物业费的构成及收费方法

1、第四节物业管理费的构成与核算一、物业管理费的构成由于各地经济发展水平不同，所以物业管理费的数额大小也不尽相同。对物业管理费的核算，是物业 管理公司财务管理部门的一项非常重要的工作。一座物业在投入管理运行之前，物业管理公司的财务管理 部门必须对其进行管理费的核算，运行一年后，还要根据上年的运行情况进行调整。费用预算方案要符合 国家及地方政府的有关规定，并经物业管理公司总经理审阅后，提交业主管理委员会讨论通过，方可公布 执行。物业管理费一般由以下一些项目构成：(1)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配

2、电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置 及设施等。(2)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。(3)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。(4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。(5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。(6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。(7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。(8)公共区域植花、种草及其养护费用。(9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用。(10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。(11)节日装饰的费用。(12)管理者酬金。(13)行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。(14)公共电

3、视接收系统及维护费用。(15)其他为管理而发生的合理支出。二、物业管理费的核算办法物业管理费的数额大小，可用下面一个简单公式来测算：P 坐FJS其中,。代表物业管理费（元/月-m2或元/年m2）; F代表费用（元/月或元/年）, 如垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用；清洁公共地方及幕墙、墙面的费用；公共 区域植花、种草及其养护费用等；代表费用项数；£表示对所有费用项目求算术 和；S表示参加测算的物业总面枳（m2）0上述物业管理费构成中列出了 15类费用项目,但这并不表示全部费用项目都应 计入。具体核算一个特定物业的管理费数领时，由于物业类型的不同.可能只用到上 述费用项目的一部分。总

4、的来说，要想得到一个较为合理的费用数额，除了合理预算 每项费用外，关健是不要漏项.而是应把所有发生的费用项目尽可能全部计算在内。为了测算与收费管理的方便，一般把上述费用项目按管理专业和专用设备归类分 别核算,即分为行政办公费、般公共设施维护费、电梯费、空调费、环卫清洁费、 绿化费、保安费、保险钻、管理者酬金、税收等。1.行政办公费这项费用的核算可以用全年的费用预算来折合出每月费用（全年费用除以12）。 已有物业管理经历的公司可根据上年的年终决算数据来取得这一数值。行政办公费的 构成是：（1）行政办公人员费用.包括工资、津贴、保险和服装费等。 6（元/月）（2）文具、办公用品费用。-吊（元/月）

5、（3）车辆使用费,包括油费、维修费和折旧费。用（元/月）（4）节日装点费0F4（元/月）（5）公共关系费°F,（元/月）（6）宣传广告费。F,（元/月）（7）其他杂项费用。/（元/月）由上述这些费用,可计算出行政办公费：P = £f,IS（元/月m?），1其中,R表示行政办公费，F,表示上述所列6至八代表的费用；S表示所管物业 的总面积。由这个计算公式可见，管理面积S超大，则每单位面积所分摊的行政办公费修 就越低。2. 一般公共设施维护费一般公共设施维护费的构成是：（1）人员费用,分为管理人员、技师、技工等，包括工资、福利、津贴、保障和 服装费用等；F,（元/月）（2）公共

6、照明系统费用,包括大厅、门厅走廊、路灯、装饰灯（含节日装点灯）。 这项费用又分为：电费（叼x 7 叼x外）x30x P.吊（元/月）其中.表示每天开启时间为r,（小时）的照明电器的总功率（千瓦/时）；。裳 示每日开启的时间（小时）；30表示每月天数；尸表示电费单价（元/度）。维修费，这是一个估算的经验值；F,（元/月）（3）抽送风费用，包括：电费:Wx24xox30xP电乙（元/月）其中，甲表示抽送风电机的功率；。表示使用系数，使用系数=平均每天开启时间/ 24； P.表示电费单价（元/度）。 维修费，这也是一个估算的经射值；吊（元/月）（4）给排水费用.包括： 电费=Wx24xax30xP.

7、久（元/月）其中.W表示抽送水电机的功率；a表示使用系数，使用系数平均每天开启 时间/24;人表示电费单价（元/度）。 维修费，这是一个估算的经验值；F,（元/月）（5）供配电、发电系统设备维修费；F.（元/月）（6）消防系统维修费；八（元/月）（7）公共建筑、道路维修费；F.（元/月）（8）以上27项的不可预见费.按10%计；几（元/月）由上述这11项费用,可按公式（2-1）计算出一般公共设施维护费：P2点F”（元月下。其中,匕表示一般公共设施维护费.F,表示上述所列F1至F”代表的费用；S表示 所管物业的总面积。由这个计算公式也可见，管理面枳S越大,则每单位面积所分摊的一般公共设 施维护费

8、P,也越低。（9）更新储备金：p；= IS（M + 4） + Kl / （12xS）其中，p;表示一般公共设施的更新储备金,机表示各一般公共设施的购置费,包括照 明系统、抽送风系统、配电发电系统，消防系统等；4表示各一般公共设施的安装费 用；K表示各一般公共设施的正常、安全使用年限；S表示所管物业的总面积。3 .电梯费电梯费的构成是,（1）电费=fl x ITx24x a x30x P.Ft （元/月）其中表示电梯数（4部电梯n就为4）;卬表示电梯功率；。表示电梯使用系 »,由于写字楼、商厦、公寓的电梯使用时间和频率不同,会有差别.它可以通过统 计的方法进行估算,a大致在0.3-0.

9、6这样的范围之间；P.表示电费单价（元/ 度吊（元/月）F,（元/月）（2）维修费，包括材料和专门人工费1（3）以上12双的不可预见费，按10%计；由上述这3项费用,可按公式（61）计算出电梯费:P、= S.（元/月m,）其中,匕表示电梯费；F,表示上述所例人至F,代表的费用；S.表示带电梯的物 业面枳。（4）更新储备金：P-【» （MW4/W） +K / （12xSw）其中尸j表示电梯的更新储备金；M表示电梯的购置费：/.表示电梯的安装费用；Y 表示电梯的正常、安全使用年限；S.表示带电梯的物业面积。4 .空调费空潮费的构成是：（I）电费。中央空调的公共用电有主机和辅机（水泵、冷却

10、塔等）两部分，所 以：电费=In 主 x 卬生 xb 生+ （n. X W. n. x W. ） x I x T x 30 xFt （元/月）其中,生表示主机台数；V左表示主机功率；b至表示主机负荷系数；n表示水泵 台数；W.表示水泵功率；m.表示冷却塔电机台数；卬表示冷却塔电机功率；匕 表示辅机负荷系数；r表示每天空调工作时间；P.表示电费单价（元/度）；（2）水费；入（元/月）（3）维修费（仅指公共部分.各业主户内风机由业主负责费用），包括材料和人 工费用；入（元/月）（4）以上”3项不可预见费用，按10%计；匕（元/月）由上述这4项费用，可按公式（2-1）计算出空调费：2并加'.

11、（元/月疝）其中，匕表示空调费；巴表示上述所列;至匕代表的费用；S空.表示使用中央空 调的物业面积。值得注意的是,由于办公室、商场的人流量是不同的,所以，它们的制冷量在设 计时也不一样。在提出上述匕之后，各类型物业要根据其设计数据调整费用。比如 商场制冷量一般是写字间的2倍，所以对于商场空调费的分摊就应是2X匕（元/月 m2）o（5）更新储备金：P；=（M空Gn） +K / （12xS室.）其中.P；表示空调设备的更新储备金；M空表示空商设备购置费；%.表示空调设备 安装费；丫表示空网安全使用年限；S”表示使用中央空调的物业面积。5 .环卫清洁费环卫清洁费的构成是：（1）人工费,包括笈理人员及

12、工人的工资、福利、津贴、奖金、保险、服装费用 等；吊（元/月）（2）清洁机械材料费，其中大型清洁机械,如大楼幕墙清洁设备、打始抛光等. 技价值和使用年限折算出每万的价值；日常易耗品及工具，每月作预算；吕（元/月）（3）垃圾桶购置费；入（元/月）（4）垃圾清倒费；入（元/月）（5）化粪池清理费；F,（元/月）（6）水池清洁费；入元/月）（7）清洁环卫所需的其他费用；玛（元/月）由上述这7项费用，可计算出环卫清洁费：Pg = £ 尸（7C/ m3）其中，匕表示环卫清洁费；K表示上述所列6至F,代表的费用；Sr表示上述费 用所涉及的清洁区域面积。6 .煤化费绿化费的构成是：（1）人员费用，

13、包范管理人员、技师、工人等；Ft （元/月）（2）绿化工具、材料（如化肥、除草剂等）费；吊（元/月）（3）绿化用水费；吊（元/月）（4）园林景观再造费用；匕（元/月）由上述这4项费用，可计算出绿化费：P.= 2fJS.化（元/月m2），1其中,已表示绿化费.F,表示上述所列;至凡代表的费用；S.化表示绿化的面积。7 .保安费保安费的构成是：F,（元/月）吕（元/月）F,（元/月）几（元/月）（I）人员费用,包括工您、福利、津贴、保险、服装费用等;（2）保卫系统设备.包括：电费；维修资；日常保卫器材费（如警棍、电池等），由上述这4项费用,可计算出保安费,PPFJS，/（元/月田）其中，P7表示保

14、安费；F,表示上述所列品至匕代表的费用；S表示所管物业的总 面积,（4）更新储备金：P"（"侮 + %）+r /（i2xs）其中P；表示保安系统的更新储备金；M儡表示保安系统购置费；4表示保安系统安装 费；Y表示保安系统正常使用年限；S表示所管物业的总面积。8 .电视系统费用（非有限电视公司提供）电视系统费用的构成是：(1)电费：Wx30xP.F,(元/月)其中，W表示电视系统的功率；P.表示电费单价(元/度)。(2)维修费；入(元/月)(3)节目租用费；吊(元/月)由上述这3项费用，可计算出电视系统费用：p. = £fjs(元/月 d)其中,匕表示电视系统费用；

15、F,表点上述所列入至"代表的费用；S表示所管物业的总面积。(4)更新储备金；P”(/ 十/) +K / (12xS)其中，P；表示电视系统的更新储备金；M1t表示电视系统均置费；/表示电视系统安 全费；丫表示电视系统正常使用年限；S表示所管物业的总面积。9.保险费及时投购保险是物业管理中一个不可忽视的方面，切不可怠慢或存侥幸心理，一 且由于某种灾难造成了物业总体的破坏，而无资金及时修复,那将是物业管理公司的 严羽失职，它会因此而丧失管理资格,而业主所蒙受的损失更是无法弥补的，所以必 须加倍重视保险。(1)险种选择险种的选择是根据所管物业的类型和使用性质来决定的，同时要考虑业主的意愿和

16、漱受能力口业主如有舁议.则必须经过业主委员会或业主大会讨论决定，并形成法 律文件q（2）保险点分摊P. = MXIS其中，入表示保险费用：M表示投保总金额；X表示保险费率；5表示保险受 惠物业的总面积。10,更新储备金物业的配套设备都有一定的安全使用寿命,到时候就得更换（否则可能会用成灾 害） 下子向业主筹集这笔费用，业主往往难以承担,所以物业管理公司有资任从 物业投入使用开始就逐年积存这部分费用.以备不时之需，这是物业管理重要的构成 部分。从所有权关系上讲，这笔款项是业主的共有财产，所以要在银行单独立帔，由 业主委员会和物业管理公司共同管理。当物业管理公司更换时,此值款项必须移交给 新的物业

17、管理公司.物业管理公司使用这里款项,必须经过业主委员会的审批电由前面已计算出的更新储备金.可计算怠的更新储品金：” P" P"8 : " + P；11.管理者酬金Pn前述10项册用都是物业箭理所需的实际支出.对物业管理公司来说是没有利润 的*物业管理公司作为一个经济实体，要有合理的利润.否则将失去经营的动力.管 理者第金的比率可根据洋理的水平、管理成效，由物业管理公司和业主委员会商定.般服务性行业的利润率在8% 15%之间，管理者酬金就是以前述10项费用之和为基数,乘上这个利润率即将。2税收%这是个目前尚未解决的问题.前述PP1c项费用是物业管庠的实际支出精 用.

18、对物业管理公司无利润可言.水费、甩费、收视费等仅仅是由物业管理公司代 收、代缴，对这部分往来收入，似乎不应谟向物业管理公司征税,否则就出现了重复 征税的同题。但目前税务部门对物业管理公司的全部收入计征税收，这一方面增加了 业主（或用户）的附用负担,同时也带来了管理上的困难中这一问整有待在物业管理 的立法中予以明确口物业管理公司应尽早认识并尽可能妥善处理好这一矛盾心在对上述12项费用标准核算之后，就可得到物业管理资的息单批：产L Zp,（元/月m1）1在作每户的管理费计费时,只需用每户面积乘以单价，即可得每户的管理费数St：F. n尸.x 5户（元/月）三、物业管理费的收费标准物业管理公司为业主

19、或用户提供的不同服务项目，其收费标准是有所不同的，有些服务项目，其收费 标准是物业管理公司与业主或用户面议洽谈而定；有些服务项目，其收费标准要按政府有关部门的规定执行。在具体收取物业管理费时，有些项目是一次性收费；有些项目则是定期收取；有些项目的收取方式较 为灵活。物业管理公司物业管理费收入的高低直接与其收取标准及业务量大小有关。一般地讲，物业管理费收 取标准越高，则物业管理公司的收入就越高。但是，物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的 制约，不能乱收费；另一方面，物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制，也要服从优质优 价的原则，因此，物业管理费收取标准的确定要遵从一些原则：

20、第一，不违反国家和地方政府的有关规定。第二，与用户的收入水平相适应。要根据用户的收入水平高低来确定，收费标准过高，用户承受不了， 也不容易取得用户的支持，反之，收费标准过低，则物业管理公司赔本服务，这又违背市场规则。第三，优质优价，兼顾各方利益。所提供的服务档次越高，则收费标准越高，特约服务一般比公共服 务的收费标准要高，对商业部门的收费比对机关、事业单位的收费一般要高。第四，微利原则。物业管理服务部分的收入扣除支出略有剩余，否则服务项目越多，工作量越大，赔 本就越多。盈利不得超过百分之八。第五，公平原则对共用公共设施不同用户的收费标准应该显示其公平性，比如，对商业大厦内的不同用户收取的公用设

21、施（如电梯、楼梯等）管理费应该有所区别，如在大厦底层，所用电梯及楼梯的机会几乎没有， 因此，大厦底层用户所交纳的管理费用应该较少。按照上述原则和本章第二节关于物业管理费收入的论述，物业管理公司测算出物业管理费的数额后， 并不能把这一数额作为收费标准，而应对不同服务项目，分别采用政府定价、政府指导价和协议定价等三 种不同的形式定价。（一）代办性服务收费实行政府定价以北京、上海、广州1995年的标准为例，见表3-4-4和表3-4-5。赛上一 北京.上南.广M 19券隼住宅小区收翕嫁准单位；元城市电费 kWh水？！ED煤气_ a果疑d （建筑面粉）房租 疗f使用面粗）北京0.230.3031,3上海

22、0心0.30.60,75广州D.60.32.2- 一1聂*北京市1押年商用，业施第收标准单位：元项目将水融水就气电峰期1早期谷期汁置事他S?1 ' a?一（重筑面积）kW-hkw-b收者单价12.52S.50.750.5S80350,13注：用电峰期为：fi-ll H, B- Z?用电平潮为l- ia»J.用电谷粥为：23时-次H 7好（二）公共性服务收费实行政府指导价1 .城市住宅及行政工商企业用房收费标准以北京市为例，北京市房地产管理局1994年印发北京市委托管理房屋收费标准规定，委托人和物业管理公司双方可依此作为指导性价格，在北京市签订委托合同时参照此标准商定管理费用。

23、（1）房屋经营管理费物业管理公司的主要业务：组织接管房屋及设备；计算房屋租金；建立房屋管理账册、档案；办理 房屋入住手续，订立房屋租赁合同；催收租金；办理更名、换房手续；组织房屋安全检查，制定房屋修缮 计划；负责组织甲乙类住宅的安全保卫和共用部分的卫生保洁；处理违约；办理房屋撤管手续。收费标准如表3-4-6所不。« 2 1W年北京市房假管理II收费标充托管房屋 现 A收费标准（元/n? ,年）而后住宅，一乙级住宅、行豉事业一单位用房甲猥住宅、工商 企业用房5万一耽上0,811.221.825万d以下0,971.跖1.94】万届以下1.73L7j2.26（2）小修服务费小修范闱航通下水

24、道，修补地面.找朴抹象，顶捌堆修.检修门窗.更换窗 帘轨道及窗眇,修自来水电漏水、汛前清理层面二零星补漏，修更生设备，修房屋电 器军配件，检修垃圾道、烟囱.收费标准如下表30.7所示中*37 19*5年北京小修曜野费收费标值托管脐屋规 模1二收皆标准（元At?年）内地 住宅乙攀住宅、行H事业 隼位用房甲St住宅、工商 企业用房5万4以上1.442,162演5ZFmJ以下1,732,即1.461万鬲以下2.02304.04(3).4H*服务费中修范围：房屋安全检查，雨季巡回检查、复查；局部结构维修加固；外墙板缝及屋面维修补漏；房屋装修、区备一般损坏的单项维修；水电管线局部老化更新; 定期对门窗雨

25、落管及上、下水管牙刷保护性油漆。也可根据甲、乙双方共同确定的中修项目实行预算包干。收费标准如表3Y8所示。« 3-4-8 1995年北京市中修股务收费标准托管房屋规 模收费标准(元/d年)丙级住宅乙级住宅、行政事业 单位用房甲级住宅.工商 企业用房5万一以上2.704.Q55.405万一以下3.244.866.481万一以下3.785.677.56(4)大修服务费大修范围：屋面大修和外墙板缝的大面积维修，电线及上下水管老化更新、电 表增容等一般性大修，抗震加固，综合维修。也可根据甲、乙双方共同确定的大修项目，实行预算包干。收费标准如表349所示。衰军49 199S年北京市太修屋务收费

26、标充收费标准(元/吊年)内鞭住宅乙级住宅.行政事业 单位用房甲级住宅,工商 企业用房5.047.5610.08其中，一般大修和更新改造各占人员和费用的1/2;大中修费用在托管期间累计 使用.并按年度实际发生的工程费用结算。(5)小区公用设施维修接管时注意事项：应对土建、水电、电梯、消防、高压水泵、公用电视天线及 室内供暧设备的功能、安全性进行综合检验。根据完损程度提出应修工程项目的预 算.并由委托方确认。维修范围：区内市政、道路、绿化、美化、上下水管道网、化粪池、变电室等 维修。收费标准如表3410所示。(6)房租核定费工作范围：人口核对，按户计算房屋租金，建立分户房屋收租记录。收费标准：单项

27、委托代收房租的按建筑面积每平方米年收费0.20元，或每户 10元。如果已收“房屋经营管理费”的不再收此项费用。*3.4.10 1995年北京市小区公用设施维修康务费收费标准物业类别收费标宸(元/廿年)别更(花园)4.1设施基本完好小区2.05一般小区1.03(7)待分空房看管费按建筑面积每平方米每月收0.10元(1996年待分空房看管费调为每平方米每月 0.15元，见附录五)。M (1)-至M (7)w项费用由产权单位按年交纳。(8)房屋设施综合检验费如表34-11所示袅 "11 19%年北京市房蜃也ikia合检费收费标今类 别收费标准(元/K年)蝮工5年内新房旧房空房住人有电梯0.

28、450.600.7S无电梯0.350.500.65(9)房屋测绘费按建筑面积每平方米收费0.15元,由专业测绘部门测绘制1/200分户(套)管 理平面图,包括管理平面图及面积对照表各两张。M (8)"至“(9)”项费用在物业管理公司接管时，由产权单位一次性支付。(10)专用设施、设备委托管理费公用电视天线服务标准：对设各进行定期检修，及时零修，保证收视质量。收 费标准如表3<12所示。-一，12 19%年北京市公用电视天线检修"务我收费标4年收费标准2、6、8频道全频道合计维修折旧合计堆修折旧1.330.500.831.660.830.83高压水泵管理服务标准：保证水

29、质卫生无污染，保证正常供水，及时排除故 障，保证设备清洁和安全运行。年收费标准如表3413所示。裳乂13 199s年北京市育压水泵管理朦务费收费标充项 目年收费标准(x/Mffl)备 注合计16 530E按运行备用各一台计含工贲、管理费、塔行费11侬电费和水质化验费。含主泵和备用泉维修.堆修费2Q5O消防系试系普查费等.包括修换泵体.水箱大修费1 000保洁.防漏折旧年限15年系组折旧费2 000电梯服务服务标准，电梯厅须悬挂"电梯运行”服务志牌,文明服务,实行 24小时运行.按时保养及时维修电梯。运行电梯年收费标准如表3414所示.备用 电梯年收费标准如表3415所示。我X44 1

30、995年北京市电梯朦务费收费标今费用项目交漉双速(!»/)交漉双速(1.6W.)直流 (1.25-L75m)壁电II控制餐机/PC控制继电器控制微机/PC控制大、小励磁16层 以下每增一层加收16层 以下每“层加收16层 以下每增一层加收16层 以下每增一层加收16 S 以下每增一层加收运行费26 6005026 0005027 6008027 6008026 00090推修费6 1503706 6704107 18044077004806 670410中修费1 8501202 2201502 5901702 9602002 220150大修费3 3502204 0207704 69

31、23105 3603604 020270折旧费9 35029010 8S029012 75029014 75029011 250290合计46 700105049 7601 17054 8101 29058 3701 41050 760I 210注：根据承包KI1的范!,计取相应的费用,应办理委托管理时要考虚运行周期.寰 “15 199s年北京市备用电梯服务费收费标准费用项目交流双速交漉双速（L6m/）宜施(1.25- 1.75m)堆电II控制微机/PC控制继电曙控制耀机/PC控制大、小励磁16层 以下每增一层加收16层 以下每增一层加收16层 以下每增一层加收16层 以下每增一 层加收16层 以下每增一层加收各用梯缰修费2 2801302 5401402 8001603 5101802 540140中修费5604067040780509006067040折旧费6 2304207 2304808 5005709 2306607 5005009 07059010 44066012 (M)7U014 24090)10 7106W高峰景行叁行费290507 290507»0807 690807 4409011修费4 9103005 1703205 4303405 6803505 170320中修费930601 110701