青年公寓策划实施方案

1、青年公寓筹划方案一、工程概况1.1、 位置该工程位于杭州市西湖区,天目山路与教工路交叉处,紧邻西湖旅游景区,周边尽是郁郁葱葱的林木,为工程提供了绝佳的自然欣赏景观及取之不竭的自然空气资源.1.2、 工程技术指标用地面积：xxxxx总建筑面积：xxxxx建筑密度：xx容积率：xx绿化率：xx停车场：xx健身会所：xx幼儿园：xx1.3、 周边设施学校：杭州电子科技大学、浙江教育学院、浙江电大、浙江大学西溪校区菜场：农贸市场医院：省立同德医院酒店：金都宾馆,浙江嘉海大酒店超市：世纪联华、24小时便利店银行：中国工商银行、中国农业银行邮局：距离本工程约500米交通：庆丰村、跑马场、教工路口等多个公交

2、站点1.4、 工程时机点市场空间：随着人们生活水平的提升,对居住质量的要求也在不断扩大,面向他们而建的讲求整体规划,理念设计,功能配套较完善的中高档住宅小区,将有一个持续成长的市场空间.筹划前瞻性：“凡事预那么立,不预那么废及时准确的做好市场调研,充分利用社会资源,从整体上进行规划,使工程有的放矢,抢占自然先机,并且能够在开盘后将筹划理念始终如一的贯彻实施到底.二、市场分析2.1、 杭州市房地产市场根本状况2.2、 杭州市同类住宅调查分析2.3、 消费者分析一般情况下消费者的消费心理和对居住环境的要求有以下根本的几点：首先,环境规划一定要好,周边的根本生活配套要齐全包括学校、幼儿园、菜市场、超

3、市、医院、篮球场、图书馆等,各种消费、活动、娱乐站场所要足够.尤其该工程针对的主要是一些中高端消费人群,那么在规划设计时,要注意整体设计的现代化气息,要紧跟时尚潮流,外立面的颜色要新奇、大方协调,内部设计要智能化.另外95%Z上的消费者倾向于购置全封闭式的小区.其次,绿化率要高,这一点已经成为消费者对居住环境的必要要求之一.大局部的消费者相较高层还是偏向于选择多层住宅,因其价格廉价,而且后期的治理费用也会较低.大局部的消费者不会倾向于选择单体别墅,因其涉及的资金相对较大.消费者对物业治理方面不外乎以下几点根本要求：保安、清洁、房屋维修、园林绿化及一些特色效劳家政、订票、托儿、托老等三、工程分析

4、3.1、 本工程优势环境：闹中取静,紧邻西湖风景区,拥有天然的巨大绿地覆盖及自然风光地段：经过多年的开发,该地区已经积累了一定的人气,临近商业繁华地带,周边电脑城,高档写字楼,大中院校众多,离目标消费者工作地近.交通：周边公交站点很多,更有几路夜间直通车,交通24小时都非常便利.物业：智能化的物业治理、24小时保安,全封闭式治理.物业要与业主增强联系、沟通.3.2、 本工程劣势配套设施：周边超市、运动场、游泳池根本设施已经配备,因面向目标消费群体是青年人群,但后期尚待进一步引进、完善一些休闲、娱乐设施.房屋设计：房源种类较多、层次不一,面向比拟复杂.价格：因地价较高,价格比照方面稍显劣势,这是

5、本案销售的最大难点.3.3、 竞争对手根据楼盘的位置和定位,把“绿水新城、“世纪花园作为主要竞争对手,详细状况如下：绿水新城优势：工程资金雄厚、周转力度大,价格上具有优势劣势：周边环境比拟嘈杂世纪花园优势：设计、规划合理、现代化,极具吸引力劣势：面向的是高端人群,市场承受力有限四、推广策略4.1、 目标消费群体目标消费者：电脑、电子、通讯城的业主、周边高档写字楼白领、各大中院校工作人员以及对生活品质要求较高具有一定经济水平的阶层.年龄：大约在2545岁之间家庭结构进入初中期,人口简单,对居住环境的娱乐性、休闲性要求较高具有生活品味,对住宅要求在中高档次,崇尚“物有所值的消费观点,希望通过外在的

6、居住环境表达自己的文化内涵4.2、 卖点临近工作地点,方便便利,保证足够的业余时间智能化的物业治理、24小时全封闭治理,平安保证社区环境闹中取静,既不脱离都市的繁华,又紧邻自然风光周边交通便利,免除后顾之忧休闲性、娱乐性完全融入生活五、媒体分析及选择平面媒体：?杭州日报?、?都市快报?等一些杭州市较大的报纸媒体,阅读率高、读者层次广泛,可以作为该工程宣传的主要媒体.此外,需要针对目标群体进行调研、分析,根据他们的阅读爱好习惯,选择针对性的报纸媒体作为补充.最后一些阅读量较高的房地产专刊也可以作为不错的选择.电视媒体：杭州电视1台等一些频道,收视率、影响力在本地区都比拟高,可以通过赞助某专题的形

7、式获得在开盘前后一个月黄金时段广告宣传片投放,以更加生动、直观的形象将信息传递到消费群体.播送媒体：收听播送多以乘坐出租车、私家车时收听,为打发时间,多为比拟被动.可以考虑长期、大容量、反复的宣传.户外媒体：针对目标消费群体,选择适宜公交车站牌的灯箱广告、大厦外墙巨幅立体效果图海报、高速路广告牌等.网络媒体：如杭州19楼的房产专题模块,即时更新发布信息,投入少,可以及时获得反响信息.六、广告策略6.1、 总体策略?把该工程的宣传与树立华邦地产的品牌形象有效的结合在一起.?与竞争对手相区别,彻底的分析调研,开掘该工程的个性之处.?要细致周到,表达出处为业主着想的专业理念.?塑造工程“将都市繁华和

8、大自然的宁静浑然为一体,个性、休闲、时尚、现代的形象.不仅是家,更是身心的渡假场所、生活品质的表达.6.2、 分期策略引导试销期该工程重在树形象,在这个期间通过多方位的媒体宣传来造势,针对目标消费者给出足够的信息,通过强势的宣传吸引消费者的注意力.在正式投入之前要对对媒体进行严格筛选,争取到达最好的效果；同时也要对目标市场及产品进行严格的调查和细分,从而给楼盘准确地定位,也更准确地锁定目标消费群体.公开强销期媒体宣传继续造势,稳固前期宣传结果适时宣传销售成果,刺激消费者充分利用媒体资源,进一步挖掘潜在客户销售冲刺期根根据前期市场反响,及时检讨,适时的调整宣传策略、方向6.3、 广告主题及口号“

9、居住在风景里,生活在城市里一一都市与自然合一“回到家就开始渡假一一娱乐性、休闲感七、营销活动7.1、 营销渠道建设及人员培训销售渠道的建设：售楼处、售楼热线、样板间、房交会以及通过在目标消费者聚集地开展无形的广告销售,以点带面.人员培训：时间、人数合理安排,打造高效、专业的销售团队7.2、 营销活动开盘庆典活动活动概要：时间：地点：青年公寓社区拟邀媒体：电视台、报社、广告公司活动方案：前期准备一一到场嘉宾、礼品、剪彩仪式、请柬、秩序维护、广揭发布、媒体报道现场活动一一现场布置、会场布置、仪式流程限制现场买房送礼/抽奖活动尽量突破传统,以新奇、实用,制造新闻,引起消费者的兴趣和关注某某大型广场明星才艺表演宣传会和消费者最近距离的接触,工程更加深入人心.利用明星效应,进一步扩大宣传的力度和广度,使得信息尽可能的传播开来,挖掘出尽可能多的潜在客户八、预算及分配广告总额应占销售总额的媒体费用为方案广告投入的5就右,其中80%计戈IJ中投入,20%故为机动费用表现制作类为