售后返祖模式和租金回报率计算方式

1、1、售后返租优劣势与适用性分析特征客户购铺同时与开发商签订委托协议，将房产返租给开 发商，租期内由开发商转租经营，租期两到十儿年不等发展商一次性返数年租金降低首付返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报收益方式销售收入；快速销售、回笼资金<一次性抵扣房款营销噱头 /<硬性返还"租金"资金压力较大J优势投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全 感分割灵活，客户层面广劣势实际租金收益不能满足返租所需，政策限制适用类型主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售租金收益分成共担经营风险/混合类市场常见长期售后返租特征商铺销售时，商铺已经出租，开发商将租约转

2、给业主，业主实施 ;前开发商和租赁客户未完成的租赁合同优势前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位，给投资者坚定 信心；短期售后返租特征业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议， 将物业返租给开发 商。租期内由开发商转租，今经营管理，租期 1-3年不等；发展 商一次性返数年的租金，并降低首付；返租期内，业主定时从发展适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速 te；如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能超出承 诺回报劣势承担十年的返租补贴，有经营收益的压力；如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力U人；M返租而产生相应的法律风险适用性开发冏知名度较低

3、，运宫难度较大，但项目未来潜力巨大的冏业 项目商处得到固定的租金回报优势分割灵活、客户层面广，开发商可在短期内回笼资金，降低项目整 体资金压力；前期由发展商一控制招商和经营，能确保既定的商业定位，有效 保证整体商业形象；帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸 下返租包袱；投资收益明确，如果主力品牌好，则有较强的安全感；劣势承担前几年的返租补贴；返租结束后的统一经营管理要求较高，但实施可能性小； 因返租而产生相应的法律风险适用 性心经营管理的大型商场产权商铺；今经营管理的商业街、专业 市场；宿主力店承租区域商铺的产权分割销售2、售后返租操作方式A、招商一经营一销售一返租定义该

4、模式米用先招商，经营一段时间后再分割销售商铺。此时销 售属于带租约销售，然后再签订f年限f金额的返租合同优势该模式是一种较新颖的销售型地产操作模式，视经营情况而定， 在经营成熟后，再销售对于后期的返租运营阻力较小劣势情况无法预测，价格较局C、销售一返租一招商一经营B、招商一销售一返租一经营定义用先招商，在招商的同时或稍微迟一些时间销售商铺。此时销 售属于带租约销售，然后在签订f年限f金额的返租合同优势是对经营权把握度较高的销售型地产操作模式,视招商情况而 定，如招商结果较好，再销售会有效的提高去化速度，便于后期 的统一运目劣势视招商情况而定，有一定的风险D销售一返租一放任亥模式先将商铺进行分割

5、销售，再委托专业的商业管理公司以返定义；应的形式统一招商，物业管理和整体经营。因为由专业的公司代 为管理，故又称作"管理型商铺”优势，亥模式是现今较为广泛运用的销售操作模式之一。拆零售产权以 夬速回收资金，采用固定化、利率化的周期性返租回报将经营权 队产权中玻璃，再由商业管理公司统一管理和经营劣势：忖冏业管理公司要求较局，对于，冏铺养成存在一定不确定性定义开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售后的f年限内，由开发商以代理出租的方式进行包租， 或者直接承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付f的租金回报优势该模式较为常见，有利于开发商快速回笼资金，并且转嫁风 险劣势

6、后期经营风险大，一旦经营失败开发商将无力承担风险回 报，导致业主颗粒无收规避方法面 62913822 857201613 )Hih I，1 童晒医、售后返租操作风险及规避技巧A、差价补贴风险差价补贴. 风险大商家作为一个商业的整体租赁者，其承租能力必然比较低发展商为了商铺销售，需要提供一个使投资客户认同的回报 率，两者之间存在差距发展商不得不为了支持较高的回报而去补贴f的资金1G大商家经营不良风险大商家 经营不良风 险在承租期中，由于商家的经营管理不良，从桁无法再继续经营， 导致大型商家不支付租金发展商却处于需要支付小业主的承诺回报，但无法收取租金的 尴尬状况中，这时其所承担的回报压力更大由大

7、型知名商家整体租赁再实现分割销售的操作模式比较多。这种操作模式的方式是：发展 商首 先需 判断 自身 资金 的使 用效 率如果能将销售回收的资金用于其他投资获取较好的收益率，那么 对投资客户的补贴就可通过回收资金良性循环产生的收益弥补， 补贴仅仅作为一种资金成本而已在市场允许的合理范围内，在发展商提供了长期的高回报保障前 优势 提下，项目的市场销售价值可得到一定程度的提高，在一定程度 上可适当弥补回报的补贴劣势这种方式必须非常理性，脱离了市场规律的价值同样不具备实现 的可行性B、返租期满后产权分散风险返租期 满后产 权分改 风险分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾虽然大型商家整体承租

8、的销售模式在一定时期内解决了矛盾， 且在返租期满后如何保障众多小业主利益是难题彳型商家如继续租用，则恐怕难以应对众多小业主；但若不继 "租用，也需将其统一规划成一个商场来实现具商业价值难点商业项目由大型商家整体长期租赁,大型商家作为本项目商 业经营者的角色而存在，白商业裙楼将分割成各种不同单包 销售给小业主小业主作为冏铺的投资者而存在发展商作为物业开发者,它既是三者之间的组织者，又是协从整体上看，三者之间存在两个基本点与两个关系:两个 基本 占 八、发展商匕大型商家的租约与发展商匕小业主承包经营协议在时间 上具备一致性小业主在租期内不能自行经营与自行出租，必须与发展商签订与 租期相一

9、致的承包经营协议，而发展商则是通过与大型商家的租 赁协议来保证小业主的租期收益两个 关系发展商匕小业主的承包经营关系大型商家与发展商的承租方与出租方的关系一成立业, 主委员 会一业主委员会统筹安排未来租赁权及经营权，并按照小业主的投资 预合理地划分比例关系通过类似“股权”的形式在实现整体效益情况下，全面公平保障 方有业主收益可通过业主投资额的大小，确定所有业主的分配权利，再选举会 长、执行会长、会员等业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形式以实现商场的统一经营前期分 割规划. 充分考'曲 一合理组织人流走向通道，合理设置通道的长与宽，尽量保证铺位 的分割，做到“分则好

10、售，合则好用”应租期满后大型商家/、再租用，可通过商场本身布局，组织成立 卜目应的主题商场以对应招商大型商家整体承租后再分割销售, 作为一种商铺的营销模式,有 其存在的合理性：最大程度上解决了经营统一与分散产权的矛盾选择实 力雄厚 的知名 商家知名商家具有较强的商业经营管理能力及吸引消费能力，消费群 体的认同感与忠诚度比较高，市场竞争能力匕持续经营力较强针对自身项目素质要判断市场经宫刖景， 就如同是社区大型商业 地产商选择大型超市一样：充分迎合了市场需求与商家经营的联 动关系社区中大量的家庭消费需求可为超市提供源源不断的生意机会： 商家的持续经营就有了良好的基础，租金也就有了稳定支付的保 障重

11、视商 业管理 公司扮 演的角 色以专业商业管理公司为桥梁，构建起合理的委托经营机制，走中 介专业化、规模化的道路，允许开发商逐渐退出，改由商业管理 公司承担起物 业保值、增值、正常返租的责任。商业地产云智库最专业的商业地产与零售知识情报发布平台制信号：sydcxy2014监测报告I数据分析I前沿趋势I项目品鉴以好百年家居为例，从经济条件、计算过程、计算方法与公式3大方面解析售后返租回报率制定过程:品牌 卜当次子百年家居是从事家居商品流通的大型家居连锁企业。好百年各分 占主要经营中高档家居商品并为家居商品供应商提供商品展示、分 消、物流配送及信息服务。品牌 规模从2002起，好百年开始逐步向全国

12、市场扩张，其在上海的店铺目前 主要是东方店（营业面积3万平方米）。2004年后，其扩张的触角 主要在北京、上海、广州等中心城市，具单店面积一般都超过 4万 平方米。馆展 计划未来10年，好百年计划要在全国主要大中城总计开设 100家以上分 舌，而上海作为其主要扩张目标城市，对于我们来说，可以说是就 住身边的机会。租用 方式好百年的扩张，一般是选千个合适的商业项目（商业地产招商）, 开发商采取带租约销售的方式。先进行商铺销售，再将商场整体出 理给好百年，由其负责招商以及日后的经营、物业管理等工作。发 SW则按照每年8%勺回报率向业主返还一定金额。第一种，按8年租期算: 将已知数据带入到公式中，得

13、到：销售均价 X 10000销售土§价>< 10000X 8%< 8+月租金 X 10000X 12X3+ 月租金X 12X 10000X （1+12% 1 （1+12% 5 /1 （1 + 12% 销售均价 X 10000X 2.5%= 22500X10000得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价= 53731 361 X月租金按照月租金从50元/"至I 100元/褶的价格，带入到公式中，则得到相应 的销售均价，既当该好百年的租金达到某个价格时，要实现相应的销售 整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。（二层均价按照2: 1的比例计算）计算结果为：

14、为了便于计算和具有代表性，先设定几个条件：租期时间为8、10年计。选定二层作为面积来计算（两层面积为 7000褶计）假设商场两层全部公开发售，并且达到 100%勺销售率。根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给好百年的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：实际销售总金额-回报客户的金额+好百年租金-不可预见费=纯销售额月租金.一层均二层均价租金收益 （万兀）回报金薪 （万元）笔贴补的金版 元）503568147575237874235159851175060320714276121381508214368928670284613794318974592912751

15、6822802485133135165576776111334357902124128321141617623951618931001763123508117548470789 g571纯相售领12450其中：实际销售总金额：是商场在实现100%肖售的情况下获得的收益，包括各 种费用。回报客户的金额：是发展商每年按照8% 勺出租回报率在租期内付出的总 金额；好百年租金：是租期内发展商从好百年得到的总收益；说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为8年总共所需的金额由以上递增方式得出每年租金表（元/褶）：不可预见费：是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；纯销售额是在发展商自行销售，不考虑

16、任何合作模式，并实现100%肖售的情况下获得的收益。假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。假设为:前二年薨四年第五年第六年第七年第八年707BS3981101238090100112126141go101113126142159100112125140157176第二种，按10年租期算:计算方法同上，则计算结果为:一一三能髻均阶24万育游1.2万元/廉L8万元/祥计算数据说明：按照好百年租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价;不可预见费按照8年2.5%、10年3%+算。前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%®增。月殂金整彷均始一层均加二层均饰租金收益 （万元

17、）回报金领 （万元）箸财卜的金额 （万元）5055332737763688859853098625001604522260296301487182253241814270351124581623408837919663112S480250023333616668957614001442518000240001200095761008050419500260001300095761092013449014892198569928107738340-2433180002400012QQQ1G773100806931950026000130001077310920147100478263763188119702678-9292场错售密12950前二年第四年第五年第六年第七年第八年第九年箝十年7078889011012313B155809010011212614115817790101113126142159178199100112125140157176197221由以上递增方式得出：每年租金表（元/褶）10年，租金达到80元/褶时，销售价格比较接说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为 10年总共所需的 金额；当租金达到80元/褶，商场整体销售均价在18000元/褶时，发展商需贴 补的金额最少，如果均价