新天地地产相关交楼问题统一口径解答

1、新天地地产相关交楼问题统一口径解答(汇总版 )一、有关管理费的厘定广州 z 物业管理有限公司受“z”发展商的委托，进行对“z”的前期物业管理，就“z”规划设计的情况及其珠江新城标准性豪宅的定位，参照全国物业管理示范住宅小区的服务标准及融合酒店式管理服务，制定高标准的服务要求及高素质的人员配备（现时“z”东区管理人员共有 76 人，平均学历在高中以上，年龄在 2030 之间）。同时物管公司特聘请香港物业管理专业人员主理“ z”的物业管理（该人员是香港及英国特许房屋经理学会会员），并依据“zz ”的尊贵地位，特设“楼宇业户大使”此一岗位，于每天 8:0024:00 在各楼宇大堂安排一名专业服务人员

2、， 专责为该楼宇业户提供贴心服务,以体现对业户的尊贵。 就此，公司从“以支定收”的行业运作规则，厘定出 zz 广场 L4 区管理费为 3.9 元 /平方米（不包含楼宇内公用水电费用） 。二、管理费收费包含内容1、 zL4 区管理费包括：（1） 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费（2） 共用设施设备日常运行、维修及保养费（3） 绿化养护费（4） 公共区域清洁卫生费（5） 小区治安费（6） 行政办公费（7） 公共保险（不包括业主单元及其单元内的财产）（8） 固定资产折旧费（直接用于物业管理的固定资产折旧）（9） 楼外公共水电费（10 ）法定税金（11）管理人酬金（应收取管理费的10% ）（与

3、第一条有何不同？）（12）其它为管理 L4 区而发生的合理支出（包括L4 区完成前、筹备管理期间之一切开支）以上费用构成项目中不包括L4 区共用部位共用设施设备大中修、更改、改造的费用。同时不包括公共水电支出费用2、 L4 区主要设备设施特点：1 ）给排水： L4 区共 2 个生活泵房 ,7 个水景水泵房， 2 个独立消防系统，地下排水泵 84 台，消防电梯井排水泵24 台。2 ） 照明：各类灯饰约 9046 个， 289.61千瓦 /时。3 ） 空调系统：地下室电梯厅、首层、二层大堂的分体空调共84 台。4 ） 电梯： L4 住宅迅达牌电梯共有 26 台。5 ）通风系统：鲜风机房16 个，排

4、风机房 8 个。6 ）供电系统： 2 台柴油发电机， 6 个低压配电房， 2 个专变电房， 1 个商业高压室。7 ）智能化系统：美国DSP 公共广播系统、闭路监控系统、电子巡更系统、停车场管理系统、一卡通系统、自动抄表系统。3、注：按中华人民共和国建设部于2003 年 11 月所颁发的物业服务收费管理办法第六条规定“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”由于广州市物价部门目前仍未明确具体的广州市物业服务收费管理办法，故“z”住宅管理费按市场调节价进行，发展商在楼宇销售时已向外界明

5、确为3.9 元 /平方米。二、水费周转金该收费项目及其收费标准是按物价部门规定收取的，是用于支付楼宇公共地方绿化、清洁的用水费用（如楼梯清洗、楼内绿化用水）;由于该费用是在有关部门抄总表后一次性由管理公司垫付，再向住户收取，在此期间，供水部门的收费与住户实际交费有一个时间差;故管理公司向住户先收取周转费用，以备周转。三、预收三个月管理费收取上述费用，是为了确保管理处在楼宇交付后维持小区管理的正常运作，由于个别住户会因工作繁忙等原因，于收楼后短期内不能如期交付管理费用（如银行存额不足，外出公干及旅游等），为不影响管理处的正常运作，故须向住户在收楼时收取此费用，该费用是业户用于支付收楼后三个月的管

6、理费（对于发展商承诺赠送业户的管理费，于业户收楼三个月后开始赠送）。四、装修保证金1、该收费项目是按物价部门（穗价1999132号）规定的收费标准而设定的，目的是为了保障全体业户的共同利益，统一小区整体规划外观， 加强对施工人员的约束， 减少发生在施工过程中损坏公共部位、设备设施及因装修影响到相邻物业的行为。2、该费用在业户申报装修时，向管理处申请，报经管理处审批后交付，装修完毕后通知管理处检查验收，在无违反小区装修规定及管理公约的前提下，从验收合格之日起7 天内无息退还。五、清运泥头费（装修垃圾清运）该收费是为了便于住户在装修过程中所产生的装修垃圾的清运（按广州市规定，住户装修垃圾须与生活垃

7、圾分开清运，装修施工垃圾须由政府认可的专用车辆运送） ;为方便装修业户的装修垃圾清运，管理处已安排具备有装修垃圾清运资格的单位为小区装修业户有偿清运装修垃圾，收费标准为：6元 /袋装修垃圾（规格： 60CM*80CM ），住户如需自行清运的，无须交此费，但业户所聘请的搬运单位必须按规定办理出入证及提交经政府部门核准的经营执照复印件，并按政府有关规定将垃圾、淤泥清运至政府指定的地点。六、煤气初装费 /有线电视初装费该设施设备是楼宇整体规划所必须安装的，并于购房合同上注明，属于楼宇的配套设施 ;由于该设施的安装费用已由发展商先行垫付给有关公司，不论住户使用与否，均须向发展商交还此费用（购买多套住宅

8、的业户，按购买住宅套数进行交付）。故七、楼宇公共水电费的分摊项目(1)消防设施用电(2)楼宇防盗设施用电(3)楼内公共照明用电（走廊、走火梯、入口大堂、架空层）(4)电梯用电(5) 大堂空调用电（包括地下车库电梯厅及首层大堂）(6) 楼宇清洁、绿化用电、用水(7) 供水、排污、供电设施用电公摊：公用电费摊分根据穗价函 （1999 ）116 号“广州市居民住宅公用用电量摊分办法”的有关规定进行；公用水由管理处按实际发生额，按户平均分摊。同时管理处将在每次分摊前先向全体业户出示相应的票据及各单元分摊数量的明细表。八、单元交付前提条件按合同规定，以“楼宇竣工验收合格”为符合交付前提条件。物业的竣工验

9、收合格是指物业通过相关各专业部门的验收。如消防、工程质量、水电、环保等方面， 并以取得质监站出具的工程质量监督意见书为标志。工程竣工验收实行备案制度， 建设单位在工程竣工验收合格后，依照相关规定， 到备案机关办理备案手续，竣工验收备案是将上述验收文件报送政府部门备案的程序。在未达到上述条件的情况下， 我处建议对业主明确取得该备案表的时间，同时在未取得该备案表的期间， 业主的管理费及停车费由发展商代为交付，以此来缓解业主的成见，争取业主当天同意收楼， 如业主态度强硬， 建议先带业主验收楼宇后，再交由现场律师及应急小组处理。法规规定的“三书一证”为：三书住宅质量保证书、住宅使用说明书、广州市商品房

10、交楼书一证广州市房地产建设项目竣工综合验收合格证九、防盗门、防盗网、拉 (趟)闸、防蚊沙窗为维护楼宇的整体规划，外观统一，上述设施的安装对于业户房屋的增值、保值有重要影响，管理处特对上述设施作如下规定：1、拉 (趟)闸必须选用统一材料（不锈钢） ，按小区统一样式安装于阳台门内侧，以保持楼宇原有设计。2、防盗门的安装时间： 为统一楼宇的整体性， 防盗门的样式及材料要有统一性，由于业户的收楼时间不一及业户对防盗门的要求不同，管理处难以确定此统一性，故规定对于防盗门的安装须待业主委员会成立后，由业主大会确定如何安装。同时发展商在“z”的设计用料上已充分考虑到防盗问题， 除于大堂内设置 24 小时的闭

11、路电视及密码锁门外，楼宇单元的进户门在设计上亦具备三防作用（防火、防撬、防烟） ，在安全方面已有保障。3、防盗沙窗所用材料不限，安装位置于窗、门内。4、按广州市规定， 为统一市容， 防盗网不得安装， 我处从业户的生活安全考虑，同意业户于室内各推窗及落地窗内侧安装可拆式或活动式的防护拦，同时建议住户于室内安装智能化防盗系统。十、地面外露管线的解释发展商考虑到业户收楼后对室内地面的装修形式不同（如铺设石材、砖材或木材），鉴于不同装修形式对地面预留铺设高度的要求不同，为便于各业户不同装修形式的进行及减少业户地面装修时对楼板及其预埋管线的损害，发展商特按铺设石材的标准进行对楼板的处理，同时将楼板部分主

12、要预埋管线外置于楼板面，以水泥沙浆保护，以便于业户装修人员的识别。十一、遗漏问题的处理方法及程序管理处交楼人员只对问题进行记录，不对产品质量问题作任何解释，问题记录后可向业户说明管理处将于三天内给予业户书面回复，同时协助业户跟进落实问题的解决，力求令业户满意。对业主：由于收楼对业主来讲是一件大事，业主的心态均比较慎重，故管理人员要对此充分理解，给予耐性。1 、先将问题记录，再向业主说明管理处处理此类问题的程序及方法，并向业主表明管理处的立场 （协助业主解决问题），尽量与业主对处理问题的方法达成共识，以诚意赢得业主的信任。2、管理处交楼人员不对产品质量问题作任何解答，以免使管理处在业主心中留下不

13、公正的印象，应将业主的意见如实记录下来（必要时拍照），转交发展商专责处理人员处理，并取得业主通信及其他联系方式，以便向业户反馈信息（ 3 天内给予书面或电话回复） 。内部处理操作（不须知会业户） ：1、 发展商派出 1 名工程技术人员协助处理，对业主遗漏问题进行核实。2、 管理处负责记录各类遗漏问题，按单元汇总后（一式两份），发展商工程技术人员于第二天9： 15 前到管理处签收，管理处取回一份汇总表存档。3、 发展商工程技术人员在收到遗漏汇总表后，于2 天内对所填报并经核实的遗漏工程给予管理处书面回复，并督促承建商完成修葺（特殊问题，修复时间另行约定）。4、 管理处接回复后将其复印， 原件存档

14、，复印件以挂号信交业户， 同时配合发展商工程技术人员跟进处理问题，每天将进度反馈业户，完工后先进行验收（包括卫生），确认解决后安排小业户前来验收，如小业户核认修复后， 由小业户于遗漏记录表上签字确认。如维修不能于约定时间内进行及完成，管理处将安排快速维修队进行处理（快速维修队由管理处负责监督） 。5、 小业主在入住后使用过程中或在装修之前，如发现有质量问题，在保修期内，管理处按上述处理过程操作。6、 保修期结束后，发展商将向全体业主发函说明保修期已过的项目，以免引起不必要的误会或纠纷。十二、业主要求当天不签认入住资料（业主公约、前期物业管理服务合同等）的处理情况由于上述资料对物管公司日后对楼盘

15、的管理及管理费的收取最为重要，故须争取业主在收楼当日签署；大部分业主不签认入住资料的心态是担心入住资料的内容不符合法律规定，故此，交楼人员可予业主在入住资料的签约页注明“在符合中国法律规定的前提下，同意遵守此公约/合同。”该入住资料为我国物业管理法规所规定，国内各物业楼盘必须具备，其作用主要是明确物管公司的职责及维护广大业主的权益，物管公司亦是参照有关法规示范文本进行制定，是符合法规的。十三、业主户口迁移与小孩入学1、业主户口迁移条件：（ 1）、提交所备材料：双方户口薄；双方身份证；结婚证；准生证或征收社会抚养费收据（发票） ；计划生育服务证；（如无此证，请按第 6 条）近 3 个月的查环查孕

16、证明或结扎证明；房产证或协议书、合同。（2）、办理程序： A、本市迁移：带齐所备材料到天河公安分局领取迁入天河区育龄人员18 周岁 49 周岁计划生育情况登记表，填好后，到迁出地村（居）及街计生办加意见、盖章。再到迁入地村（居）及街计生办盖章。最后，带该表及其它所备材料到分局办证大厅办理迁入。B、外地迁入：带齐所备材料到分局办证大厅领取入户申请表填好后，到迁出地加意见、盖章，再到迁入地加意见盖章，最后，带该表及所备材料到分局办证大厅办理迁入。为加快单元的交付速度， 节约时间，对于上述问题可回复客户“该问题我处将与相关政府部门联系，明确相关办理方式后将尽快以书面反馈给业主。”2、学校：珠江新城楼

17、盘的定点小学：天河第一实验小学地址：红线女艺术学院后是否有定点中学？3、幼儿院：L4 区的幼儿院按规划于2004 年 9 月竣工并交付教育局进行管理，具体招生办法须待教育局接管后落实。十四、有关煤气（煤气热水器） 、电话、有线电视及网络的开通上述设施在业主装修完毕后，按以下方式进行开通1 、煤气：凭管理处出具的煤气安装申请书，报广州市煤气公司天河分公司预约进行上门开通，电话：83962222 （或联系管理处代为预约） 。2、电话及网络：报中国电信报装电话热线：10000 。3、有线电视：联系管理处代为预约。十五、销售区域（销售中心、样板房楼层、销售通道）的水电费及公共水电分摊费的计取发展商已对

18、上述销售区域的用水用电进行独立装表计算，所发生的费用由发展商负责；对于楼层公共照明及电梯等公共设施、公共区域的用水用电，管理处将按楼宇所有房屋的数量进行分摊。其中发展商作为空置房的业主，承担空置房的部分。十六、业主要求查阅楼宇规划许可证的处理可给予业主现场查阅楼宇规划许可证，但不得予业主进行印取，业主可抄录许可证的编号，向相关政府部门查询。十七、 z 广场包括什么设施，何时开放使用，收费标准如何？z 广场包括有商业广场（各类商铺） 、会所（天幕星空恒温泳池、网球场、高尔夫球练习场、健身房、香熏SPA 等）、酒店式公寓，其中商业广场于2004 年 9月底开业，会所及酒店式公寓计划于11 月底开业

19、，具体收费标准及对“ z”业主的优惠措施待届时确定。十八、 L4 区的泛会所有什么设施，何时开放使用，收费标准如何，其水电费是否由业主进行分摊？T1/T2 泛会所暂时由发展商保留使用，T3 泛会所暂为业主办理收楼的场所，日后设计为红酒俱乐部，T4 泛会所设计为阅览室，T5 泛会所设计为健身室，T6 泛会所设计为儿童游乐室，T27T32 泛会所设计功能待T27T32 交付使用时确定。其中T4 、T5 、T6 泛会所计划于6 月份开业，收费标准及每天开放使用时间将待届时确定。上述收费的泛会所水电已另行装设水电表，费用不须业主承担。十九、 L4 区游泳池何时开放，收费标准如何？L4 区游泳池于 5

20、月 15 日开放，收费标准与每天开放使用时间将与T4 、T5、T6 泛会所的收费一同确定，在此之前暂不收取业主费用。二十、 L4 区业主委员会何时成立，如何业主的有关权利业主按中国的物业管理相关法规规定，在符合条件的情况下成立业主委员会并按规定履行业主的权利。满足以下条件的，可申请成立首届业主委员会筹备小组：1）物业已交付使用的建筑达到50% 以上； 2）物业已交付使用的建筑面积达到30% 以上不足50% ，且使用超过一年的。二十一、 L4 区有无室外停车场，停车场的收费标准如何，车位可否出售？L4 区无室外停车场，室内停车场的收费标准按物价部门的审批进行收费，目前为答谢首期收楼业主的支持，发

21、展商暂不进行对停车场的收费，车位不作出售。二十二、 L4 区会否有屋村巴士，何时开通，收费标准如何？为方便“z”的业主，发展商正研究屋村巴士方案，待细节完善将向业主公布。二十三、 L4 区设施（如泛会所、游泳池、中庭园林）是否会对L8 区用户开放？二十四、L4 区西区何时交付使用， 在其未交付使用前物管如何进行对东西区的安全管理？L4 区西区计划于 2004 年 10 月交付使用，在其未交付使用前发展商已将东西区进行分隔围闭，管理处亦针对现场的情况进行合理的保安布防，未经审批同意的施工人员不得进入东区。二十五、船餐厅是否对“ z”的业主有所消费优惠？对“z”业主的优惠措施发展商正与船餐厅进行商讨，待届时确定。二十六、楼层号涉及到4、14、24 层等楼层，之前销售承诺可以更改，现在不进行更改，该如何处理？二十七、有关“z”L4 区的通信地址珠江新城 zz 广场清风北街 2 号（ T1）、4 号（ T2 ）、 6 号（ T3 ）、 8 号（ T4 ）、10 号（T5 ）、12 号（ T6）本部所获信息为 14（ T1） 16(T2)18(T3)20(T4)22(T5)24(T6)是否有误？邮编： 510623二十八、各单元最多可报装多