2006年常州房地产市场分析总结报告

1、精选优质文档-倾情为你奉上2006年常州房地产市场分析 总结报告2007年1月26日目 录一、常州市宏观环境研究1、常州市市政建设简介2、总体经济环境评估3、交通环境评估4、房地产政策评估5、一级市场动态分析二、常州市房地产市场研究（一）常州市房地产市场概况1. 供应方面：2. 需求方面：3. 消费方面：4. 前景方面： （二）常州市房地产市场现状1.开发现状2.销售现状（三）常州市房地产住宅市场现状1.住宅市场板块分析1.1中心区域1.2新北区域1.3城南区域1.4城西区域1.5城东区域2.住宅市场产品特点分析2.1产品层次及价位特点2.2产品分布特点2.3产品类型比例2.4产品配套特点2.

2、5产品风格特点3.常州市住宅消费市场研究3. 1 消费者调查结果3. 2 消费者分析消费者特征消费者心理研究消费者需求研究4. 06年常州房地产市场营销分析5. 住宅市场产品走势分析6. 别墅市场分析6.1常州别墅市场分布6.2别墅产品供需结构及价格分析1) 别墅产品结构比例2) 别墅价格分析6.3别墅市场消费者分析6.4别墅市场未来走势分析（四）办公市场分析 市场推案量规模分析价格分析产品分析客源分析（五）商业市场分析1常州商业市场概述 常州商业市场背景 常州市商业市场现状2商业供需结构及产品力分析规模分析价格分析产品分析客源分析307年市场走势 热点区域预测 产品发展预测（六）2007年房

3、地产市场总体预测宏观调控依然存在，行业逐渐步入规范化合理化的发展道路经济持续增长支撑房地产稳步走强房产市场多元化发展，不同产品各取所需一、常州市宏观环境研究1、常州市市政建设简介  2006-03该工程为2006年市政重点工程，南起关河东路与常焦路交叉口，北至青洋路与常焦路交叉口，全长4329米，道路宽42米，估算总投资30909万元。 2006-06-06外环路总投资约3.4亿元，该工程自凌家塘立交起，经新机场路交叉、潞横路交叉口至东方大道，全长近20公里，绿化面积约80万平方米。 2006-06-19玉龙路（312国道-玉兰路）南接原312国道，北至规划京杭大运河南岸玉兰路，与西

4、环二路相平行，为连接312国道和钟楼经济开发区的一条南北向交通主干道。 2006-08-02历时近2年的万福路改造工程（西新桥-沪宁铁路地道）于7月26日顺利完成摊铺。该工程南起关河西路，北至北环路，全长1945m，其中北环路改线长约469m，一般道路宽度36m（4.5m非机动车道+2m绿化带+23m机动车道），关河西路顺接段为39米，北环路顺接段为40米。附属景观林带工程起点为关河路，终点为城北干道，长约2600m。 2006-08-11该工程位于新北区中心，黄山路以西，城北干道以北，广场大道以南，惠山南路以东，占地总面积近10万平方米。工程包括地形2万平方米，喷泉水池及喷泉3000m2，绿

5、化种植8万平方米。  2006-08-21太湖路西起通江大道，东至黄山路，为城市次干道。道路全长1400米，宽30米（两侧3米人行道，中间24米车行道）。 2006-08-28勤业路西段位于常州老城区西部，西起龙江路、东至沈家桥，道路全长1.6公里，宽24米，是沟通常州西北城区的重要道路。 2006-09-22常州市建设局、武进区政府、武进区建设局、钟楼区政府、钟楼区建设局、高架道路沿线乡镇负责人，对高架道路涉及二区范围内的房屋拆迁工作进行了布置。会议明确：1、高架道路拆迁工作要求在12月31日前全部完成。2、二区建设局要成立专门班子，扎口负责各自地段的拆迁工作。3、武进区范围内涉及

6、征地、拆迁过程中的审批手续，由区政府召集区发改、建设、规划、国土等部门研究解决，涉及市有关部门，由高架道路建设指挥部帮助协调。4、二区要迅速进行房屋大量费用测算，排出拆迁经费进度表，报高架道路建设指挥部，指挥部将根据拆迁进度拔付拆迁资金。 2006-10-31公园路南段工程北起青果巷，南至吊桥路，全长180米，宽20米，其中车行道宽14米，人行道两侧各宽3米，人行道板为花岗岩道板。 2006-11-08长江路（常锡路童家浜）工程为长江路南段延伸工程，道路总长340米，宽42米（两侧各3米人行道、4.5米非机分隔带，中间23米车行道），是联系市区和武进区的一条南北向城市主干道。 2006-11-

7、17由市管处实施代甲方管理的高架道路一期工程，目前已正式启动实施。三、四、五标段已开工。下一步该处将加强外部矛盾的协调，同时督促各标段施工队伍加快施工进度，推进高架道路一期工程建设步伐。  2006-12-06钟楼区段项目共涉及被拆迁户约63户，共需拆除总建筑面积约14475平方米，计划拆迁时限3个月。高架道路一期工程（新北区段）项目的拆迁业已进入行政许可听证程序。 2006-12-30长江路跨运河立交桥是今年全市市政建设重点工程，也是我市市区迄今为止单跨跨径最大的桥梁工程，该桥全长1044米，最大单跨96米，连续跨越常新路、关河、京杭运河和三堡街。  2006-12-31

8、广仁路位于常州市区西南部，北起清潭路，南至工舍路，为清潭新村主要出入通道之一。改扩建工程全长561米，路宽16米，新建三跨简支板梁桥1座2、总体经济环境评估 投资总量超过去年，增长速度有所加快；常州市完成全社会固定资产投资951.6亿元，比去年投资总量高出182亿元，同比增长23.6%     工业经济快速增长，主导地位更趋稳固；其中工业完成投资562.9亿元，增长22.4%；房地产完成投资171.0亿元，增长49.7%。 房产投资持续走高，创历史新高；2006年，常州市房地产开发完成投资171亿元，同比增长49.7%，增幅比上年提高33个百分点。其中住

9、宅完成投资123.4亿元，增长56.9%；办公楼完成投资5.1亿元，下降4.3%；商业营业用房完成投资26.2亿元，增长56.1%；其它完成投资16.3亿元，增长19.9%。房屋施工面积继续扩大，全年达1701.9万平方米，同比增长36.6%，其中住宅1346.3万平方米，增长41.2%。新开工面积增势强劲，全年达839.6万平方米，同比增长73.7%，其中住宅新开工面积685.8万平方米，增长82.2%。 消费市场稳中见旺，餐饮行业增长较快；常州市消费品市场继续呈现繁荣活跃的态势，社会消费品零售总额累计达468.9亿元，同比增长16.1%，增速分别比上半年和三季度提高0.3个和0.2个百分点

10、。      居民收支同步增长，物价涨幅较为平稳；1-11月份，城镇居民人均可支配收入为15339元，同比增长13.9%。收入的快速增长增强了居民的消费愿望，带动了居民消费支出的上升，全市城镇居民人均消费支出达11391元，同比增长14.9%，其中尤以居住类、家庭设备用品及服务类支出增长更为明显，累计增幅分别达到42.7%和28.0%。    财政收支合理有序，金融运行健康稳定；1-11月份共实现财政总收入241.8亿元，同比增长23.7%，其中地方一般预算收入104.2亿元，增长22.0%。受宏观调控政策效应逐步显现的影响

11、，常州市金融存贷款增速有所放缓。至11月底，全市金融机构存款余额为1967.0亿元，同比增长17.6%，增幅较上月回落1.2个百分点；金融机构贷款余额为1352.0亿元，同比增长19.9%，增幅较上月回落1.6个百分点。从贷款种类看，仍主要集中在短期贷款，其占全部贷款的比重接近六成，但中长期贷款增势较为明显，同比增幅达到48.1%，高于贷款平均增速28.2个百分点，其中基本建设贷款192.9亿元，同比增幅高达57.1%。3、交通环境评估 常州将成为沪宁线中心地带交通枢纽京沪高速铁路（客运专线）、沪宁城际铁路（客运专线）均获中央批准，再加上现有的老沪宁铁路，已规划的常州至江阴至上海城际铁路线和即

12、将出现的常州市内轨道交通线，常州的轨道交通地位将迅速增强，客观上形成沪宁线中心地带交通枢纽的地位；另外，随着年内即将开工的泰州大桥工程和常州西绕城高速的连接，常州将首次具有了南北交通枢纽的地位（该过江通道北联宁通高速南接常州西绕城高速，连通了常州新区、泰州新区、常州民航机场、常州长江港、泰州长江港等重要区域和硬件设施）；更重要的是：常州西绕城高速向南将接入宁杭高速，从而直通入浙江。所以，在“十一五”期间内，常州由于其独特的地理位置（沪宁线中间点、苏南城市中唯一“市区”北靠长江、南濒太湖、拥有沪宁线第二大民航机场、拥有国家一类开放口岸常州长江港、向南通道不受太湖阻隔等）将极有希望成为苏南地区新的

13、综合交通枢纽（包括常州港区、泰州港区、常州民航机场、铁路交汇枢纽、高速公路交汇枢纽）； 市内公共交通建设将缓解市内交通拥堵2006年常州市被评为“全国优先发展城市公共交通示范城市”；2006年常州市编制完成了新一轮常州市公共交通发展规划，以优先发展城市公共交通，全面优化公交网络，建立“公交优先”的城市客运体系为主要目的，分三期对市区1864平方公里区域范围的公交发展进行了规划；此外，还编制了常州市区公交线网规划，规划设定的近期目标是：公交车拥有量达到12标台/万人；公交出行占居民总体出行比例不小于20%；中心城区公共交通线路网密度不小于3公里/平方公里，其余地区线路网密度不小于2公里/平方公里

14、；公共交通线路非直线系数不大于1.4；中心城区居民到达公交站点的步行距离小于500米的达90%，小于300米的达80%；居民小区公交线路覆盖率达100%；公交换乘系数不大于1.4,区间出行最多一次换乘；行政村公交车通达率达100%，中心城区公交线路高峰平均发车间隔不大于3分钟；平峰不大于7分钟。4、房地产政策评估 2006房地产大事记2006年3月5日 政府工作报告解读：发展经济适用房调控房价2006年4月28日 房贷基准利率涨至6.39%2006年5月17日 温家宝主持召开国务院常务会议研究促进房地产业健康发展措施，即“国六条”2006年5月29日 15条措施细致入微调控房地产2006年5月

15、31日 税务总局：5年以上非普通住房一律征收营业税2006年7月6日 建设部等三部门将集中专项整治房地产交易秩序2006年7月12日 建设部发165号文 90平:建筑面积 70%:城市总量2006年7月24日 六部门发布规范房地产外资准入和管理意见 国务院批准设立国家土地总督察办公室加强土地监2006年7月26日 国税总局掀起强征风爆 强征二手房转让个人所得税2006年8月1日 国土部：8月1日起 6类土地出让必须纳入招拍挂2006年9月4日 两部委联合发布通知规范房地产市场外汇管理2006年9月5日 国务院“八剑”出鞘土地调控风爆刮全国2006年11月20日 明年起新增建设用地土地有偿使用费

16、征收标准提高一倍2006年11月30日 建设部通报2006年全国房地产市场调控情况 政策解读 打压不是目的：房地产行业占国民经济比例逐年加大，建立了房地产行业是国民经济支柱产业地位作为国务院、建设部等实权部门的介入，这一定性足以表明，调控的目的绝非为了打压房地产行业。但是，“打压不是目的”并不等于“震荡不是结果”。 土地政策所带来的影响： 地方政府增加较低价位的土地供应，意味着这部分土地将无法通过市场出让获得正常水准地租，财政收入减少。增加廉租房供应需要财政补贴，财政支出增加。地方政府平衡财政收支的能力将受到严峻挑战。 炒房者：将炒房者逐出市场，政府决心已勿庸置疑。 富有家庭：富有家庭将无法像

17、以往一样，凭借财富与其他家庭自由争夺土地使用权，购买高档住宅和多套住宅的需求将遭受到限制。 非户籍家庭：中低价住宅将优先供应甚至仅供应给户籍家庭、非户籍家庭将基于更少的土地供应展开争夺，他们或者将面临更高的房价，或者将面临抑制需求的政策措施，总之实际负担将无法降低。从理论上讲，土地政策不会损害开发商的合理权益，尤其对于规范运作的开发商而言，基本不受影响。但是，不能忽略一个至关重要的因素，就是市场的心理预期。 政策使得心理预期对市场的影响 很少有消费者和普通投资者能够对市场现实的供求关系和政策的影响做出高度理性的判断，而媒体的渲染将严重影响他们的预期和决定。 消费者本来就存在过高的期望值。 对房

18、价降低和获得低价位住宅供应的期待心理，将使得许多具有真实需求的购房者，在短期内也选择持币待购。 部分机构投资者具备理性分析能力，但市场的信心也是其分析因素之一。对市场信心的忧虑已经影响机构投资者对房地产股票的短期评级。 股市对政策的反映，从来都是从不相信到过度反应。投资者对地产股的看淡，已经扩散为未来两年。不理想的股价将增加资本市场的压力。 政策留有余地 目标设定为稳定房价而非降低房价。 价格管制限于“中低价普通住宅”。 经济适用房重点在于户型控制而不是总量扩张，住房保障体系面向“最低收入阶层”，以廉租房为主。 提到了引进市场机制增加土地供应和合理引导消费。 但是，“政策留有余地”不等于“政策

19、已经出尽”。 政策的多重目的 本届政府以“民本”为主要政治主张，出于社会稳定考虑，必然采取一切可能的手段稳定房价，以平息民众对房价上涨过快的抱怨。 在稳定房价的同时，政府还将继续控制房地产投资规模，以消除其对原材料涨价和金融风险上升的忧虑。 人民币面临巨大升值压力，作为防止升值前热钱进入中国的措施之一，政府将不遗余力打击炒房，并力图阻止热钱从一线城市转移到二线，甚至蔓延到全国。其中，稳定房价是最核心的，也是中央政府志在必得的目标。 房价稳定的标准 全国整体房价涨幅得到控制，低于人均可支配收入增长水平，房价收入比不断下降。被认为存在较严重房价泡沫的城市（如长三角部分城市），房价至少在一段时间内出

20、现下调，（如上海，06年房价整体上趋于平稳并略有下降） 调控不尽人意，价格持续走高，政府将出台何种更严厉的措施 收紧开发信贷，限制地产融资。该措施将把部分房地产商资金链打入生死关头。提高房贷利率和首付比例。该措施将增加购房者实际支出或提高购房门槛，抑制真实需求。 对地产商征收土地增值税。该措施将严重影响开发商利润。（07年1月16日已颁布） 效仿新加坡，对短期转手房征收100的差额税。该措施将把投资性购房者彻底清除出场。 征收不动产税。该措施有利于改善政府财政平衡，但将显著增加购房者实际负担，抑制真实需求。 扩大高档房定义范围，征收消费税。该措施将增加购房者支出，抑制需求。 进一步提高经济适用

21、房和“双控房”的比例，以行政手段规定开发商利润，或行政干预企业的内部运作（如资金周转）。该措施将根本性改变住宅市场模式，部分退回计划经济时代。 扩大“闲置土地”和“空置房”定义范围，收取惩罚性费用甚至强制回收土地。该措施将严重影响分期开发项目。5、2006年常州房地产一级市场动态分析 土地放量：12批出让69宗地块，总面积近300公顷 今年，整个常州土地交易市场共举行了12批国有土地使用权挂牌出让，总共出让69宗地块，出让面积近300公顷，成交价也已经超过44.9亿元。 根据市国土资源局网站上的统计显示，2001年常州市仅有2宗土地挂牌出让，此后的4年里分别为12宗、13宗、37宗和23宗，面

22、积分别约为77公顷、60公顷、193公顷和100公顷。 根据分析，这也是前几年土地储备积累，在今年得到了充分“释放”的一个过程。事实上，前几年的供地面积并没有都达到年初的计划。因此，今年大规模的供地，也相对是弥补了往年供应量。 用地性质 区域平衡：东南西北全面供应，南部仍最少 根据历次成交区域粗略统计，城东出让面积约97.8公顷，城南出让面积约24.7公顷，城西出让面积约90.1公顷，城北出让面积约44.4公顷。 这个结果和2006年中心城区的土地出让计划的供应结构大抵是一致的。不过城西的量放大了不少，而城南依然是常州中心城区土地供应最少的一个区域。 从拿地到开发出成型楼盘，还是有滞后性的；

23、局部发热：2宗地块创下常州纪录 在土地放量的今年，以往为了一个地块争得“面红耳赤”已经成为了个别现象，大多地块都是以底价成交。在宏观调控形势下，开发商还是比较谨慎的。“具体到某一宗地，流标或者竞争不激烈，可能有底价定得比较高，底价接近这块地的市场价格。原来开发商在测算地块价格时候可以预计今后上涨空间，现在不敢预计。” 即使在这样的情况下，土地市场还是有局部“发热”的地有2宗地块，开发商的信心来自这些地块的区域位置。 一宗是位于吊桥路南侧的城中城地块。该地块作为市中心的一块出让面积58870平方米净地，在嘉宏房产、中孚金悦和新城房产3家单位经过14轮竞价后，嘉宏房产公司最终以4.9亿元的高价拍得

24、。根据测算，该地块每亩单价达555万元，这是目前出让价格最高的一宗净地。 另一宗则是大红旗路周边地块。这一面积7.17万平方米，其中还有约2万平方米的毛地，底价2.2亿元。这宗地块，新城房产和常发集团80多轮“交手”过后，最终以3.49亿元被新城房产拍得。 加强合作：联合有利于资源整合        今年土地市场的另一个现象也引起了许多业内人士的关注，那就是合作。以往，常州开发商是挺“独”的，现在似乎有所颠覆。 金新房地产和红梅实业公司，江苏高成房产、来克斯置业和金新房地产，常州黑牡丹集团公司和常州广景房地产公司众多“联合体

25、”出现在2006年土地交易情况汇总的“竟得人”一栏中。 据分析，合作来源于宏观调控之后，对开发企业的自有资金要求比较高“现在许多开发企业即使能独立拿地，在开发过程中也会引入资金，这不一定是合作形式。很多都是投资分红，这应该是比较普遍的。” 强者愈强，弱者愈弱。“拿地其实代表了未来的几年内你是否还拥有在楼市说话的权利。毕竟，楼市资源高度整合，对于品质提升、交易信誉、市场稳定还是有好处的。”  二、常州市房地产市场研究（一）常州市房地产市场概况1. 供应方面： 2006年房地产市场总推案量317.82万。从2006年常州房地产市场的推案节奏明显可以看出：房地产营销受政策影响十分

26、的巨大，2005年是房地产市场实施政策调控的第一年，05年底市场推案量进入了低谷，年底开始回暖，从06年初到6月前推案量稳步提升， 5月份甚至提前加快推出一部分案量，等6月份“国六条”等新政出台以后，推案量垂直下降到今年最少案量7月份的11.53万，由此可见，房产市场对政策的敏感度及高，国家的政策调控可以正确引导市场。 06年区域市场推案量 定销住房及安置房供应到06年底，定销商品房在建总面积（住宅）为46.5万，另有13.5万预计07年年初可开工建设，并有约41.5万规模的定销商品房已选址定点。已安置近3000户被拆迁户，其中06年安置约1200户。相关项目情况： 在建项目：锦阳花苑、荆川里

27、续建、紫荆东苑共23.98万均已竣工，12月底可交付使用。其房源已安置85。星鑫家园一期共12.5万，目前处于房屋内外装饰阶段，计划07年7月交付。其房源已安置65。通过收购在世纪华城、金梅花园项目中确定了10万房源作为定销商品房。两项目处于主体施工和基础施工阶段。 筹建项目：锦阳花苑西侧项目建设规模3.4万，已招标确定建设单位，目前处于建筑方案报批阶段，计划07年3月开工。星鑫家园二期建设规模10万，目前处于地块拆迁阶段，拆迁进度达70，计划07年3月开工。 已选址定点项目：茶山丽华地块项目，占地面积约200亩，计划建设规模为26万，目前处于控规编制阶段，计划07年开工建设。陈渡苑西侧小霍家

28、村地块项目，计划收购 5.5万房源作为定销商品房。飞天集团北厂地块项目，计划建设规模为10万 ，目前处于招标前准备工作，计划07年开工建设。 06年常州市商品房空置商品房空置面积增长也较快，111月商品房空置面积为42.11万平方米，同比增长83.03%，其中空置一年以上（含一年）为37.68万平方米，同比增长207%。2. 需求方面：根据常州市城镇常住人口小康社会的住房指标人均建筑面积30平方米、外来务工人员按照常州市廉租住房人均建筑面积最低标准15平方米计算，2006年常州市区住宅总量要达到8346万平方米，2007年住宅总量将达到8532万平方米，这样两年还需建设2321.9万平方米(见

29、下表)。住宅总量估算表户籍人口住宅量暂住人口住宅量合计住宅总量人口数量（万人）住宅量（万）面积指标（）人口数量（万人）住宅量（万）面积指标（）总人口数（万人）住宅总量（万）2005年2216210.128.11023216210.12006年223.2669630110165015333.283462007年225.4676230118177015343.485322005年，市区在建商品房施工面积1099.37万平方米，06年常州房屋施工面积继续扩大，全年达1701.9万平方米，同比增长36.6%，其中住宅1346.3万平方米，增长41.2%。考虑到市政道路、国有土地收储项目等每年拆迁约50

30、0万平方米释放的被动需求因素，市区每年新建商品房施工面积应在1650万平方米左右，才能做到市场的供需平衡。3. 消费方面：2006年常州市城镇居民收支保持了较快增长，据市区住户抽样调查资料显示，1-9月份，城镇居民人均可支配收入为12718元，人均消费支出达到9274元，均比去年同期增长12.8%。购买住房热度不减，居住消费不断攀升。商品房价格的持续走高，刺激了人们住房消费的热情，由此带动了居住消费保持高速增长。1-9月份，常州市城镇居民家庭人均用于居住方面的支出为1137元，同比增长42.5%，占家庭消费支出的比例达12.3%，比去年同期上升2.6个百分点。其中，人均用于住房装修等方面的支出

31、676元，增长65.6%；用于水电燃料及其他方面的支出424元，增长12.8%；用于物业管理费等方面的居住服务费支出36元，增长170.8%。居住消费的上升，也直接推动了居民家庭设备用品的更新换代。1-9月份，居民家庭人均家庭设备用品及服务支出达676元，同比增长30.7%，其中耐用消费品支出386元，增长56.3%。在耐用消费品支出中，家具消费支出的增幅高达4.6倍，床上用品支出增长45.1%。4. 前景方面： 从供应和消费来看，2006年商品住宅的新推案量（295.81万）基本满足市场的消费需求（297.21万），不考虑前期积累空置面积的前提下市场供需良好，发展健康。从消费和整体需求来看，

32、06年的消费释放量只有整体需求（2321.9万）的12.8%，市场潜能比较大。 （二）常州市房地产市场现状1.开发现状 2006年，我市房地产开发投资增长较快，全市房地产投资完成171亿元，同比增长49.7%，增幅比上年提高33个百分点。从房地产投资结构看，住宅完成投资123.4亿元，同比增长56.9%；办公用房完成投资5.1亿元，下降4.3%；商业用房完成投资26.2亿元，增长56.1%；其它完成投资16.3亿元，增长19.9%。与此对应，商品房新开工面积和施工面积也增长迅速。全年，我市房屋新开工面积839.6万平方米，同比增长73.7%，其中住宅新开工面积685.8万平方米，增长

33、82.2%。；商品房施工面积为1701.9万平方米，同比增长36.6%，其中住宅1346.3万平方米，增长41.2%。2.销售现状2006年全年全市已完成商品房销售479.4万平方米，比上年增长13.5%，其中（1-11月）现房销售27.19万平方米，期房销售333.7万平方米；商品住宅总成交超过26183套（不含12月），总成交面积408.2万平方米，增长12.4%；办公楼销售面积18.1万平方米，下降15.8%；商业营业用房销售面积46.8万平方米，增长36.7%；其它销售面积6.3万平方米，增长80.2%。商品房平均成交价格3992元/，比上年增长8.4%；其中，住宅销售价格3647元/

34、平方米，增长7.9%；商业营业用房销售价格7272元/平方米，增长9.9%。商品房空置面积增长也较快，111月商品房空置面积为42.11万平方米，同比增长83.03%，其中空置一年以上（含一年）为37.68万平方米，同比增长207%。从上图中的销售波动可以看出：房产销售具有季节性，在不考虑政策调控影响的前提下，常州房产市场随季节的变动成两波段运行周期，第一波段（春、夏两季），从年初到7月份左右，形成大幅度上升和回落；第二波段（秋、冬两季），从8月份左右到年底，又一次上升与回落，在这第二阶段中会有全年的最旺时期出现，即“金九银十”销售旺季。（三）常州市房地产住宅市场现状1.住宅市场板块分析1.1

35、中心区域2006年1-11月城中心区域是常州市的主要商业中心、文化中心及老行政中心，因此区域内生活配套比较完善，商业休闲设施齐备，交通路网汇聚；目前住宅成交平均价格在5692元/左右，同比上升10，最能代表老城区房价的增幅；其中一些楼盘的价格一度飚升至8000元/以上，受价格影响，中小面积的户型销售看涨，特别是户型设计比较新颖的挑高客厅带夹层的户型，比如公园大厦的销售就异常的火爆；区域内主要集中高端住宅、商业及办公楼，代表楼盘有莱蒙都会、嘉宏盛世、荆溪人家、国泰新都、公园大厦、香梅花园等； 中心区域由于下半年几大楼盘的相继推出，新推总案量达到常州市最大，占到了总体的44%，但7月份市场新推案量

36、没有，估计受国家宏观政策影响，由此可见该区域手调控影响是最大的。1.2新北区域目前新北区域住宅平均价格为3573元/左右，同比下降了3.4%；该区域是常州市新行政中心所在地，是政府重点打造的新北商业副中心，也是市民比较关注的一个区域，但是受新政影响一些在售各案遇到了一定的压力，特别是主力面积比较大的个案。“新龙生活区”位于常州新北区规划中“三区两片”的核心区域，目前房地产市场还处于起步阶段，区域内以“滨江明珠成”为市场先导，但是其地段相对偏远，加上销售价格没有太大吸引力，销售情况并不理想。后期的众多地块也在关注着本区域的进一步发展，凤凰名城将在不久进入市场销售。“飞龙生活区”目前的开发依旧滞后

37、。1.3城南区域06年城南区域住宅平均价格4352元/，比05年上升了29.8%。城南区域主要以常锡路贯穿，常锡路（即将更名为世纪大道）在312国道未改道前担负着贯彻常州与无锡的交通骨架作用。沿途虽然经过朝阳、丽华、浦南浦北、清潭等大型社区，但由于交通繁忙，且沿线多为货运物流市场、汽摩配市场等，环境较差，因此在地产开发上一向是块鸡肋。各大开发商也多持谨慎态度，即使有楼盘，也仅作为其他区域衍生项目出现，如怡和花园。然而在06年，情况却出现了巨大逆转。常锡路沿线除了已推出的怡和、诺诚、绿园、荣亨等项目外，又出现了世纪华城、新城长岛、江南经典，该板块总体量将达到200多万平方米。规模之宏大，阵势之密

38、集,竞争之激烈,在此版块还是头一回.1.4城西区域 城西区域06年住宅平均成交价格3618元/，同比下降6%。本区域是常州经济水平相对较低的区域，虽然近两年常州在该区域进行了大力的基础设施建设和改造，但是对活跃区域来讲还是有一个缓冲期，加上区域内新建和在售楼盘比较多，定向安置商品房也比较多，所以对纯销售楼盘来讲竞争压力比较大；不过对于销售价格制定比较合理，产品设计比较新颖实用的新推个案来讲还是取得了不错的销售成绩，比如翡翠湾。1.5城东区域06年城东区域住宅销售均价3666元/，同比下降16.5%。城东区域属于天宁经济开发区，开发销售个案比较少，由于新城公园一号大体量的进入市场，加上公开价格相

39、对较低（3000元/），所以下拉了整体均价。目前该区域内的青龙生活区现已开始开工建设。1.6湖塘区域湖塘区域目前住宅平均价格3258元/，同比上升26.5%。该区域是地属武进，是常州相对独立的一个区域，客户来源主要以本区域内为主；本区域是常州重点打造的南翼商业副中心，开发力度比较大，市场新推案量仅次于常州中心城区，销售竞争异常激烈，加上受新政影响投机者和短期投资客纷纷推出了市场，即使长线投资也是比较理性的，不会轻易出手，因此本区域内的个案客源也受到了很大的影响，也就直接导致了个案销售平淡。从另一个角度来看，区域内客户消费比较理性，对楼盘的性价比要求比较高，因此个案条件比较好，产品设计比较理性的

40、楼盘还是取得了很好的销售业绩，比如南甸苑、南田雅园、随圆3期、中天名园（送夹层户型）。2.住宅市场产品特点分析2.1产品层次及价位特点市区多层产品几乎绝迹地价的不断上升，为了增加收益，开发商想方设法做高容积率，而低容积率的多层产品自然而然的被开发商给丢弃，虽然它拥有高得房率的优势，但是没办法满足开发商所追求的投资回报；在06年上半年也只能听见个别楼盘的“多层绝版唱响”；目前的多层产品主要存在于经济适用房和乡镇楼盘当中。由于多层产品的建造成本较低，价格一般都相对偏低，在2000-3000元/左右。 小高层、高层社区成为市场主流虽然政府对开发商在容积率方面有要求，但是目前市场的开发成本在不断的攀升

41、，为了保证开发商的收益，政府在这方面也不得不放宽要求，因此目前在常州的各区域中无论地段、配套等条件的优劣其开发的产品都是小高层、高层。该类产品目前在常州的价格以4000-5000元/为主流。花园洋房、联排别墅、独立别墅成为社区经典在大盘开发过程中往往在地块中央或景观条件比较好的区域里设置了该类产品，一方面可以降低小区的整体容积率，另一方面提升了小区的整体品质，增加小区内在景观。产品价格在100-300万元/套。2.2产品分布特点多层目前主要分布于城郊经济适用房及乡镇楼盘；小高层、高层主要集中在常州市区的各大区域中；花园洋房、联排别墅、独立别墅主要分布于市区各大楼盘中及郊区、风景区等。2.3产品

42、类型比例2.4产品配套特点l 06年新开盘的中大型项目，环境硬件有较大提高，多作欧式小型内部水景（喷泉、人工小溪），大多借用自然水系作为景观，部分项目进行人工开挖引进或改进水系景观。l 公共设施进一步提高，在原先多为一个儿童滑梯、一两个篮球场、网球场的基础上增加了广场健身设备。l 小区绿化方面由以前以草坪、灌木为主，提升到，立体、多级绿化方向的项目越来越多，层次立体感强烈。l 物业管理总体水平待提高：Ø 购买小高层、高层的业主根据住宅电梯收费新的规定以住宅建筑面积计算0.4元/·月的基准收费，各小区根据自身情况适当调整收费。Ø 物管费上升（0.5-1.5元

43、3;月），物业管理质量提高，整个小区的按保，智能化水平增强。Ø 设置会所的项目逐渐增多，但会所提供的服务项目及相关设施较少。大多配置温室泳池、棋牌室、健身房、网球场。2.5产品风格特点l 环境及外立面较为单一，绝大多数为欧陆风格，大多以楮红色及米色为主色系。l 大多数楼盘的开发商开始考虑立面与绿化色调的和谐，交通组织合理度提高，社区融洽的气氛营造的渐渐理想。l 楼盘主题上无独特的风格。中心区大多强调“尊贵、便利”，二线城区及新北区更多强调“自然、生态、时尚、域外风情”等卖点，但真正实现的内容与其宣传有一定差距。户型设计上更多追求舒适，而非实惠。3房2厅2卫的标准户型，多设计成1201

44、35左右，95左右仅仅2房2厅，与发展商的短期趋利心态有关。3.常州市住宅消费市场研究3. 1 消费者调查结果l 近两年房产市场需求潜力仍然较大，目前购房者多以观望为主在今年的房交会现场调查中，有65%的人准备在两年内购房，这意味着大多数被调查者具有购房需求。其中有45%的市民希望在一年内完成购房，这表明虽然受“房产新政”的影响，但常州市场近期仍然有一定潜在需求量。常州的大多数购房者都表达出同样的一种态度，就是“目前买房不能急，先看看，现在可以选择的房源很多，各处比较一下，如果有合适的，该买的还是要买。”但是，随着大量游资的撤出，目前房产市场的人气的确在急剧下降，各大售楼处都比较冷清，观望心态

45、一旦形成后一时很难改变，买房者出手谨慎。l 3500-4000元/是多数常州购房者能承受的最高单价区间从相关资料中数据显示，3500-4000元/是大多数购房者能承受的最高单价区间比例高达69%，4000-4500元/次之为15%。而目前市场中价位在4000元以下的房子并不多，只有在湖塘地区的选择性较大。这也验证了大多数购房者能够接受的心理价位与市场行情存在一定差距的常规道理，而从当前房产市场反映的状况来看，均价在4800元/以上，尤其是超过5500元/的在兽个案在销售过程中遇到了很大的压力。据我们的观察常州售楼处的来人情况普遍较差且成交业绩大幅度下降。这也验证了广大市民对以上最高单价区间的认

46、同度。l 多数人认为房价近期不会大起大落，大多数人认为房价会保持平稳态 从调查结果分析，大多数被访者认为房价会保持平稳态势。普通市民所占比例为50%，而业内人士中有58%持此观点。具有统一性的是没有人认为常州房价会大涨或大跌，只有少部分被访者认为房价会小幅下跌或上涨。根据目前我们走访的各家售楼处市场反馈的情况来看，各楼盘的情况并不相同。部分各案特别是目前销售阻力较大的个案已经开始以各种方式进行了一些价格的下调，但有些楼盘的售价仍然稳中有升。从当前的整体市场行情来分析价格还是趋于平稳。由此，我们认为“房产新政”对不同对象所表现出来的结果差别，属于新政过渡期的特有现象，将在一端时间后基本消失。l

47、多数人认为“房产新政”已对常州楼市产生一定影响 常州06年的楼市销售经历了“上升下降上升井喷降温”。从年初开始的平稳上升到年中6月份“国六条”等一系列新政的进一步出台导致销售滑坡， 9月份开始回暖，到10月分达到了今年的最高销售量，然后进入降温期完成了今年的一个市场波动。无疑“房产新政”起到了市场的调控作用，而且其调控影响在07年将会更加突现。 对于“新政”影响业内人士与市民有着不同的理解；从今年各售楼处的销售压力来看，业内人士表示“新政”对楼市产生了一定影响；从购房者希望的房价下降来看，购房者认为影响略微，房价还是稳中有升。l 对常州房地产市场的预测以平稳与小幅上涨为主对于常州购房者来说都希

48、望房价下降，但通过调查了解到，多数人对经后楼市的预测认为，今后楼市将平稳发展或小幅上涨，仅有两成左右的市民认为房地产价格将小幅下跌。由此来看，目前市场虽然略现清淡，观望氛围浓重，但大家对未来的市场还是有一定信心，至少表示了常州房地产业目前尚保持着健康及良好的状态。3. 2 消费者分析消费者特征按年龄特征：未来几年消费购房年龄分段如下图：l 年轻购房者婚房需求：购房意向比较明确，一般在1-2年内完成购房，以2房和3房为主； 单身独居：白领阶层，比较时常，崇尚自由，比较注重娱乐、商业配套，冲动性消费比较明显，以1房小户为主；l 中年购房者换房需求：对未来居住环境比较挑剔，要求生活配套齐全，物业管理

49、到位，一般消费比较谨慎，以3房及以上户型为主；为儿女或父母购房：为儿女购房主要以婚房为主，一般选择离目前居住区较近的楼盘，购房意向明确；为父母购房主要是选择适合老年人居住的小户型房源，一般为低楼层，要求周边的医疗配套比较便利，小区环境优美，适合养老；l 老年购房者为儿女：自身经济实力比较好，主要是出资，对居住选择方面主要由儿女决断；养老需求：自身经济实力比较好，对小区生活配套要求高，希望有老年活动场所，要求小区环境优美，对小区未来情况了解比较细致，要求周边的医疗配套比较便利，适合养老。按层次特征：l 工薪阶层主要选择中低档次的普通商品住宅，主要以区域性购房为主，购房态度比较谨慎，对小区生活、商

50、业、交通等各方面配套要求比较高；一般选择2房或3房。l 企事业单位中管理者及白领阶层 主要选择中高档次的环保、节能型普通商品住宅，需要有完善的生活、商业配套，小区内有优美的园林景观，完善的物业管理，小区整体能够体现出该阶层的社会地位；该类消费者购买能力强，一般选择1房、3房或以上房型。l 企事业单位高管理者及私营老板 主要选择高档次的环保、节能型普通商品住宅及别墅类住宅，需要良好的小区环境，优美的园林景观，小区内有各大园艺小品、水景，可以说是富人区豪宅，对物业管理的要求最高；该类消费者购买能力强，处事果断，一般选择在4房及以上房型。消费者心理研究l 充足的供应量、首价降低成为首肯半数以上的人希

51、望常州房地产市场的供应量保持充足，让购房者有更广阔的挑选空间。同时，相对于目前尚处于较高位的楼市价格，市民表示应该还能下降一些，使更多的人可以圆自己的住房梦。l 消费者注重因素Ø 从以前一味追求价格、地段，而今他们开始追求景观环境、配套、品牌、消费者购房观念也逐渐在发生改变，购房者也越来越理智；Ø 在现配套需求方向，也越来越看重，在交通、购物、医疗设施、运动、教育设施中，对交通的要求尤显重要。Ø 居住区能否解决交通工具对消费者来说尤显重要。Ø 根据图表数据显示，交通显得非常重要，而在交通工具方面，多数家庭还依靠公交车、摩托车、电动车、自行车等做为常用交通

52、工具，而私家车的占有量虽然在不断上升，但还相对较少；摩托车不得进外环等政策因素的影响，那么消费者会过多的依靠公交车、电动车和自行车等交通工具，所以对于郊区项目的交通工具的解决显得格外重要。消费者需求研究l 社区环境更优美，物业管理更到位多数商居住在老小区有购房意愿的居民主要是对目前现有环境与物业的不满，他们在改善住房条件的同时希望得到更多的是良好的社区景观及到位的物业管理。l 规模无需过大，生活配套设施齐全过大的社区规模造成共建配套资源的相对紧张，其次，无形中给物业管理带来较大难度。中等规模的社区，周边有良好的居住氛围，有3-4个规模社区组成的居住区，拥有齐全的生活配套设施是人们关注的重点。4

53、. 06年常州房地产市场营销分析由于今年整体市场形势的变化，营销上出现了更加新颖的手段，形式也更多样化。总的来说，在市场观望氛围日趋浓厚、购房者日趋理性的前提下，营销再次成为各开发商关注的重点，营销方式的优劣直接关系到销售业绩的好坏，关系到资金回笼的速度，以至于关系到开发企业的兴衰存亡，06年常州市场新出现或盛行的各类营销方式：购房抽奖成为开盘前惯用的营销手段虽然以往也采用过抽奖的手段，但今年在开盘期间抽奖作为优惠措施的个案之多远远超出往年楼盘“热卖”阶段，金百国际、长兴好日子、青山湾、银河湾星苑、御城、喜盈门等都采用了这类手段。内容含盖了汽车、高档家电及房价的直接优惠等。回避在售的均价，以起

54、价为起点系列房产政策公布后，市场迅速回归理性，购房者都采取了观望的态度，此时价格成为楼盘销售业绩好坏的主导因素，部分楼盘在广告销售中及时采取以起价做为标题，吸引购房者的眼球，如金百国际、世府·邻里中心、绿园爱舍等，而其真实的均价都要高于起价约400600元/M2，各楼盘推案速度加快与以往相比，目前许多楼盘均加快了其退案速度，原先当某个案一期的销售率达到70%80%时候彩绘退出下一批房源，而当前由于房地产市场预期不是很乐观，开放商为保证在近阶段争抢有限的客源而加紧推案。营销渠道更加多元化相比以往一些传统的广告通路方式，目前有一些新颖的方式，如短信告知楼盘新动向，楼宇电梯间及公交车载的分

55、众传媒，及与银行对帐单的夹送、出租车顶灯等，此外，SP活动也出现了“嘉宏国际小姐走进常州”、“盛世名门模特小姐”、“街头寻宝”、“楼盘选秀，代言”等开发商补帖契税部分开发商有选择性的将144平方米以上的部分户型作为优惠的对象补贴多出的2%契税，达到快速去化较大面积户型的目的买房送面积.部分楼盘采取新的营销方式，即买房送面积，这种做法引来此种户型的热卖，如：随园·城市晶品、嘉宏盛世等金卡、VIP卡继续使用、目的有所不同诸多楼盘在首次公开期间还是沿用发售金卡、VIP卡的模式，只是相对于以往各类卡的发售最终用于摇号从中产生可以购房的客户来说，目前金卡、VIP卡的发售一是用来聚集人气试探市场

56、以在开盘期前调整一个合适的公开价格，二是想催促客户尽早下定，抓住越先购买优惠越多的营销心理。团购可享额外优惠在买到就是赚到的时候，团购现象基本不存在，更不同提优惠了，如今楼市调控的大背景下团购格外受到开发商的亲睐。5. 住宅市场产品走势分析上图为06年房型面积比例，可以看出小面积供应还是没有达到政策要求。从市政府新发的06-07常州住房规划建设一文中有这样一条：中心城区年今明两年新建商品住房2530.6万平方米，其中90平方米以下户型1786.96万平方米占70.61%，90平方米以上户型743.64万平方米占29.39%。未来几年中小户型在市场的放量将增大，需求旺盛，尤其是具有创新、环保、节能、实用的户型将是最受市场亲睐的。6.别墅市场分析6.1常州别墅市场分布 常州别墅市场主要以常州主城为主预销面积占68%，其次就是溧阳占22%，溧阳地区主要利用天目湖的生态景观优势；在常州主城则主要分布于武进地区，体量是常州市区的2倍多，新北地区06年没有新批准预销售别墅；常州市区的新批别墅主要分布在“香江华廷”、“水岸人家”、“公园一号”、“怡和花园”等项目中；武进区的新批别墅则主要分布于滆湖、太湖边及湖塘的几个大楼盘项目中。6.2别墅产品供需结构及价格分析1) 别墅产品结构比例