房地产业增值税会计核算方法

1、房地产企业增值税会计核算办法（试行稿） 为积极应对房地产行业营改增的全面试点工作，确保相关税改政策在我公司的全面落实，正确指导下属项目公司开展相关会计核算，依据企业会计准则、增值税暂行条例、财税201636号关于全面推开营业税改征增值税试点的通知、国家税务总局公告2016年第18号国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告等有关会计、税收制度及规定，结合房地产行业特点及公司实际经营情况，特制定本会计核算办法。一、 会计科目设置 1、增值税应在“应交税费”科目下核算，科目设置明细如下：一级科目二级科目三级科目应交税费应交增值税进项税额已

2、交税金减免税款土地价款抵减销项税额转出未交增值税销项税额进项税额转出转出多交增值税未交增值税待抵扣进项税额预缴增值税2、各明细科目核算内容：应交增值税项目借方贷方发生额1、“进项税额”，记录企业购入货物或接受应税劳务而支付的、准予从销项税额中抵扣的增值税额。企业购入货物或接受应税劳务支付的进项税额，用蓝字登记；退回所购货物应冲销的进项税额，用红字登记。1、“销项税额”，记录企业销售货物或提供应税劳务应收取的增值税额。企业销售货物或提供应税劳务应收取的销项税额，用蓝字登记；退回销售货物应冲销的销项税额，用红字登记。2、“已交税金”，记录企业已缴纳的增值税额。企业已缴纳的增值税额用蓝字登记；退回多

3、缴的增值税额用红字登记。2、“进项税额转出”，记录企业的购进货物、在产品、产成品等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税额。3、“土地价款抵减销项税额”，核算和统计土地价款的当期和累计抵减情况3、“转出多交增值税”， 核算企业月终转出本月多交、用于抵减下月应交纳的增值税数4、“减免税款”，核算直接减免的增值税。5、“转出未交增值税” ，核算企业月终转出未交的增值税。余额企业尚未抵扣的增值税贷方无余额对于多期开发项目，为方便统计项目各期预缴增值税款与进、销项税额的发生、抵减、或取得等情况，真实反映各期增值税实际税负情况，以上“进项税额”、“销项税额”、“土地价款抵减

4、销项税额”、“进项税额转出”明细科目需按现有【项目期数】进行辅助核算，期数设置原则上采用现有分期，但如有以下情况应进行调整：（1）原作为一个项目分期进行开发成本核算的房地产项目，如既有采用简易计税方法征税，又有一般计税方法征税的，在确认【项目期数】时，需再次进行分期。计税方法不同，不得使用同一分期进行增值税业务的核算。（2）采用一般计税方法征税的项目，取得多本建筑工程施工许可证的，可不按建筑工程施工许可证进行分期，但须严格按照交付时间设立单独的分期进行增值税业务的核算，交付时间不同的分期，不得合并核算。（3）为准确核算与房地产开发无直接关系的其他增值税涉税事项，在现有【项目期数】下设置“共同项

5、”辅助明细。该“共同项”仅适用于与开发项目无直接关系的增值税业务（例：取得的增值税专用发票，不含税部分会计核算时属于“开发间接费用”、“管理费用”、“销售费用”、“固定资产”、“低值易耗品”，其进项税额应记入“共同项”下辅助核算）。（4）增值税核算业务下的分期，不得使用“待分摊项目”或类似性质的过渡性分期。例如：取得的进项税额，涉及到跨期分摊的，应在取得当期按照合理的比例进行分摊，确实无法划分的，按照税法规定以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。（5）项目公司开发的自持项目，应设立单独的分期，其进项税额按照税法规定在取得的当期进行抵扣。未交增值税项目借方贷方发生额企业月终转入的

6、多交的增值税反应企业月终转入的当月发生的应交未交增值税余额多交的增值税未交的增值税待抵扣进项税额项目借方贷方发生额记录企业购进房地产进项税额中40%部分待第二年抵扣的进项税额。转入“应交税费应交增值税（进项税额）金额余额待抵扣的进项税无余额预缴增值税项目借方贷方发生额按照征收率预缴增值税转入“应交税费-未交增值税”余额预缴增值税无余额二、会计处理1、借方的会计处理：（1）“进项税额”，1）项目公司开发采用一般计税方法征税的项目，核算企业购入货物或接受应税劳务而支付的、准予从销项税额中抵扣的增值税额。发生时借记“应交税费应交增值税（进项税额）”科目；借记“开发成本”、“固定资产（用于非应税项目、

7、免税项目的除外）”、“原材料”、“其他业务支出”、“制造费用”、“营业（销售）费用”、 “管理费用”等科目；按应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”、“银行存款”等科目。2）项目公司开发采用一般计税方法征税的项目，“进项税额”明细科目除需按照【项目期数】设置辅助核算外，增加【进项税率明细】辅助核算，该辅助核算明细设置与国家税务总局公告2016年第13号文件附件一中的本期抵扣进项税额结构明细表明细项目一致。3）按照税法规定，采用简易计税方法征税的房地产老项目不允许抵扣进项税额，其对应取得的进项税额应直接记入相应的开发成本科目。如取得的发票为增值税专项发票，可先认证，后从进项税额转出。如一张增值税

8、专用发票同时涉及一般计税方法计税、简易计税方法计税项目，应在取得当期按照合理的比例进行分摊，归属于简易方法计税项目的，其进项税额直接记入开发成本，归属于一般计税方法项目的，记入当期可抵扣的进项税额。无法划分的，应按照税法规定以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分，计算公式如下：不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税方法房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）以上计算公式中的房地产项目总建设规模，为该增值税专用发票所涉及分摊的项目分期建设规模之和。如尚未取得建筑工程施工许可证，可采用项目立项批复文件中的建设规模或建筑面积数据。例：某项目一期

9、为简易方法征税项目，建设规模4万方，二期为一般计税方法征税项目，建设规模6万方，施工单位及总包合同均为同一个，项目公司于2016年5月31日取得该施工单位开具的1110万元的增值税专用发票。会计处理如下：借：开发成本一期400+1110÷1.11×0.11×40%=444万元开发成本二期 600万元应交税费应交增值税（进项税额）二期1110÷1.11×0.11×60%=66万元贷：应付账款、应付票据、银行存款等科目1110万元（3）“已交税金”，核算企业已缴纳本月实现的增值税额。发生时借记“应交税费应交增值税（已交税金）”，贷记“银行

10、存款”科目。（依据国家税务总局公告2016年第18号关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告第十条规定之法定预缴义务预缴的增值税，不在该范畴内）。（4）“土地价款抵减销项税额”。按照税法规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法征税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。该科目用于核算和统计土地价款的当期和累计抵减情况，当期抵减的金额计算时应严格按照税法规定执行。即：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地

11、价款当期允许扣除的土地价款抵减销项税额=当期允许扣除的土地价款÷（1+11%）×11%注：简易计税方法征税的项目在计算应纳税额时不得抵减土地价款。（5）“减免税款”，核算直接减免的增值税。发生时借记“应交税费应交增值税（减免税款）”科目，贷记“营业外收入减免增值税”科目。企业初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用，按实际支付或应付的金额，借记“固定资产”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。按规定抵减的增值税应纳税额，借记“应交税费应交增值税（减免税款）”科目，贷记“递延收益”科目。按期计提折旧，借记“管理费用”等科目，贷记“累计折旧”科目；同时，借记“递延收益”科

12、目，贷记“管理费用”等科目。发生技术维护费，按实际支付或应付的金额，借记“管理费用”等科目，贷记“银行存款”等科目。按规定抵减的增值税应纳税额，借记“应交税费应交增值税（减免税款）”科目，贷记“管理费用”等科目。（6）“转出未交增值税”，核算企业月终转出未交的增值税。发生时借记“应交税费应交增值税（转出未交增值税）”，贷记“应交税费未交增值税”科目。2、贷方的会计处理：（1）“销项税额”，核算企业销售货物或提供应税劳务应收取的增值税额。 1）简易计税方法征税的项目不得计提销项税额。 2）一般计税方法征税项目不动产时，按规定税率收取的增值税销项税额。预收款方式销售的（即项目预售期进行期房销售，一

13、般指分期项目集中交付前或完成项目初始登记前发生的销售行为），收到预收款时，不得计提销项税额，待达到税法规定的纳税义务发生时间时一次性计提，纳税义务发生时间暂按该项目分期集中交付时间确定（以下如涉及纳税义务发生时间的内容，统一以项目集中交付时间进行描述），如税法有不同规定的，按照税法执行。相应会计分录如下：A.预售期收到分期款或首付款、按揭款时：借：银行存款贷：预收账款购房客户辅助核算签订的商品房预售合同，向购买方收取的价税合计金额应全额通过“预收账款”科目核算。B.项目集中交付时的账务处理：a.项目集中交付时已款清的合同，应在月底按照税法规定计提销项税额、土地价款抵减销项税额的金额，并按照集团

14、规定的收入确认标准结转主营业务收入，分录如下：借：预收账款购房客户辅助核算应交税费应交增值税（土地价款抵减销项税额）项目期数贷：主营业务收入应交税费应交增值税（销项税额）项目期数集中交付时合同已款清，因不符合收入确认标准（如：有证据证明存在严重质量问题，有较大退房可能的合同）未结转收入的，仍应按照税法规定计提销项税额及土地价款抵减销项税额，计入“预收账款销项税额计提”科目。b.项目集中交付时款未清不符合收入确认标准的合同，应在月底按照税法规定计提销项税额、土地价款抵减销项税额，但不确认主营业务收入。计提销项税额及土地价款抵减销项税额时，需考虑该合同的收款比例。销项税额则按照该合同已收款金额&#

15、247;（1+11%）×11%计算；土地价款抵减销项税额按照以下公式计算：土地价款抵减销项税额=（合同已收款比例×该合同销售面积）÷该期总可售面积×该期支付的土地价款÷(1+11%)×11%为方便核算，在“预收账款”科目下设置“销项税额计提”二级科目，该科目应按照客户及项目期数进行辅助核算。会计分录如下：借：预收账款销项税额计提购房客户辅助核算项目期数应交税费应交增值税（土地价款抵减销项税额）项目期数贷：应交税费应交增值税（销项税额）项目期数 注:明确有付款日期的分期收款合同，至合同约定付款日尚未回款的，按照税法规定，该部分应收款应确

16、认纳税义务发生，计提销项税额及土地抵减销项税额。集中交付后该笔合同的后续收款，于收款当日或当月月底汇总按照此方法进行会计处理。待收齐全款时，月底再根据集团公司规定的收入确认标准进行收入的结转，并冲销以前月度在“预收账款”科目计提的销项税额，会计分录如下：借：预收账款客户辅助核算预收账款销项税额计提客户辅助核算项目期数（借方负数）应交税费应交增值税（土地价款抵减销项税额）项目期数（注：按结转当月实际收款金额计算）贷：主营业务收入应交税费应交增值税（销项税额）项目期数（注：按照结转当月收款的金额计算）C.项目集中交付后销售现房的账务处理项目集中交付后，项目公司发生的销售现房行为，收到房款时不再按照

17、3%的征收率进行增值税的预缴。a.现房销售采用分期收款的，在收到分期款时，应开具收款收据，收取的价税合计款项需全额通过“预收账款”科目进行核算，在收齐全款后应换开增值税专用或普通发票，项目所在地税务机关如要求在收到分期款或首付款时即开具增值税专用或普通发票，相关处理按照当地税务机关规定执行。会计处理参考项目集中交付时款未清的合同。b.现房销售采用一次性收款的，收到的价税合计总额通过“预收账款”科目进行核算，开具增值税专用或普通发票，同时冲销预收账款，结转主营业务收入，计提销项税额及土地价款抵减销项税额。现房销售采用按揭收款的，收到首付款时，因办理按揭手续需要，一般需开具全额增值税发票。应收未收

18、按揭款部分，应借“应收账款”，贷记“预收账款”科目。同时须进行结转收入、计提销项税额等处理，具体参照“项目集中交付时已款清的合同”进行会计处理。如发生销售退回的，则作相反的会计分录。简易计税方法征税的项目不得计提销项税额。（2）“进项税额转出”，核算企业的购进货物、在产品、产成品、应税劳务等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税额。发生时借记“待处理财产损益”、“在建工程”、“应付职工薪酬”等科目，贷记“应交税费应交增值税（进项税额转出）”科目。（3）“转出多交增值税”， 核算企业月终转出本月多交、用于抵减下月应交纳的增值税数。发生时借记“应交税费未交增值税”科目

19、，贷记“应交税费应交增值税（转出多交增值税）”科目。3、未交税金的会计处理：通过上述“应交税费应交增值税”借、贷方明细核算之后，企业交纳截止上月末未交纳的增值税时，借记“应交税费未交增值税”科目，贷记“银行存款”科目。注：采用简易计税方法征税的项目销售自行开发的不动产时，按照5%征收率计算当期应纳税额，直接记入“应交税费未交增值税”科目，不得通过“应交税费应交增值税（销项税额）”科目进行核算。会计分录如下：（1）借：银行存款贷：预收账款（2）借：预收账款贷：主营业务收入应交税费未交增值税4、待抵扣进项税额的会计处理一般情况下，当天取得的增值税专用发票应在当天进行认证，但因特殊情况无法在当天完成

20、认证且跨月的，该笔进项税额须通过本科目进行核算。另外，如取得按照税法规定需分期进行抵扣的进项税额，未达到抵扣时间要求的进项税额也通过本科目进行核算。待进项税额完成认证或者达到可抵扣时间要求时，通过本科目转入“应交税费应交增值税（进项税额）”科目。5、预缴增值税的会计处理税法规定，一般纳税人采取预收款方式（即预售方式）销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。该科目系按照上述规定，专项用于核算项目公司实际预缴的增值税款。一般计税方法征税项目按照以下方法计算确认：当期应预缴的增值税=当期收到的预收账款÷（1+11%）×3%简易计税方法征税项目按照以下

21、方法计算确认：当期应预缴的增值税=当期收到的预收账款÷（1+5%）×3%会计分录如下：借：应交税费预缴增值税项目期数贷：银行存款三、特殊事项：增值税检查事项的账务调整。按增值税检查调帐方法（国税发199844号附件）要求，对增值税检查后的帐务调整，应设立“应交税费增值税检查调整”专门帐户进行核算。凡检查后应调减帐面进项税额或调增销项税额和进项税额转出的数额，借记有关科目，贷记本科目；凡检查后应调增帐面进项税额或调减销项税额和进项税额转出的数额，借记本科目，贷记有关科目；全部调帐事项入帐后，应结出本帐户的余额，并对该余额进行处理：1、若余额在借方，全部视同留抵进项税额，按借方

22、余额数，借记“应交税费应交增值税（进项税额）”科目，贷记本科目。2、若余额在贷方，且“应交税费应交增值税” 帐户无余额，按贷方余额数，借记本科目，贷记“应交税费未交增值税”科目。3、若本帐户余额在贷方，“应交税费应有增值税”帐户有借方余额且等于或大于这个贷方余额，按贷方余额数，借记本科目，贷记“应交税费应交增值税”科目。4、若本帐户余额在贷方，“应交税费应交增值税”帐户有借方余额但小于这个贷方余额，应将这两个帐户的余额冲出，其差额贷记“应交税费未交增值税”科目。四、房地产企业增值税账务处理示例(一)进项税额的核算【案例1】甲房地产公司开发中，某月份发生前期工程费1000万元（不含税价），其中，

23、地质勘察费50万元，规划设计、施工图设计及其他设计500万元。土地平整450万元。建筑业税率11%。各项业务均取得增值税专用发票，且在当月通过了发票认证。 进项税额：勘察设计费：550 × 6%=33万元 土地平整 ： 450 ×11%=49.5万元 合计：82.5万元借：开发成本-前期工程费-勘察设计费 500000 -规划设计费 5000000 -土地平整 4500000 应交税费-应交增值税(进项税额) 825000 贷：银行存款 10825000【案例2】甲房地产公司开发中，某月份总计支付工程款3000万元（不含税价），其中供电配套设施工程费1000万元，燃气工程费

24、500万元，景观工程费1000万元，园林绿化费用500万元, 道路施工500万元。 （假设取得11%的进项税抵扣发票） （不含税价） 进项税额：3000×11%=330 借：开发成本-基础设施费 30000000 应交税费-应交增值税(进项税额) 3300000 贷：银行存款 33300000【案例3】甲房地产公司某月份总计发生建安工程费20000万元，其中主体承包工程18000万元，水暖工程1000万元，监理费100万元，其他工程900万元。 （不含税价）进项税额： （18000+1000+900）*11%+100*6%=2195万借：开发成本-建筑工程费 200000000 应交

25、税费-应交增值税（进项税额）21950000贷：银行存款 221950000【案例4】 甲房地产公司某月份共发生公共配套费6000万元，其中人防工程2000万元，会所4000万元，均取得进项发票。假设税率11%。 （不含税价） 进项税额： 6000 × 11%= 660万元 借：开发成本-公共配套设施 60000000 应交税费-应交增值税（进项税额 ）6600000 贷：银行存款66600000【案例5】甲房地产公司某月份发生管理费用1300万元， 其中支付管理人员工资1,200万元,购买办公用品10万元（17%专用发票），食堂采购（13%专用发票）10万元；其他费用80万元（营业

26、税发票）。销售费用1570万元，其中销售佣金500万元（普通发票）；广告费用1000万元（专用发票），会展费用20万元（专用发票），其他50万元（17%专用发票）。 说明：以上发票价格均为不含税价。 则：管理费用进项税额：10×17%=1.7万元 食堂采购10万元不能抵扣进项，按含税价金管理费用10(1+13%)=11.3万元 销售费用进项税额：1000*6%+20*6%+50*17%=69.7万元借: 管理费用 13013000 应交税费-应交增值税(进项税额) 17000 贷: 应付职工薪酬 12000000 银行存款 1030000借：销售费用 - 销售佣金 5000000 -

27、广告费用 10000000 -会展费用 200000 -其他 500000 应交税费-应交增值税(进项税额) 697000 贷：银行存款 16397000【案例6】甲房地产公司从小规模纳税人购买材料总计金额100万元（含税价），取得税务代开增值税发票。 （按3%税率计算） 则：进项税额=100/(1+3%)*3%=2.91万元 借：开发成本建筑安装工程 9709000 应交税费-应交增值税（进项税额） 29100 贷：银行存款 1000000【案例7】某房地产公司2016年8月份购进一楼办公楼，不含税价1000万元，取得11%的增值税专用发票并经过税务机关认证。2016年8月：借：固定资产-办

28、公楼 10000000 应交税费应交增值税（进项税额）660000 应交税费待抵扣进项税额 4400002017年8月借：应交税费应交增值税（进项税额）440000 贷：应交税费待抵扣进项税额 440000(二)、销项税额的核算1、预售阶段的增值税核算【案例8】甲房地产公司某月份收到预收房款5000万元（含税价），存入银行。 一般征税预缴税款会计处理如下：换算成不含税价=5000/(1+11%)=4504.5万元预缴增值税 = 4504.5*3%=125.14万元借：银行存款 50000000 贷：预收帐款 50000000借：应交税费-未交增值税 1251400 贷：银行存款 1251400

29、简易计税方法征税项目按照以下方法计算确认：当期应预缴的增值税=当期收到的预收账款÷（1+5%）×5%换算成不含税价=5000/（1+5%）×5%=238.10万会计分录如下：借：应交税费预缴增值税项目期数 2,380,952.38贷：银行存款 2,380,952.382、完工结转收入年度【案例9】甲房地产公司某月份产品完工，交付使用并结转预收收入20000万元。 现房销售10000万元（含税价）。交房面积对应的土地价款5000万元。一般增收情况下会计处理（1）计算销项税额（20000+10000-5000）/1.11*11%=2477.48万元（2）账务处理（待明确,主要看销项税发票怎么开，是全额开还是差额开)借：预收帐款-200000000 银行存款-100000000 贷： 主营业务收入-275225200 应交税费应交增值税（销项数额） 24774800简易计税方法征税项目按