2010金轩奉贤南桥项目定价分析报告

1、金轩奉贤南桥项目定价分析报告报告逻辑结构竞品分析价格定位本案分析整体市场解析u 南方国际u 众旺苑u竞品总结u 项目概况u 产品分析u项目优劣势u周边项目市场价格类比u综合因素分析u 新政研判u奉贤区域市场分析Part1竞品分析价格定位整体市场解析本案分析二套房贷三贷房套由于对信贷政策提高了购买住宅的前期成本，打压了部分对住宅的投资，将投资办公楼物业与投资住宅物业所需的成本拉回至同一起跑线。办公楼的价格与住宅价格倒挂现象明显，说明目前上海的办公楼升值空间大于住宅市场，加之“一套房限购令”的出台，使得住宅市场的购房热情受到打压，二手房受之影响更大，更随着整体经济的向好，对办公楼的需求会有所增加，

2、办公楼的升值预期较为强烈。所以，从投资的角度考虑，办公楼是更适合当前投资的产品。所以，从投资的角度考虑，办公楼是更适合当前投资的产品。整体市场解析整体市场解析购新政在继续执行中央政策的同时又出台“一套房限购令”，使住宅市场再次遇冷。但办公楼市场并不受二、三套房贷影响，也不在此次“沪十二条”调控范围内。所以，办公楼市场前景广阔。办公楼市场前景广阔。住宅市场商办市场限1 1、新政研判、新政研判 ：此轮宏观调控对商办物业无正面影响，侧面是种利好此轮宏观调控对商办物业无正面影响，侧面是种利好2 2、奉贤区域楼市分析奉贤区域楼市分析 ：奉贤区住宅市场均价在奉贤区住宅市场均价在12000元元/平米左右平米

3、左右 5%5%5%5%5%5%220005%6%5%6%7%13%10%5%9%10%上海市均价线奉贤区均价线 奉贤占上海比重X%22000一月份至今，上海住宅市场均价在22000元/平米上下波动，奉贤区则在12000元/平米上下波动；成交面积占上海市场的比重在5%-15%之间变动。整体市场解析整体市场解析 2、奉贤区域楼市分析、奉贤区域楼市分析 ： 精装房源及小户型房源稀缺 恒盛湖畔豪庭绿地观邸众旺苑阳光春城招商南桥一号正阳世纪星城南方国际银河丽湾本案本案均价在13000元/平米左右，精装修房源较为稀缺；户型面积集中在100平米左右，小户型房源不足；各楼盘销售已接近尾声，近期并无新的房源推出

4、，出现市场空当；12月开盘的精装房源银河丽湾，是三房以上的大户型，对本案并未构成较大影响。现存房源毛坯房为主尾盘在售小户型精装修抢占市场空当本 案整体市场解析整体市场解析项目名称面积段均价（元/平米）去化率装修情况恒盛湖畔豪庭90-1501300078%毛坯绿地观邸180平以上1360058%毛坯众旺苑80-1301150094%毛坯招商南桥1号80-901300098.90%毛坯正阳世纪星城150-2001920088%毛坯阳光春城90-1101500075%毛坯银河丽湾三房以上大户型（12月开盘）精装修较大户型面积段销售套数比重90平米以下90246%90-100平米68735%100平米

5、以上37119%成交特征：成交特征：90平米以下的小户型是成交主力局，其次为90-100平米，100平米以上的大户型成交量最少。这说明该区域小户型房源颇受欢迎小户型房源颇受欢迎原因分析：原因分析：目前奉贤区域置业者大都以刚性需求为主；自4月份中央新政以来，上海楼市细则迟迟未现，置业者的观 望情绪高涨，欲以较低总价购得一房，等 待细则出台； 恒盛湖畔豪庭前期推出的90平以下小户型，曾成为市场主力房 源；城市生活压力不断上升，首次购房者更为理性。个个案案影影响响刚刚性性需需求求生生活活压压力力观观望望政政策策小面积户型需求旺盛整体市场解析整体市场解析2 2、奉贤区域楼市分析：、奉贤区域楼市分析：多

6、因素致小面积房源需求量大Part2竞品分析价格定位整体市场解析本案分析竞品分析竞品分析 楼盘名称 南方国际广场 位置南奉公路8519号 建筑面积380000平方米 均价17000元/平方米 物业类型写字楼、酒店式公寓开盘时间2010-04-01 交房时间2011年1月近期新推量/去化量/去化率108 / 84 / 77.8%开发商上海南方国际购物中心有限公司物业管理公司上海南方国际购物中心有限公司主力房型绿化率容积率装修标准38-68平米 45% 2.75 精装修项目简评：该项目为本区域少有的精装房源之一，较为稀缺；主力房型为38-68平米的一房和两房，迎合了奉贤区购房者的需求特征；项目所剩房

7、源不多，小户型、精装房源市场将又现空缺。1、南方国际：、南方国际：精装小户型房源，尾盘在售竞品分析竞品分析2010.45月6月7月9月8月成交量均价开盘月成交量呈现井喷，当月去化率为75%，说明该区域对小面积房源需求量大。厨房厨房卫生间书房卧室建筑面积：41-48平米建筑面积虽小，但户型紧凑，书房、卧室融为一体，更加符合购买者生活习惯；主卧内落地窗设计，改善采光效果，扩大视野。小面积户型深受欢迎，户型设计可拉小面积户型深受欢迎，户型设计可拉开差距，提升质量。开差距，提升质量。1、南方国际：、南方国际：小户型致成交量上升，户型设计更重要竞品分析竞品分析“小区”景观：该项目住宅区内部并没有必要的景

8、观设计，且 较多地运用金融性符号，这使得该项目在品位 上更倾向于发达城市的金融享受，而非居住区 的宁静归真。周边配套：位于南桥核心区域，交通便捷；周边生活配套齐全，生活气息浓厚。周边生活配套齐善周边生活配套齐善住宅区内部景观有缺陷住宅区内部景观有缺陷1、南方国际：周边配套齐善，内部景观不足竞品分析竞品分析楼盘名称众旺苑位置上海市奉贤区前进弄68-86号建筑面积5000平方米均价11500元/平方米物业类型住宅、普通住宅开盘时间2010-03交房时间2011-3近期新推量/去化量/去化率100/53/53%开发商上海东腾房地产开发有限公司 物业管理公司双建物业主力房型绿化率容积率二房85-89平

9、米 三房114平米 36%2.1整体评价： 众旺苑北侧为浦东运河，西侧为竹港，两面亲水 ，静享天然水景，提升项目竞争力 建筑面积仅为5000平米，小区面积较小，内部生活配套并不十分完善2、众旺苑： 小区面积较小竞品分析竞品分析4500035002500150050002010.12月3月4月5月 6月8月7月9月项目在最为敏感的三月份推出80-90平米小户型，成交量依然显著，表明小户型房源深受欢迎，受此影响，其均价也呈现逐步上升趋势。客厅阳台卧室卧室餐厅阳台南建筑面积：90平米南北双阳台，采光效果好，南北通透客厅、餐厅布局动线合理；市场接受度可影响价格纯住宅项目更考虑住宅本能 2、众旺苑: 偏

10、重住宅本身功能 竞品分析竞品分析小区景观：没有成熟完善的绿化系统；小区紧靠竹港、浦东运河两水系，提升小区竞争力。周边配套：周边有南桥汽车客运总站，交通相对便捷超市、银行等生活配套齐全。绿化欠佳，水系提升品质交通相对便捷，配套齐善 2、众旺苑: 绿化不足，交通相对便捷 竞品分析竞品分析 3、竞品总结: 精装小户型受欢迎，小区绿化拉档次南方国际南方国际：卖点： 精装修，小户型，填补市场空白； 区域优势显著，位于南桥商业汇集区； 建筑面积大，配套齐全；不足： 内部绿化欠佳； 商业气氛过浓，不宜居。众旺苑：众旺苑：卖点： 项目西、北两侧紧邻水系，提升品质； 住宅功能更显著； 小户型为主，较大户型为辅；

11、不足： 内部绿化不成体系； 小区面积过小，配套不甚齐全。均价：17000元/平米均价：11500元/平米Part3竞品分析价格定位整体市场解析本案分析本案分析本案分析电梯电梯电梯公寓办公区经济技术指标项目数量单位总用地面积14896 总建筑面积46472 地上总建筑面积44652 其中公寓式酒店41002 商业1070多层办公1020架空车库1540地下建筑面积1820综合容积率3-占地面积3309建筑覆盖率22.2绿地率36.8停车车位168辆其中车库停车数99辆地面临时停车69辆楼层平面图楼层平面图本项目建筑面积为4.6万平米，较主要竞品南方国际小，但酒店式公寓建筑面积占到总建面积的91.

12、8%，主次明显。但得房率在0.9以上，购房更为实惠，套型 室内面积 公摊面积 建筑面积得房率A93.0平米5.2平米98.2平米0.94B64.8平米5.7平米70.5平米0.92C40.2平米3.5平米43.7平米0。92D94.8平米8.3平米103.1平米0.92套型指标1、项目概况：、项目概况：小户型，得房率高本案分析本案分析本案整体规划：1、整体布局：市场上最常见的行列式布局；2、景观绿化：中央集中式景观带；3、视野景观：三幢商办楼错开排列，互不影响视线， 都可观中央绿化景观4、缺少水景。竞品规划：1、南方国际：金融性社区，缺少景观绿化；2、众 旺 苑：小区内部分散带绿化，缺少体系；

13、 周边水景提升项目价格竞争力。景观绿化优势明显景观绿化优势明显水景不足水景不足2、产品分析：、产品分析：绿化显优势，水景欠缺本案分析本案分析3、项目优劣势：、项目优劣势：中央景观，小户型，精装修，依傍金轩度假村，少天然水景本案金轩度假村卖点：项目布局虽呈现行列式，但个楼栋分布上巧妙，使得视野开阔；本案为小户型精装房源，填补市场供应空白；景观绿化颇显章法，提升项目品质。不足：本案为办公产权，使用年限为40年，与住宅产权存在差距；项目周边缺少较为大型购物中心，配套欠齐全；周边没有天然水系。Part4竞品分析价格定位整体市场解析本案分析价格定位价格定位比较项目比较项目 权重权重南方国际南方国际 （参

14、考权重（参考权重50%）众旺苑众旺苑（参考权重（参考权重50%）拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置101050.09900.01外部环境151150.131050.13社区景观151000.15950.13立面设计151100.14900.17房型设计301050.291100.27配套设施51100.041000.04品牌价值101000.11000.1合计1000.940.85项目当前市场均价（元/平方米）1700011500系数还原价格（元/平方米）1598097752、周边项目市场价格类比：、周边项目市场价格类比：建议本案定价为建议本案定价为11000-12000元元/平米平米价格定位价格定位30000200001000002010.13月5月7月9月上海市奉贤区奉贤区住宅市场自今年一月份至今均价在10000-1200