房地产企业成本控制_工程管理

1、房地产企业成本控制目前，在房地产市场激烈竞争中，如何使房地产企业求得生存、求得进展是急需解决的重要问题!只有加强成本掌握，提高企业经济效益，才是企业制胜的法宝。随着中国加入WTO后房地产业的日益放开，一些资本实力雄厚或有着相当融资力量的境外资本的涌入以及国内的一些集团型企业在全国的扩张，房地产市场的竞争将更加激烈。由于房地产市场价格受宏观政策的影响较大，在将来售价不明确或只能预估售价的状况下，只有成本掌握较好的企业才有可能在市场竞争中具有竞争优势，故成本掌握是房地产企业的核心竞争力。一、地产企业成本掌握的一般原则成本最低化原则成本掌握的根本目的，是在保证产品质量的状况下通过各种措施降低建筑成本

2、，使用最低的成本达到预期的目标。全面掌握原则全面掌握就是全员掌握和全过程掌握。成本掌握仅靠项目经理和专业成本管理人员及少数人的努力是无法收到预期效果的，而是需要大家关怀、需要项目参加者群策群力;在开发项目确定以后，自设计开头，经过工程施工，到竣工交付使用，其中的每一项经济业务都要纳入成本掌握的轨道。动态掌握原则动态掌握原则是把成本掌握的重点放在设计、招投标、合同管理、施工管理等主要开发阶段上，准时发觉偏差、订正偏差，在生产过程中进行动态掌握。目标管理原则目标管理是进行任何一项管理工作的基本方法和手段。节省原则节省人力、物力、财力的消耗，是提高经济效益的核心。节省可从三方面入手：一是严格执行成本

3、开支范围、费用开支标准和有关财务制度，对各项成本费用的支出进行限制和监督;二是提高开发项目的科学管理水平，优化施工方案，提高生产效率，节省人、财、物的消耗;三是实行预防成本失控的技术组织措施，制止可能发生的铺张。责、权、利相结合的原则 要使成本掌握真正发挥准时有效的作用，必需严格根据经济责任制的要求，贯彻责、权、利相结合的原则。二、成本掌握的措施成本掌握在不同阶段有着不同的措施，本文分投资决策、设计、实施和竣工结算四个阶段进行成本掌握措施的争论。投资决策阶段投资决策阶段主要取决于企业领导的从业阅历与战略眼光，各职能部门应主动发挥“经济参谋”的作用，乐观进行相关经济指标的预算、估算与评价，为决策

4、层做好正确的投资决策服务。设计阶段设计阶段是成本掌握的关键环节，把好设计关能取得事半功倍的效果。设计阶段的成本掌握措施主要有：1.实行设计方案招投标企业在托付设计时应大力引进竞争机制通过设计招投标来选择优秀的设计单位，以实现设计方案的最优化，避开因工程设计质量问题消失工程变更而造成直接经济损失(投资增加)。2.实行限额设计限额设计是建设过程中行之有效的掌握方法，也是掌握成本的有效措施之一。设计的优劣将直接影响建筑费用的多少和建设周期的长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益。3.运用价值工程(原理)。设计工作应当做到功能与造价相统一，在满意功能要求的前提下，降低成本。例如，利用深坑基础

5、增加地下室，这样，地下室既可以停车和储存杂物，又可以使小区不建地上停车场，节省用地的同时也美化了环境。4.加强对设计图纸的会审与审查工作。对设计单位设计的图纸质量进行认真复核与审查，对各专业间图纸的冲突尽早向设计单位提出修改，以免消失返工现象，造成不必要的资金铺张。实施阶段1.实行招投标招投标是有效掌握成本的核心，招投标工作主要有如下掌握点：严格审查施工单位资质，严防劣质施工单位混入投标单位之列。严格把握招标条件，仔细编制标底和标书，做好评标定标工作。工程招标应实行公开招标或邀请招标。招标书条款应严谨、精确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。合理低价中标。房地产企业对项目的“

6、合理低价”应做到心中有数，避开投标单位以低于成本价恶意竞标。严把合同关。应重视合同管理，把握国家的有关法律、法规及规章规定，坚固树立法律意识，熟识专业学问，同时充分发挥企业各部门内部会审合同的作用，仔细把好关，预防竣工结算阶段因缺乏法律依据消失扯皮不清的现象。 2.加强施工现场管理在施工阶段，应重点加强工程施工现场的动态管理，把工程管理与造价掌握观念渗透到各项设计和施工技术措施中去，保证管理目标的实现，提高项目的投资效益，主要表现在以下几个方面：制定最优施工方案 项目开工前要仔细组织图纸会审和设计交底，再依据设计、施工图等有关技术资料，对拟定的施工方法、挨次、作业形式、机械设备选型、技术组织措

7、施等进行仔细的讨论分析，制定出分工明确、技术上可行、经济上合理、措施得力的施工方案，以技术优势取得最佳的经济效益。把好材料设备关 预算人员要广泛把握建材行情;严格按有关规定做好材料限价工作，合理掌握价差水平。尽量削减设计变更。只有在影响项目功能的正常发挥，或使项目无法连续进行下去的状况下才允许设计变更。严格现场签证管理。现场签证不仅要做到“随做随签”，还必需达到量化要求;签证内容与实际相符，不能超过应签证的范围;杜绝不实及虚假签证的发生等。竣工结算阶段1.严格做好结算审核工作结算审核时要严格执行合同及有关协议的规定，重点做好材料价差的审定工作。审核时应与原招标文件对比，凡原标底内已含项目不能重复消失。仔细实行结算复审制度，确保结算质量。房地产企业不但要重视竣工结算审计，更要重视事前和事中审计。只有做好了事前、事中审计，竣工结算审计的结果才更有意义。事前审计，可使项目施工方案的编制更趋合理，并能关心项目管理班子超前“把关”，有效防止或避开可以预见的失误。事中审计，即施工阶段中若干个过程所作