浅谈房产开发中的风险管理_工程管理

1、浅谈房产开发中的风险管理中国房地产市场由飞速进展阶段进入了调整，这个对于房产开发商来说，就需要苦练内功，提高管理水平，面对更大的市场竞争，具备更高的市场风险识别力量，洞察分析风险，提高风险管理水平，开发出更合适市场需求的产品，从而提高企业的竞争力和产场知名度。本文从房产开发的各个环节进行简要分析，提出房产开发的风险所在以及如何更好的削减风险。从1999年至2022年，中国的房产始终处于飞速进展的阶段，全国遍地是新开工的项目，有其中所占比例最高的也是住宅项目，由于住宅项目建设的飞速进展，使得全国的房价涨速涨幅惊人，从而影响了社会大部分人的生活住房。基于这种状况，政府对全国的商品房房价进行了调控，

2、肯定程度上抑制了商品房的开发速度以及商品房房价的上涨速度。在现在国内的这个形势下，我们在房产开发中，不能再以之前10年的观念去开发建设住宅项目，今后的商品房市场也将逐步走入成熟阶段，不是造什么都能卖，市场暴利将渐渐被毁灭，市场会走入正常利润或者微利时代。面对这样的商品房市场，我们应当深刻熟悉到房产开发中的风险将是大家所要面对的，如何做好房产开发中的风险管理对于一个房产企业而言将显得尤为重要，做好房产开发中的风险管理，能削减产品的销售风险，保证产品的销售利润，使企业持续盈利及稳步进展。那么房产开发中的存在着哪些风险，这些风险存在于哪些环节中，我们又该如何掌握呢?1 房产开发中存在的风险让我们先分

3、析下房产开发过程的主要环节，以商品房住宅为例，房产开发过程主要涉及到土地拍卖或者土地转让;前期项目策划与定位;项目的相关手续与证照办理;项目的设计、施工等实体建设实施过程;项目的后期营销工作。在上述这些环节中，通常存在如下风险：1.1 土地获得阶段国内房地产开发的用地是被严格限制在城市里的国有土地上进行，在实际操作中，房地产开发商在取得国有土地开发权的时候，可能面临着所拍土地是否属于国有土地的风险，土地的拍卖价格随着众多拍卖者的追赶而形成高价的风险;面临着在该土地上是否存在着拆迁以及安置补偿的状况以及拆迁与安置补偿的费用是多少的风险，该土地使用权是否完整、该土地的规划条件是否符合房地产开发商对

4、该项目的开发要求的风险，该土地是否存在着债务，合同是否有效及完整等风险。林克司项目在设计阶段发觉土地红线与掌握性详规划线不统一，由于发觉时还处于设计的初步阶段，因而未对项目造成极大影响。1.2 项目投资策划阶段在房地产项目的投资策划阶段，主要涉及到的风险有项目的市场定位以及产品定位风险，其中包括了规划、建筑、景观、交房标准等定位风险以及对项目的经济技术分析风险;房地产项目的经济支持力量风险;相关的法律法规风险等。当项目的市场定位确定后，项目的建筑风格、建设成本基本上也相应确定，销售目标也因此而确定，所以决策的风险讨论是最为重要的，决策的好坏将直接影响到整个项目以及后期工作的质量。同时，由于国家

5、政策法规的不断完善与修正，因此在项目前期的策划阶段以及后期实施阶段，要准时的收集政策法规的变动信息并仔细的进行分析，要慎重的考虑国家政策法规的变化对项目的影响，这样既能在第一时间了解政策法规的变化可能性，提早了解提早修改项目的方案，避开项目的开展受阻，又能对已进行的方案做出准时调整，避开把影响面再次扩大，造成不必要的损失。例如在2022年10月出台了规划对建筑面积的新的计算方法，在这之前，许多房地产开放商为了充分提高建筑的实际可使用面积，充分扩大了地下庭院的面积，抬高建筑的层高以及阳台露台面积等，但是依据新的计算方法，超出规定的部分仍需要计算建筑面积，这样对项目的方案就产生了很大的影响。在这个

6、政策出台前，有不少开发商已经了解到了政策的将来变化，提早对项目方案做了修改。假如未能准时猎取这个信息，那么后期的工作都将前功尽弃。所以在项目投资策划阶段，准时了解各个方面的动态信息，结合开展策划工作是很有必要的。1.3 项目建设阶段：项目的建设阶段涉及到项目的设计勘察工作、施工工作的质量风险、进度风险、成本风险、合同履行风险以及验收交房过程中的风险等。项目勘察成果是否与现状吻合，设计理念是否落后，设计是否新奇，技术是否落后、成熟或适用，设计成果是否符合勘察要求，各专业的设计成果之间是否相全都，设计质量是否达到项目定位的目标要求，设计进度是否符合整体进度要求;施工技术是否落后，施工新工艺是否成熟

7、，施工产品质量是否过关、是否达到交房验收的标准，施工成品是否达到项目定位的目标，各专业之间的施工是否有很好的协作度，施 工进度是否符合项目整体要求，设计、施工等合同的履行是否存在风险，设计和施工的成本掌握是否符合项目整体投资分析要求等，这些风险是在策划的结果上连续的，对后续的销售存在着很大的影响。风险管理在项目建设阶段与各管理目标之间的关系是平行穿插的，见下图，将风险管理放在一个较高层面进行项目管理，更能提高各管理目标的风险掌握效果。1.4 项目营销阶段：房地产项目在营销阶段将面临着国家政策对项目销售的影响，国际国内经济环境对项目销售的影响，项目产品与营销包装是否配套、包装是否符合购买对象的的

8、理念，营销方案是否符合市场及客户需求的风险，产品的定价是否存在着过高或过低的风险，销售节奏与开发节奏是否匹配、资金占用比例、资金周转速度是否合适等引起的资金回笼风险。比如在2022年-2022年期间，国际经济形式不客观，国内经济受到国际很大的影响，国家政策对房市的大力调控，整个房产市场处于平稳抑制甚至下滑的趋势，在这个期间，国家政策以及国内经济形式对整个国内的房产市场就起了很大的影响，在这个期间处于销售的房产楼盘都患病着市场的冲击，消失了许多打折、降价、优待措施，这种现象的消失无疑极大的影响了项目的销售利润，影响了房市的进一步进展，于是许多开放商消失了暂缓开工、放慢开发速度、延迟销售等措施，以

9、避开政策对项目的影响。综合房产项目开发过程中的上述几个阶段，总体归纳起来风险根据类别可以分为：政策风险、社会风险、经济风险、技术风险、自然风险以及国际风险几个大类。政策风险包括政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、房地产制度变革风险、环保政策变化风险、法律风险等。社会风险包括城市规划风险(即容积率变化风险、建筑掩盖率变化风险、用途的相容性风险)、区域进展风险(即近邻地区进展风险、类似地区进展风险)、公共干预风险、住客干扰风险、治安风险等。经济风险包括市场供求风险(即购买力风险、住户规模变化风险、单元住宅面积变化风险)、财务风险(即通货膨胀风险、利率变化风险、资金变现风险、开发费用变化风

10、险、税率变化风险)、地价风险、融资风险、国民经济状况变动风险等。技术风险包括建筑材料转变和更新风险、建筑施工技术和工艺革新风险、建筑设计变动和计算失误风险、设备故障、损坏或施工事故风险、建筑生产力因素短缺风险、信息风险等。自然风险包括火灾风险、风暴风险、洪水风险、地震风险、气温风险等。国际风险包括国家风险、国际政治风险、国际投资环境风险、货币汇率变化风险、国际货币利率变化风险、国际经营风险等。2 房产开发中的风险掌握方法上述几大类风险，对于每一个房产项目而言，详细都会有所不同，那么我们可以依据项目的详细特点、组织结构的详细特特征，在项目的各个阶段实行以下措施，从而削减风险发生的可能性，使风险在

11、受控范围之内。2.1 在项目拿地与投资策划时，一要仔细分析与调查项目用地的周边环境，分析土地的地理位置、土地性质、土地现状以及地质地貌等状况，调查项目周边的建筑、自然环境、历史人文环境以及环境污染状况、水陆空以及市政道路的交通状况、周边市政配套设施等;二要对区域市场现状进行细致讨论以及对市场进展趋势进行推断，其中包括货币政策以及房地产相关政策在内的宏观经济状况、项目所在地的房产市场状况、政策法规、总体供求关系、板块划分及差异、价格走势及市场价值发觉、客户构成分析以及客户的购买状态与行为分析;三要对项目的优劣势、机会与威逼进行SWOT分析;四要对项目的市场定位、规划及风格进行分析;五要通过同类项

12、目进行类比，对待开发项目的价值进行量化分析;六要通过差异系数的确定、区域市场均价的确定对项目进行定价模拟分析;七要通过对项目的经济技术指标、成本、项目收益的模拟，通过敏感性分析对项目投入产出状况进行模拟分析;八要对项目风险、资金风险、经济风险、政策风险、开发进度风险进行分析与提示。在这样具体周全的投资策划工作下，才能有效的降低项目后期风险发生的可能性。林克司项目在项目策划时对开发项目进行了SWOT分析，确定本项目的优劣势，并且对产品的各个部分进行权重评分，确定项目讨论的重点和次重点。后由于在策划与设计阶段经受了房产调控，公司经过决策坚决的对项目的定位进行调整，增加了更多的项目优势，对之前的优势

13、同时又进行了增加，并且还对单风光积进行了适当的掌握，避开由于总价过高对将来的销售以及公司的资金产生压力。2.2 在项目建设过程中，一要通过考察调研与打分的方法对选取信誉度高、服务质量好的的设计、勘察、施工以及监理单位以及其他供应商作为项目合作伙伴，并且作为一个长期运营的房产公司，不能只停留于一家单位，还应当建立具体的供应商库，作为公司和项目的资源储备，二要选择好 的项目设计人员以及项目管理人员，这点更为重要，好的设计人员、项目管理人员具备了丰富的项目阅历，对项目的进展有着较好的预见性和掌握协调力，对项目的有序推动会起到关键的作用，能更好的削减失误与风险的发生，对项目的进度、质量等都能有着很好的

14、关心。三要制定项目进度方案纲要以及项目进度方案表，内容要尽可能的细分，明确每个环节的要求时间结点，并且落实责任人，要揭示此结点的进度变化对其他结点以及对项目的影响，做好提早防范的措施。四要明确项目各环节的质量责任人，做到预先分析，预先防范。五对项目建设期间的投入做好实时监控与分析，做到实时报警与纠偏。六对项目要做好相对应的保险工作，尽可能的降低项目的风险损失。2.3 在项目营销过程中，面对着宏观环境的变化、市场购买力的变化、策划与实际市场的偏离、政策的变化以及随着政策变化而变化的房产市场，选择一家有着丰富市场营销阅历的公司的显得非常重要。依据一个产品形成一个好的概念和营销方案，充分调动市场上的可购买力，对一个好项目来说