安徽定远小商品城招商方案策划74页PPT课件

1、1定远小商品批发市场定远小商品批发市场 招商方案招商方案(研讨）研讨）2第一部分第一部分 定远商业及本项目概况定远商业及本项目概况一、定远概况一、定远概况 滁州市定远县地处安徽省中部，国土面积2998平方公里，耕地246.9万亩，人口91.6万，辖37个乡镇，528个行政村。与经济最发达的长江三角洲紧密相连，具有明显的区位、交通、资源、成本和市场优势，是投资兴业的理想之地。地理位置优越，交通十分方便，淮南铁路贯穿境内，津沪铁路紧邻而过，新建的合徐高速公路横跨境内。县城所在地定城距合肥和南京两机场仅不足两小时路程。 2007年实现地区生产总值53.4亿元，增长12%；财政收入2.5亿元，增长34

2、.4%；固定资产投资23.1亿元，增长80.8%。城乡居民收入持续增加，在岗职工年平均工资15559元，增长29.6%；农民人均纯收入3380元，增长24.9%。3二、定远小商品城的发展机会及发展潜力二、定远小商品城的发展机会及发展潜力（1）由于定远商业还处在发展时期，服饰、日用百货等日常消费支出占收入的比例相对较大，因此小商品城具有较大的发展空间。（2）目前定远城区尚未出现大型百货批发市场，而同等规模的三线城市一般都有一到两个集批发与零售一体的小百货批发市场。随着定远居民收入的增长，人民生活水平不断提高，这一矛盾日益突出，小商品城的出现正好满足了市场的需求。（3）本案周边旧有的居民区生活配套

3、服务设施较为陈旧和分散，不能完全满足居民日益提高的高层次生活需求，而周边目前还没有出现一个能满足这一需求的物业。4三、定远居民投资理念分析三、定远居民投资理念分析（1）由于三线城市的个人投资理财手段单一，当地人投资理财的观念不强，处于相对原始阶段，信息渠道单一，以人际传播为主要信息传递渠道。（2）投资者普遍缺乏超前意识，思想保守，对本案的投资价值与后续经营存在疑虑。（3）投资者心理不成熟，有较强的从众心理，政府导向对于普通民众具有较大的影响力。5四、项目概况四、项目概况 金鑫曲阳城目共有商铺面积21198.82平米，自开盘以来，已累计销售2374.92平米(含拆迁安置)，完成招商面积3045.

4、67平米（不含苏果），其主要投资客为定远城本地人。目前准备招商的苏果1期2楼夹层面积4056.14平米。6 综上说述，结合目前定远的消费水平和市场供需状况以及当地人的投资习惯，本项目2层的夹层部分目前作为一个小商品城是最佳的选择之一。7第二部分、项目规划第二部分、项目规划一、项目名称一、项目名称 本项目定位集小商品、百货批发和零售为主市场，所以目前暂拟定远小商品批发市场或曲阳小商品城较为合适。 定远小商品城、曲阳小商品批发市场、曲阳商贸城作为备选。（以上名称带地名字样的需报政府审批）。8二、二、 项目规划项目规划 A、经营品种： 鞋帽皮具 日用百货 时尚百货 家居饰品 1、鞋帽皮具类：男鞋、女

5、鞋、童鞋、箱包、皮具 2、日用百货类：洗涤用品、日用塑料制品、餐具、橱 具、文化体育用品 劳保用品 3、时尚百货类：化妆品、香水、美甲、艺术摄影用 品、个人饰品、手表打火机 4、居家饰品类：床上用品、框画、居家饰品、地毯、 窗帘布艺9 B、经营户种类及数量： 1、鞋帽箱包类：22间 2、时尚百货类：14间 3、家居用品类：22间 4、日用百货类：46间 共计104间，具体位置分布见平面分割彩图。以上分割作为招商的指导性分割，具体铺位安排在招商过程中就遇到的问题进行调整。10第三部分、招商策略第三部分、招商策略1、低门槛高标准、低门槛高标准 以较低租金及免租期等优惠政策吸引经营户投资，在此基础上

6、通过核对营业执照、上门调研以及与经营户沟通等方式对经营户的实力及经营能力进行甄别。将一些经营经验少抗风险能力弱的商户剔除，避免其成为市场的不稳定因素。112、立足当地、辐射周边、立足当地、辐射周边 选择招商区域和对象时，立足于定远当地市场商户，同时辐射周边滁州、风阳、全椒、来安等周边县市及乡镇。123、以环境氛围、促进招商、以环境氛围、促进招商 商业街屋顶，外立面设置广告位、吊旗等，这样即能营造浓郁的商业氛围，使投资者、感到浓郁的商业氛围，又能将招商政策广而告之。 134、以政府行为职能，促进招商、以政府行为职能，促进招商 利用当地人相信政府行为的心理，通过和政府合作，树立政府对项目大力支持的

7、形象，利用减免经营者的各项相关费用（如：工商、公安、税务、市容、质监等）做为招商优惠条件，吸引客商进驻。 145、以企划宣传促进招商、以企划宣传促进招商 制定完善的企划宣传方案。通过一系列的企划宣传，提高开发商在当地的知名度与美誉度。增强当地民众对本案的关注度，增强投资者的信心，推动招商方案的实施和商铺租赁。15第四部分、效果图第四部分、效果图一、平面分割效果图1617二、形象背景板18三、单页19第五部分、定远县商铺综合分析第五部分、定远县商铺综合分析一、商业市场普查方案一、商业市场普查方案 1、说明：为了全面了解定远县商业经营供给市场状况，为项目定位提供准确、科学、及时的信息，特安排本次商

8、业市场调查。 2、调研目的 2.1了解定远县主要商业街道店铺的售价及租金水平 2.2了解定远县主要商业街道店铺的实用面积。 2.3了解定远县商业的业种、业态（品牌、档次、经营状况、经营种类所占市场比例）。 2.4为本项目做前期市场形象推广、积累市场客户。 203、调研范围 定远县及周边乡镇4、调查对象 调研范围内所有营业中的店铺5、调查方式 采用问答式6、人员组织与时间进度 6.1临时调查人员安排4人； 6.2调查时间3月2627日；217、调研重要分析指标 7.1售价及租金分析； 7.2面积分析； 7.3经营内容指标分析 7.3.1经营内容租金分析 7.3.2经营内容面积（实用面积）分析 7

9、.3.3经营内容规模（数量、比例）分析 228、分析与建议 依托调研分析结果，提出本项目总体形象建议，内容、档次、业种、业态等建议；经营主题及副题建议；各业态规模比例建议；商铺、摊位分割面积建议。营销策略、价格、租金建议及战略、营销推广策略等。23二、调查分析二、调查分析（一）、单项分析（一）、单项分析 1、商铺面积分析：沿街经营商铺的面积51-70占17%，比例最大； 21-30占15.9%，比例次之；10-15占15.2%；31-40占13.8%。累计可见10-40占55.5%，是主要的面积范围。 百分比（%）15%11%16%14%4%17%10%8%5%10-1516-2021-303

10、1-4041-5051-7071-100101-150150以上242、商铺层数分析：只在一层经营的占83.5%，是非常大的比例；在二层经营的占15.1%，2层以上楼层做经营的微乎其微。可见沿街的商铺一层有较高的利用价值，但二层及其以上楼层的商业价值很少，也没有很好的挖掘，应具有相当的商业潜力。百分比（%）83.515.11.20.2一层二层三层四层253、店面形象分析：店面形象为优的占24.7%，良以上的占84.9%。可见，经营者对目前的店面形象评价非常高，也说明了他们重视自己的店面形象。 264、经营产品的品牌分析：经营者的经营品牌多为国内品牌，占76.7%，其中以中档品牌为主，占31.8

11、%，低档和高档比例相当；国际品牌占9.9%。说明目前的经营品牌总体上处于中等水平，应有往高品牌发展的潜力。 百分比（%）10%22%32%23%13%国际名牌国内高档品牌国内中档品牌国内一般品牌无275、经营产品的行业分析：在被调查者的行业中，男女休闲装所占的比例最大，为13.7%，其次为女装，占12.1%，服装类共占有33.8%的比例，是行业中的主要部分。可以借鉴，购物中心的服装类经营数量占三分之一为宜；百货类占10.5%；鞋、箱包、皮具类，餐饮类和美容、美发、健身类各占约5%，在行业中也占有相当的分量。总之，这些行业是购物中心的主要部分，也是消费者的必须部分。 百分比（%）男装类女装、内衣

12、男女休闲装饰品类童装、孕妇装类鞋、箱包、皮具类型珠宝、钟表、眼镜类礼品、精品类餐饮类休闲、娱乐类便利店、百货类文体、音像类家电数码、通讯、IT类化妆品美容、美发、健身类五金、机电、化工类家饰、床上用品、厨具类维修、加工、中介类婚纱摄影类医药、保健类烟、酒、茶类机车类其它286、经营方式分析：在调查对象的经营方式中自营者占57.9%，其余方式各占10%左右。297、经营收益情况分析：在被调查中经营收益为良的最多，占40.4%；其次是一般的占33.8%，另有23.2%的经营为优。总体的经营收益还比较乐观。 百 分 比 （ %）23%41%34%2%优良一 般差308、每月每平方米的营业额分析：在每

13、月每平方米的营业额的调查中，100元以下的占31.9%，101-300元近一半，占45.3%；另有11.0%的在500元以上，可见，被调查者的营业额的差距较大，大部分在300元以内。百分比（%）31%17%11%7%11%8%4%11%100元以下101-150元151-200元201-250元251-300元301-400元401-500元500元以上319、商铺每平方米的月租金分析：在租金这一重要指标的调查中，10-15元最多，占28.7；16-30元的占约30%，另有10元以下占17.2%，13.2%的在40元以上。可见，当地的租金差距较大，总体租金水平较乐观。百分比（%）2%18%30

14、%10%9%10%5%3%13%无10元以下10-15元16-20元21-25元26-30元31-35元36-40元40元以上3210、租赁商铺的期限分析：在租赁期限中，二年的最多，占39.4%；其次是三年，占21.1%。可见市场的租赁期限主要是以二至三年期内的租赁为主。3311、投资金额分析：经营者的投资金额在3-5万的最多，占24.6%；其次是2万以下的占23%，2-3万的占20.4%，可见大部分的投资金额在5万元内，可见大部分经营者的投资限度很小，可以方便的退出投资。百 分 比 （ %）23%20%26%14%8%4%5%2万 以 下2-3万3-5万7-10万10-15万15-20万20

15、万 以 上3412、需要的经营面积分析：需要的经营面积中51-70占15.9%，16-20 和21-30 各占13.3%；有近一半的需要面积在16-50。相比现在的经营面积，经营者有扩大经营面积的需要。 。 百分比（%）3%4%13%13%10%11%17%13%9%7%10以下10-1516-2021-3031-4041-5051-7071-100101-150150以上3513、适合的租金（元/月/）分析：理想租金在10-15元的最多，占60.3%；16-20元的占21.3%；21-25元的占8.3%；同时，89.9%的理想租金在25元以下。相比其经营的租金水平，经营者希望租金越低越好，因

16、此理想租金相对较低。百分比（%）61%21%8%5%0% 1% 1% 1% 2%10-15元16-20元21-25元26-30元31-35元36-40元41-45元46-50元50元以上36（二）、交叉分析（二）、交叉分析 1、行业与面积交叉分析： 服装类多数在10-40，以16-30为主，且面积差异不大；鞋、箱包、皮具类，礼品、精品类和文体、音像类在10-70不等，且差异较大；餐饮类多在70以上；数码、通讯、IT类和化妆品多在16-30；家电在50-100为主；美容、美发、健身类和家饰、床上用品、厨具类以50-150为主，且差异较大；医药、保健类和烟、酒、茶类多在20-70。 37面积行业3

17、82、行业与理想面积交叉分析分析： 2.1、面积要求较大的行业有：餐饮业大都在70以上；美容、美发、健身类集中在50以上且大小不等；家饰、床上用品、厨具类则在40以上；婚纱摄影类要求最大在100以上。 2.2、面积要求大小差异较大的有：鞋、箱包、皮具类在21-100不等；礼品、精品类集中在16-100；便利店、百货类集中在31-70；文体、音像类和数码、通讯、IT类则集中在21-70且较分散；烟、酒、茶类以30-100为主。 2.3、男装集中在41-70，其他服装集中在16-40，明显小于男装；珠宝、钟表、眼镜类，家电和医药、保健类集中在50-70，处于中等偏大的水平；化妆品的一般要求在16-

18、30，面积较小。39面积行业40（三）、分析总结（三）、分析总结 通过对定远县城的主要街道店铺的调查分析，总结如下： 1、主要指标 1.1、行业 男女休闲装所占的比例最大，为13.7%，其次为女装，占12.1%，服装类共占有33.8%的比例，是行业中的主要部分（可以借鉴，购物中心的服装类经营数量不低于三分之一）。便利店、百货类占10.5%；鞋、箱包、皮具类，餐饮类和美容、美发、健身类各占约5%，在行业中也占有相当的比例。总之，这些行业是购物中心的主要部分，也是消费者的必须部分。 1.2、面积 沿街经营商铺的面积51-70占17%，比例最大； 21-30占15.9%，比例次之；10-15占15.

19、2%；31-40占13.8%。累计可见，10-40占55.5%，是主要的面积范围。通过对比，其理想的经营面积略大于现有的经营面积，主要集中在16-50，不同行业的面积要求差异较大。411.3、租金 在每平方米的月租金这一重要指标的调查中，26-30元的最多，占28.7%；16-30元的累计约占30%，另有10元以下占17.2%，13.2%的在40元以上。可见，当地的租金差距较大，主要是受地段影响，另外还受层数和行业的影响。总体来看，租金水平较乐观。1.4、其他 多数的经营用房为租赁所得，租赁期限多数在三年以内；83.5%的只在一层经营；大部分经营者对其经营形象和营业额较满意；经营者的装修投入一

20、般很少，83.6%的在一万元以下，有近三分之一的没有投入装修，经营者的总投资金额大部分在5万元以下，多为小规模投资、自主经营。42第六部分第六部分 项目招商方案项目招商方案一、项目招商目标 以民特商品（包括地毯、手工艺品等）、鞋帽箱包、布料（艺）、针纺织品、化妆饰品、文化办公用品、五金日杂以及居家饰品等为主。43二、项目商业营运规划1、项目商业营运规划原则（1）符合整个项目定位的原则，商品的布局必须从满足功能需求的角度出发；（2） 尊重市场需求和选择的原则，经营布局的规划必须为招商服务，最终格局取决于招商的结果；（3）合理有效使用空间的原则，首先做到合理的空间分割；（4） 经济效益原则，应充分

21、考虑商户的经营利益，达成商户与市场经营者双赢的局面；（5） 关联性原则，不同的商品适合不同的经营组合，如餐饮和休闲可形成互补、互促经营，日用饰和百货可形成互补、互促经营，这些关联性商品可在同一功能区经营；44（6）大客户和知名品牌优先原则，大客户和知名品牌对提升市场品牌，带动中小商户的进驻，以及带动消费起着至关重要的作用，对这类客户要优先考虑；（7）充分考虑经营户愿望和要求的原则，考虑了经营户愿望和要求，才能充分吸引经营户进驻，并提高经营户的经营激情，从而促进市场快速形成；（8）方便顾客消费的原则，商品布局及业态分布方面，体现了生活和休闲的原则，先购物、后休闲、再去餐饮娱乐，符合人消费的习惯；

22、（9）视觉形象原则，整个经营布局应充分考虑商品陈列的视觉冲击力和形象统一。 452、项目商业营运规划（1）统一招商 为统一形象，尽快繁荣市场，对商铺采用统一招商的原则。 市场的招商采用品牌联营、资本联营、招商引资和租赁等展开，其中大商户和品牌商户可采用以上多种方式展开。 （2）“出租过度，最终出售”的收益模式 对于有投资楼盘意向且能接受购买产权的商户，将产权转移，由购买者自行经营或出租给他人经营。46（3）整合市场 整合市场空间，进行合理商品布局； 整合推广，避免单兵作战，整个市场有经营方进行统一的广告、促销推广；（4）合理回报 保证市场和经营户合理的收益，实现双赢； 完善商业物业的管理和服务

23、功能，提升市场软环境的竞争力； 通过市场整体机能的完善，带动该片区土地及租赁价格的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报； 47三、商铺分割建议 1、商铺分割的原则 （1）主题的原则 商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。 例如，如果项目将来的定位是以服装、鞋帽、音像业为主，则那些进深与开间之比大于4：1的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。4849（2）人性化的原则 商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也就是

24、说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。 商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。50商业场所内部的人流通路51内部分割采用轻钢龙骨，门头统一预留广

25、告位置52分户门采用竹制收拉门53在场所内安排餐饮,休闲区域54（3）科学利用的原则 商铺的分割，必须遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积。 建议： 根据上述分析，建议商铺采用分区域、根据业种进行统一招商55对通道的充分利用56四、招商策略 1、项目整体营销策略 营销工作面对的是市场中各种要素的组合，而各种影响市场的因素都是变动的，特别是房地产市场。因此，房地产营销活动必然是动态的。只有动态的营销才能保证房地产营销的效果。营销采用“机动营销策略”。 所谓机动的房地产营销策略，就是要根据市场中各种要素的变化，不断地调整营销思路，改进营销措施，使营销活动动态地

26、适应房地产市场变化。 机动即根据情况灵活多变，包括招商模式、通路、价格、付款方式等灵活运用操作。 572、商业氛围营造强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让全县人民都习惯性来此消费。周末举行连续性文艺演出，吸引市民前来观光消费。全方位贴心物管服务，给经营者一个轻松的经营环境，购物者一个享乐的购物天堂。定期促销推介，形成滚滚人流，带来巨大消费。58五、价格策略及租金预估(略)59六、招商流程1、目标商户群的确定； 2、对商铺铺位进行规划，制定合理的分割方案； 3、针对目标商群和客户群进行项目推广，扩大项目知名度，提升影响力； 4、双方洽谈，达成租赁意向； 5、投资者到实地选择商铺位置，并签订租赁协

27、议； 6、投资者按规定交纳租金； 7、发展商对商场进行最后的装修和设施配套，为投资者的进入创造良好的商业硬环境； 8、在招商过程已经基本结束时，选择合适的开业时间，欢迎投资者进场经营。 60七、项目推广 推广方式及渠道建议1、推广总原则先招商后销售，招商不是纯粹的招商，那就存在一个造势的问题，在全市场上建立租售两旺的信息。在短时间内通过大众传播和媒体炒作成为楼市热点，引起社会舆论，提高知名度。2、推广方式方式一：营销中心现场展示营销中心关于商铺的各方面资料和装备应较为齐备，从所见、所闻全方位让买家了解信息。另售楼处可以在原售楼处的基础上做相应的调整，以适合商铺的租贷。 61方式二：特色营销活动

28、 1）让先消费者得到“看得见”的价值，预期价格租赁或购买高品质商铺从而成为义务推销员。媒体铺垫、报道、宣传；平面广告强势宣传适时制造气氛。2）软性新闻稿是该阶段一个重要的传媒曝光形式，通过新闻稿传达本项目之基本资料，让人们逐步深入认识了解本项目。在该阶段不要过太急于将项目的卖点全盘托出，以免丧失项目的神秘感。 62八、媒体推广方案八、媒体推广方案1、媒体推广综述、媒体推广综述 结合本项目的商圈定位、终端消费定位、目标客户定位、业种业态定位、整体形象定位，在营销手段和营销推广上，本着“重点覆盖定远县城区、辐射周边县区”的原则进行实施，力争在短时期内使项目形象及知名度深入人心，力求广告发布的针对性和有效性。 632、媒体选择说明、媒体选择说明 1、长效媒体推广： 1.1、户外POP看板（楼顶大牌） 1.2、过街广告 1.3、道旗广告 1.4、售楼处筹建、包装，工地围墙