福州房地产市场报告

1、福州城市概述福州房地产市场报告福州飞扬大丰富企业管理策划有限公司二零零九年九月十四日公司网址：联系电话：059187806909 87806912 公司地址：福州市华林路201号华林大厦8F一、 城市概况1、 城市简介福州，福建的省会，因千年前城市内遍栽榕树而有“榕城”之称，早在2200年前福建即已建郡，与台湾隔海相望，是首批对外开放的沿海港口城市，也是全国著名的侨乡和台胞祖籍地。“海纳百川，有容乃大”是福州城市提倡的城市精神福州行政区分布图2、 行政与人口福州目前现辖五区、六县、两个县级市和一个经济区，即鼓楼区、台江区、仓山区、马尾区、晋安区5个区，闽侯县、连江县、罗源县、闽清县、永泰县、平

2、潭县6个县，福清、长乐2个县级市和琅岐经济区。总面积1.2万平方公里，市区面积1181平方公里，2007年底建成区面积182.36平方公里，2008年末，全市常住总人口683万人，市区人口290万人。3、 交通现状4、5、 区域行政功能鼓楼：城市政治、经济、文化中心，是传统的市中心，而中心中的核心就是以东街口为中心的方圆三公里范围内是传统意义上的老城区；台江：自古以来即形成商贾云集、车龙马市的商贸区，发展至今，已是有名的辐射全国的小商品物流批发地；晋安：以物流、汽配为主；仓山：东南部是教育配套集中地，简称仓山老城区，西北部主要规划城市居住区，简称金山居住区；马尾：著名的般政文化发祥地，中国清军

3、水师造船厂，时至今日，仍然是中国最具影响力的造船工业区。二、 城市政策导向发展历程第一政策阶段：三山二江一条街闽江时代规划执行：2000年前解 读：以闽江以北区域为主要城市开发重点，以乌山、屏山、于山为中心区向外辐射区域的城市主体中心，向二江辐射，二江指闽江与乌龙江，通过东街口为纵轴核心纽带，实现城市主体架构的串联；第二政策阶段：东扩南进西拓乌龙江时代规划执行：2000年-2010年解 读：以南台岛为中心，沿两江中心向四周发展，东向鼓山方向扩张，打造东部物流及旅游区；南向仓山、城南进发，主以仓山教育及汽车城为主要节点，重点的核心规划为东部新城的打造，西部开发主以大学城及金山区为依托，整体规划旨

4、在将城市中心往仓山转移，打造未来城市新中心，目前已拥有160平方公里建成区，人口近250万。第三政策阶段：跨江面海滨海时代规划执行：2010年-2050年解 读：跨江面海规划的实施，谛造具有划时代意义的海西战略，以一个组团（城市中心区），两翼（南翼福清、平潭与北翼连江、罗源）发展的区域规模实现滨海时代发展，连接东部长乐，实现以滨海中心城市的省会福州为代表与内陆城市相结合的海西整体规划。小结：三、 城市宏观经济环境分析1、 0709年8月GDP分析2、 0709年8月三大产业投资额及其比重3、 0709年8月地方财政收支状况及房地产所占比重分析4、 0709年8月居民消费力情况分析 四、 房地产

5、当前状况1、 区域市场发展概述福州市房地产整体发展起萌于90年代，兴盛于本世纪初，于07年达到房地产行业高峰状态，在08年下半年至09年初市场与全国房市同样出现量价齐跌的状况，随着08年刚性需求的释放，今年4月至7月，市场出现短期的回暖现象，但8、9月份，市场在传统“金九银十”热销旺季却反常的出现成交回落的情况，主要的原因还是在于市场刚性需求过后，同时受二套房政策影响，市场又恢复到理性购房的状态。分析对福州未来楼市的发展趋势，可能会出现波浪式局面，阶段性热销与冷淡的局面仍有可能交替出现，而在中间起关键性决定因素除了刚性需求的走向外、还包括政府相关政策导向及整体城市规划，三力合作共同主导福州楼市

6、未来的市场走向。现对福州城市区域发展过程进行总结，如下表:福州市房地产发展阶段分析发展阶段年代阶段特性房价范围竞争状况第一阶段90年代以满足简单居住为主的地产开发1500-2000元/差第二阶段1990年-2000年以改善性居住为主的开发2000-2800元/一般第三阶段2000年-2007年规模、品牌、品质竞争为主的开发2800-6000元/激烈第四阶段2007年至今创新、独特性、人性化的成熟开发6000-10000元/相对激烈2、 当前区域各板块简析板块区域分布图各板块状况分析板块名称产品类别价格区间推广重点市中心板块高层及超高层，包含单身公寓、大型商业及写字楼8000-11000元/；城

7、市中心希缺性五四北板块高层、小高层、别墅7000-9000元/，别墅1万/以上；城市后花园东区板块高层、小高层、多层6500-8000元/城市发展主方向，走性价比路线，注重升值大学城板块别墅、多层、小高及部分高层5000-7000元/大学城教育资源及低密度居住氛围金山板块高层为主，早期以多层为主，少量别墅6000-80000元/城市CLD区城南板块小高层、高层6500-9000元/城市主要发展方向，强调未来升值及地段优势江滨板块高层10000-15000元/稀缺江景资源及不可复制滨河景观带小结：3、 0709年8月福州房地产数据分析3.1 0709年8月福州房地产宏观数据分析序号项目2007同

8、比%2008同比%2009 18月同比%1房地产投资(万元)376466325.03098039-17.71977567-2.12施工面积（万方）2375.411.72486.232.22398.378.73新开工面积（万方）539.45-34.5539.45-34.5257.13-9.64住宅施工面积（万方）2034.112.42131.692.32027.536.75竣工面积（万方）474.1-1.1256.19-46247.11119.36住宅竣工面积（万方）411.80.2227.07-44.9207.80108.77商品房销售面积(万方)645.63-2.9344.10-46.174

9、13.69105.28住宅销售面积（万方）592.53-4.6320.68-45.9388.65107.99商品房销售额（万元）334351214.41949828-41.72711698131.710商品住宅销售额（万元）290318917.51730134-40.42471142138.0A. B. 【简析】：从上表中我们可以得出几个结论： 结论一：存量房基数大截至2009年8月份为止，福州市商品房住宅施工面积为2027.53，按2009年全年销售面积500万方计算，福州市在不增加新增住宅供应量的情况下，存量房可支撑4年左右的去化。而易居研究院在今年上半年对全国35个城市的房地产调研报告中

10、也表明。福州潜在存量房消化周期甚至有超过60个月，虽然虽然09年4月7月福州房地产市场热销，但福州由于2008年末市场存量高，且城市2009年住宅供应预计还将持续增长，因而去库存压力仍然较大，而去化周期仍然可能超过50个月。可售楼盘总数可售总套数可售总面积291个14538套166.78万 可售房源分析（数据来源：福州房地产交易中心网站）目前福州大大小小楼盘近三百个，市场竞争异常激烈；今年虽然出现了小阳春，但仍未达到供不应求的情况，市场上仍有近1.5万套的住宅可售，可售的总面积达到了近170万平方米，这些存量房将在一定时间内继续存在，甚至出现不断上升的势头。结论二：去化速度由于受到土地政策开发

11、限制的影响，目前新开工的面积与总竣面积基本持平，开发速度基本按规定完成；结论三：3.2 0709年8月福州房地产均价及成交单价分析【简析】：福州楼市均价到09年8月底改变了连续8个月的上升态势，8月份的交易面积较7月份下降幅度达，53.84%，楼市进入量价齐升的调整期，由于楼市供给断档，加之受到二套房政策和银行信贷收紧等影响，这种调整局面将会维持一段时间，进入新一轮的调整区。月份成交量（万平）金额（万元）单价（元/平方米）2008年08月10.638236577472008年09月17.2713008075312008年10月11.458439073692008年11月22.131479746

12、6862008年12月21.7015082169492009年01月18.1412213667332009年02月31.2721770269622009年03月42.6430330771142009年04月49.1036373074082009年05月55.2941978175922009年06月58.3146142479132009年07月63.7852172481802009年08月29.4423851281013.3 0709年8月福州各版块成交面积分析月份仓山市中心江滨五四北西区金山东区2008年08月76258915803892839444654768432008年09月564210

13、4257850146226542633351212008年10月59329750701662516830635164342008年11月52489947742952508147670358872008年12月611985536705101127144610666782009年01月513180796835101027659564754402009年02月56448557648295356959613366212009年03月64799743664368876596636960202009年04月646110143691387226999616662342009年05月6410102137815

14、80098382623761572009年06月644210769857987856293679066712009年07月679311110989491038116703670722009年08月78201086092818863675476176813【简析】：福州楼市均价到09年8月底改变了连续8个月的上升态势，8月份的交易面积较7月份下降幅度达，53.84%，楼市进入量价齐升的调整期，由于楼市供给断档，加之受到二套房政策和银行信贷收紧等影响，这种调整局面将会维持一段时间，进入新一轮的调整区。五、 普通商品住宅、别墅、经济适用房市场研究1、 普通商品住宅市场1.1 08-09年福州别墅市场

15、具有以下几个特点2、 别墅市场2.1 08-09年福州别墅市场具有以下几个特点Ø 市场上类别墅产品较多，联排别墅占总体地位；Ø 别墅产品同质化严重,主要表现在建筑风格；Ø 类别墅面积基本控制在200-300左右，总价在150万元-250万元之间；Ø 2009年，市场竞争激烈导致产品升级，是福州别墅由中级向中高级发展的一年；Ø 高档别墅还比较缺乏，科技、环保、安全等高精尖的技术将运用到别墅建造中去，市场将出现创新型别墅；Ø 闽侯上街板块将是未来福州别墅市场的主战场；Ø 今年福州别墅市场相比于住宅市场成交比偏差；Ø 独

16、栋别墅相对稀缺，竞争压力小，面积控制在280-450平方之间，总价300万-600万。地址：福州市华林路201号华林大厦8F第27页 共27页电话：87806909 878069122.2 0308年福州别墅价格走势分析01000200030004000500060007000800090005.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%别墅平均价格(元/平米) 3416增长率 别墅平均价格(元/平米) 341639894819548270018217增长率 16.77%20.81%13.76%27.71%17.37%2003年2004年2005年2006年2007年2

17、008910017.31分析2.3 2001年到2008年福州市别墅项目推出情况 年度数量具体项目新推项目20017个融侨水乡温泉别墅、石鼓琴湾、翠湖山庄、绿洲家园、闽都大庄园、英泰第一城、金桥花园20028个居住主题公园、融侨水乡温泉别墅、山姆小镇、石鼓琴湾、翠湖山庄、绿洲家园、闽都大庄园、金桥花园居住主题公园、山姆小镇2个20036个居住主题公园、融侨水乡温泉别墅、山姆小镇、绿洲家园、闽都大庄园、运盛美之国运盛美之国20049个居住主题公园、融侨水乡温泉别墅、绿洲家园、闽都大庄园、桂湖云庭、东方威尼斯、兰庭东方墅、兰庭西江月、运盛美之国桂湖云庭、东方威尼斯、兰庭东方墅、兰庭西江月4个200

18、514个云亩天朗、福禄坊、居住主题公园、绿洲家园、闽都大庄园、东方威尼斯、兰庭东方墅、兰庭西江月、中天金海岸、长滩美墅、大唐世家、名城港湾、公园道1号、运盛美之国2期云亩天朗、福禄坊、中天金海岸、长滩美墅、大唐世家、名城港湾、公园道1号7个200620个云亩天朗、居住主题公园、闽都大庄园、东方威尼斯、兰庭西江月、中天金海岸、长滩美墅、大唐世家、名城港湾、公园道1号、运盛美之国、翠湖山庄、泰禾红树林、融汇山水、大洋鹭洲、碧水琴湾、水岸君山、博士后缘墅、润华山庄、领域泰禾红树林、融汇山水、大洋鹭洲、碧水琴湾、水岸君山、博士后缘墅、润华山庄、领域8个200722个云亩天朗、居住主题公园、东方威尼斯、

19、兰庭西江月、中天金海岸、长滩美墅、名城港湾、公园道1号、运盛美之国、翠湖山庄、泰禾红树林、融汇山水、大洋鹭洲、碧水琴湾、水岸君山、博士后缘墅、润华山庄、领域、美林湾、北纬25度、三盛·中央公园、金桥爱丁堡美林湾、北纬25度、三盛·中央公园3个200827个云亩天朗、居住主题公园、东方威尼斯二期、兰庭西江月、中天金海岸、长滩美墅、名城港湾、公园道1号、运盛美之国、翠湖山庄、泰禾红树林、融汇山水、大洋鹭洲、碧水琴湾、水岸君山、博士后缘墅、润华山庄、领域、美林湾、北纬25度、三盛·中央公园、金桥爱丁堡、桔郡、阳光美墅、万科金域榕郡、鼓山一号、唐乾明月桔郡、阳光美墅、万科

20、金域榕郡、唐乾明月、鼓山一号、丹宁顿小镇6个2009下半年在售14个华润橡树湾、建发领域、融汇山水紫庐、融侨旗山别墅、唐乾明月、正祥橘郡、碧水琴湾、水岸君山、丹宁顿小镇、大洋鹭洲、翠湖山庄期云顶、润华山庄、阳光美墅、运盛美之国华润橡树湾、融侨旗山别墅 分析：3、 4、 2009 年6月福州别墅分布图 08年福州别墅分布图十八里香溪建发领域云亩天朗融汇山水福禄坊三盛中央公园北纬25长滩美墅唐乾明月荔园小墅泰康山庄丹宁顿小镇水岸君山泰禾红树林运盛美之国正祥橘郡美林湾旗山赋都在售全独幢09年福州在售别墅项目示意图樱花泉东方威尼斯将推出桂花墅有独幢5、 200809年福州市在售别墅项目产品主力面积、主

21、力单价、主力总价一览物业类别主力面积（）主力单价（元/）主力总价（万元）独栋350-45011000-13000380-600双拼300-3208000-9000250-300联排250-3006000-8000150-180叠拼180-2004500-600080-100 分析：别墅市场上独栋因为产品稀缺，价格保持平稳趋势，双拼和联排价格相比往年有所下滑。6、 主要在售别墅基本情况比较案名基地面积(亩)建筑面积（）物业类别容积率绿化率(%)均价：元/主力总价云亩天朗2期溪谷120038万独栋、双拼、高层0.4558%独栋：15000联排：10000领域39613.5万独栋、联排、高层0.35

22、55% 独栋：12000联排：6500碧水琴湾15811万独栋、联排、高层1.145%联排：6000翠湖山庄1503.385万独栋、联排、双拼0.3555.70% 独栋：13000北纬25度30020万独栋、联排、叠拼0.160%东方威尼斯二期2357.8万独栋、联排、高层0.540%泰禾·红树林45030万联排、叠拼、别墅、超高层1.830%水岸君山91538万独栋、联排、双拼、叠拼、叠院0.6243.10%桔郡68056万独栋、联排1.2535%万科金域榕郡24737万联排、高层2.330%长滩美墅1808.8万联排、高层0.7437%丹宁顿小镇200亩12万独栋、联排1.540

23、%7、 8、 、【简析】：从上图中我们可以清晰的看出，截止到09年8月，福州房地产市场整体出现了跌宕起伏的局面，08年的楼市冷淡局面一直延续到09年的2月，随着刚性需求的释放，在3月至7月间，福州房地产出现“小阳春”，同时在8月的时候又迅速回落，去化量与价格呈同一趋势，此种情况说明，福州楼市当前市场相对不稳定，仍是以刚性需求刺激楼市的去化；A.B.C.D.E.F. 成交套数与面积分析【简析】：从上图中我们可以看出，目前福州整体楼市的主力户型仍集中在以100-130的三房或三房半结构户型，从市场成交的信息来看100左右的户型相对需求量较大，而套数方面主要表现的仍是与刚性需求有关，在“小阳春”出现

24、的时候，以满足日常需求为主的小面积成交较多，如4、5、6三个月犹为明显，刚性需求仍然左右着福州上半年楼市的整体走向。G. 09年1月至8月拍买土地一览表宗地编号成交时间地块名称地块位置地块面积交易方式受让单位成交价格地块其他数据宗地2009-01号2009-3-29仓山区，金山大道南侧，原金山展览城202042平方（合303.06亩）挂牌福州新榕城市建设发展有限公司102000万元容积率2.8  建筑密度22%  绿地率：30%  建筑高度：100米宗地2009-07号2009-4-27 仓山区东部新城会展岛西北侧14860

25、3平方米（合222.9亩）挂牌福建省世界闽商股份有限公司17900万元容积率1.0 1.59 建筑密度27.3%  绿地率：30% 宗地2009-05号2009-5-6 原保温瓶厂地块台江区，白马南路以东 16957平方米（合25.44亩）挂牌福建群升置业有限公司29900万元容积率3.2 商业比例：5% 建筑密度22.5% 绿地率：30%宗地2009-06号2009-5-6 原福州玻璃厂地块台江区，白马南路东侧14074平方米（合21.11亩）挂牌福建群升置业有限公司26500万元容积率3.2  商业比例：5% 

26、 建筑密度22.0%  绿地率：30%宗地2009-09号2009-6-3义序机电园3#B地块仓山区，战备路南侧6678平方米（合10.02亩）挂牌福州财志涂料有限公司330万元容积率0.71.2  建筑密度38.0%  绿地率：20%  建筑高度：19米宗地2009-03号2009-6-12  建新镇建华地块仓山区，建新大道北侧，金洲南路东侧75280平方米（合112.92亩），拍卖或挂牌福建汇友源房地产开发有限公司58000万元容积率：2.3，商业比例：3%，建筑密度：21.5%，

27、绿地率：30%，建筑高度：50米宗地2009-14号2009-6-22 晋安区，福新东路北侧，福新大道以西8173平方米（合12.26亩），拍卖或挂牌福建盛丰物流集团有限公司1100万元容积率：2.2，建筑密度：30%，绿地率：30%，建筑高度：24米宗地2009-13号2009-6-22晋安区，樟林路南侧，福兴大道西侧。5987平方米（合8.98亩），拍卖或挂牌连江清禄鞋业有限公司440万元容积率：1.01.6，建筑密度：25%，绿地率：20%宗地2009-12号2009-6-12  原工贸纸箱厂东地块仓山区，则徐大道以西16168平方米（合24.25亩），拍卖

28、或挂牌福州市万科房地产有限公司13900万元容积率：2.2，建筑密度：25%，绿地率：30%，建筑高度：50米宗地2009-10号2009-6-22台江区，西二环南路以东，长汀路北侧。10650平方米（合15.97亩），拍卖或挂牌福州康嘉房地产开发有限公司10950万元容积率：4.1，建筑密度：25%，绿地率：30%，建筑高度：100米宗地2009-11号2009-6-12 上游新村二里地块台江区，西二环南路以东，江滨大道北侧15180平方米（合22.77亩），拍卖或挂牌陈济品27300万元容积率：2.4，商业比例：4%，建筑密度：24.5%，绿地率：30%，建筑高度：60米宗地20

29、09-27号2009-6-30    仓山区海峡国际会展中心东北侧77337平方米（合116亩）；挂牌福建中庚实业集团有限公司2370万元容积率：1.01.5.建筑密度：28.15%；绿地率：30% 宗地2009-15号2009-7-6  晋安区福新东路以北，龙安路东侧3317平方米（合4.98亩），挂牌何华闽2200万元容积率：3.3，商业比例：2500平方米，建筑密度：31%，绿地率：30%，建筑高度：60米宗地2009-20号2009-7-6 金融街E地块台江区江滨大道北侧72330平方米（合108.5亩）挂

30、牌大连万达集团48900万元容积率：4.5，商业比例：153000平方米。建筑密度：70%，建筑高度：100米宗地2009-26号2009-7-6原福州锅炉厂地块晋安区塔头路南侧48313平方米（合72.47亩），挂牌福建融信房地产开发有限公司110600万元容积率：2.6，商业比例：10000平方米，建筑密度：25%，绿地率：30%，建筑高度：80-100米宗地2009-25号2009-7-6 原福州汽车运输公司地块连江路西侧22674平方米（合34.01亩）挂牌福州骏建房地产开发有限公司50600万元容积率：3.0，商业比例：5%，建筑密度：25%，绿地率：30%，宗地2009-

31、18号2009-7-6 原日用品批发市场二期北地块台江区西二环南路东侧323平方米（合0.48亩），挂牌赵广建100万元2009-17号2009-8-26  鼓楼区，鳌峰坊巷北侧902平方米（合1.35亩），挂牌姜捷409.4万元宗地2009-28号2009-8-25台江区，工业路南侧25321平方米（合37.98亩），拍卖福建天三实业、广大国际发展46000万元容积率：3.1，建筑密度：45%，绿地率：25%合计共块宗地,平方米六、 城市最新规划情况1、 海西战略海西战略示意图以福州、厦门为海西核心点，同时配合福建沿海八大经济区域增长，实现以福建为中心，向浙江、

32、广东两翼发展，并向湖北、江西内陆发展，最终实现以海西为突破口与宝岛台湾的台中、台南、台北实现海峡经济区相互辐射的商圈。2、 战略下的福州城市最新规划v 温福铁路-福建首个动车组列车开通福州第一条高速铁路，全线设计时速200至250公里，投资1748亿元。工程北起浙江温州，经瑞安、平阳、苍南穿越分水关，进入我省福鼎、霞浦、福安、宁德、罗源、连江等县市，南至福州火车站，全长2984公里，其中福州段总长约84公里，总投资约50亿元。项目于2005年动工，货运专线已于2009年6月30开始正式行运，而客运线将于2009年10月30日开通。v 福厦铁路福建首个城际高速铁路福建首个城际高速铁路，起于福州，

33、经福清、莆田、泉州、晋江，至厦门，全长273公里，双线电气化，旅客列车设计时速200公里。考虑到高速铁路的发展趋势，福厦铁路建设将为今后提速至每小时250300公里留有余地。福厦铁路投资约125亿元。福厦铁路预计09年11月底通车，届时榕城到厦门仅需1.7小时。温福、福厦铁路通车后，将共同形成连接“长三角”与“珠三角”的快速铁路通道。福州将彻底结束在全国铁路网中的“末端”历史。v 城市地铁城市地铁规划图2009年6月3日，福州市城市快速轨道交通近期建设规划获国务院批准。共计七条线，分近期、中期及远期开发，近期将建成地铁1号线及地铁2号线，地铁1号线(南北线)全长28.8公里，北起新店居住区、福州火车站，经市中心至福州火车南站，力争今年完成工可及初步设计，局部站点动建，计划2014年建成通车。