应收账款管理存在的问题及解决对策

1、保利地产应收账款管理存在的问题及解决对策重庆工商大学派斯学院会计学院会计学2012级会本（7）班张恋指导教师：丁大军摘要：改革开放以来，我国社会主义市场经济迅速发展，给企业带来了良好的发展机遇，但同时也使得企业之间的竞争越发激烈，为了扩大营销，减少存货，许多企业都选择了赊销的方式来增加产品销量，然而这样的销售方式，就会使得企业产生大量的应收账款，而当企业产生信任危机时，若是账款不能及时收回，这对企业的资金周转会产生极大的影响，甚至最终还会导致企业的落败。应收账款是企业一项重要的流动资产，应收账款管理在现代企业的发展中也占着至关重要的位置，而且关系着企业的经济效益，因而为了更好的巩固企业在市场竞

2、争中的地位，要求现代企业在发展过程中必须采取相应的措施来提高自身应收账款管理的水平，且由此解决应收账款管理中的问题。保利地产股份有限公司作为一家大型的房地产公司，应收账款管理水平的好坏直接关系到公司的发展效益。本文以保利地产公司应收账款管理为研究内容，对应收账款的理论进行一系列概述，阐述了保利地产应收账款管理的现状，提出了公司应收账款管理存在的问题，并列出了一些解决其应收账款管理问题的解决措施。关键词：Abstract：Sincethereformandopeningup,therapiddevelopmentofChina'ssocialistmarketeconomy,tothee

3、nterprisebroughtgoodopportunitiesfordevelopment,butatthesametime,thecompetitionbetweenenterprisesbecomesmoreandmorefierce,inordertoexpandmarketing,reduceinventory,manyenterpriseschosethewaycredittoincreasetheamountofproductssold.However,thiswayofsales,willenableenterprisestoproducealargeamountofacco

4、untsreceivable,andwhentheenterpriseshaveacrisisofconfidence,ifreceivablescannotrecoverintime,thistotheenterprisefundsweeksofthetransferhaveagreatimpact,eveninthefinalwillbealeadingenterprisesofdefeat.Accountsreceivableistheenterpriseimportantcurrentassets,accountsreceivablemanagementinthedevelopment

5、ofmodernenterprisesalsoaccountedforacrucialposition,andtherelationshipbetweentheeconomicefficiencyofenterprises,thustobettertoconsolidateitspositioninthemarketcompetition,modernenterprisesinthedevelopmentprocessmusttakecorrespondingmeasurestoimprovetheirlevelofthemanagementoftheaccountreceivable,and

6、soastosolvetheproblemsinthemanagementofaccountsreceivable.PolyRealEstateLimitedbyShareLtdasalargeRealEstateCompany,accountsreceivablemanagementlevelisdirectlyrelatedtothedevelopmentofthecompanybenefits.Inthispaper,PolyRealestatecompanyshouldbeaccountsreceivablemanagementastheresearchcontent,theoryof

7、accountsreceivableforaseriesofoverview,expoundedonthepolyrealestateshouldthestatusofaccountsreceivablemanagement,thecompanyshouldproblemsexistedinthemanagementoftheaccountreceivable,andlistssomesolutionstoitsaccountsreceivablemanagementmeasurestosolvetheproblem.Keywords：一、应收账款管理的概述1、应收账款的概念及特征应收账款是指

8、企业对外销售商品、材料以及提供劳务而应向购货方或接受劳务方收取的款项。包括企业在销售过程中代购货方垫付的包装费用、运杂费用以及应向购货方收取的增值税款。应收账款是伴随企业的销售行为发生而形成的一项债权。应收账款表示企业在销售过程中被购买单位所占用的资金。企业应及时收回应收账款以弥补企业在生产经营过程中的各种耗费，保证企业持续经营；对于被拖欠的应收账款应采取措施，组织催收；对于确实无法收回的应收账款，凡符合坏账条件的，应在取得有关证明并按规定程序报批后，作坏账损失处理。应收账款的特征：（1）应收账款是一种商业信用。（2）应收账款是由于企业与外单位之间，由于产品销售和劳务提供而产生的。（3）企业产

9、生应收账款，一般表明产品销售和劳务提供过程已完成。（4）应收账款按实际发生的金额记账。（5）应收账款是指流动资产性质的债权。2、应收账款管理的定义应收账款管理是指在赊销业务中，从销售商将货物或服务提供给购买商，债权成立开始，到款项实际收回或作为坏账处理结束，授信企业采用系统的方法和科学的手段，对应收账款回收全过程所进行的管理。其目的是保证足额、及时收回应收账款，降低和避免信用风险。应收账款管理是信用管理的重要组成部分，它属于企业后期信用管理范畴。应收账款的管理是一个多元的、复杂的管理过程，涉及多部门、多环节。广义的应收账款管理分为两个阶段：第一个阶段是，从债权开始成立到应收账款到期日这段时间的

10、管理，即拖欠前的账款管理;第二个阶段是，应收账款到期日后的账款管理，即拖欠后的账款管理。信用管理机构为了对这两个阶段的管理加以区别，往往将账款被拖欠前的管理称为应收账款管理，即狭义的应收账款管理，而将逾期后的账款管理叫做商账追收。对它的管理应从全局出发，除增强企业的内部控制环境和竞争能力、探索风险转移等方式外，改善企业的外部环境，建立完善的社会信用机制，以政府立法、行业组织订立行规等方式引导社会对信用评级的需求、完善监督体系等也是目前面临的主要任务，宏观环境的改善和企业主观意识的提升有机结合，才能有效地改善应收账款管理现状。3、应收账款管理的重要性应收账款是每个企业进行生产经营活动，商品与劳务

11、赊销的产物，是企业以信用方式对外销售商品、提供劳务等所形成的尚未收回的被购货单位、接受劳务单位所占用的本企业的资金，属于商业信用的一种形式。企业为了扩大产品销路，提高产品销售收入，或多或少，都有一定的商品赊销，商品的赊销也就形成了应收账款，增加了企业经营的风险。因此，企业必须采取切实可行的措施，制定合理有效的管理方法，做好应收账款的事先预防、监督回收等管理工作，以保证应收账款的合理占用水平和收款安全，尽可能减少坏账损失，降低企业经营风险。应收账款是企业的一项重要流动资产，也是一项风险较大的资产。完善企业应收账款管理机制，对加快货款回收、防范财务风险、提高经营效益具有重要意义。企业加强应收账款的

12、管理能促进销售的良性循环，加速资金的周转率，防止坏账呆账的积累，保持现金流的通畅，是经营与财务密切合作的有效途径。而如果企业的应收帐款管理不到位的话给企业将会带来致命的危机，造成债务纠纷的产生，同时增加企业的讨债成本和管理成本，而部分企业本身的财务风险抵抗能力较差，将会给企业带来直接的打击。二、保利地产应收账款管理现状1、保利地产公司简介公司成立于1992年，2002年完成股份制改造后，开始实施全国化战略，加强专业化运作，连续实现跨越式发展。目前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖45个城市的全国化战略布局，拥有216家控股子公司，业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销

13、售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。保利地产坚持以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业。在住宅开发方面，保利地产逐渐形成了涵盖花园系、心语系、香槟系、公馆系、林语系、康桥系、十二橡树系等多元化优质住宅物业的先进创新格局，涵盖中高端住宅、公寓、别墅多种物业形态。商业物业涵盖商业写字楼、高端休闲地产、星级酒店、商贸会展、购物中心、城市综合体等，具备多品类物业综合开发的实力。公司奉行“和者筑善”的企业价值观，将“和谐”提升至企业品牌战略的高度，致力于创造自然、建筑、人文交融的和谐人居生活。将“和谐”理念始终贯彻于企业的规划设计、开发建设和客户服务全过程，研创节能环保、自然舒适的产品，提升产品

14、品质，通过亲情和院式服务营造良好的社区氛围，赢得了消费者的广泛喜爱。多年来，公司一直致力于从人文、艺术、历史的角度，倡导和谐理念，关怀公众精神生活，传承保利文化血统，整合集团文化资源，以艺术魅力提升文化内涵。从“圆明园国宝展”到每年举办的和乐中国系列活动，保利地产高举文化地产旗帜，收到了较好的社会效益和示范效应。保利地产自成立以来，循法尚德、诚信经营，奉行务实、创新、规范、卓越的经营理念，秉承奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明的企业精神和价值观念，在激烈的行业竞争中取得了长足的发展，奠定了行业领军地位。未来保利地产将凭借准确的战略规划、优秀的管理能力、专业的市场运作和不断深化的品

15、牌影响力，不断发展，继续为实现打造中国地产长城的企业愿景而不懈努力。2、保利地产公司应收账款管理现状(1)应收账款的账龄分析账龄是指负债人所欠账款的时间。账龄越长，发生坏账损失的可能性就越大。账龄分析法又称“应收账款账龄分析法”，是指根据应收帐款的时间长短来估计坏账损失的一种方法。采用账龄分析法时，将不同账龄的应收账款进行分组，并根据前期坏账实际发生的有关资料，确定各账龄组的估计坏账损失百分比，再将各账龄组的应收账款金额乘以对应的估计坏账损失百分比数，计算出各组的估计坏账损失额之和，即为当期的坏账损失预计金额。保利地产股份有限公司主要经营房地产产业，公司在2014年度实现主营业务收入万元，实现

16、利润万元。坏账准备按应收账款余额的5%+提，其2014年年末应收账款总额为万元，根据报表附注，其应收账款的账龄构成如下表所示：账龄期末数期初数金额比例坏账准备金额比例坏账准备1年以内1-2年2-3年3年以上合计从应收账款的期初数和期末数对比中可以看出，保利地产股份有限责任公司2014年初2-3年账龄的应收账款几乎没有收回，在年末的资产负债表上成了3年以上的应收账款，这类高龄应收账款长期停滞在资产负债表上，形成坏账的风险很大。而公司对这些账龄在3年以上的应收账款仍按5%+提坏账准备，风险储备明显不足。(2)应收账款回收情况分析在房地产企业中，保利与万科地产是两家发展战略非常相似的企业，他们都强调

17、快速开发，快速周转的发展战略，而且也因为同时在上海证券交易所上市交易而采用相同的会计准则，因此在研究保利地产的财务数据的同时将其与万科地产相对比，也可以让我们更加清楚的了解保利地产。下面对万科与保利地产的财务数据进行对比分析来研究保利地产应收账款的回收情况，如下表：表1-2-1:万科运营性比率：20152014201320122011资产周转率0.240.360.340.350.36固定资产周转率41.5836.0532.4061.7635.83存货周转天数（天）1618.3952.71253.91177.41090.0应收账款回收期（天）-524.0-231.6-205.0-213.3-17

18、2.6资金周转周期（天）1105.3640.7906.7914.2801.4日销售现金比272.18171.76177.89175.14218.90表1-2-2:保利地产运营性比率：20152014201320122011资产周转率0.240.260.290.200.24固定资产周转率111.15111.4782.2657.4897.11存货周转天数（天）1696.41510.31596.82053.81589.3应收账款回收期（天）-141.3-239.1-180.9-385.9-379.6资金周转周期（天）1319.51283.21552.11955.51539.4日销售现金比194.75

19、241.80128.56208.1583.42对于一家企业来说，并不是资产越多越好，事实上正好相反，除非一个公司想要退出经营，否则，公司的价值体现在它所产生的收入里面，而资产仅仅是仅仅达到这一目的的必要手段而已。实际上，一家理想的公司应该是那种不用任何资产就能取得收入的公司，无需任何投资，回报便是无穷的。企业的战略会对资产周转率产生重要的影响，同时管理层在资产运营上的勤勉程度及创造力也是决定资产周转率的重要因素。因此资产周转率是考察企业运营的重要性比率。总体来看万科的资产周转率远高于保利地产。具体的，从存货周转天数来看，万科的存货周转天数高于保利地产的存货周转大数，这从一方面体现了万科高效的产

20、品开发效率，也一定程度上反映出万科产品价位以及类型贴近市场而相对其他企业更受到市场欢迎的情况。万科与保利地产的应收账款回收天数都为负数，这是由于房地产企业的行业特性所决定的。对于地产企业来说，只有在房屋完工，完成验收并符合交房条件以后，才把由预售房屋而得到的预收款由预收账款转入营业收入，因此在地产企业的资产负载表上我们可以看到大量的预收账款，正是由于大量预收账款的存在让地产企业的应收账款为负数。从应收账款回收天数来看，保利地产应收账款回收天数远低于万科，但是这一情况在2015年得到改变。从这一指标反映的数据来看，保利地产一直以来更多的利用了客户的资金以支持其企业运转，而万科似乎在2015年也意

21、识到了这一问题，加大对客户资金的利用力度，在这一年应收账款回收天数甚至小于保利地产，说明其对客户资金的利用超过保利地产。（3）应收账款周转率分析应收账款周转率是指在一定时期内（通常为一年）应收账款转化为现金的平均次数。又叫收账比率，是用于衡量企业应收账款流动程度的指标，它是企业在一定时期内（通常为一年）赊销净额与应收账款平均余额的比率。公司的应收帐款在流动资产中具有举足轻重的地位，公司的应收帐款如能及时收回，公司的资金使用效率便能大幅提高。应收帐款周转率就是反映公司应收帐款周转速度的比率。它说明一定期间内公司应收帐款转为现金的平均次数。用时间表示的应收帐款周转速度为应收帐款周转天数，也称平均应

22、收帐款回收期或平均收现期。它表示公司从获得应收帐款的权利到收回款项、变成现金所需要的时间。下面分析保利地产2011-2014年的应收账款周转率，如下表：表1-3:保利地产应收账款周转率分析财务指标2011年2012年2013年2014年应收账款周转率45.7681.5168.3568.10行业平均值13.1520.7823.7929.49由表1-3所示，2014年保利地产应收账款周转率保持在68流右，企业的应收账款回收速度较2012年减慢，资金滞留在应收账款上的数量增多，资金使用率有所下降，增大了发生坏账损失的风险。从表中可以看出，保利地产的应收账款收回放缓，但与同行业相比，应收账款有很大程度

23、的提高，应收账款回收能力较强，营运趋势也不算太差。三、保利地产公司应收账款管理存在的问题1、应收账款数额大，回收周期长应收账款是现代企业发展普遍存在的，保利地产属于房地产企业，房地产企业销售的产品是房产，价值较高，受市场行情、地理位置、货币政策、客户自身原因、企业管理等因素影响，房地产市场总是起伏不定，企业间的竞争越来越激烈，保利地产为了扩大市场规模，提高市场占有率，增加产品销售量，公司相方设法进行广告宣传，大多数房产通过赊销的方式来扩大楼盘的知名度，吸引更多的客户随着近年来房价的不断攀升，许多普通的客户很少通过一次性付款来支付房款，大多数通过银行按揭方式或分期付款方式来购买房产。因此，保利地

24、产在这期间存在大量的应收账款，其客户多且分散，导致了应收账款周转缓慢，资金回收周期长，资金回收困难的问题，这也严重制约了保利地产公司的发展。2、信用销售资信评估薄弱，缺乏规范程序由于信用管理体系建设尚不成熟，房地产企业与客户之间信息沟通不断，保利地产公司迫于扩大销售，增加市场份额，在制定销售策略时根本没有考虑对客户进行事前资信评估。在销售房产时仅仅凭客户口头告知是否可办理按揭，由于很多客户隐瞒自己的银行征信记录及房产记录，导致客户在真正办理按揭贷款时出现很多不符合按揭贷款的要求。另一方面，由于公司把房产销售业绩作为营销人员提取佣金的考核指标，但是没有明确规定考核依据。类似这些由于资信评估薄弱又

25、缺乏规范的销售程序，这最终导致应收账款的回收困难的客户占据了相当大的比例。3、应收账款风险控制不足，坏账可能性大随着现代社会经济的不断发展，企业之间开展的各种商品交易都是在商业信用的之上来完成，而赊销的方式则是完成交易的方式方法。商业信用在拓展市场，扩大销售，将其经营发展成本，强化企业市场竞争力和地位以及实现企业规模经营等都表现出一定的优势。保利地产公司，作为房地产企业，赊销业务众多，但是由于赊销业务的出现，应收账款出现的问题也比较多了。排除社会信用和宏观经济环境因素的影响，导致公司应收账款风险控制不足的主要原因还是由于公司没有对各个阶段的应收账款风险状况进行及时管理和掌控。通过赊销的交易方式

26、虽然能够获得较多的账目收入，但是回收金额受到企业自身以及外部环境因素的影响出现较大的折扣。所以，最终公司获得的收入并不能够用应收账款来表示，而是实际的回收额度。这样，公司出现坏账呆账的可能性也是很大，必然会存在一大笔账款收不回的风险。在回收应收账款之前，公司必须要明白这部分资产的实际价值具有较大的不确定性，这种不确定性必然会引发各种风险，若公司管理和领导阶层不能够从根本上认识到这种资产风险，则会导致应收账款出现严重的经营危机。4、关联单位协调机制不完善由于房地产企业应收账款的特殊性，它不仅需要企业自身加强对其管理，其回收还必须加强与外部关联单位的沟通协调，但是这种沟通协调机制保利地产公司做的也

27、不是很到位。主要表现在两方面，首先，客户贷款手续方面，公司应收账款主要有两种形式，即商业银行的商业按揭贷款、公积金按揭贷款。这两种按揭贷款都需要银行或公积金管理机构的严格审批。但是公司与审批部门缺乏良好的沟通与协调，大量客户的按揭手续无法及时审批，造成审批手续滞后，应收账款大量积压在审批环节。其次，按揭贷款额度配置方面，由于房地产市场是国家重点调控的行业，金融机构对房地产市场预期风险加大，银行对流向房地产市场的资金严加管控，银行按揭贷款规模受到严格限制，公司没有完全建立好与银行的良好沟通协作关系，被动等待银行放款，从而导致大量应收账款积压在银行。另一方面，公积金贷款的客户更是受公积金规模的影响，由于公积金贷款利率较低，其存贷比较高，公积金节余额比较小，有限的资金也很难满足客户的需要。四、强化和提高保利地产公司应收账款管理水平的对策1、定期汇报应收账款数额，建立