房地产开发项目管理文化建设企业多项目运作_工程管理

1、房地产开发项目管理文化建设企业多项目运作房地产开发项目，本身就是一个项目，因此，房地产开发项目就有项目的一些属性，一次性，有明确的开头和完成时间，全部是暂态性的;房地产开发项目是独特的产品、服务或结果;同时房地产开发项目又是一个渐进的熟悉过程、定义过程和明细的规划设计、施工图设计过程、实施过程和工程交验过程。由于房地产开发项目具有上述特性，因此，房地产项目在开发目过程中，具有许多不确定性，所以房地产项目风险无处不在。首先，我们找出在房地产开发项目生命周期启动和方案阶段的10大风险。然后对项目两阶段主要风险的应对措施。启动：是组织承诺批准项目或项目阶段。对于一个房地产开发项目这一阶段的主要工作有

2、：地块选择、房地产市场调查、购房者心理分析、开发项目市场定位。这一阶段的可交付成果是：地块选择评估报告、房地产开发项目可行性讨论报告。这一阶段的风险是：1、地块、地段选择失误，2、地块价格与价值相背离，3、地块不利于设计规划，4、地块整治费用太大，5、市场调查内容与地块适应的业态消失偏离，6、调查的方法和途经有误，7、调查对象有误，8、购房者心理和行为分析消失偏差，9、产品的市场客户群推断失误，10、产品市场定位失误。在主要风险识别出来后，紧接着进入评估过程，风险评估包括定性评估和定量评估，对评估出来的风险按其对项目影响的得失量大小进行排序。对排在第1位的风险，建议实行规避手段进行解决。当然对

3、风险应对措施与项目发起人对风险的态度和风险承受程度有关，由于高风险常伴随高回报。项目启动阶段识别出来的风险，在整个项目中，均属于高风险。在实行如下应对措施：规避、转移、缓和、接受的选择中，要特殊当心谨慎。如项目地块选择失误，将导致项目在后续运作过程中，处于被动局面。在房地产开发项目中，这一阶段特殊重要。由于，任何一个房地产开发项目都是将做从未做过的事情，所做方案工作的多少，必需与公司的规模和项目的规模相适应。如某公司有意投资房地产开发项目，首先打算要开发的项目量有多大，这必需与公司的资金实力匹配;其次是地块的选择，为了从经营角度和运作角度考虑，在地块选择时，最好选择三个以上不同地块，分别对它的

4、相关经济指标和技术特性进行前期初步比较，同时与三个土地供应单位进行洽谈。方案：界定和改进目标，从各种备选的行动方案中选择更好的方案，以实现所担当项目所要达到的目标。在方案阶段的风险是，1、对公司的经营战略理解不透;2、项目开发的目标(质量、进度、成本)设定不准;3、缺乏历史信息;4、开发项目无精确的产品描述;5、没有工作分解结构(WBS);5、项目开发的约束条件(人员、资金、技术、设备等)识别不够;6、无备选方案或备选方案雷同;7、项目团队人员缺乏相关的技能和学问;8、信息沟通不畅;9、高层不支持方案工作;10、对方案的本身熟悉有误。界定目标，在房地产开发项目中，如何界定目标?首先，必需明确公

5、司的战略意图，公司战略大致分为：维持型战略、进展型战略、衰退型战略、退出型战略。知道了公司级的战略定位，开发项目的战略定位。再进一步明确业务层的竞争战略和职能层的职能支持战略，如选购战略、生产开发战略、房地产营销战略、物业管理战略、财务战略、人力资源战略、开发项目的技术战略、品牌战略等。在了解上述战略的基础上，识别项目开发的目标。因此，目标是为战略服务的，详细操作方案、运作措施是为目标服务的。没有目标的运作措施是无源之水、无本之末。他们的关系是：公司战略项目战略业务战略(职能战略)目标实现目标的方案或措施。从各种备选方案中选择最好方案，就是多方案比较和决策的过程。在房地产开发项目中的理解是：多候选地块比较;多策划单位比较;多策划方案比较;多规划设计单位比较;多规划设计方案比较;多施工图设计单位比较;多种结构形式比较;多种设计用材比较;多个监理实施单位比较;多个施工单位实施比较;多个承包模式比较;多个合同形式比较;多种施工方案比较;多种付款形式比较;多种结帐方式比较等等。以实现担当项目所要达到的目标，就是在进行房地产项目开发时，项目团队在理解项目投资人的开发战略后，精确的设定总目标。并针对项目总目标依据项目实际状况