第11讲_房产税法、契税法和土地增值税法(1)

1、第十章房产税法、契税法和土地增值税法第十章习题精析课程目录一、本章命题常规二、本章新增易考知识点三、本章重要考点示例四、跨章节知识点组合一、本章命题常规本章收录了房产税、契税和土地增值税的政策规定，其中契税和土地增值税都与房地产权属转移有关。本章考试命题分值10分左右，其中房产税的分值能达到 3分左右，土地增值税5分左右。本章可以命制各 种题型，单选、多选题型较为常见，房产税也可与企业所得税混合命制综合题；土地增值税也易与增值税、城 市维护建设税、印花税混合命制计算题。二、本章新增易考知识点1 .新增“自2018年10月1日至2020年12月31日，对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的

2、企业，自停产停业次月起，免征房产税、城镇土地使用税。企业享受免税政策的期限累计不得超过两年”的规定。2 .新增“自2019年1月1日至2021年12月31日，对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家 备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用 税；对其向在孵对象提供孵化服务取得的收入，免征增值税”的规定。3 .新增“自2019年1月1日至2021年12月31日，对高校学生公寓免征房产税”的规定。4 .新增“母公司以土地、房屋权属向其 全资子公司增资，视同划转，免征契税”的规定。三、本章重要考点示例考点1:房产税的纳税人和征税对象【例题

3、1 单选题】下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是（）。（2014年）A.农村的居住用房B.建在室外的露天游泳池C.个人拥有的市区经营性用房D.尚未使用或出租而待售的商品房【答案】C【例题2 单选题】无租使用其他单位房产的，其房产税纳税规定是（）。A.免征房产税B.由无租使用其他单位房产的单位和个人按照同类租金收入代缴房产税C.由无租使用其他单位房产的单位和个人按照房产余值缴纳房产税D.由产权所有人按照同类租金收入代缴房产税【答案】C【例题3 多选题】下列情形中，应由房产代管人或者使用人缴纳房产税的有（）。（2013年）A.房屋产权未确定的B.房屋产权所有人不在房屋所在地的C.房屋租典纠纷

4、未解决的D.房屋承典人不在房屋所在地的【答案】ABCD【例题4 单选题】下列各项中，应作为融资租赁房屋房产税的纳税人和计税依据的是（）。A.出租人按照房产售价B.承租人按照房产余值C.承租人按照房产原值D.出租人按照房产租金【答案】B考点2:房产税的税率【例题1 多选题】下列有关房产税税率的表述符合现行规定的有（）。A.工厂拥有并使用的车间适用1.2%的房产税税率8 .个体户房屋用于自力vj、卖部的适用1.2%的房产税税率C.个人住房出租用于某企业存放货物，适用12%勺房产税税率D.个人住房出租，不区分用途，按照4%勺房产税优惠税率计税【答案】ABD【例题2 单选题】李某在 2018年4月将一

5、处住房出租给别人居住（已签订合同）。下列各项税务处理中， 正确的是（）。A.应按4%勺税率缴纳房产税B.应按5%勺征收率缴纳增值税C.应按20%勺税率缴纳个人所得税D.应按3%5吸率缴纳契税【答案】A考点3:房产税的计税依据把握：从价计征和从租计征的两类计税依据，以及特殊情况房产税的计算。房产税计算的易考知识点：（1）房产原值的确定；（2）投资联营；（3）阶段性出租；（4）附属设施的 计税；地上、地下房产的税基确定。【归纳】地上、地下房产类建筑物计税比较房产类的建筑物房产税计税依据城镇土地使用税的计税依据从价从租地上的原值扣除规定的减除 比例租金 收入占地面积地下与地上一体的独立地下的折扣后的

6、原值扣除规 定的减除比例证书确认或地下建筑垂直投影面积；按应征税款的50%£收【例题1 单选题】某企业 2016年3月投资1500万元取得5万平方米的土地使用权，缴纳契税60万元，用于建造面积为 4万平方米的厂房发生的建造成本为2000万元，2016年底竣工验收并投入使用。对该厂房征收房产税时所确定的房产原值是（）。（2017年）A.3200万元B.5000万元C.3560万元D.3500万元【答案】C【解析】对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。契税应计入房产原值。所以计征房产税的房产原值 =1

7、500+60+2000=3560 （万元）。【例题2 单选题】2018年某企业支付8500万元（不含增值税，下同）取得 12万平方米的土地使用权，花 费500万元对土地进行开发，新建厂房建筑面积5万平方米，厂房建造成本 2000万元，2018年年底竣工验收，对该企业征收房产税的房产原值是（）万元。A.2000B.9083.33C.9500D.10500【答案】C【解析】该企业计入房产原值的地价=（8500+500） /12 X 5X 2=7500 （万元）征收房产税的房产原值 =7500+2000=9500 （万元）。【例题3 单选题】2018年4月，某企业将其与办公楼相连的地下停车场和另一独

8、立的地下建筑物改为地下生产车间，停车场原值 100万元，地下建筑物原价200万元，该企业所在省财政和税务部门确定地下建筑物的房产原价的折算比例为 50% （省人民政府确定的）房产原值减除比例为 30%该企业以上两处地下建筑物2018年4月至12月份应缴纳房产税（）万元。A.0.95B.1.15C.1.26D.1.89【答案】C【解析】与地上相连的地下建筑物要将地上地下视为一个整体，按照地上建筑物的规定计税； 独立的地下建筑物作为工业用途的，需要按照折算比例对原价打折扣减，再减除损耗计税。2018年4月至12月份应缴纳房产税=（100+200X 50% X （1-30%） X 1.2%X 9/1

9、2=1.26 （万元）。【例题4 单选题】某工厂2016年2月自建的厂房竣工并投入使用，该厂房的原值是8000万元，其中单独用于储存物资的地下室为 800万元，假设房产原值的减除比例为 30%地下室应税原值为房产原值的 60%该企 业2016应缴纳房产税（）。（2016年）A.56万元B.59.14 万元C.53.76 万元D.61.60 万元【答案】C【解析】 应缴纳房产税 =（8000-800 ） X （1-30%） X 1.2%X 10/12+800 X 60%X （1-30%） X 1.2%x 10/12=53.76 （万元）。【例题5 单选题】某公司2014年购进一处房产，2018年

10、4月30日交付用于5月开始的投资联营（收取固 定收入，不承担联营风险），投资期 3年，当年取得含税固定收入160万元。该房产原值 3000万元，当地政府规定的减除幅度为 30%该公司选择简易办法计算增值税，则该公司2018年应缴纳的房产税为（）。A.26.69 万元B.27.6万元C.29.7万元D.44.4万元【答案】A【解析】应纳房产税 =3000 X （ 1-30%） X 1.2%X 4/12+160/ （1+5% X 12%=8.4+18.29=26.69 （万元）。【例题6 单选题】房产出租时，如果以劳务为报酬抵付房租收入的，据此计征房产税的依据是（）。A.同类劳务的平均价格B.同类

11、劳务的最高价格C.同类房产的租金水平D.同类房产的价值折算【答案】C【解析】房屋出租时，如果以劳务为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。【例题7 多选题】下列项目中，应以房产租金作为计税依据征收房产税的有（）。（2015年）A.以融资租赁方式租入的房屋B.以收取固定收入、不承担联营风险方式投资的房屋C.以经营租赁方式租出的房屋D.居民住宅区内业主自营的共有经营性房屋【答案】BC【例题8 单选题】某上市公司2017年6月购得一处高档会所，增值税专用发票金额 5000万元，增值税250万元，然后加以改建，支出 500万元（不含增值税，下同）在后院新建一露天

12、泳池，支出 500万元新增中央空 调系统，拆除200万元的照明设施，再支付500万元安装智能照明和楼宇声控系统，会所于2017年底改建完毕并对外营业。当地规定计算房产余值扣除比例为30% 2018年该会所应缴纳房产税（）。A.42万元B.48.72 万元C.50.4万元D.54.6万元【答案】B【解析】应纳房产税=5000+500+ （500-200 ） ） X （1-30%） X 1.2%=48.72 （万元）。考点4:房产税的税收优惠【例题1 多选题】下列各项中，符合房产税优惠政策规定的有（）。A.个人所有的非营业用房产免征房产税B.宗教寺庙、名胜古迹自用的房产免征房产税C.国家机关附属招

13、待所使用的房产免征房产税D.经营公租房的租金收入免征房产税【答案】ABD【例题2 单选题】某企业2008年房产原值共计9000万元，其中该企业所属的幼儿园和子弟学校用房原值分别为300万元、800万元，当地政府确定计算房产税余值的扣除比例为（）万元。（2009年原制度）A.71.1B.73.825%该企业2008年应缴纳的房产税C.78.3D.81【答案】A【解析】应缴纳房产税 =（9000-300-800 ） X （ 1-25%） X 1.2%=71.1 （万元）。考点5:房产税的纳税义务发生时间【例题1 多选题】下列关于房产税纳税义务发生时间的表述中，正确的有（A.纳税人自行新建房屋用于生

14、产经营，从建成之月起缴纳房产税B.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税C.纳税人出租房产，自交付出租房产之次月起缴纳房产税D.房地产开发企业自用本企业建造的商品房，自房屋使用之次月起缴纳房产税）。2 2018 年）【答案】BCD【例题2 多选题】甲工业企业 2018年初固定资产账面原值中，拥有厂房原值为 3000万元，仓库原值万元，2018年4月5日，将该仓库以1000万元（不含税）的价格过户转让给乙外资企业，不考虑其他税费，1000当地政府规定房产税减除比例为A.甲企业当年应纳房产税B.甲企业当年应纳房产税 C.乙企业当年应纳房产税D.乙企业当年应纳房产税30% 则（ 2

15、7.65万元 28万元5.6万元5.95万元【答案】BC【解析】甲企业当年应纳房产税 =3000X （1-30%） X1.2%+1000X （1-30%） X 1.2%X4/12=25.2+2.8=28 元）。乙企业当年应纳房产税 =1000 X （ 1-30%） X 1.2% X 8/12=5.6 （万元）。考点6:契税的纳税人和征税范围（万【例题1 多选题】孙某将自有商铺无偿赠与非法定继承人王某,已向税务机关提交经审核并签字盖章的“个人无偿赠与不动产登记表”。下列有关孙某赠房涉及税收的表述中，正确的有（A.孙某应缴纳契税B.王某应缴纳契税C.孙某应缴纳印花税D.王某应缴纳印花税【答案】BC

16、D【例题2 多选题】甲企业在 2017年得到政府无偿划拨来的一宗土地使用权，开发建造完工后，经批准在 补办了土地使用权出让手续、缴纳土地出让金后，甲企业将房产连同土地使用权转让给乙企业。以下说法正确 的有（A.甲企业补办土地使用权出让手续、缴纳土地出让金时应缴纳契税B.甲企业将房产转让给乙企业应缴纳印花税C.甲企业将房产转让给乙企业应缴纳土地增值税D.乙企业取得甲企业转让的房产应缴纳契税【答案】ABCD）。2 2018 年）【例题3 单选题】下列行为中，应当缴纳契税的是（A.个人以自有房产投入本人独资经营的企业B.企业将自有房产与另一企业的房产等价交换C.公租房经营企业购买住房作为公租房D.企

17、业以自有房产投资于另一企业并取得相应的股权【答案】D【例题4 多选题】下列行为中，应缴纳契税的有（）。A.张三家保姆接受张三遗赠房产B.企业接受另一企业的房产投资并付出股权对价C.企业以自有房产等价交换另一企业的房产D.个人以自有房产投入本人独资经营的企业【答案】AB【例题5 多选题】下列各项应征收契税的有（）。A.以获奖方式取得房屋产权B.买房拆料C.个人购买属于家庭唯一住房的普通住房D.在股权转让中，甲工厂承受乙商店股权【答案】ABC考点7:契税的计税依据和税额计算【例题1 单选题】下列有关契税的表述中，正确的是（）。（2009年原制度）A.买房用以拆料或翻建新房的，应缴纳契税B.受让农村

18、土地承包经营权的，应缴纳契税C.以实物交换房屋的，应以差价部分作为契税的计税依据D.承受国有土地使用权，国家免收土地出让金的，应免于缴纳契税【答案】A【例题2 单选题】甲企业 2016年1月因无力偿还乙企业已到期的债务 3000万元，经双方协商甲企业同意 以自有房产偿还债务，该房产的原值 5000万元，净值2000万元，评估现值 9000万元。乙企业支付了差价款 6000万元，双方办理了产权过户手续，则乙企业计缴契税的计税依据是（）。（2016年）A.5000万元B.6000万元C.2000万元D.9000万元【答案】D【解析】以房产抵债的，视同房屋买卖，应由产权承受人，按房屋现值缴纳契税。【

19、例题3 单选题】赠与房屋时，确定契税计税依据所参照的价格或价值是（）。（2017年）A.房屋原值B.摊余价值C.协议价格D.市场价格【答案】D【解析】土地使用权赠与、房屋赠与，契税的计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。【提示】三个疑难问题：1 .等价交换房屋w实物交换房屋2 .以房抵债一一现值与折价的关系。3 .个人无偿赠与不动产的行为：法定继承一一免税；遗嘱继承、受遗赠一一征税；生前赠与一一全额征收契税。但婚姻存续期间夫妻之间变名或加名的免征。（2014年财税4号文件）【例题4 单选题】居民乙因拖欠居民甲 180万元款项无力偿还，2010年6月经当地有关部门调解，以

20、房产 抵偿该笔债务，居民甲因此取得该房产的产权并支付给居民乙差价款20万元。假定当地省政府规定的契税税率为5%下列表述中正确的是（）。（2010年）A.居民甲应缴纳契税1万元B.居民乙应缴纳契税 1万元C.居民甲应缴纳契税10万元D.居民乙应缴纳契税 10万元【答案】C【解析】居民甲应纳契税 =（180+20） X 5%=10（万元）。【例题5 单选题】居民甲某共有三套房产，2007年将第一套市价为 80万元的房产与乙某交换，并支付给乙某15万元；将第二套市价为 60万元的房产折价给丙某抵偿了50万元的债务；将第三套市价为30万元的房产作股投入本人独资经营的企业。若当地确定的契税税率为3%甲某

21、应缴纳契税（）。（ 2008年）A.0.45万元B.1.95万元C.2.25万元D.2.85万元【答案】A【解析】甲某应纳契税 =15X3%=0.45 （万元）。【例题6 单选题】居民甲 2008年购置了一套价值100万元的新住房，同时对原有的两套住房处理如下： 一套出售给居民乙，成交价格50万元；另一套市场价格 80万元的住房与居民丙进行等价交换。假定当地省政府规定的契税税率为 4%则居民甲2008年应缴纳的契税为（）。（ 2009年）A.4万元B.6万元C.7.2万元D.9.2万元【答案】A【解析】居民甲应缴纳的契税=100X4%=4（万元）。【例题7 多选题】甲企业 2016年5月以自有

22、房产对乙企业进行投资并取得了相应的股权，办理了产权过 户手续，经有关部门评估，该房产的现值为24000万元，当月丙企业以股权方式购买该房产并办理了过户手续， 支付的股份价值为 30000万元，下列各企业计缴契税的处理中，正确的有（）。（2016年）A.甲企业以房产投资的行为不缴纳契税B.丙企业按30000万元作为计税依据计缴契税C.乙企业向丙企业出售房屋不缴纳契税D.乙企业从甲企业取得房屋按房产现值24000万元作为计税依据计缴契税【答案】ABCD【解析】选项 AC:契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的 一种财产税，甲企业以房产投资、乙企业向丙企业出售房

23、屋，二者都属于转让方，不缴纳契税；选项B:房屋买卖，以成交价格（本题为30000万元）为计税依据，由承受方丙企业缴纳契税；选项D:以房产作投资、入股，视同房屋买卖，以房产现值（本题为 24000万元）为计税依据，由承受方乙企业缴纳契税。考点8:契税税收优惠的一般规定和特殊规定【例题1 单选题】下列关于契税征管制度的表述中，正确的是（）。（2011年）A.对承受国有土地使用权所支付的土地出让金应计征契税B.非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的房屋权属免征契税C.对个人购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的免征契税D.以自有房产作股投资于本人独资经营的企业应按房产的市场价格缴纳契税【答案】A【例题2

24、 多选题】下列方式获得的房屋中，可以免征契税的有（）。（2017年）A.居民购置的商品房B.因债转股新设立的公司承受原企业的房屋C.运动员以获奖方式承受的房屋D.医院购买用于门诊部的商铺【答案】BD【解析】选项 B:经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、 房屋权属的，免征契税。选项 D国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、 医疗、科研和军事设施的，免征契税。【例题3 多选题】以下符合契税政策规定的有（）。A.公租房经营单位购买住房作为公租房的，免征契税B.企业厂房评估增值的，应缴纳契税C.企业接受另一家外资企业赠送的仓库，受赠方应缴纳契税D.企业按规定实施破产，债权人承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，应征收契税【答案】AC【例题4 多选题】下列各项中，符合契税规定的有（）。（2009年原