。无论高尔夫运动本身还是由高尔夫运动带来的相关产业的无论高尔夫运动本身还是由高尔夫运动带来的相关产业的发展，在中国都处于成长阶段。发展，在中国都处于成长阶段。 房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材13.213.2 高尔夫球场简介高尔夫球场简介v13.2.1高尔夫

9、球场组成高尔夫球场组成发球台发球台球道球道障碍区障碍区果岭果岭 房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材13.2.213.2.2高尔夫球场附属设施高尔夫球场附属设施v图图房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材13.313.3 高尔夫球场评估高尔夫球场评估v 13.3.1高尔夫球场评估任务高尔夫球场评估任务1. 评估未来将修建高尔夫球场的农业经济用地的价值；评估未来将修建高尔夫球场的农业经济用地的价值；2. 评估已经建成的高尔夫球场的价值；评估已经建成的高尔夫球场的价值；3. 评估出租的高尔夫球场的租金

10、价值；评估出租的高尔夫球场的租金价值；4. 评估高尔夫球场用地的使用权价值。评估高尔夫球场用地的使用权价值。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材13.3.213.3.2高尔夫球场评估特点和方法选择高尔夫球场评估特点和方法选择1. 高尔夫球场的价值特点高尔夫球场的价值特点1.1. 投入价值量高：从上亿元到几十亿元不等。投入价值量高：从上亿元到几十亿元不等。2.2. 价值个体差异大：球场设计创意、球场自然条件、球价值个体差异大：球场设计创意、球场自然条件、球场规模及知名度、会所设施、会籍种类和市场供给等场规模及知名度、会所设施、会籍种类和市场供给等

11、影响价值因素都可能不同。影响价值因素都可能不同。3.3. 收益来源特殊：高尔夫球场的收益主要来自高尔夫球收益来源特殊：高尔夫球场的收益主要来自高尔夫球会会籍销售收入、会所设施营业收入、打球消费收入、会会籍销售收入、会所设施营业收入、打球消费收入、会员会费收入等等。会员会费收入等等。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材13.3.213.3.2高尔夫球场评估特点和方法选择高尔夫球场评估特点和方法选择2. 高尔夫球场评估方法选择高尔夫球场评估方法选择评估高尔夫球场最适用的方法是收益法，基本公式为：评估高尔夫球场最适用的方法是收益法，基本公式为：收益价

12、值净收益收益价值净收益乘系数剩余价值乘系数剩余价值q qn n净收益主要来自净地租，即流向出租方的现金收益。净收益主要来自净地租，即流向出租方的现金收益。为了正确估算净收益必须认真考察出租合同的内容。为了正确估算净收益必须认真考察出租合同的内容。合同中最重要的决定高尔夫球场价值的参数如下：合同中最重要的决定高尔夫球场价值的参数如下：（1 1）租金；（）租金；（2 2）租金合同中的调节条款；（）租金合同中的调节条款；（3 3）付款方式；）付款方式；（4 4）租约剩余期限；（）租约剩余期限；（5 5）对现有设施是否存在补偿；）对现有设施是否存在补偿；（6 6）提前收回出租权的相关条款；（）提前收回

13、出租权的相关条款；（7 7）延长租约的条款。）延长租约的条款。乘系数根据租约的剩余年限（应该考虑延长合约的选乘系数根据租约的剩余年限（应该考虑延长合约的选择权）和所选用的利息率（资本化率）来确定。择权）和所选用的利息率（资本化率）来确定。 房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材13.3.213.3.2高尔夫球场评估特点和方法选择高尔夫球场评估特点和方法选择3. 高尔夫球场评估的难点高尔夫球场评估的难点1.1. 高尔夫球场球道价值内涵的界定。高尔夫球场球道价值内涵的界定。 2.2. 高尔夫球场球道会员合理数量的确定。高尔夫球场球道会员合理数量的确定

14、。3.3. 高尔夫球场球道打球消费收入的预测。高尔夫球场球道打球消费收入的预测。4.4. 收益法中资本化率的取值。收益法中资本化率的取值。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材13.3.313.3.3高尔夫球场评估的核心收益数据高尔夫球场评估的核心收益数据1. 高尔夫球场经营收入高尔夫球场经营收入1. 图图房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材13.3.313.3.3高尔夫球场评估的核心收益数据高尔夫球场评估的核心收益数据2. 高尔夫球场开发成本高尔夫球场开发成本1. 图图房地产估价房地产估价 （第

15、二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材13.3.313.3.3高尔夫球场评估的核心收益数据高尔夫球场评估的核心收益数据3. 高尔夫球场租金价格高尔夫球场租金价格租金一般与如下因素相关：租金一般与如下因素相关：1. 区域购买力和人口密度；区域购买力和人口密度；2. 区域性的农业经济用地的租金水平；区域性的农业经济用地的租金水平；3. 租约的条件和时点租约的条件和时点 房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材13.3.313.3.3高尔夫球场评估的核心收益数据高尔夫球场评估的核心收益数据4. 高尔夫球场土地价值高尔夫球场土地价值在

16、未来，高尔夫球场用地的租金将会以农用地租金的在未来，高尔夫球场用地的租金将会以农用地租金的24倍出租，而地势起伏的高尔夫球场用地因其需要倍出租，而地势起伏的高尔夫球场用地因其需要较高的维护成本，从而会影响土地的整体价值（价值较高的维护成本，从而会影响土地的整体价值（价值减损）。此外，引起价值减损的原因还可能是高尔夫减损）。此外，引起价值减损的原因还可能是高尔夫球场的经营者需要承担较高的生态保护负担和为了安球场的经营者需要承担较高的生态保护负担和为了安全措施而修建的横穿球场的公共道路。全措施而修建的横穿球场的公共道路。 在评估待建球场时需要考虑水供给的可靠性，即从长在评估待建球场时需要考虑水供给

17、的可靠性，即从长期来看水供给是否充足。期来看水供给是否充足。高尔夫球场用地市场变得不太透明，很多情况下最后高尔夫球场用地市场变得不太透明，很多情况下最后成交价格与具体的讨价还价直接相关。因此，评估师成交价格与具体的讨价还价直接相关。因此，评估师需要充分考虑这方面情况。需要充分考虑这方面情况。 房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材13.413.4 高尔夫球场评估实例高尔夫球场评估实例v13.4.1个别因素分析个别因素分析估价对象为某高尔夫球场估价对象为某高尔夫球场A A球道，为球道，为S S市市L L区二级用地，区二级用地，宗地号为宗地号为A93

18、3-0001A933-0001，土地登记证书号为，土地登记证书号为房地产证房地产证房地字第房地字第72262357226235号；土地面积为号；土地面积为793 270.10m793 270.10m2 2，土，土地使用权现为地使用权现为高尔夫球会有限公司使用；土地所有高尔夫球会有限公司使用；土地所有权性质为国有土地。地块形状为不规则，地势属于丘陵，权性质为国有土地。地块形状为不规则，地势属于丘陵，球场使用年限为球场使用年限为4040年（年（19941994年年8 8月月1515至至20342034年年8 8月月1414日），日），在评估时点已使用年限为在评估时点已使用年限为8.98.9年，剩余

19、使用年限为年，剩余使用年限为31.131.1年。本高尔夫球场年。本高尔夫球场A A球道有球道有1818洞，场地内绿化工程、道洞，场地内绿化工程、道路工程、供水工程、供电工程等配套设施工程已经完成。路工程、供水工程、供电工程等配套设施工程已经完成。本高尔夫球场始建于本高尔夫球场始建于19921992年，至今已经建成年，至今已经建成A A、B B、C C、D D、E E五道五道1818洞的球场，总占地面积洞的球场，总占地面积4 027 016.88m4 027 016.88m2 2是目前华是目前华南地区规模最大、场地最好的高尔夫球场，曾经举办过南地区规模最大、场地最好的高尔夫球场，曾经举办过多次国

20、际比赛，系列国际赛事使高尔夫球会获得了较高多次国际比赛，系列国际赛事使高尔夫球会获得了较高的知名度。的知名度。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材13.413.4 高尔夫球场评估实例高尔夫球场评估实例v13.4.2区域因素分析区域因素分析本高尔夫球场位于本高尔夫球场位于S市市L区，东临新兴路，南接高尔夫大区，东临新兴路，南接高尔夫大道，西临梅观高速公路，北至大外环路。球场处于三大道，西临梅观高速公路，北至大外环路。球场处于三大高速路的交汇处，南面经高速路的交汇处，南面经高速直通港口口岸，西面高速直通港口口岸，西面经经高速可通机场，并通过与高速可

21、通机场，并通过与等广东省高速公路等广东省高速公路网连接，可以到达珠江三角洲的主要区域，交通十分方网连接，可以到达珠江三角洲的主要区域，交通十分方便。本高尔夫球场的配套设施完善，有建筑面积达便。本高尔夫球场的配套设施完善，有建筑面积达3万万m2的配套会所、乡村俱乐部、酒店等设施，会所配套有的配套会所、乡村俱乐部、酒店等设施，会所配套有餐厅、泳池、健身等多项设施。餐厅、泳池、健身等多项设施。 房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材13.413.4 高尔夫球场评估实例高尔夫球场评估实例v 13.4.3背景因素分析背景因素分析1. 宏观经济形势继续看好，

22、房地产开发投资基本与国内宏观经济形势继续看好，房地产开发投资基本与国内生产总值同步增长，居民消费需求旺盛，消费结构呈生产总值同步增长，居民消费需求旺盛，消费结构呈现多元化。现多元化。2. S市房地产市场持续平稳发展，房价、房租和地价总水市房地产市场持续平稳发展，房价、房租和地价总水平保持平稳。平保持平稳。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材13.413.4 高尔夫球场评估实例高尔夫球场评估实例v 13.4.4最高最佳使用分析最高最佳使用分析根据该项目规划，估价对象的规划用途是高尔夫球道根据该项目规划，估价对象的规划用途是高尔夫球道用地，根据合法

23、性原则及最高最佳使用原则，确定委用地，根据合法性原则及最高最佳使用原则，确定委托估价对象的最高最佳用途为其规划用途。托估价对象的最高最佳用途为其规划用途。 房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材13.413.4 高尔夫球场评估实例高尔夫球场评估实例v 13.4.5估价方法选用分析估价方法选用分析1. 高尔夫球场是具有收益性的物业，其价值在于通过球高尔夫球场是具有收益性的物业，其价值在于通过球会的成立及运作来体现其收益能力。球会管理水平和会的成立及运作来体现其收益能力。球会管理水平和运作风格可影响球场的收益潜能，我们可通过收益预运作风格可影响球场的收益潜能，我们可通过收益预测其市场价值。因此，本次评估采用收益法作为评估测其市场价值。因此，本次评估采用收益法作为评估方法之一。方法之一。2. S市具有二十多年的土地开发历史，具有比较完整的土市具有二十多年的土地开发历史，具有比较完整的土地开发成本数据，同时委托方具有较完整的高尔夫球地