项目拓展管理流程

1、项目拓展管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修订内容修订人审核人审批人项目拓展管理流程一线公司投资发展部一线公司相关部门一线公司决策层集团总部投资发展部集团总部相关部门/商管公司集团决策层别甄集搜息信地土年度土地储备 计划J1土地信息收集1 及分析筛选项 ,寺: 目 项/申请投资立项才务/设计/成本 营专首法务配合取 获 目 项), 审核参与、配合* 审核1目的为保持公司可持续发展，科学有效的加强拓展管理工作，并在确定项目前对其可行性进行科学论证，整合集团各种资源获取适应集团发展需要的新项目。2适用范围适用于集团新项目拓展的论证、决策及获取等工作。3 术语与定义3.1 项目经理

2、负责制：项目经理负责制指项目经理为特定区域或特定项目拓展的第一责任人，负责有关项目拓展的日常跟进工作，包括资料的搜集整理、项目汇报、项目推进等。3.1.1 集团投资发展部与城市公司的项目拓展工作均实行项目经理负责制。3.1.2 集团投资发展部与城市公司拓展分管领导负责项目经理的业务管理、工作指导与支持。4 职责4.1 集团决策层4.1.1 审批项目立项申请。4.1.2 评审可研报告、竞买方案等，进行投资决策。4.2 集团投资发展部4.2.1 负责制定集团年度土地储备计划。4.2.2 负责集团新开发区域的项目拓展工作，并上报集团决策层进行决策。4.2.3 负责审核城市公司提交的项目立项申请；负责

3、组织集团各部门审核城市公司提交可行性研究阶段工作成果；负责组织召开集团项目投资决策评审会。4.2.4 若城市公司缺乏相关专业口（如设计、营销、成本、财务等）配备，由集团投资发展部组织对口职能部门支援，并牵头组织城市公司及集团各对口支援职能部门共同完成项目拓展阶段各项工作，上报集团决策层进行决策。4.2.5 负责加强与集团各职能部门的协调，统筹项目拓展工作。4.3 城市公司投资发展部4.3.1 负责建立所属区域土地信息库，动态跟踪、更新项目土地信息。4.3.2 负责所属区域项目拓展工作。4.3.3 负责编制项目立项报告和向集团申请项目立项。4.3.4 项目立项申请审批通过后负责组织城市公司相关部

4、门开展项目可行性研究工作，负责编制项目可行性研究报告等投资决策评审材料并提交集团评审。4.3.5 负责当地公共关系的建立和政府关系的协调沟通。4.3.6 负责完成项目用地手续及交地手续的办理。4.4 城市公司/集团市场营销/商业管理部门4.4.1 项目立项阶段：进行区域市场调研，初步确定项目定位及预测价格及销量。4.4.2 项目可行性研究阶段：根据市场调研结果提出市场定位、产品定位及价格预测，指定专人进入项目投资小组，协助完成可研报告。4.5 一线商业公司/集团商管公司4.5.1 负责在项目立项阶段对拟发展项目的商业部分提供市场调研资料，并对项目商业发展提供专业意见，包括但不限于经营业态、开发

5、规模、租金水平、物业费用等数据。4.5.2 负责在项目可行性研究阶段对项目商业部分的开发营运状况进行测算评估，包括项目投资成本、盈利状况、现金流等。4.6 城市公司设计部门/集团设计管理部4.6.1 项目立项阶段：根据项目投资发展部的要求，根据地块的地理位置、地形地貌、规划设计条件等特征和要求，提供地块初步设计分析。4.6.2 项目可行性研究阶段：现场勘察后根据地块的地形、地貌及周边市政配套情况等进行项目规划分析，并根据产品定位建议完成规划设计草案。4.7 城市公司/集团成本管理部4.7.1 项目可行性研究阶段：根据设计部门提供的规划设计草案、营销/商业管理部门提供参考项目及产品标准、特殊情况

6、的工程技术分析，进行项目成本测算（拿地版）。4.7.2 发展项目确定阶段：根据项目发展需要，根据设计部门提供的项目初步设计分析进行项目建安成本测算（定位版）。4.8 城市公司/集团财务部4.8.1 在项目可行性研究阶段，根据各专业部门提供的规划、成本、销售计划等材料，完成项目融资条件分析、融资方案评估等财务分析，并提供项目的管理费用及财务成本数据。4.8.2 在项目可行性研究阶段，完成项目的税务筹划，并对项目交易流程与模式提出建议。对项目经济测算测算的财务结果进行分析与评价。4.8.3 负责确定新项目投资主体等工作。4.9 城市公司工程部/项目部/集团工程管理部4.9.1 在项目可研阶段：现场

7、勘察后根据地块的地形、地貌及周边市政配套情况等进行项目工程建造的分析，并根据设计部门提供的规划设计草案完成工程技术分析。4.9.2 根据项目获取时间、项目现场状况及开发销售计划，排定工程开发计划。4.10 城市公司/集团法务部4.10.1 负责在项目立项阶段对拟发展项目背景资料提供法律意见。4.10.2 负责在项目可行性研究阶段根据项目的背景情况进行法律风险分析，对合作合同等法律文件进行审核。4.10.3 协助办理新项目投资主体设立工作。4.11 集团人事行政部4.11.1 协调财务部、法务部等办理项目投资主体。4.11.2 协助完成项目拓展过程中公共关系的建设与维护等相关工作。4.12 城市

8、公司综合管理部4.12.1 负责已有区域新项目公司注册等相关工作。5 关键活动描述5.1 制定集团年度土地储备计划5.1.1 投资发展部在每年的12月底前，结合集团三年发展计划和发展目标，完成新一年年度经营计划：含集团土地储备计划、城市公司经营计划、集团总部各部门工作计划。按【集团权责手册】审核审批后执行。5.1.2 为确保年度投资发展计划的顺利实施，集团对各城市公司的年度发展实施计划实行动态管理，并按照“集团统筹兼顾、向成熟项目倾斜”的原则进行决策。5.2 土地信息搜集、甄别5.2.1 城市公司负责区域内城市土地信息收集，定期更新和维护土地交易信息数据库。5.2.2 投资发展部负责城市公司上

9、报土地信息管理和对拟拓展新城市土地信息进行收集。5.2.3 土地信息收集可通过如下几种渠道进行：a) 政府公告类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。b) 其他主动收集类：主动了解各区土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息。各类招商会与项目推介会等。c) 其他被动收集类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。5.2.4 城市公司投资发展部摸清项目基本情况与商务条款后，报城市公司决策层核实与判断项目信息的真实性与交易的可行性。5.2.5 城市公司在初步判

10、断的基础上编制【新项目拓展信息简报】，并报送集团投资发展部。5.2.6 集团投资发展部应按照项目拓展管理标准化的要求和时间，定期向集团领导汇报项目进展及实施情况，包括城市公司跟进的项目事宜。5.2.7 集团投资发展部将按照以下时间、表格形式及内容定期向集团领导汇报项目进展及实施情况：1) 重点城市土地信息简报：每两周一次，每月15日、30日汇报。2)新项目拓展信息简报：每两周一次，每月15日、30日汇报。5.2.8经集团决策层评估为初步可行的项目可进入项目可研阶段。否则可予以暂时放弃。5.3项目立项阶段5.3.1 城市公司投资发展部组织设计、营销/商业管理、成本等部门进行项目实地勘察和周边市场

11、调查，完成项目所在片区内的土地市场分析报告。明确项目主要的交易条款与商务条件。5.3.2 完成初步的项目可行性研究分析，形成项目立项报告。经城市公司决策层审核后上报集团投资发展部。5.3.3 集团投资发展部组织初步的项目汇报，经集团分管领导审核同意立项后进入项目可研阶段。经申请审批同意立项后，集团投资发展部应通过各种形式及时知会或传阅集团投资决策委员会核心成员、集团各部门负责人和申请立项城市公司。经集团领导否决的项目，由投资发展部将项目资料存档。5.3.4 项目立项必须满足以下条件：招拍挂项目：1) )明确项目出让条件，含经济技术指标、地价、付款条件等；2) 完成项目概况调研,含项目现状、区域

12、交通路网、区域规划、主要配套设施等；3) 完成项目初步市场调研与分析，含区域市场判断、区域楼盘的产品类型、销售价格、去化速度等；4) 完成项目强排设计方案，含产品类型及各项经济技术指标等；5) 完成项目经济测算，主要收益指标基本达到5.4.8的要求.非招拍挂项目(含股权转让、项目转让、旧城改造等):在招拍挂项目立项条件的基础上，非招拍挂项目立项需满足以下条件：1) 明确项目交易方，确保交易对象的真实、可靠；2) 明确项目交易价格、付款安排及交易流程等；3) 完成项目法律风险、财务风险的初步分析与判断。5.4 项目可研、投资决策阶段5.4.1 项目立项一旦审批通过，城市公司投资发展部负责启动项目

13、前期可行性研究工作。城市公司投资发展部召集城市公司相关职能部门开项目交底会，会上将项目信息传达相关职能部门，与相关职能部门沟通确定项目前期工作计划及各职能部门向下游部门提交输入条件时间和各职能部门成果提交时间。城市公司投资发展部在交底会上协商工作计划时，要注意协调各部门工作衔接，合理安排工作计划，保证工作有序开展。前期工作计划在交底会上协商确定后，城市公司投资发展部会后将计划发给参与各职能部门，并抄送集团投资发展部投资组，前期工作计划一旦确定，城市公司各职能部门按计划时间节点要求向下游部门提交输入条件和向投资发展部提交工作成果。5.4.2 投资发展部分析与评估项目可研成果，并进一步补充与完善。

14、5.4.3 经投资发展部提请，由集团分管领导确定项目立项后，由投资发展部组织成立包括营销、法务、财务、成本、设计、商管公司、城市公司等跨部门投资小组。具体工作详见【投资小组工作指引】。5.4.4 跨部门投资小组主要负责为可行性研究报告提供专业意见，并协调解决项目拓展过程中存在的各种问题。集团各部门应在本部门工作流程中制订明确的项目投资阶段的具体工作指引及评价规范，并抄报投资发展部。5.4.5 城市公司（非城市公司负责的新进入区域由集团投资发展部负责）根据投资小组的专业意见补充与完善项目建议书，并负责编制完成详细性项目可行性研究报告。5.4.6 项目投资小组中各部门负责人审核项目可行性研究报告，

15、并会签集团项目投资评审表；经集团分管领导审批后，报集团投资决策委员会讨论与决策。5.4.7 集团投资决策委员会主要围绕以下方面对项目的投资事宜做出决策：1） 项目实现销售净利率、IRR等经济指标要求；2） 项目主要的开工、销售、竣工等开发计划；3） 项目实现销售收入要求、利润结转要求及资金峰值；4） 项目土地投资金额及付款节奏；5） 项目投资的交易流程；6） 项目风险判断及风险防范措施；7） 项目投资工作或商务谈判的主要负责人。5.4.8 项目投资决策必须满足以下条件外，同时，还需关注新投资项目地价款支付节奏、项目现金流峰值及产生利润的时间等等。1） 住宅业务：项目税后IRR>20%，项

16、目销售净利率>10%；首期（第一年结算）税后销售利润率>10%（该指标可根据市场情况和项目规模进行适当调整）；2）出租业务：项目税后IRR（不计算资本涨值）>10%EBITDA回报率（20年平均）>10%5.4.9 经集团投资决策委员会决策后，投资发展部与城市公司根据决策要求组织与实施项目获取工作。经否决的项目，由投资发展部负责项目资料的存档。5.4.10 城市公司负责落实土地合同的签订、土地证的办理及土地的接收工作等事宜。5.5 新区域项目拓展流程5.5.1 集团投资发展部负责暂无项目的新区域项目拓展工作。具体拓展工作流程参照本文件规定。5.5.2 集团投资发展部根据

17、新区域项目拓展工作的需要，可统筹调配各城市公司拓展人员，参与重要项目的拓展。各城市公司应积极支持与配合集团工作。5.6 项目获取5.6.1 项目获取的方式，通常有三种：政府招拍挂项目，按政府相关规定办理各项手续，详见【招拍挂项目获取工作指引】。股权转让、项目转让项目，详见【股权及土地转让工作指引】。旧城改造项目，考虑各地区政策的差异，各城市公司应结合本地区的政策制订旧城改造项目操作指引，并报集团投资发展部备案。5.6.2 无论通过何种方式，公司合法地获得项目土地的开发权力后，集团投资发展部/城市公司投资发展部应根据公司规定，将相关资料移交给项目负责人及相关部门，根据合同对相关部门进行交底，并协

18、助办理相关后续工作，项目移交详见【项目启动会作业指引】。5.6.3 集团投资发展部在签订协议合同后，须全程跟踪合同的执行情况，确保土地获取合法有序完成。5.6.4 土地合同/协议签订后，公司委派项目总经理，组建项目部。5.7 跨部门投资小组工作机制，详见【投资小组工作指引】。5.8 项目拓展阶段的资料管理与工作总结5.8.1 投资发展部对未进入项目发展确定阶段的土地信息，采用【新项目发展信息半月、月报】记录该土地后续的发展变化情况，直至该土地最后成交，纳入部门档案进行管理。5.8.2 投资发展部对进入项目发展确定阶段的每块土地单独立档，保存与之直接相关的各种信息资料，包括但不限于市场调研资料、立项建议、可研资料、取得土地开发权利过程中的资料等。获取土地的开发权利后，除按公司规定移交其他部门的资料外，其余项目资料由投资发展部保存。5.8.3 进入项目发展确定阶段的土地无论是否最终获取，在公司形成最终结论后，项目负责人均应对该块土地的跟踪、研究或获取过程进行总结。5.9 项目拓展工作保密5.9.1 严格控制项目拓展资料（包括经济测算表、规划方案、市场调查等资料）的持有范围和发放范围。5.9.2 集团投资发展部负责招拍挂项目的测算表、应价表及合作洽谈项目报价表等商务标的制作，非集团分管领导批准其他人员不得拷贝相关资料及了解相关信息。5.9.3 规划方案、市场调查信息、经济测算表等