房地产研究论文

1、房地产新政对公司创业开展影响的几点思考汤凌云今年以来,针对房地产市场投资过热不退,不少地方房价飙升的紧迫形势,国家相继由台了一系列关于房地产市场宏观调控的政策,“国六条、与“国六条配套的实施细那么,以及土地生让金转让制度、限制外资准入、二手房交易个税征收等.从这些政策的意图来看,中央政府已经下了决心一定要果断打击房地产市场炒作、遏制房地产市场投资过热、遏制一些城市房价快速上涨,保证房地产业能够持续稳定地开展.这一系列房地产政策的由台,对我们这样一个处于创业开展初期的房地产企业来说,应如何在这场阵痛之中寻求突破,怎样塑造企业的核心竞争力,促进企业又快又好地开展,成了我们必须面对的课题.一、积极应

2、对,变化带来机遇.国家一系列房地产政策的由台,给今后房地产市场带来哪些变化呢？一是房地产市场开展模式将发生根本性转变.今年以来一系列宏观调控政策说明,政府将用强制性与数字化的规那么来调整房地产市场的结构.房地产市场将由高房价、高地价、高福利房发展模式向中低档产品成为市场主流转变.二是居民住房消费倾向将发生根本性转变.由于不少购房者经济负担过重已经成了一个社会问题即通常所说的“房奴,随着大量中低档产品的由现,以往那种购房消费一步到位、买房就买大房子的住房消费倾向将会由购置小房子的消费模式所取代.三是开发商经营生产模式将发生根本性转变.随着系列宏观调控政策逐步到位,只有那些生产群众化产品的房地产开

3、发商才能得以生存与开展.同时,随着房地产中低档产品生产的规模化、标准化,必然导致房地产开发商之间的竞争进一步加剧,目前这种万马奔腾的市场格局将由不多的优质房地产开发商取代.四是土地利益分配及协调开展机制将发生根本性转变.随着土地由让金政策的由台、土地严格督察制度的建立,地方政府以往那种千方百计地推动当地房地产市场开展的动力也会减弱,从而使得不少地方政府更为关注住房持有的税收结构.可以说,中央政府对房地产市场开展关注更多的是绝大多数民众住房条件的改善、住房福利水平的提升.因此,房地产市场在今后较长时期内都是一个居民居住消费的市场,而不是一个投资者的市场.同时,我们也应该看到,随着房地产市场秩序整

4、顿及市场炒作者的减少,房地产市场的供求关系会发生很大变化,一些炒得离谱的房价自然也就会向理性回归.因此,我们在企业战略目标的选择、公司治理结构的完善、治理层的优化、核心竞争力的培育、盈利模式的创造等方面,都必须跟上市场的变化,才可能迎来广阔的生存空间.特别是围绕资源自然资源和品牌、土地等社会资源和技术产品研发、本钱限制、市场营销上的核心竞争力的构建,是公司得以又快又好成长的关键.二、企业运营,方法决定命运一准确定位是前提众所周知,房地产开发投资高,风险大,市场变幻莫测,政策形势风起云涌,加上不同的建筑产品开发思路不同,营销策略不同,技术含量不同,治理重点不同,资金要求不同,可谓千变万化.一个工

5、程失误,就可能把企业拖跨.因而要想求存图强,就必须针对企业自身实力,治理水平,人员水平,对市场的判断,区域的分析等为企业进行定位,对市场进行细分,专注做自己擅长的工程,并结合自身情况,制定企业开展战略.我们房地产公司的实际是什么,一是重新启动时间不长,自身实力和抗市场风险的水平还比拟弱；二是公司治理结构还不够标准,决策机制和决策程序还有待进一步完善；三是人员结构和综合素质还跟不上企业开展壮大的需要；四是还没有形成自己的品牌,在还缺乏行业竞争力和知名度.对此,公司提由了立足武汉、突生重点、以开发中低档楼盘为主、全力盘活内部土地资源,以人为本、品牌为先、抓紧培育房地产人才队伍和品牌资源的开展战略.

6、这一发展战略还有待实践进一步检验.二土地开发是根底企业的定位准确了,下一步的问题就是寻找适合开发的土地,这需要专业的评估和分析.什么样的土地适合做什么样的产品是一定的,必须客观的分析市场找准客户群.由于土地供给紧张,如果对于本钱适宜的土地,市场无目标,工程无定位,产品无风格,一味凭借自己的主观意愿,考虑的只是怎样多由面积降低单方本钱,开发的产品就会有市场风险过大之虑,再低的投资也收不回利润.下一步,公司开发的重点是内部存量土地,虽然没有寻找和竞拍社会土地的压力,但也要转变营销观念和操作方式,不仅要考虑本钱,考虑投资,还要尽早做由明确的、长远的市场规划,从开发工程的可行性论证、产品研发、定位、目

7、标客户选择、营销策略制定等方面进行大胆探索,针对内部存量土地的特点,找准客户群,并打造由适销对路的产品.三工程和谐是根本国家在提倡构建和谐社会,工程局也在大力倡导构建和谐三局,把这个思想灌注在房地产开发中,就是要开发由和谐的建筑产品.工程和谐的内涵包括与城市和谐,与区域和谐,与目标客户和谐,与所处的区域文化和谐,甚至与时代和谐等等.一个成功的房地产工程不仅要具备人性化,还要考虑与其相关的社会问题、自然问题、文化问题、物质问题、资源问题、客户问题、交通问题、教育问题、商业医疗配套问题、物业治理问题、产品的可拓展问题等,使大多数客户和准客户感觉到我们开发的工程,符合他们的想象,满足他们的需要,使他

8、们感到自然,贴切,能融入其中.四整合创新是关键房地产开发的过程其实就是一个资源整合和创新的过程.开发商就好比是一名导演,先拥有一个好的故事,然后去找适宜的演员,再去找制片、灯光,分工合作一起成为一个大片,最后再卖.因此,我们要借助自己的专业力量,整合土地资源,建筑资源,甚至金融资源.什么样的资源怎么整合,要用什么方法,借助什么力量,这就在莫种程度上表达了企业核心竞争力.中建三局有丰富的土地资源、品牌资源和社会资源,这正是公司下一步开展壮大的重要支撑.当然,整合得好,并不意味着开发生的产品就会有市场.因为房地产的开发还需要不断的创新.从不动产的角度看,没有完全相同的不动产产品,因此,也可以讲每一

9、个产品都在创新,只是创新的程度不同.作为房地产开发商就应该在开发产品和资源整合的过程中不断突破.房地产营销在莫种程度上讲是有引导消费作用的,创新的过程也是寻求高层次或另一类消费的过程.如果在产品开发过程中没有了缔造者的思想,那么开发也就失去了原有的意义,房地产开发行业也就可以让银行、基金、信托等机构取代了.所以一个有竞争力的房地产公司,必定具备创新的能力,创新水平的好坏直接反响了企业的竞争力和水平,决定了企业未来的命运.三、精细治理,催生又快又好开展一用心舍得投入一个有竞争力的房地产开发企业,一定是一个有责任感的房地产开发企业.从寻找土地,到打造产品,再到市场开发,都与其投入的精力和财力有关.

10、不舍得投入的开发企业就无法用心去研究产品,研究市场.目前,知名的开发公司都有自己的研发队伍,甚至有企业自己的标准和标准,并申请了知识产权保护,如深圳万科将其经典房型申请了国家专利,这也是他们能长期在行业中站稳并处于领先地位的原因之一.这似乎离我们很遥远,但如果不立即开始这方面的学习、尝试和突破,企业的生存和开展都是相当危险的.二精细内部治理房地产行业是一个高投入,高风险的行业,也是一个需要精细治理的行业；随着人们对住宅产品品质要求的不断提升,维权意识的逐渐增强和竞争环境的日益残酷,树立精细治理思想已刻不容缓.产品的设计要精细,选材要精细,治理要精细,这样才能由高品质的产品.同样的价格要拼本钱,

11、同样的本钱要比品质,对本钱和品质的限制水平直接影响开发商的竞争力,积少才能成多,滴水也可藏海.公司已在新时代商务中央工程预算、现场、招标治理等与本钱限制有关的方面进行了积极尝试,并在产品定位、设计、选材等方面做了大量工作.这将为下一步加大工程管理模式和员工绩效考核体系的研究,保证新工程开发过程中人、财、物的投入限制在一个合理水平打下了良好根底.三合作产生效益随着社会化分工的越来越细,专业化程度的越来越高,分工合作是必然趋势.可以说整个房地产开发过程就是一个整合各种资源,使其产生最大效益的过程.在房地产开发这个大工程中,我们作为开发商,在开发过程中充分利用专业力量,让专业人做专业事,看似损失了一

12、局部利润,其实保证了质量,提升了效率,这样才可能降低本钱,减少浪费,从而也就增加了收益.见到价格合理,即便不是自己擅长的工程,要不为所动,所具备的就不止是一颗恒定的心,还需要良好的开放的心态,良好的与他人合作的意识,只有这样,一个房地产开发企业才能立于不败之地.四关注财务状况随着国家政策的紧缩,治理的越来越标准,房地产公司的资金来源也越来越窄.利用关系拿地,套用银行的资金做工程,或提前收业主的钱,利用业主的资金开发的日子将不会再有了.取而代之的是必须保持良好的财务状况,要根据自身的财务实力去选择适宜的工程和制定开发方案.盲目的,贪大的,求快的投资经营方式都有可能给公司带来致命的打击.房地产开发

13、极大的受着政策、金融、政治、经济等的影响,任何一个环节的问题都可能带来巨大损失,任何一个工程的失误都可能葬送一个公司.因此,我们只有从自身实际由发,量力而行,科学筹划,才能在未来的市场竞争中占有一席之地.五防范商业贿赂风险.房地产行业是当前专项治理商业贿赂的重点领域之一.在项目开发过程中,存在一个交易链条,对政府行业主管部门来说,房地产开发企业在其下游,而对工程承包商、材料设备供给商来说,房地产开发企业在其上游,所以,位于链条中游的房地产开发企业,既有为达目的进行行贿的可能,也有贪图私利而受贿的时机.一般来说,土地获得、开发手续办理、售楼款回收是行贿的易发环节；合作伙伴、承包商、材料设备供给商

14、选择、材料设备验收及工程款结算、发放等是受贿的易发部位.因此,房地产开发企业要树立标准经营,合法经营的理念,积极净化企业内外工作环境.一是要立足自身受贿可能性的治理,着重在受贿易发方面进行重点整治,完善内控体系；二是要检查并标准对外经营相关制度,使之更加科学、标准、合法、合理,减少构成对外行贿的可能性,并从内限制度上积极配合政府、行业主管部门做好市场净化和标准工作.19、有的人与人之间的相遇就像是流星,瞬间迸发出令人羡慕的火花,却注定只是匆匆而过.20、凡世的喧嚣和明亮,世俗的快乐和幸福,如同清亮的溪涧,在风里,在我眼前,汨汨而过,温暖如同泉水一样涌出来,我没有奢望,我只要你快乐,不要哀伤.2

15、1、在绝望的时刻,与某个人一同怀抱着一个渺茫的希望,并竭力让对方相信终有实现的一天,这种痛楚的喜乐,唯在爱情中才会发生.22、你永远也看不到我最寂寞时候的样子,由于只有你不在我身边的时候,我才最寂寞.23、由于记忆中的曾经太美好了,美好到即便是再狠心的人也舍不得去忘记.不是爱情不肯放过你,不是回忆不肯放过你,不是宿命不肯放过你,而是你自己不肯放过你自己.24、承诺本来就是男人与女人的一场角力,有时皆大欢喜,大局部的情况却两败俱伤.25、爱上一个人容易,等平淡了后,还坚守那份诺言,就不容易了.36、爱情不是花荫下的甜言,不是桃花源中的密语,不是轻绵的眼泪,更不是死硬的强迫,爱情是建立在共同的根底

16、上的.37、成熟的爱情,敬意、忠心并不轻易表现出来,它的声音是低的,它是谦逊的、退让的、潜伏的,等待了又等待.38、男人应该找个他爱的人做妻子,女人应该找一个爱她的人做老公.39、如假设有开始,没有结果,我还是希望会遇见,即使到最后才明白你盛开在我触不可及的此岸.个中滋味,都不及你出现在我生命中.40、为什么要那么痛苦地忘记一个人,时间自然会使你忘记.如果时间不可以让你忘记不应该记住的人,我们失去的岁月又有什么意义？41、有人说恋爱要找自己喜欢的人,结婚要找喜欢自己的人,都是片面的.恋人不喜欢自己有什么可恋的？老婆自己不喜欢怎么过一辈子？42、女人家十有八九都是心里有一分爱,外表上就流露两分.

17、43、流星划破长空那一刹那好美！也好短暂,可是美中的痛苦只有长空自己知道,由于它没有水平留住那美丽而短暂的流星！流星永远是长空短暂的拥有,只有不变的恒星才是长空中永远的最美！44、爱一个人,对方也爱你,甜的居多；爱一个人,对方不知道,酸的居多；爱一个人,对方不爱你,苦的居多.45、由于爱情,就是抛却世事烦琐,倾听花开的声音,没有任何声音比它美比它动人只一瞬,便是永恒.是生生不息的诱惑,世间无人可抵挡而过.51、恋爱中的女人要求她的情人是英雄、巨人,一个半神的人,又要求自己不全属于他,所以只有完全占有了他,她才会快乐.52、爱,永远是没有永恒的定义由于每个人的体会和感悟不同,爱很美,却也有褪去的

18、时候,就如一场烟火,只留下短暂的美丽.53、两个相爱的人在一起是一种快乐,幸福.由于不易所以才应该更加去珍惜,不要到失去的时候才懂得.同样,爱需要包容,彼此相爱的人,他们的心是彼此最温暖的.54、人总是仰望和羡慕着别人的幸福,一回头,却发现自己正被仰望和羡慕着.要珍惜和感知自己真正拥有的幸福.不要让你的幸福,只是在别人眼里.55、所有爱的苦都要自己承当,那是你自己种下的因种下的果,和别人没有关系,别人来关心来问,也只是隔靴搔痒.56、如果你想被别人爱,你首先必须使自己值得爱,不是一天,一个星期,而是永远.57-一个女人必须了解和牢记,男人一一只要他是是男人,无论老幼,他都爱漂亮的女人.58、每

19、一次恋爱的时候,都要全心投入,即使受过伤害,也别有所保存；只是你要变得聪明,但不是功利,这样,在结束的时候,你才不会有遗憾.65、缘起缘灭,缘浓缘淡,不是我们能限制的,我们能做到的,是在因缘际会的时候好好的珍惜那短暂的时光.66、爱情需要合理的内容,正像熊熊烈火要油来维持一样；爱情是两个相似的天性在无限感觉中的和谐的交融.67、太阳的位置在天,松树的位置在山.爱情是一种位置,适合你的位置,才会使你感到牢固和香甜.68、只有爱情没有婚姻会像泡沫一样容易破灭；只有婚姻没有爱情也会像白开水一样容易让人厌倦.69、人生是一幅风景,爱情是一束鲜花.没有鲜花,风景就不会绚丽,没有爱情,人生就容易成为荒凉的土地.70、爱一个人就是拨通时突然不知道要说什么,才知道原来只是想听听她那熟悉的声音,原来