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文档简介
1、2021房地产资产评估报告范本一、个别因素分析估价对象位于*，其合法产权人为*公司，建筑面积共9687.69平方米。其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于20XX年，于20XX年底重新改造装修，外观九五成新，房屋全部权证号码为*。副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于20XX年，外观九成新，房屋全部权证号码为*。二、区域因素分析1 .概况*2 .自然条件*。3 .对外交通条件*。4 .基础设施*。三、最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价，最高最佳使用是指法律上允许，技
2、术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。本估价对象当前状况为最高最佳使用状态。四、估价方法的选取估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此相宜选用收益法进行评估。五、估价过程1. 确定估价对象房地产年纯收入A.确定估价对象房地产年总收入确定客房年总收入据调查，*县中高档酒店一般入住率在50%-70%之间，估价对象为县政府指定款待中心，综合考虑各种因素，确定估价对象年平均入住率按房间分类计算为40%-70%之间，估价对象拥有各类客房共82套，现依据委托方供应的资料及其它酒店的状况制定下表：客房年收入=房价
3、X数量X入住率X365客房年总收入=512.27万元日平均入住人数=(49+8)X2X70%+(13+6)X1X60%+(2+2)X2X50%+2X2X40%=96.8人确定会议室年总收入依据委托方供应的资料及相关调查结果，确定估价对象会议室使用收入状况如下表：会议室年收入=半天价格X2X由租率X365会议室年总收入=74.46万元确定餐饮年总收入餐饮年总收入包括食品、烟、酒、杂项、服务费等，按80%住宿旅客每人每天消费100元计算，则餐饮年总收入=96.8X80%X100X365=282.66万元确定估价对象房地产年总收入估价对象房地产年总收入为以上1-3项之和，则年总收入=512.27+74.46+282.66=869.39万元B.确定估价对象年总费用确定人员工资福利年总费用估价对象现有相关服务人员98人，依据行业现状确定人数为100人，人均月工资及相关福利待遇合计为1800元，则工资福利年总费用=100X1800X12=216万元确定餐饮年总成本餐饮年总成本按餐饮收入的40%计算，则餐饮年总成本=282.66X40%=113.06万元确定消耗品年总成本
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