营改增之企业销售不动产适用一般计税方法讲解

1、一、企业销售不动产（适用一般计税方法）纳税率报示例（一）销售新、老不动产（非自建）且采用一般计税方法计税的企业，但不包括房地产开发企业销售自己开发的房地产项目【案例】某企业为一般纳税人，于2018年销售2016年6月后新购入的办公楼一栋，取得全部价款和价外费用5550万元，开具增值税专用发票，销售时采用一般计税方法，适用税率11%,购进原值4500万元，预征率5%;本月还购进办公用电脑、家具等1170万元，取得增值税专用发票并于当期认证。【相关政策】（1）一般纳税人转让以下不动产，适用一般计税方法的，2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产应在

2、不动产所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税，如不动产所在地与机构所在地一致的，应在机构所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税。（2）应适用下列计算公式计算预缴税款和应纳税额预缴税款=（收到的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时）一（1+5%）x5%,应纳税额=销项税额-进项税额-预缴税款销项税额=收到的全部价款和价外费用+(1+11%)x11%进项税额=支付的全部价款和价外费用+（1+适用税率）X适用税率。【应纳税额计算】预缴税款=（5550-4500）+（1+5%）X5%=50万元销项税额=5550+（1+11%）x11%=550万

3、元进项税额=1170+（1+17%）x17%=170万元应纳税额=550-170-50=330万元【报表填写】1、将本期应纳税额填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表一（本期销售情况明细）在第4项“税率11%”的“开具增值税专用发票”下的第1栏“销售额”内填入不含税销售额50000000元，第2栏“销项（应纳）税额”内填入计算的销项税额5500000元；在第4项“税率11%”的“合计”下的第9栏“销售额”内填入不含税销售额50000000元,第10栏“销项（应纳）税额”内填入计算的销项税额5500000元,第11栏“价税合计”内填入价税合计金额55500000元，第12栏差额扣除栏“服务、

4、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填写0（如图1）图1开具增值税专用发票合计扣除后项目及栏次纳9=1+3+5+711=10=2+4+69+113%税率1234561211%税率350055000000040005-55050000000055505550000005500000本栏填写的是本期认证相符的所有是值税专用发票（包括本期申报抵扣的、未申报抵扣的和待抵扣的）2、填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表二（本期进项税额明细）在第2栏“其中：本期认证相符且本期申报抵扣”的“份数”填入份数1份，“金额”填入取得的增值税专用发票不含税金额10000000元，“税额”填入取得的增值税专

5、用发票注明的税额1700000元，在本期没有发生其他进项税额的情况下，在第1栏“认证相符的增值税专用发票”1蹄栏“当期申报抵扣进项税额合计”和第35栏“本期认证相符的增值税专用发票”填入相应的份数、金额和税额。（如图2）图2项目藁一）认证相符的增值税专用发其中：本期认通符且本期申报抵扣前期认证相符且本期申报抵扣（二）其他扣税凭证熟书海关进口增值税专用时市品收购发票或者销售代薪代缴税收缴款凭证其他（三）本期用于购建不动产的扣税凭证Mp本期不动产允许抵扣进项向金）外贸企业进项税额抵扣证当期申报抵扣进项税额合计庚项8I抵扣的栏次份数金额税额1700001=2+31100000000170000211

6、0000000034=5+6+7+8567项目本期进项税额转由额其中：免税项目用集体福利、个人消费韭工常损失一“TIE简易计税方法征税项目用呗税需税办法不得抵扣的进纳税检查调减进项税额册发票信息表注明的101112=1+4-9+10+11二、榔那栏次13=14至23100000001700000项目1415FFTC）勿、址和不叼工日但祝用ZK一即初日工用正，:日容/日夫E3匚书帮二16木期沙证相每H木期未.申报拧17期末已认证相符（同禾甲1报抵?:口18其£E：按照专:观定,个元讦弧孑口19+monSi是王母关进口增值，悦专用20农声品收啊妗票能者销传21仃于u代缜机22具他&quo

7、t;Z-l-LlTJ-11二、曲魄;口进1项1木占价物伞怖税陆本期认tn;相符的;值税专月,发票1-J人ujrz口出口不代扣代缴税额2425262728分铲u±33303132.11嗔R3347工、其他栏次金葡税额-Ll/'U-1叶bj=l夕411/UUUU351100000000i税额上期留抵税额抵减欠税上期留抵税额退税其他应作进项税额转由的情36税额170000017000003、填写本期抵扣进项税额结构明细表将本期认证抵扣的进项税额按不同税率填写在本表中相应栏次,本期取得的增值税专用票为17%的进项，应在“17%税率的进项”这一项目对应栏次的“金额”内填入1000000

8、0元，税额内填入1700000元（如图3）图3项目栏次金额1=2+4+5+11+合计16+18+27+291000000+30一、按税率或征收率归集（不包括购建不动产、通行费）的进项17%税率的进项2100000004、填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）»附表四（税额抵减情况表）在上期没有发生扣除税额的情况下，第4行“销售不动产预征缴纳税款”第1栏“期初余额”填写0；第2栏“本期发生额”填写计算由的本期预征税额500000元；第3栏“本期应抵减税额”填写期初余额与本期发生额之和500000元，由于本期应纳税额为3800000元，大于500000元，因此本期发生的应抵减税额可全额抵

9、减，第4栏“本期实际抵减税额”即填第000元，第5栏“期末余额”填写本期应抵减税额与实际抵减税额之差0,表明所有可扣除的税额均被扣除完毕（如图4)期初余额本期发焉露际抵期末粉序号抵减项目11增值税税控系统专用设备费及技术维护费3=1+24<35=3-44A销售不动产预征缴纳税款由租不动产预征缴纳税款5000005000005000005、填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）主表主表“一般项目”下的“本月数”第11“销项税额”内填写本期销项税额5500000元，第12栏“进项税额”内填写本期进项税额1700000元，在本期没有其他进项税额的情况下，第17栏“应抵扣税额合计”填写本期进项税

10、额1700000元，在本期销项税额5500000元大于进项税额1700000元的前提下，第18栏“实际抵填写本期进项税额扣税额”1700000元，第19栏“应纳税额”缴税额”，第32栏“应纳税额合计”内填写应纳税额3300000元,在本期没有发生其他税款的情况下，第34栏“本期应补（退）税额”内填写应纳税额3300000元（如图5）销项税额11进项税额上期留抵税颂进项税额转由免、抵、退应退税额按适用税率计算的纳税检查应补缴税额1213141555000001700000应抵扣税额合U1617=12+13-14-15+1618（如17<11,则17000H001700000实际抵扣税额!应

11、纳税额j期末留抵税额I简易计税办法计算的应纳税额按尚'易计税办法计算的纲税检查应补|缴税额卜?纲税额减征额17,否则为11）19=11-1820=17-18212223,3800000应纳税额合计期初未缴税额（多缴为负数）24=19+21-233800000实收由口开具专用缴款书退税额2526本期已缴税额27=28+29+30+310500001分次预缴税额280由口开具专用缴款书预缴税额29，本期缴纳上期应纳税额30_本期缴纳欠缴税额313300000期末未缴税额（多缴为负数）32=24+25+26-27其中：欠缴税额（A0）33=25+26-2711|,H33000本期应补（退）税

12、额34=24-28-290050000r（二）销售新、老不动产（自建）且采用一般计税方法计税E勺企业,但不包括房地产开发企业销售自己开发的房地产项目【案例】某企业为一般纳税人，于2018年销售2016年6月后自建的厂房一栋，取得全部价款和价外费用11655000元，开具增值税专用发票，销售时采用一般计税方法，适用税率11%;本月还购进办公用电脑、家具等5850000元，取得增值税专用发票并于当期认证。【相关政策】(1)一般纳税人转让以下不动产，适用一般计税方法的，2016年4月30日前自建的不动产2016年5月1日后自建的不动产应在不动产所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报

13、纳税，如不动产所在地与机构所在地一致的，应在机构所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税。(2)应适用下列计算公式计算预缴税款和应纳税额预缴税款=收到的全部价款和价外费用+(1+5%)x5%,应纳税额=销项税额-进项税额-预缴税款销项税额=收到的全部价款和价外费用+(1+11%)x11%进项税额=支付的全部价款和价外费用+(1+适用税率)x适用税率。【应纳税额计算】预征税额=1165.5+(1+5%)x5%=55.5万元销项税额=1165.5+(1+11%)x11%=115.5万元进项税额=292.5+(1+17%)x17%=42.5万元应纳税额=115.5-42.5-55

14、.5=17.5万元【报表填写】1、将本期应纳税额填入增值税纳税申报表(一般纳税人适用)附表一(本期销售情况明细)第4项“税率11%”的“开具增值税专用发票”下的第1栏“销售额”内填入不含税销售额10500000元，第2栏“销项（应纳）税额”内填入计算的销项税额1155000元；在第4项“税率11%”的“合计”下的第9栏“销售额”内填入不含税销售额10500000元，第10栏“销项（应纳）税额”内填入计算的销项税额1155000元，第11栏“价税合计”内填入价税合计金额11655000元，第12栏差额扣除栏“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填写0（如图1）图1:开具增值税专用发票

15、h殿m合计(售售肖肖卒卒JA7项目及栏次§4)车内Az-扣除后额9=1+3+5+710=2+4+611=9+1012Wi-12)雯10500011550011651050115500011%税率6%税率456乙1一yL=n退项000500000000进项税额明细）在第2栏“其中：本期认证相符且本期申报抵扣”的“份数”填入份数1份，“金额”填入取得的增值税专用发票不含税金额2500000元，“税额”填入取得的增值税专用发票注明的税额425000元，在本期没有发生其他进项税额的情况下，在第1栏“认证相符的增值税专用发票”、1第栏“当期申报抵扣进项税额合计”和第35栏“本期认证相符的增值税

16、专用发票”填入相应的份数、金额和税额。（如图2）图2项目本栏填写的是本期认证相符的所有增值税专用发票（包括本期中报抵扣的、未中报抵扣的和待抵扣的）甚一）认证相符的增值税专用发其中：本期认嗯|商|口前期认证相符且本期中堀扣（二）其他扣税凭证'葛盅下海关进口增值税专用缴款书看京品收购发票或者销皆友代扣代缴税收缴款凭证其他而!限本期用于购建不动产的扣/本期不动产允许抵扣进项4五）外贸企业进项税额抵扣证当期申报抵扣进项税额合计栏次份数金额税额4251=2+31250000000042521250000000034=5+6+7+85678910项目11集体福利、个人消费rr.a、r*r*

17、7;*r9+10+1k、+T112500000000非止品损失简易计税方法征税项目用'视柠工用刀省爆机办法不得抵扣日勺进13=14_至23机颉以心木）田泊入甘工方工M片立J111-匚n5士+，中心询/士白壬口口4片44至惭公/I口H代U也U上期留抵税额抵减欠税15上期留抵税额退税16茸他应作注项税额转出的情形1/18项Et/、I、十_LrAAALIM/+-T工-4-rnr-r小,dn萌）口IUT4、|=H寸口，峭'19才、甘口河口）1小口公/口土i=h七卫+IXtit20木甘月讦相符日t|二由，书牛氏Od刃以w_L'nrJ期末已认证相符但未申报抵扣22苴中：按照税法规完

18、:不允许OQ抵扣44-H-H二什十4上口，井（一）其化、珊!战进1在口幼惠小田大出口帽上1税专用一栏2欠一份数金额税额一而产品的煎寿蕈或者销24售发票"代扣代缴秩,收缴款凭证25共他2627项B28本期认证相符的增值税专用发票29=30至33之一代扣代缴税额|ffl-1301Od313213334U人_、具他人J1力缘比额税额425J351,5000000003612=1+4-425本期进项税额转由额其中：免税项目用3、填写本期抵扣进项税额结构明细表将本期认证抵扣的进项税额按不同税率填写在本表中相应栏次,本期取得的增值税专用票为17%的进项，应在“17%税率的进项这一项目对应栏次的“

19、金额”内填入2500000元，税额内填入425000元（如图3）图34、将预征税额填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表四（税额抵减情况表）第4行“销售不动产预征缴纳税款”第1栏“期初余额”填写0;第2栏“本期发生额”填写计算由的本期预征税额555000元；第3栏“本期应抵减税额”填写期初余额与本期发生额之和555000元，由于本期应纳税额为1155000元，大于555000元，因此本期发生的应抵减税额可全额抵减，第4栏“本期实际抵减税额”即填写555000元，第5栏“期末余额”填写本期应抵减税额与实际抵减税额之差0（如图4）设款加税目用税纳项缴减征抵靠征预预广产动联支*口租轻分:号4炉1

20、2345图询果蔡义额本期应抵减税额2八、3=1+24<3555000555000555000本期实际抵减5=3-45、填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）主表主表“一般项目”下的“本月数”第11栏“销项税额”内填写本期销项税额1155000元，第12栏“进项税额”内填写本期进项税额425000元，在本期没有其他进项税额的情况下，第17栏“应抵扣税额合计”填写本期进项税额425000元，在本期销项税额1155000元大于进项税额425000元的前提下，第18栏“实际抵扣件额填写本期进项税额'425000'兀，弟19栏“应纳税钿'内填卜本期4B项税额与进项税额之差&

21、#39;730000兀，将预缴的税款金额iTVTB555000元填入第27栏“本期已缴税额”、第28栏“分次预缴税额”，第32栏”应纳税额合计”内填写应纳税额175000元，在本期没有发生其他税款的情况下，第34栏“本期应补（退）税额”内填写应纳税额175000元（如图5）图5:11550期末未缴查补税额38=16+22+36-37O真与假，善与恶，美与丑，尽O走人与人之间的距离，不可太近弃人蚪乐罢便愉!可福贪和寸得物，据为己有，太过贪财；有时得人，为己所用，也许贪色。贪财也与人太近了，最可悲的就是会把自己丢在别人身上，找不到自己的影子，忘了回家的路。8ftW艮脑耳鸩期旃施了用碗牖tr份自私的，人与人之间太近的距离，易滋生事端，人与人之间的距离也不可太远。太远了，就像放飞的风筝，过高断线。太远了，就像南徙的大雁，失群哀鸣。太远了，就像失联的旅人，形单影只。轴承之UHjgjj舍神峪先远后近；有时，先近后远。这每次的变化之中，总是有一个难以忘记的故有时候，人与人