武汉中心城区近十年商品房价格波动调查分析

1、武汉中心城区近十年商品房价格波动调查分析摘要：本文统计了武汉市各中心城区近十年的商品房价格销售数据，进行比较分析，并结合相关社会、经济因素分析武汉中心城区商品房价格波动原因， 以期对武汉市未来的房地产市场发展有所借鉴。关键词：中心城区商品房 价格按照行政区域划分，武汉市由七大中心城区和六个远城区组成，包括：武昌区、洪山区、青山区、江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区。截止 2010 年，中心城区面积 863 平方公里，占全市总面积的 10.2%；常住人口 559.9 万，占全市总人口的 57.7%；生产总值 3054.64 亿元，占全市生产总值的 54.9%。1 武汉中心城区商品房价格近十年调查武汉

2、市国民经济在 20012005 年“十五”规划和 20062010年“十一五”规划期间 gdp 从 2001 年的 1335 亿元增长到 2010 年的 5291 亿元，位居中部地区首位。期间，武汉市房地产业与经济同步发展，商品房价格随着经济快速增长一路高涨，均价从2001 年的 1745 元/ 平方米上涨到 2010 年的 6561 元/ 平方米，均价翻了近四番，年均增长率达 16.1%。图 1 2001 2010 年武汉商品房均价图 2 2001 2010 年武汉商品房价格增长率此外，2001 年到 2010 年，武汉市房地产市场逐步扩大， 开发投资规模逐年增加，销售面积由 2001 年的

3、 380.1 万平方米增长到 2010 年的 1429.17 万平方米；商品房均价由 2001 年的 1745.33 元/ 平方米涨到2010 年的 6184 元/ 平方米。武汉市商品房市场总体呈现供需两旺的态势，但是各区的发展又呈现各自不同的特点，下面对七大中心城区分别阐述：1.1 江岸区江岸区位于长江北岸，武汉三镇汉口一方的东部，东邻黄陂区，西与江汉区接壤，南临长江与武昌区和洪山区隔江相望， 北接东西湖区，是中共武汉市委、 武汉市人民政府所在地和武汉市政治、 金融、信息、文化中心，发展环境良好。先天地利加上后期规划， 十年的全面发展，使江岸区房地产业始终保持迅猛发展态势， 该区商品房价格在

4、近十年中逐年上涨，均价从 2001 年 2226 元/ 平方米上涨到 2010 年 6642 元/平方米，年均增长率 13%。1.2 江汉区江汉区因地处长江与汉水交汇处而得名，是武汉人口密度最大、最繁华的中心城区，拥有以武汉广场为核心的现代商业中心和以建银大厦、新世界国贸大厦为标志的商务金融中心。如今，该区正以王家墩中央商务区建设为契机，建设以金融、保险、贸易、信息、物流、咨询等产业为主的现代服务业中心区。 20012010 年，江汉区商品房价格呈逐年上涨趋势，均价从 2001 年 2287 元/ 平方米涨至 2010 年 9914 元/ 平方米，年均增长率 18.3%。1.3 硚口区硚口区位

5、于武汉市汉口西部，东与江汉区毗邻，南与汉阳区隔水相望，西、北与东西湖区接壤，拥有汉正街商贸旅游区、宝丰商务区、汉西中央采购区、古田商圈、滨水发展带等重点功能区。硚口西部区域是武汉市老工业基地， 以老厂区改造和新园区建设并举的“汉正街都市工业区”是武汉市制造业五大板块之一。近几年，硚口区现代服务业迅猛发展： 2500 余家商贸企业、 3000 余家总代理总经销、近20家公司总部、 14 个世界 500 强分支机构、 10 家星级宾馆酒店、近30家金融机构。 20012005 年，硚口区商品房价格不断上涨，由2139元/ 平方米涨到 3753 元/ 平方米，但 2008 年和 2010 年略有下降

6、，尤其是 2010 年，出现大幅度下降， 从 2009 年 5414 元/ 平方米降至 2010年的 5088 元/ 平方米，降幅达 9.4%。从 2008 年开始，硚口区房价已经开始低于武汉市均价。1.4 汉阳区汉阳区位于武汉西南部，东濒长江，北带汉水，南抵沌口，西接蔡甸，呈三角形地带。 20012010 年，汉阳商品房价格都保持高速增长，年均增长速率达16.9%，从 1847 元/ 平米涨到 7281 元/ 平米。特别是 2010 年，房价第一次超过武汉市均价。1.5 武昌区武昌区东、南与洪山区接壤，西与江岸区、江汉区、硚口区毗邻，北与青山区相接。是湖北省委、省政府所在地，全省政治、经济、

7、文化和信息中心。武汉市城市总体规划（19962020 年）确定：武昌将形成沙湖体育文化旅游发展区、武昌首义文化区、 中南路水果湖省级商贸行政区、东湖风景名胜旅游区、南湖居住风景旅游区、街道口大学城、徐东路梨园商贸居住区、沿江制造业纺织业发展区、白沙洲武泰闸现代制造业发展区等九大板块。武昌区商品房价格由2001 年的 2237 元/ 平方米涨到 2010 年 9173 元/ 平方米，离突破万元大关咫尺之遥。1.6 青山区青山区东与洪山区接壤，西与武昌区毗邻，南倚东湖风景区，北濒万里长江。境内驻有武汉钢铁公司、中国第一冶金建设公司、武汉石油化工厂、中冶集团武汉钢铁设计研究总院、武汉科技大学等10

8、多个大型企业和科研机构。 青山区商品房价格在 “十五” 期间，由 1219元/ 平方米涨到了 2862 元/ 平方米，翻了两番；“十一五”期间，房价仍然保持上涨，但从 2008 年开始增幅逐渐放缓，后三年增幅不大，基本持平。1.7 洪山区洪山区位于长江之畔，东湖之滨，是武汉市以城带郊的中心城区。近年来，洪山区积极推进先进制造业、现代服务业和都市农业发展，社会经济保持了持续快速健康的发展态势，区内房地产行业发展欣欣向荣，从 2001 年到 2010 年，年平均增长率为16.0%，2010 年达到历史高点 6781 元/ 平方米。2 商品房价格波动原因分析2.1 经济原因市场供求失衡。城市化快速发

9、展必然形成强大的住房需求，伴随着经济持续发展与工业化进程的不断推进， 我国正处于城市化进程加快发展的阶段，城市化率的提高必然会引发大规模的居住需求。对于武汉市来说，截止 2010 年，武汉城镇人口 978 万，再加上武汉“1+8”城市圈对周边的人口吸引，城市化发展水平比较快，对房屋的需求规模亦较大。房地产供给结构不合理。目前，我国大部分地区住房供应体系不够完善。 高档住房比重过高，中低价位普通商品房、经济适用房和保障房开发量不足。 在房地产开发中忽视了供需关系状况，造成价格虚高的高档商品房供过于求， 而中低价位的普通商品房、经济适用房供不应求， 还导致了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。从

10、市场发展看，供给结构严重违背了需求结构，在一些档次住房供应量不足的情况下，就会产生结构性泡沫现象。投资需求。一般来说，过热增长的行业是由高需求和高价格所推动。 高价格带来这些行业的巨额利润， 巨额利润刺激投资需求， 投资需求进一步抬高价格。随着我国经济的发展， 居民可支配资金数额提高， 民间资金雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，在股票、黄金、艺术品等投资市场还不完善、收益率不稳定的市场环境下，房地产投资成为主要投资领域，吸引了大量资金进入。从 2004 年的 63.24 亿元到 2010 年的 100.67亿元，增幅达 159%。建安成本的增加。面对通胀压力，包括水泥、钢材、砖石等原材料价格上涨

11、带来的成本增加、拆迁成本提高， 都会直接增加建筑成本；农民工工资、管理人员工资上调等导致管理成本增加. 根据有关调查报告的数据，2005 年，普通高层住宅的建安成本为每平方米1407.5 元， 2006 年小幅上涨至 1429.5 元， 2007 年上涨至每平方米1524.1 元。 2008 年春节过后，在钢材、水泥等建材的带动下，建安成本升至 1734.1 元，三年多上涨幅度达35。出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂， 今天下三分， 益州疲弊， 此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自

12、菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。“能 ”，是以众议举宠为督：亲贤臣， 远小人， 此先汉所以兴隆也； 亲小人， 远贤臣， 此后汉所以倾颓也。 先帝在时，每与臣论此事， 未尝不叹息痛恨于桓、 灵也。 侍中、尚书、 长史、 参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤