重庆金科西永创意文化地产专题研究一稿

1、金科西永项目商业地产核心引擎专题研究（文化创意产业方向）锐理顾问 专业呈现2022年3月15日目录目录ContentsPart Part 1 1 前言前言Part Part 2 2 文化文化产业与地产融合产业与地产融合模模式研究式研究Part 3 Part 3 金科西永项目文化创意核心引擎定位建议金科西永项目文化创意核心引擎定位建议Part 4 Part 4 附件附件P Part 1 art 1 前言前言 1.1传统商业地产的困境1.2传统商业地产的转型1.3研究范围界定1.1 1.1 传统商业地产的困境传统商业地产的困境商业地产的发展经历了从小商铺、步行街到百货商场、购物中心的几种发展形态，

2、辐射的人群范围越来越大，经营品类越来越丰富和集中，无论是租售还是经营，都有过烜赫一时的辉煌；开发商乃至小业主，都尝到过商业地产带来的甜头。但是在互联网冲击和各类竞争对手的比拼下，传统商业地产曾经的辉煌不复存在，正面临着三大不可回避的困境和转型之痛。电商凶猛竞争激烈品类趋同1.1 1.1 传统商业地产的困境传统商业地产的困境电商凶猛互联网的飞速发展改变了人们的生活方式，也改变了购物习惯，越来越多的人选择网上购物，电商以迅猛凌厉之势向传统商业发起进攻，以天猫为代表的电商，在“双十一”期间将传统商业打得几乎毫无还手之力。电商也因此成为了让传统商业地产陷入困境的主要因素。1 1101020203030

3、5050100100191191200200300300350.19350.190 050501001001501502002002502503003003503504004000:00:550:00:550:06:070:06:070:13:220:13:220:21:000:21:000:38:050:38:055:49:005:49:0013:04:0013:04:0013:39:0013:39:0021:20:0021:20:0024:00:0024:00:00超2012年同期交易额约40亿突破百亿，比2012年超百亿提前八小时全天总额是2012年1.8倍，是美国网络星期一2012年全

4、年交易额的两倍20132013“双十一双十一”购物节支付宝实时交易额（亿元）购物节支付宝实时交易额（亿元）达到2012年“双十一”全天交易总额1.1 1.1 传统商业地产的困境传统商业地产的困境网站名称2012年2013年天猫191亿元350亿元京东25亿元（3天）35亿元苏宁订单297万单首届O2O购物节，门店、线上全渠道参与，预计活动期间总销售额超100亿元易讯10亿元（8天）当当1亿元国美在线比去年同期上涨2倍酒仙网0.6亿元2.21亿元中酒网0.5亿元汽车之家订单额26.43亿元（O2O模式，线上订单、线下体验）易车网订单额117亿元（O2O模式）红豆集团1.04亿元电商凶猛除天猫外，

5、其他电商在“双十一”活动期间亦销售火爆，赚得盆满钵满。竞争激烈1.1 1.1 传统商业地产的困境传统商业地产的困境国家相继出台各项政策调控住宅市场、控制房价，住宅地产利润空间被压缩，越来越多的开发商转向商业地产，导致各地百货商场、购物中心数量激增，甚至超过了实际需求量，商业地产之间的竞争日趋激烈。在中国连锁经营协会发布的2012中国购物中心与连锁品牌合作发展报告显示：中国购物中心从1990年诞生第一家到2012年，保持着年均25%的增长速度，大大超出其他发展中国家的发展水平，成为全球购物中心发展速度最快的国家。2013年在全国20个主要城市，新增购物中心数量150个，占全球在建购物中心数量的一

6、半，商场的规模也不断扩大，新开业购物中心的平均面积超过8万平方米。链接：截至2013年底，重庆主城已开业的大型购物中心有27个，总商业体量近300万，其中最大的购物中心为金源时代购物广场，商业体量35万方。1.1 1.1 传统商业地产的困境传统商业地产的困境品类趋同在商业地产快速发展的过程中，品牌越来越趋向于千篇一律，同质化日益明显，很多项目缺乏创新原动力、不能准确把握消费需求、追求粗放式发展，或者对已成功的商业项目进行简单的复制模仿，不能形成自身的特色，陷入“千店一面”的窘境，对消费者的吸引力也就随之降低。1.2 1.2 传统商业地产的转型传统商业地产的转型面对凶猛的电商冲击、竞争激烈和同质

7、化严重的困局，传统商业地产也开始积极尝试转型，寻求新的发展契机。线上线下融合增加体验消费注入特色元素1.2 1.2 传统商业地产的转型传统商业地产的转型线上线下融合商业地产与电商并非你死我活、非此即彼的关系，许多商业地产开始“触网”电商，通过线上线下相结合的方式，为消费者和商家提供一个平台，为实体服务，也为商业地产本身带来益处：1、通过电商手段，为商家带来更多的客流和销售额；2、电商通过不断积累消费和行为数据，为商家提供创新的精准营销和个性化营销工具。银泰商业集团开设连锁在线购物中心银泰网，将集团37家购物中心与银泰网相结合，线上线下同时销售，有多种优惠促销活动， 并能实现一站式物流配送。家电

8、商场苏宁和国内均开通了网上购物通道苏宁易购和国美在线，实现了线上线下的融合和互动，在双十一期间也分得了电商销售的一杯羹。增加消费体验1.2 1.2 传统商业地产的转型传统商业地产的转型电商虽然迅速崛起，但并非无所不能，电商能带给人们快捷、实惠的商品信息，但并不能提供现实体验，这也是传统地产商业的优势所在。越贵的商品，消费者体验性需求越强，而电商却难以提供。对3C、家电、图书等标准化的产品来说，电商化趋势较为明显；而对于高端的、非标准化商品，目前电商难以深入渗透。因此，几乎所有的购物中心都将增加体验式消费环境作为应对竞争的杀手锏，如引入儿童乐园、电影院、提高餐饮比例等。注入特色元素1.2 1.2

9、 传统商业地产的转型传统商业地产的转型除了与电商融合、增加消费体验外，许多商业地产在建筑外观设计、内部装饰、商业主题等方面注入特色元素，以此与其他商业项目区别开来，形成独树一帜的风格，从而起到确立个性，拔高调性，吸引人气，提升商气的效果。1.3 1.3 研究范围界定研究范围界定线上线下融合增加体验消费注入特色元素围绕线上线下融合、注入特色元素、增加体验消费这三大商业地产突破方向，各开发商都在引入新的开发方向和开发模式，在这里，应金科的要求，我们只针对商业地产的文化转型进行研究，为西永项目的创新性开发提供科学依据。P Part 2 art 2 文化文化产业与地产融合产业与地产融合模式研究模式研究

10、2.1文化产业发展趋势2.2文化产业与商业地产融合模式分析2.1.1 2.1.1 国外文化产业发展现状国外文化产业发展现状现象20世纪90年代以来，世界主要发达国家的文化产业以快于GDP平均发展速度增长，并成为许多国家国民经济的重要支柱产业。将发展文化产业作为国家战略在世界范围已经成为趋势。文化产业已渗透到国民经济的各行各业，以高效益、高价值的方式促进行业发展。尤其是在房地产行业，文化产业与其结合早在上世纪70年代已经开始，并发展出纽约苏荷区等第一批文化产业与地产融合发展的最早成功案例。 在美国，文化产业已经成功地促成了一座城市的兴起。奥兰多原是中弗洛里达州名不见经传的一个小城，后因迪士尼乐园

11、的建设而摇身一变，成为每年有3500万国内外游客的国际城市。在日本，文化、艺术作为东京六本木新城开发的内容基础和指导思想，为其成为国际性文化体验地标做出了不可磨灭的贡献。在世界范围内，文化产业作为低投入、高回报、高附加值的新兴产业，将会继续受到各国政府的重视和扶持，其延伸出的产业链将会进一步扩大和繁荣。文化产业的发展成为一种全球趋势。趋势2.1.2 2.1.2 国内文化产业发展现状国内文化产业发展现状以成都市为例，2008年起，市财政局每年统筹安排2000万元，设立文化产业发展专项资金,并制定资金使用管理办法,采取担保、贴息、奖励、资助等形式,支持文化产业发展。在土地政策方面，多地政府积极争取

12、将文化产业设施建设用地纳入城市规划、土地利用总体规划和年度计划，在国家土地政策许可范围内，争取优先保证文化产业集聚发展用地。同时对民营机构投资兴办剧场等文化产业基础设施的，政府给予土地、财政、金融等方面的支持，调动各方面建设文化产业基础设施的积极性。我国的文化产业发展虽然相对滞后，但鉴于文化产业的重要功能和地位，我国在“十一五”期间明确提出将发展文化产业上升为国家战略，从政策、规划和资金等多个维度全面扶持文化产业的发展。该战略出台后，各地方政府先后制定具体落地措施积极发展文化产业。凡发展与文化产业相关的项目，都有机会享受相关政策优惠待遇。财政扶持政策土地政策方面文化产业作为未来经济重要的发展方

13、向，将长期受到政府的青睐和扶持。政府层面2.1.3 2.1.3 文化与地产结合的趋势逐步明晰文化与地产结合的趋势逐步明晰与住宅开发的结合与旅游地产的结合与商业地产的结合将文化的内涵运用到住宅的价值体系之中。如五矿万科如园，主打复古式老建筑文化元素，将古建筑复原与现代生活方式向结合。同样的例子还有运河边上的院子，强调复兴中国建筑精神、再现中国园林文化等等。将文化产业引入旅游地产。典型的案例是万达武汉电影乐园。万达把迪斯尼、环球影城等国外先进的文化概念及产业模式运用到旅游地产的开发中。并在在这个项目上进行创新和提升。不是简单模仿国外而是将中国故事、中国人物与世界最新的电影娱乐科技相结合。与商业地产

14、结合是文化与地产结合最具前景的方向。国内典型案例如K11购物艺术中心、北京侨福芳草地等项目。以艺术、人文、环保等文化概念打造和包装商业地产，并逐渐发展为新的商业地产模式。世界范围内，文化产业与地产的结合由来已久，并结合得越来越紧密，鉴于文化产业的重要性和发展前景，越来越多的房地产企业将文化产业引入到项目开发中，形成自身特色，并逐步成为房地产发展新的趋势。文化产业与地产的融合已渗透到住宅、旅游地产、商业地产等各个层面之中。开发商层面综上所述，与文化产业相结合，在未来5-10年可视为商业地产最具潜力的发展方向之一。2.1.3 2.1.3 文化与地产结合的趋势逐步明晰文化与地产结合的趋势逐步明晰世界

15、文化产业发展方兴未艾，并对各行各业产生深远影响。在国内，文化产业发展已被提升为国家战略的高度，在政策、财政、土地等各个层面大力支持文化产业的发展。越来越多的企业将文化产业引入到地产开发中，并逐步成为房地产开发新的趋势。文化产业已渗透到地产开发各个层面之中，尤其是与商业地产的结合最为成功和具有前景。小结2.2 2.2 文化产业与商业地产融合模式分析文化产业与商业地产融合模式分析2.2.1国内外典型案例汇总2.2.2文化产业与商业地产融合模式研究2.2.3文化产业与商业地产融合模式总结2.2.1 2.2.1 国内外典型案例汇总国内外典型案例汇总根据本案特点，经分析和甄选，最终确定上海K11购物艺术

16、中心、日本难波公园等12个项目作为本次专题研究的典型案例。 案例选取标准案例选取标准案例类别案例类别项目项目地点地点规模（万）规模（万）创意文化资源类创意文化资源类型型根据金科的诉求及西永项目自身特点，在世界范围内选取与西永项目具有一定相似度的，主要以购物中心或者shoppingmall为载体的文化创意商业地产项目，作为研究案例国外案例凯撒宫购物中心美国占地：4.86西方古典文化福冈博多运河城日本占地：3.47戏剧、音乐、文化、艺术建面：23.45六本木日本文化、展览、雕像、画廊日本难波公园日本占地：3.72自然景观、剧场、科技建面：24.38澳大利亚墨尔本联邦广场澳大利亚占地：0.93艺术、

17、陶艺建面：120新加坡ION Orchard新加坡占地：10艺术展览、创意建筑建面：21 国内案例K11艺术购物中心上海占地：0.99艺术、展览建面：4.0大宁国际广场上海占地：5音乐、演艺建面：25北京侨福芳草地北京占地：13.8艺术、展览建面：20梦时代购物中心台北占地：4.96艺术、展览、演艺建面：40台北信义诚品旗舰店台北占地：1.0文化、艺术建面：2.48东郊记忆成都占地：25.3音乐、美术、戏剧、摄影建面：37.42.2.1 2.2.1 国内外典型案例汇总国内外典型案例汇总在对上述案例进行深入的分析研究之后，我们将对西永项目具有借鉴意义的项目进行了归纳和总结，分为以下几种主要的开发

18、模式。 模式类型模式类型模式名称模式名称以艺术驱动商业地产模式K11模式音乐演艺带动商业地产模式大宁国际模式文化带动地产升值模式东郊记忆模式文化驱动商业地产模式诚品书店模式文化创意地产发展模式之：文化创意地产发展模式之： K11 K11模式模式K11模式2.2.2 2.2.2 文化产业与商业地产融合模式研究文化产业与商业地产融合模式研究上海K11购物艺术中心是由上海香港新世界大厦裙楼商场翻新改造而成的，是中国内地首个艺术购物中心，比改造之前的新世界百货的购物中心面积增加了一层，约1万。K11购物中心秉承品牌“艺术人文自然”三大核心元素相融合核心价值，全力打造最大的互动艺术乐园、最具舞台感的购物

19、体验、最潮的多元文化社区枢纽，365天的不间断互动活动更将开启K11的创意之旅，令艺术欣赏、人文体验、自然绿化以及购物消费之间产生一体化而微妙的互动作用。占地面积占地面积9900平米建筑面积建筑面积40000平米艺术馆面积3000平米商业楼层地下3层+地上6层品牌商家80家产权归属物业全部自持停车场69层，270个车位商业定位高档购物中心主力店DOLCE&GABBANA、Burberry、MaxMara、P-Plus名品集合店、港丽餐厅业态占比时尚配饰：53%餐饮娱乐：32%生活配套服务：15%出租率100%改造总金额5亿元开业时间2013年1月18日试营业，6月28日开业项目简介2.2.2

20、2.2.2 文化产业与商业地产融合模式研究文化产业与商业地产融合模式研究K11艺术购物中心的“前世之困”：利润空间被打压上海K11艺术购物中心是由新世界百货裙楼翻新改造而来。改造之前的新世界百货属于淮海路商圈较为传统的商城，与周围新建的一站式服务购物中心，如香港广场和巴黎春天相比，老旧的新世界百货长期处于劣势的地位，人气商气均被分割，利润空间不足。K11模式VSVS香港广场、巴黎春天K11前身2.2.2 2.2.2 文化产业与商业地产融合模式研究文化产业与商业地产融合模式研究K11艺术购物中心的“绝地反击”：创新迫于上述形势，香港新世界集团决定将香港K11艺术购物中心“复制”到上海淮海路的新世

21、界百货，由此而诞生了如今的上海K11艺术购物中心。新的艺术购物中心于2012年上半年改造完成，改造后的K11不仅是大陆首个购物艺术中心，更是一间艺术乐园、环保体验中心、主题旅游景点和展示人文历史绝佳的时尚创意新地标。K11艺术购物中心比改造之前的新世界百货的面积增加了一层，约1万；租金也比翻新前上涨了10%23%左右。人气商气已超越了巴黎春天和香港广场，成为淮海路的标杆项目。K11模式改造后改造前2.2.2 2.2.2 文化产业与商业地产融合模式研究文化产业与商业地产融合模式研究创新之一：购物中心”注入”文化创意和艺术元素文化艺术氛围上海k11精选国内外知名当代作家17组作品，分布放置在商场各

22、处供公众欣赏。殿堂级的艺术臻品、互动式的顾客服务、不定期的艺术赏析等多元化感官体验，赋予购物全新定义。K11模式文化艺术空间上海k11在B3层特开辟3000平米的chi k11艺术空间定期举办艺术展览、教育讲座及工作坊等。K11艺术购物中心还设有受白领青睐的“K11文化学院”，顾客在可商场免费办理购物积分卡，积分卡的分数达到的金额后，即可免费参加K11工作坊的活动，比如学习鸡尾酒调制、插花和做糕点等。创新之一：购物中心”注入”文化创意和艺术元素2.2.2 2.2.2 文化产业与商业地产融合模式研究文化产业与商业地产融合模式研究K11模式创意生态区K11艺术购物中心的3楼分布着不同主题的餐厅和都

23、市农庄。都市农庄有生态互动种植区、植物观赏区、种子互动区、无土栽培区和一个小小的动物农场。顾客在这里不仅可以食用新鲜的蔬菜，购买喜爱的植物种子，还可以在饭后亲手学习种植的技巧，观赏可爱的小猪。整个商场充满了欢乐愉快的氛围。创新之一：购物中心”注入”文化创意和艺术元素2.2.2 2.2.2 文化产业与商业地产融合模式研究文化产业与商业地产融合模式研究K11模式2.2.2 2.2.2 文化产业与商业地产融合模式研究文化产业与商业地产融合模式研究创新之二：购物中心”注入”创新商业业态上海K11艺术购物中心是香港之外在大陆地区的首家集购物、写字楼、艺术展览、演出、工作坊、零售、休闲、餐饮和娱乐等众多元

24、素于一身的消费中心。上海K11艺术购物中心汇集了世界知名服饰品牌，除了如BURBERRY、Chlo、DOLCE&GABBANA 、MaxMara、Vivienne Westwood这样的国际一线品牌，还有近20%以上的品牌都是首次进入中国，或第一次在上海设店。这些品牌结合K11的核心理念构建成独一无二的概念店，在整个淮海路商业街的提升中成为独特的存在，自此上海又增加一个潮流新地标。由此可见，品牌独特性成为了K11艺术购物中心的核心竞争力之一。K11模式2.2.2 2.2.2 文化产业与商业地产融合模式研究文化产业与商业地产融合模式研究 K11艺术购物中心与周边项目租金对比 K11艺术购物中心与

25、周边项目售价对比项目面积（）总售价（万）均价（元/）单价比较上海K1137.535093333上海环贸广场35300857148.1%嘉华中心301505000046.4%百盛购物中心402807000024.9%无限度广场362256338032.14%巴黎春天321635123347%香港广场1581380873426.3%巴黎春天嘉华中心百货购物中心上海环贸广场香港广场上海K11艺术购物中心无限度广场2公里上海K11商铺与香港广场商铺相比，售价差值最大可达6.3%；上海K11与周围传统商业的商铺售价相比，差值约8%45% 项目面积（）月均租金（元/月） 日均租金（元/天）单价比较上海K1

26、148.262316416上海环贸广场100035000011.6727%中环广场200600001037.5%百盛购物中心10003300001131.25%香港广场10004000001412.5%百货购物中心上海环贸广场香港广场上海K11艺术购物中心2公里中环广场上海K11与周围商铺售价相比，差值在12%37%左右。K11模式：文化创意和业态创新使项目人气商气提升的同时，也完善竞争对手2.2.2 2.2.2 文化产业与商业地产融合模式研究文化产业与商业地产融合模式研究 K11艺术购物中心翻新前后租金对比 K11艺术购物中心与周边写字楼租金对比项目面积（） 月均租金（元/月）均日租金（元/

27、天）单价比较上海K1110052864259.5上海环贸广场500150000105.2%瑞安广场42010080095.2%力宝广场55014850095.2%大上海时代广场4501147508.510.5%香港广场184496809.05.2%上海环贸广场香港广场上海K11艺术购物中心2公里瑞安广场力宝广场大上海时代广场上海K11写字楼与上海环贸广场写字楼相比，日租金低5.2%左右；上海K11与其他写字楼相比，日租金高出5%10%左右。项目翻新前平均日租金（元/天）翻新后平均日租金（元/天）平均日租金增幅商铺131623%写字楼8.59.511.7%上海K11商铺翻新后的日均租金比翻新前的

28、高出3元/天（23%）。目前K11的日租金和香港广场的日租金基本持平，成为淮海路租金较高的项目之一。他们与周围的传统商业日租金平均高出10%30%。上海K11写字楼翻新后比翻新前的平均日租金高出1元/天（11.7%），与上海环贸广场写字楼相比，日租金低5.2%左右；与其他写字楼相比，日租金高出5%10%左右。K11模式：文化创意和业态创新使项目人气商气提升的同时，也完善竞争对手2.2.2 2.2.2 文化产业与商业地产融合模式研究文化产业与商业地产融合模式研究实质一：艺术化格调生活K11模式：创新的背后2.2.2 2.2.2 文化产业与商业地产融合模式研究文化产业与商业地产融合模式研究K11模

29、式：创新的背后实质二：圈层型小资营销2.2.2 2.2.2 文化产业与商业地产融合模式研究文化产业与商业地产融合模式研究实质三：体验性购物环境K11模式：创新的背后2.2.2 2.2.2 文化产业与商业地产融合模式研究文化产业与商业地产融合模式研究实质四：一体式消费空间K11模式：创新的背后2.2.2 2.2.2 文化产业与商业地产融合模式研究文化产业与商业地产融合模式研究K11文化创意地产运营模式分析新世界发展集团新世界地产等K11艺术基金开发商业地产项目商业综合体商业综合体（上海K11购物艺术中心等）商业街区商业街区（长青花园商业街等）3、提供艺术展示空间：K11艺术空间艺术空间植入购物中

30、心，向大众开放，为艺术家提供呈现艺术展览、沙龙、培训的展示空间。2、提供创作场地：K11艺术村艺术村收纳K11艺术家协会成员，免费提供空间，供新锐艺术家长期进行创作和展览推广。1、组建创作群体：K11艺术家协会艺术家协会发掘、吸纳并扶持新锐青年艺术家，形成特定艺术团体。创建K11基金会组委K11模式：如何运作？创作艺术品展示艺术品通过艺术品的定期轮换展览，来为商业项目带动人气，提升商气通过购买艺术大师艺术品固定展示，来形成轰动效应，增强项目知名度和商业人气开发2.2.2 2.2.2 文化产业与商业地产融合模式研究文化产业与商业地产融合模式研究K11文化创意地产商业模式分析新世界发展集团新世界地

31、产等K11艺术基金开发商业地产项目商业综合体商业综合体（上海K11购物艺术中心等）商业街区商业街区（长青花园商业街等）K11艺术空间K11艺术村K11艺术家协会K11基金会组委K11模式：如何运作？来源二：社会捐赠获取资金人气、商气的提升带动：租金、售价租金、售价上涨上涨新锐艺术新锐艺术家作品家作品生产展览拉动人气投资购置来源一：新世界集团注资艺术品升值链接：艺术品升值链接：以上海K11馆藏作品创作艺术家隋建国为例，其2012年拍卖的一副普通作品以15万元人民币成交，到2013年，该作品已拍出28万元的高价，年升值幅度超过80%。艺术大师艺术大师作品作品商业经营收益门票收益开发来源三：艺术品升

32、值来源四：商业经营收益分成资金来源投资线收益线图例图例投资2.2.2 2.2.2 文化产业与商业地产融合模式研究文化产业与商业地产融合模式研究K11文化地产产品线扩展路线K11模式：扩张野心K11产品线购物艺术中心多元文化生活区K11艺术村环保体验馆以艺术驱动的商业综合体以艺术驱动的配套商业体（餐饮+停车），其特点是它是作为新世界综合体的一部分存在的，用来提升整个项目的形象，其定位是强调高效社交的公共生活空间以艺术驱动新世界的商业街区K11旗下环保体验主题公益展览空间艺术作为核心引擎驱动的商业项目环保和艺术主题的公益项目200920102011201220132018武汉K11艺术村香港K11

33、购物艺术馆上海K11购物艺术中心北京K11环保体验馆武汉K11多元生活区贵阳K11艺术村到2018年，全国预计将拓建到19个K11项目模式复制模式复制2.2.2 2.2.2 文化产业与商业地产融合模式研究文化产业与商业地产融合模式研究K11文化创意地产扩展趋势2009年，全球首家K11购物艺术馆于香港成立。K11模式正式展开探索并逐步成熟。2010年，武汉K11新食艺一期开业。贵阳K11艺术村开业。北京K11环保体验馆开幕，致力于推动环保及自然艺术。2013年6月28日，内地首家购物艺术中心上海K11正式开业，获得大众的青睐与关注。目前，K11在全国建成项目共5个，在建项目共4个。香港新世界集

34、团将计划陆续在中国青岛、海口、宁波等地都构建19个项目延续K11的创意之旅，预计项目总面积将超过160万平方米，2018年这批项目将全部完工。K11模式：扩张野心文化创意地产发展模式之：文化创意地产发展模式之： 大宁国际模式大宁国际模式项目简介项目名称：大宁国际商业广场项目位置：上海闸北区共和新路开业时间：2006年项目占地面积：约5.5万项目建筑面积：约25万商业广场面积：约11万停车位：地上、地下共1300个物业管理公司：第一太平戴维斯开发商：崇邦集团上海福乐思特房地产发展有限公司商业招商顾问公司：世邦魏理仕建筑设计公司：美国RTKL国际建筑事务所商业定位：集购物休闲、休闲健身、文化娱乐、

35、酒店办公于一体的地区级综合性商业中心，强调消费和文化娱乐活动的融合，定名为lifehub&daning。项目所引入和打造的音乐主题文化元素使得其成为区域级的文化娱乐活动中心，也成为创意文化主题带动商业的典型范本。大宁国际模式2.2.2 2.2.2 文化产业与商业地产融合模式研究文化产业与商业地产融合模式研究大宁国际模式2.2.2 2.2.2 文化产业与商业地产融合模式研究文化产业与商业地产融合模式研究项目开发背景在大宁国际开发之前，所在地段为废弃的停车场，周围半径5千米尚未形成成熟的商圈，也没有大型社区入驻，几乎等同于城市陌生地段的商业地产开发。在未来消费容量及前景尚未明晰的情况下，大宁国际的

36、定位显得尤为重要，几乎关乎生死。传统的商业地产开发模式在此环境下将经受巨大风险和考验，因此，模式创新是当时开发商面临的首要难题。大宁国际模式：将音乐主题文化活动引入商业中心大宁国际开发的创新体现在对主题文化资源的利用上，将只能在音乐会、剧场等正式场合才能接触到的大型音乐活动带入商业购物中心，且免费对观众开放，从而汇聚和积累极高的人气，并在消费者心中塑造了主题形象，成为年轻消费者的“乐活”之地。大宁国际的开发商，香港崇邦集团致力于推动文化主题型商业地产的开发，旗下在上海所属的几个典型项目均以文化资源为主题，在定位和规划之初就锁定了文化主题开发方向，其中大宁国际以音乐为主题；香港崇邦集团的切入点，

37、是与中国上海国际艺术节合作，策划并承办每年一届的“大宁音乐季”，作为上海国际艺术节演艺活动的组成部分。 “大宁音乐季”至今已举办7届，人气颇高，使得大宁国际成为上海闸北标志性的文化体验活动中心；音乐主题活动具有明显的聚客效应。每年举办的600多场活动让大宁国际成了年轻人的“乐活”之地，消费群体也早已从以附近居民为主扩展到周边宝山、静安、普陀、虹口4个区的居民以及来沪游客，2010年客流量高达1800万人次。现场活动区大宁国际共有大小大宁国际共有大小11个开放的广场供举办现场活动，个开放的广场供举办现场活动，来看演出的观众经常使这些公共空间爆满来看演出的观众经常使这些公共空间爆满2.2.2 2.

38、2.2 文化产业与商业地产融合模式研究文化产业与商业地产融合模式研究开发模式创新大宁国际的现场主题活动非常丰富，每年举办的600多场活动中，音乐主题占据多数。其中“大宁音乐季”是办得最成功的活动。此外还有市民文化节、歌手签唱会、音乐时装秀、新年音乐会等。丰富的活动使大宁国际成为文化娱乐商业地产的代表，并受到普遍的认可和追捧。音乐时装秀相声秀新年音乐派对歌手签唱会音乐季live radio仲夏音乐会音乐季新闻发布会转角音乐会专场演唱会大宁音乐季2.2.2 2.2.2 文化产业与商业地产融合模式研究文化产业与商业地产融合模式研究大宁国际模式：将音乐主题文化活动引入商业中心音乐主题活动受追捧大宁国际

39、举办的音乐现场活动以本土艺人、国内知名歌手及新兴艺人为主，借助上海国际艺术节的平台，常常也会邀请国内知名艺人参与演出，如崔健、苏打绿、唐朝乐队、许巍、郑钧、羽泉、老狼、叶蓓、卢巧音、郑诗韵等，由此产生的明星效应十分明显，演出期间几乎场场爆满，并对附近商业具有明显的拉动作用。据商场租赁部统计，活动期间的营业额高出平时约30%-200%。2.2.2 2.2.2 文化产业与商业地产融合模式研究文化产业与商业地产融合模式研究大宁国际模式：演艺活动对商业具有明显的拉动作用音乐现场活动对商业拉动作用明显由于良好的人气和业态规划，大宁国际自开业以来，商业部分一直处于供不应求的状态，2013年1月至今，商业一

40、直处于租罄状态，且经常出现商家排队侯租的情况。大宁国际模式大宁国际商业部分目前的租金水平约15元/天（1-3层平均），一层租金约20元/天，在商圈同级别项目中处于优势水平。项目的租金收益采取保底租金、营业提成两者取其高的方式，由于项目运作非常成功，通常后者能为大宁国际带来丰厚的回报。2.2.2 2.2.2 文化产业与商业地产融合模式研究文化产业与商业地产融合模式研究音乐主题定位使项目获得成功崇邦集团上海国际艺术节（组委）大宁国际商业广场协议合作商业运营管理团队演艺运营团队作为主办方授权大宁国际冠名承办一系列演艺活动以公益推广的名义，及政府出资的形式，协助大宁国际低成本邀请艺人，或整合演艺资源、

41、协调演艺组织关系等通过提供资金、场地、活动策划、邀请艺人等承办演艺活动“大宁音乐季”广场艺术节“周周演”大宁国际核心演艺活动.隶属于上海国际艺术节的组成部分运营、管理管理项目的其他商业活动、公益活动，视情况收取租金吸引大量人流，提升商业广场的人气、商气提升商业广场的人气、商气提高商家营业收入，增加项目租金收益以大众艺术推广为目的的政府性公益机构2.2.2 2.2.2 文化产业与商业地产融合模式研究文化产业与商业地产融合模式研究大宁国际模式演艺活动的运作方式借助上海国际艺术节的影响力，通常能以低于市场的价格邀请到明显演出，以李代沫签唱会为例，普通商业签唱邀请费为10万元，而大宁国际只需要4万元。

42、商业广场崇邦集团上海国际艺术节（组委）大宁国际商业广场出资获得冠名权商业运营管理团队演艺运营团队作为主办方授权大宁国际冠名承办一系列演艺活动与大宁国际一起共同出资举办例行艺术活动，并帮助大宁国际邀请艺人与上海国际艺术节共同出资并承办活动“大宁音乐季”广场艺术节“周周演”大宁国际核心演艺活动.运营、管理从商业活动中获取场地租金免费开放，提升项目人气，带来租金收益增长提升商业广场的人气和租金增长提高商家营业收入，增加项目租金收益商业广场政府出资举办各类艺术推广活动投资开发协助举办活动收益部分返还作为冠名费用演艺活动的商业模式大宁国际模式2.2.2 2.2.2 文化产业与商业地产融合模式研究文化产业

43、与商业地产融合模式研究收益线文化创意地产发展模式之：文化创意地产发展模式之： 东郊记忆模式东郊记忆模式2.2.2 2.2.2 文化产业与商业地产融合模式研究文化产业与商业地产融合模式研究成都东郊记忆公园是成都市文化创意产业重点项目，在成华区原红光电子管厂旧址上修建而成，占地380.83余亩，其中一期218亩，二期162.83亩，由成都传媒集团出资打造，于2011年9月底开始运营。公园内规划了七大业态，包括商务办公、演艺与展览、音乐培训、音乐主题零售、酒吧娱乐、设计酒店和文化餐饮，在音乐产业的核心动力下，形成了集商务、休闲、娱乐为一体的新形态商业街区，是工业遗存保护和文化创意产业相结合的典范。东

44、郊记忆模式一期主要规划指标总用地面积218亩总建筑面积19.11万地上建筑面积16.59万绿地面积4.68万容积率1.14建筑密度49.06%机动车停车位900个二期主要规划指标总用地面积162.83亩总建筑面积18.29万地上建筑面积13.6万其中：高层12.58万商业1.02万容积率4.0机动车停车位1341个三期主要规划指标总用地面积144.14亩总建筑面积47.64万住宅面积20万商业面积27.6万规划业态住宅、写字楼、高端商场、SOHO呈现项目万科金色乐府东郊记忆的开发模式一期以音乐为核心，与中国移动无线合作打造中国移动无线音乐基地，形成数字音乐企业集聚园、音乐互动商业消费街区、音乐

45、人才培养基地三大主题核心项目。构建园区核心吸引力和竞争力，带动人气、商气聚集和园区土地升值。二期是以住宅为主体的开发区，依托园区内已升值的土地，开发高品质住宅物业，开发收益用于补偿一期建设与运营的资金缺口。成都传媒于2012年10月以楼面地价2422元/ m2取得三期144.14亩土地，2013年1月传媒与万科签订股权转让协议，传媒出让60%股权，万科打造了金色乐府项目，是万科成都迄今为止最大的商业综合体。分期开发，核心项目带动土地升值，住宅项目快速收回投资2.2.2 2.2.2 文化产业与商业地产融合模式研究文化产业与商业地产融合模式研究2.2.2 2.2.2 文化产业与商业地产融合模式研究

46、文化产业与商业地产融合模式研究东郊记忆的运营模式核心企业入驻聚产业，举办国际音乐盛事和多元化活动聚人气，跨界业态组合拓市场中国移动无线音乐基地的入驻带动了上下游产业链上的200家服务商和合作商，提高了店面出租率。开园以来举办“成都国际数字音乐节”等大型音乐盛事以及多元化的节庆活动和主题活动，聚集了足够的人气。公园以普通休闲者、城市白领和社会精英三类人群为目标消费者，针对不同的群体策划多档次的项目和业态，拓展市场人群。2.2.2 2.2.2 文化产业与商业地产融合模式研究文化产业与商业地产融合模式研究东郊记忆运营现状东郊记忆公园尽管每年举办多场演艺、展览等主题活动，但是人群消费力不高，尤其在非活

47、动期间，人气商气不足，超过半数的商家经营情况不佳，店面转租，盈利状况低于预期。虽然自身盈利情况不好，作为政府重点扶持的文化创意产业项目，东郊记忆的知名度和影响力不断提高，带动了周边土地价值的攀升，各类地产项目售价也水涨船高。运营状况未达到预期，但人气和知名度的提升带动了周边土地升值2.2.2 2.2.2 文化产业与商业地产融合模式研究文化产业与商业地产融合模式研究东郊记忆周边1KM范围内地产项目 1公里合能耀之城保利康桥汇厦沙河锦庭跳蹬河北路84号中粮锦云蓝光东方天地建设南支路4号东郊记忆周边1KM范围土地成交价格对比住宅兼容商业用地（拍卖）：2007年3月份至今，东郊记忆周边共有9宗住宅兼容

48、商业用地拍卖成交，2009年之前，土地成交的楼面均价为2129.54元/，东郊记忆公园规划方案出台后的土地成交均价为6474.99元/，涨幅为204%，为之前的3倍。2.2.2 2.2.2 文化产业与商业地产融合模式研究文化产业与商业地产融合模式研究土地位置出让时间净用地面积（亩）成交总价（万元）楼面地价（元/）竞得人呈现项目平均楼面价（元/）成都市成华区二环路东二段29号2007-04-2038.6631314.62430成都合能合能耀之城2129.54成华区跳蹬河北路84号2008-03-2823.33116651829.08成都工投/成华区杉板桥路1号、14号2010-10-15123.

49、48180284.247300成都保利保利康桥6474.99成华区杉板桥路9号地块2011-12-3124.1919390.984204.98成都汇厦汇厦沙河锦庭成华区崔家店路52号2013-07-3190.87143936.617920中粮地产中粮锦云链接：2009年，成都市将文化创意产业列为全市重点推进的战略性新兴产业，规划了成都东部新城文化创意产业综合功能区，确定将改造东郊红光电子管厂旧址改造为音乐产业基地。这一规划直接拉动了东郊记忆周边土地升值，保利康桥项目地块拍出了7300元/的楼面价，价格是原来的三倍，同时也打破了商业兼容住宅性质的土地之前的零成交的局面。2.2.2 2.2.2 文

50、化产业与商业地产融合模式研究文化产业与商业地产融合模式研究东郊记忆周边1KM范围土地成交价格对比商业兼容住宅用地（挂牌）：2011年9月份之前，该区域内无商业兼容住宅的土地成交，9月份后，共有3宗土地挂牌成交，成交楼面均价为3319.37元/。土地位置出让时间净用地面积（亩）成交总价（万元）楼面地价（元/）竞得人呈现项目平均楼面价（元/）成华区建设南支路4、6号关家片区B地块2011-09-2385.14133471.94703.01成都传媒文化投资有限公司3319.37成华区圣灯街道办事处关家堰4、5、6组关家片区c地块2012-10-22144.14115434.92422成都传媒集团万科

51、金色乐府成华区崔家店路52号2013-01-07119.7977830.142833四川省蜀鑫房产蓝光东方天地备注：成都传媒集团将2012年的这宗地以股权转让的形式出让给万科60%的股份，联合开发了金色乐府项目，万科拿到土地价格比原地价上涨了10%-20%。东郊记忆周边1KM范围地产销售价格趋势住宅办公商业东郊记忆公园的规划和建设也影响了周边楼盘的销售价格，如右图所示，周边住宅、办公、商业的备案均价自2010年起均有明显的上涨。2.2.2 2.2.2 文化产业与商业地产融合模式研究文化产业与商业地产融合模式研究从政府低价获取土地500多亩国企：成都传媒集团2.2.2 2.2.2 文化产业与商业

52、地产融合模式研究文化产业与商业地产融合模式研究中国移动1期218亩：东区音乐公园2期3期307亩：地产开发商业运营文化活动土地增值地产开发带动商业的人气、商气通过文化影响力带动地产开发东郊记忆的运营模式传媒集团引入中国移动，联手发展文化产业，获取政府支持成都市政府作为对文化产业扶持，低价提供土地政府国企：成都传媒集团2.2.2 2.2.2 文化产业与商业地产融合模式研究文化产业与商业地产融合模式研究1期218亩：东区音乐公园2期3期307亩：地产开发商业运营文化活动土地增值地产开发带动商业的人气、商气通过文化影响力带动地产开发低价出让土地租金收益税收开发收益税收带动成都东部地区土地升值巨额土地

53、收入东郊记忆的盈利模式文化创意地产发展模式之：文化创意地产发展模式之： 诚品书店模式诚品书店模式2.2.2 2.2.2 文化产业与商业地产融合模式研究文化产业与商业地产融合模式研究诚品书店模式1989年，台北仁爱路圆环诞生了第一家诚品书店(Eslite Bookstore)，发展至今日已经成为以文化创意为核心的复合式书店。诚品秉持人文、创意、艺术、生活的精神，开业24年来成为台湾文化提升的地标，更是吸引香港及全球华人游客的景点。目前营运范畴已扩展至画廊、出版、展演活动、艺文空间和课程、文创商品，以及捷运站、医院、学校等各类型特殊通路之经营，并延伸至商场开发经营和专业物流中心建置等专业。2.2.

54、2 2.2.2 文化产业与商业地产融合模式研究文化产业与商业地产融合模式研究诚品书店的发展历程诚品书店创始人吴清友先生决定从事人文、艺术专业书店的经营，不是一份冲动，也不以推广人文、艺术为使命自居，而是在参与竞争激烈的经济活动过程中，心态转变，油然而生的一项决定，希望凭借诚品植基于推广阅读、激发创意、深耕文化、提升心灵的理念，不断努力创造出既具本地特色、又具国际视野的文化景观。诚品书店在前15年的时间里一直是赔钱运营，尤其是在互联网的冲击下，做书店是不赚钱的，许多书店经营都难以为继，吴清友靠他在其他商业领域的盈利来补贴诚品运营，使诚品坚持下来，形成自己的特色，逐步在台湾开设了40多家分店，成为

55、台湾的文化地标，许多人去台湾旅行必逛诚品书店。一家民营书店能开到吸引游客、增加外汇收入、刺激经济、提升形象的地步，放眼全球，除了台湾的诚品书店，无出其右。诚品在前15年的时间里赔钱运营，因为创始人坚定的推广文化、提升心灵的信念而存活下来，至今已成为台湾文化地标。2.2.2 2.2.2 文化产业与商业地产融合模式研究文化产业与商业地产融合模式研究诚品书店特色：因地制宜开设分店，打造24小时的文化大卖场，提升阅读体验感诚品书店目前共开了53家分店、2家儿童馆、2家文具馆，以及5家音乐馆，诚品每家分店的设立，都不是简单的复制和模仿，会依据当地的人文色彩与生活风格，设计出各异其趣的陈设风格及书籍内容，

56、将书店提升为新文化的休闲场所。如在青少年聚集的台北西门町，就多设了漫画与罗曼史的图书区；天母店注重休闲、旅游与家居书籍；中南部的一部分分店则是增加了中文书籍的比重。 诚品书店以沉稳、优雅、温馨的色系，作为装潢特色，创造出充满人文艺术气质的氛围感受，读者不但可以在书架旁阅读，周围还有特色咖啡馆供读者休闲品味。 在诚品书店，长期举办各项演讲、座谈、表演与展览等延伸阅读活动，每年至少举办四百至五百场演讲与展览，大大增加了书店的亲和力。与一般书店只售卖书籍不同，诚品书店在美食书籍区经常邀请专业厨师现场教授美食书籍中的菜式，增强读者体验感。2.2.2 2.2.2 文化产业与商业地产融合模式研究文化产业与

57、商业地产融合模式研究虽然书店不赚钱，吴清友却创新了商业模式：诚品做二房东，用品牌价值将商场的一部分场地转租出去，靠商场租金获利。台北的信义旗舰店就是这种商业模式的典型代表。诚品书店开创新的商业模式2.2.2 2.2.2 文化产业与商业地产融合模式研究文化产业与商业地产融合模式研究台北信义诚品旗舰店台北信义店是诚品旗舰店，定位为“阅读博物馆”。信义店2006年1月1日开业，与台北101大厦正对面。整个商场面积营业面积2.48万，地上6层，地下2层。其中书店位于2-4楼，面积占了1万，其余则是商场零售、餐饮美食、儿童天地等。楼层楼层主题主题业态业态六楼六楼文化区文化区如演讲区、视听区，另有泰式海鲜

58、自助餐和1010新湘菜五楼五楼儿童区儿童区诚品儿童馆、儿童探索博物馆与食尚自然探索屋，是小孩子的玩乐天地四楼四楼日文与艺术书日文与艺术书店区店区日文书店、音乐馆、文具馆与艺术书店；此外还有美发沙龙和香氛保养，是女性们能够放松心情享受的地方三楼三楼人文社科书店人文社科书店区区以博物馆为设计概念，陈列文学、人文、社会科学、自然科普、健康及考试理工等书籍；在食谱区设有轻食厨房，提供各种精致餐点与美食二楼二楼语言资讯书店语言资讯书店区区囊括杂志、风尚、音乐、旅游、电影、表演艺术、商业、资讯、语言与趣味休闲等书籍，有电脑精品与美容保养；eslite cafe供读者休息喝咖啡一楼一楼诚品商店诚品商店引进各

59、种国际设计品跑，如意大利顶级皮件品牌ILBISONTE、经典品牌C. P. COMPANY和THREESIXTY全台首家概念店等，充滿時尚味负一楼负一楼服饰区服饰区运动流行服饰和金色三麦餐厅负二楼负二楼美食特产区美食特产区异国美食小吃街与礼品特产店信义诚品书店各层业态分布2.2.2 2.2.2 文化产业与商业地产融合模式研究文化产业与商业地产融合模式研究信义诚品书店设计风格信义诚品书店的设计中加入了许多奇思妙想： 二楼区域是以“回旋”概念设计呈现，强调机动性、多元性，书柜中央刻意镂空，让坐在区内看书的读者与区外的游走者能彼此对望，在书的风景中，制造出更多“流动的人的风景”。语言馆的天花板看似集

60、成电路，其实是仿日本“枯山水”的流动感。 三楼侦探推理馆，则安排了等距排开、相互映照的镜柱，每个镜柱可以旋转，反射冷冽幽光与人书面貌，呼应着推理书的氛围。自然科学书区的天花板有如天幕，让人产生来到天文馆的错觉。 2.2.2 2.2.2 文化产业与商业地产融合模式研究文化产业与商业地产融合模式研究信义诚品书店盈利模式：靠书店品牌带动做二房东，从转租出去的商场中获利。信义诚品店地理位置优越，每一天的租金是20万人民币，一年下来是7300万人民币，对于很多企业而言是难易承受的。而诚品的做法是当“二房东”，除了书店本身的一万平方米之外，其余部分作为商场，全都租出去给其它品牌。由于诚品是人潮的代名词，时