沣渭新区保利世纪城广告项目建议书可行性研究报告申请报告

1、沣渭新区保利世纪城广告项目建议书可行性研究报告申请报告 沣渭新城·保利世纪广场项目可行性研究报告项目建议书资金申请报告可研报告可行性研究报告开发商保利西安房地产开发2010年11月目 录第一部分 西安宏观经济与房地产市场形势一宏观经济1二西安土地供给市场概况5三西安商品房市场10第二部分 沣渭新区定位分析一西安市城市发展规划11二沣渭区域发展规划13三总体布局17四发展定位22五发展步骤23六 现状与规划23七 SWOT分析24八区域规划布局25第三部分 项目定位分析一项目总体概况29二项目所在区域的定位31三项目定位32第四部分 项目概念性设计一设计思路34二项目概念性规化设计方案

2、34三项目各功能分区的特色35四项目经济技术指标36五开发建设规划37第五部分 保利团队及其开发经验保利地产开发的成功经验39第六部分 项目开发成本分析一建筑面积分项指标43二项目投资估算45三项目经济效益50四节能减排评价52五建筑节能措施52六环境效益评价54七对区域经济贡献的综合评价55结 语57第一部分西安宏观经济与房地产市场形势一宏观经济国内生产总值2009年中国经济在政府一系列经济刺激计划下迅速扭转了经济增速下滑的趋势国民经济实现 V形反弹率先实现了国民经济的总体回升向好全年国内生产总值达 335353亿元按可比价格计算比上年增长87增速比上年回落 09个百分点分季度看一季度增长6

3、2二季度增长79三季度增长91四季度增长107分产业看第一产业增加值35477亿元增长42第二产业增加值 156958亿元增长95第三产业增加值142918亿元增长89西安宏观经济数据据西安市政府发布的2009年西安国民经济运行情况2009年西安全年GDP逐季向好主要经济指标逐季回升全年实现生产总值GDP271910亿元比上年增长145从产业分布看其中第一产业增加值11038亿元增长63第二产业增加值114877亿元增长144第三产业增加值145995亿元增长151从全年走势来看一季度增长105上半年增长133前三季度增长141经济运行呈现出一季度触底后逐季反弹稳步回升的良好态势数据来源西安市

4、统计局1 西安各区县城镇人均可支配收入 各区县城镇居民人均可支配收入2009年1-12月区县名称绝对额元比上年同期增长新城区13565189 碑林区14353191 莲湖区14263191 灞桥区13070192 未央区12589188 雁塔区15176196 阎良区14525194 临潼区10264184 长安区13371186 蓝田县9018181 周至县8497181 户 县10175182 高陵县10164185数据来源西安市统计局从上表中数据不难看出在国家扩大内需刺激消费的推动下国民经济逐渐复苏西安各区县可支配收入稳步增长增长幅度最大的雁塔区城镇居民收入净增长2575元增长幅度最小的

5、周至县城镇居民收入净增长1307元城镇居民生活水平显著提高2 固定资产投资额各区县全社会固定资产投资2009年1-12月区县名称绝对额亿元比上年同期增长新城区20366 346 碑林区21538 286 莲湖区26805 283 灞桥区11987 392 未央区32336 345 雁塔区65186 265 阎良区8852 356 临潼区8222 343 长安区22641 332 蓝田县5154 366 周至县5069 342 户 县8420 311 高陵县13437 341 数据来源西安市统计局2009年在国家保增长扩内需调结构的经济发展战略指导下西安市固定资产投资快速增长工业生产加快升值消费

6、市场持续旺盛企业效益和财政收益逐渐好转经济形势总体回升向好城市建设和发展突飞猛进城市化进程不断加快房地产市场发展迅速3房地产投资金额统计据2009年统计数据显示112月西安市累计完成房地产开发投资56904亿元同比增长310实现商品房销售面积91952万平方米同比增长7182009年陕西省商品房销售面积 208697万平方米增长377商品房销售额增长491受住房消费拉动家具类建筑装潢类零售额分别增长 12倍和 27倍2009年房地产投资总额为 108549亿元同比增长386价格同比增长24陕西省房屋价格在全国仍位列较低结合陕西省经济发展趋势及居民收入水平2010年陕西省房地产价格仍会呈缓慢上升

7、的趋势二西安土地供给市场概况西安市土地市场概况2009年全国土地市场一片繁荣在经济刺激计划和宽松的货币政策前提下资金无忧的房地产企业纷纷加大土地储备进度特别是具有国资背景的企业及上市企业一线城市地王频出造成拿地困难众多企业战略转移增大二三线城市土地储备2009年的西安土地市场也呈现出疯狂的状态无论是挂牌供应量还是成交量较 2008年都大幅上升楼市回暖催生地王在 2009年各地房地产市场频繁上演地王的火爆场面为了稳定楼市促进房地产市场持续健康发展国土部在节约集约用地的同时加大了土地违法案件的查处力度特别是严查两高一资”产能过剩和低水平重复建设项目违法用地在 2009年 12月 17日财政部国土资

8、源部央行监察部等五部委公布关于进一步加强土地出让收支管理的通知将开发商拿地的首付款比例提高到了五成这一政策标志着宽松的土地政策已经终止要求地方政府停止放宽土地出让金缴纳期限有利于土地市场的降温 土地市场供销1土地市场供应2009年西安市新增土地 196宗新增土地面积 59735万平方米比较 2008年上涨2000其中用于住宅用地的为 109宗共 41325万平方米同比 2008年增长 3713占全年土地供应的6918所占比重较 2008年增长864商业用地为 41宗共 5286万平方米同比 2008年大幅增长 10090占全年土地供应的885所占比重较2008年增长356综合用地为 11宗为

9、1078万平方米同比 2008年下降 984占全年土地供应的 181所占比重较 2008年下降 060工业用地为 32宗为 11581万平方米同比 2008年下降989占全年土地供应的 1939所占比重较 2008年下降 643从以上各供应土地的性质分类可以看出2009年土地供应量明显上升其中住宅商业用地供应都有不同幅度的上升就增幅而言商业用地的供地增幅最为显著 2009年西安市场国有土地供应分类如下图可以看出住宅用地所占比例6918其次为工业用地占到1939再次为商业用地所占比重为885从供地宗数来看住宅用地占到5561其次为商业占到2092再次为工业用地占到16332土地成交面积2009年

10、西安市场土地成交面积 56081万平方米同比 2008年上涨3719其中属于住宅用地的为 85宗共 4263万平方米同比 2008年增长 5984占全年土地成交的 7601所占比重较 2008年上升1077商业用地为 25宗共 5418万平方米同比 2008年上升 26145占全年土地成交的 966所占比重较 2008年上升 599综合用地为 2364万平方米同比 2008年上升 22335占全年土地成交的421所占比重较 2008年上升 243工业用地为 4799万平方米同比 2008年下降57占全年土地成交的856所占比重较 2008年下降1921从以上各成交土地的性质分类可以看出2009

11、年国有土地除了工业用地的成交量降低其余成交量均大增幅涨另外从各类土地成交所占比重看除过工业用地比重下降外其他各类型用地成交所占比重均有所上升 3土地成交价格从 2009年土地市场成交价格来看住宅类用地单位面积成交均价为 259943元平方米同比较 2008年成交价格上升 2211商业类用地单位面积成交均价为 199751元平方米同比较 2008年成交价格下降 4629综合类用地单位面积成交均价为178362元平方米同比较 2008年成交价格下降1111工业类用地单位面积成交均价为 45185元平方米同比较 2008年成交价格下降 2135教育科研类综合用地单位面积成交均价为 78422元平方米

12、同比较 2008年成交价格上升186三西安商品房市场商品房新开工施工竣工面积统计2009年1-10月房屋施工面积482895万平方米同比增长495其中新开工面积114856万平方米同比增长464房屋竣工面积28309万平方米同比增长991伴随着市场的好转房地产商加快了推盘速度施工规模也迅速放大商品房销售面积统计2009年1-12月西安市房地产累计销售商品房面积91952万平方米同比增长718增幅比1-9月提高107个百分点实现销售额39800亿元同比增长8097增幅比1-9月提高89个百分点其中商业营业用房销售2797万平方米同比增长1449各区域成交均价统计2009年西安商品住宅需求得到大幅

13、度的释放09年底西安市商品房备案均价达5264元平方米住宅均价5200元平方米整体市场价格走势明显趋高西安楼市需求膨胀热点区域的开发如曲江浐灞经开大明宫等区域的发展部分开发商有伺机涨价加上大户型及高端住宅对房价的带动外来品牌对西安市场的冲击等因素整体拉动西安房价上涨第二部分 沣渭新区定位分析西安市城市发展规划一国际化大都市发展定位确立从西安总体规划的调整脉络中可以明确高速发展结论在国务院批准的第三轮2004年2020年第四轮2008年2020年中西安从重点发展的12个中心城市调整为优先发展的6个区域中心城市定位要求现代化城市定性方向但在定量方面城市化率仍保持低速年1比率发展到2020年主城区控

14、制在490平方公里城市人口控制在529万人以内严格水平即从2008年的354万人城市化率46仅增加175万人城市化率53水平2009年6月关中天水经济区发展规划正式实施西安成为继北京上海之后全国第三个国务院交付要求发展成为国际化大都市的国家战略定位尤其要发展成为国家重要的科技研发中心区域性商贸物流会展中心区域性金融中心国际一流旅游目的地全国重要的高新技术产业和先进制造业基地到2020年都市区人口将发展到1000万人以上主城区面积控制在800平方公里二城市超常规发展格局根据国际化大都市和西安九宫局的空间特征结合目前城市功能的空间布局构建一个分工清晰层次合理功能互补相互作用的有机整体形成由中心城市

15、和若干个片区共同组成的城市群推动西安国际化大都市科学有序的发展西安已经不再是南延北进西接东拓的流动发展战略未来10年要求城市体量城区人口总量发展空间的成倍扩张的超常规提升战略同时要求将城市率提升至80以上西安为大跨度拉大城市骨架贯彻落实关天规划的重大举措先后成立西安国际港务区和沣渭新区形成五区一港两基地的城市战略格局其中短时间内沣渭新区将解决西安与咸阳的融合为连接渭河两岸结合部和西咸一体化打造重要支撑已确定的沣渭新区264平方公里的大手笔规划将占未来西安国际化大都市主城区800平方公里的33不但成为大西安的都市核心区更重要的是成为引领关天经济区经济发展和历史文化提升的增长极用20年时间最终完成

16、国家赋予的现代文明与历史文化交相辉映的典范届时西安国际化大都市远景目标将是通过南融北跨东拓西接打造成为山水城塬一体渭河横贯城中的龙虎之城西安国际化大都市建设带来的机遇沣渭新区是西安国际化大都市建设的引领区和重要承载区由于西安古城区的发展空间限制国际化大都市的许多功能如大型体育赛事等将放在沣渭新区发展二沣渭区域发展规划沣渭新区总规划面积264平方公里是西安主城区的西拓重点发展区一行政区划新区位于渭河之南老西宝公路G310以北东接西安市西三环西临规划中的西咸绕城新干线总规划面积195平方公里共辖三区一县乡镇个街道办146个行政村即西安市未央区的六村堡街道办三桥街道办西安市长安区的高桥乡王寺街道办斗

17、门街道办和马王街道办户县的渭丰乡和大王镇咸阳市秦都区的钓台镇沣东镇和陈杨寨街道办新区内整建制的是西安市长安区的高桥乡咸阳市秦都区的钓台镇沣东镇陈杨寨街道办其余乡镇街道办均为一部分村庄在新区内托管范围经沣渭新区管委会和未央区长安区政府协商由沣渭新区整建制保持各街道行政区划不变托管未央区的六村堡街道三桥街道以及长安区的王寺街道高桥街道斗门街道共计5个街道264平方公里对其行政区域内的党务行政事务经济发展和社会事务实行统一管理并承担相应的责任二人口及土地资源辖区总人口为259200人其中农业人口207444人非农业人口51756人土地总面积20466km2其中农用地12684 km2建设用地7358

18、 km2未利用土地423 km2新区内有渭河沣河皂河新河涝浴河沣惠渠等7条河流三经济发展状况2008年的地区生产总值为628167亿元人均生产总值26259元辖区内现有国有企业9户规模以上企业86个四社会发展状况2008年实现农民人均纯收入55175元 享受最低生活保障人数10800人参加农村合作医疗人数241464人参加基本养老保险33097人辖区内共有幼儿园29个入园儿童4259名幼儿教师256名小学64个在校生16156名教师1251名中学10个在校生9354名教师1002名 五基础设施新区内铁路有陇海铁路郑西铁路西户铁路和规划中的西成高铁高速公路有西宝高速绕城高速和正在建设中的西宝高速

19、复线国道有310国道和312国道世纪大道六市政道路及排水系统情况已建成的市政道路包括世纪大道统一大道崇文路河南街路康定路钓台路同文路等主干道路西三环西宝疏导线西户公路有天台1路至8路丰景路孙武路等小路区域内有一座水厂两处水源地1个污水处理厂及两个雨水泵站共有7座变电站大部分已经满负荷三总体布局综合考虑新区布局现状交通网络及经济发展基础等因素十二五期间形成三带三城三区的空间格局如下 图所示三带三城三区空间布局图一三带三带是指渭河城市景观带沣河城市景观带周秦汉历史文化景观带渭河城市景观带以渭河为轴线以河堤建设河道治理生态绿化景观打造为重点积极开发渭河沿岸的历史文化资源提升城市品位改善人居环境构建滨

20、河生态长廊打造西安国际化大都市的生态屏障沣河城市休闲功能带沣河景观带分成主题鲜明的四个段落由北至南分别为公共休闲社区漫步都市畅游和生态田园公共休闲毗邻湿地公园和体育场馆以公众散布道绿往和亲水平台互相穿插形成丰富多变的亲水景观社区漫步绿树成荫的河边绿荫道结合舒缓的草坡岸地给周边居民提供一个亲近自然的场所都市畅游结合重大公共设施如会展文化车站布置宽敞开放的主题广场营造具有现代都市气息的临水开放空间生态田园保留原始生态岸线以缓坡水岸和田园风光为特色并与毗邻的田园种植区自然连接周秦汉历史文化景观带利用区内的阿房宫遗址沣镐遗址建章宫遗址等系列历史文脉打造周秦汉历史文化景观带彰显华夏历史文明二三城三城是指

21、关天新城镐京新城和阿房新城1关天新城包含三个组团科教产业组团行政商务组团和生命科学组团人口约30万1科教产业组团依托沣渭新区已经引入的陕西中医学院陕西国际商贸学院清华科技园等基础打造一个以高新技术产业科技孵化教育培训休闲居住功能的片区2行政商务组团聚集高端商务总部经济行政办公国际社区等高端要素形成西安市的国际商务中心国际商业和会展中心行政文化中心国际人口居住中心传媒中心和文明中心3生命科学组团利用西安咸阳杨凌的生物医药和生命健康产业基础打造以科技研发企业孵化总部办公药品制造物流配送休闲居住等为主要功能的片区2镐京新城包含三个组团镐京遗址组团昆明湖休闲组团和现代产业组团人口约20万1镐京遗址组团

22、依托周镐京遗址打造周文化旅游组团核心项目构成周镐京遗址公园周文化主题酒店周文化主题公园周文化主题商业公园等2昆明湖休闲组团在昆明池和沣镐京遗址处恢复昆明湖万亩水面再造沣河流域形成西安西部的大型遗址公园打造成与东部曲江唐文化旅游区相呼应的昆明湖汉文化旅游区形成以河流水面台塬自然田园景观为特色集休闲旅游居住生态综合一体的高品质的休闲生态片区成为西安国际一流旅游目的地支撑3现代产业组团以生态舒适的环境为基础重点发展互联网络服务物联网设备研发和应用等新一代信息技术产业成为西部网络科技与应用融合的信息网络街区3阿房新城包含三个组团阿房宫遗址组团现代商贸组团和现代产业组团人口约20万1阿房宫遗址组团依托秦

23、阿房宫遗址打造秦文化旅游组团核心项目构成秦阿房宫遗址公园秦文化主题酒店秦文化主题公园秦文化主题商业公园等2现代商贸组团以现有的三桥车城为基础以约3000亩的国际汽车城为核心打造以汽车交易博览文化体验为主的汽车主题生活区3现代产业组团实施技术研发创新改造制造业流程工艺提升产品附加值以数控机床光机电一体化和装备制造等为突破构建大西安高端现代制造产业发展基地三三区三区是指科技统筹示范区人口约13万奥体文化示范区人口约15万节能环保示范区人口约12万1科技统筹示范区在绕城高速以西长安区斗门街办以北沣河以东西宝高速以南长安区王寺街办区域内规划面积10平方公里建设统筹科技资源改革示范特区使得西安的科技人员

24、得以解放科研院所的科技能量得以释放科技设施得以开放使得科技统筹示范区成为创业洼地成为西安统筹科技资源改革基地的重要承载区奥体文化示范区在沣河与渭河的交汇三角洲规划面积10平方公里以滨河湿地公园为核心国际标准运动场馆奥林匹克高尔夫运动公园国际奥林匹克酒店国际运动主体居住社区高度一体化的奥林匹克文化特色主题片区建设一批国际一流高水平现代化的主体育场馆和五星级酒店运动员村举办各种大型国际性体育赛事满足2017年陕西申办第十三届全国运动会乃至国家申办亚运会等大型国内国际运动赛事的承办需要节能环保示范区以发展低碳经济为目标结合西安节能环保产业发展优势构建以节能环保技术产品研发制造物流和居住为一体的片区四

25、发展定位面向全国建设成为统筹科技资源改革的示范基地立足关天建设成为战略性新型产业和现代服务业的聚集区成为经济增长极引领陕西建设成为西安国际化大都市的重要板块和引领区五发展步骤 三年出形象五年大变样十年大跨越第一步2010年2015年完成区域骨干路网基础设施沣渭河流治理生态环境等城市功能要素 GDP达400亿元第二步2015年2020年初步完成城乡一体化形成支柱产业引领现代服务体系GDP达1000亿元第三步2020年2030年 全区建成国际化特征明显的都市核心区GDP达5000亿元六 现状与规划一沣渭区域基本现状现状对外交通主要以西宝高速西三环绕城高速紧邻世纪大道为主以过境交通为特点缺少南北有效

26、联系网络不完善规划传承历史文脉延续西安城市九宫格局和棋盘式路网打通沿机场沣渭新区泾渭新区咸阳新区高新区梁家滩国际社区秦岭的大西安新南北线枢纽公交沿世纪大道布局有地铁轻轨及BRT快速公交等综合多样系统未来便利程度达到国际化水平七 SWOT分析一S优势项目处于沣渭新区东南向和南北向的十字中心点距西安咸阳机场北客站北货站的交通区位优势明显三大理念即国际新区生态园林历史遗产围和项目极具体验价值二W劣势近5年内仍处于城乡结合部仅有东西过境交通配套功能更单一大量兴建基础设施阶段三 O机会西安咸阳两端持续加强的辐射效应地铁一号线城际高铁快速交通系统将带来各项投资人财物优选本项目链接三桥带四 T威胁沣渭区域尚

27、无大级别开发商和项目入场具有地标性质大体量社区的出现将成为吸引房地产投资的首选品牌落差极大其他项目很难追赶如何顺势利用好沣渭新区三大特色塑造历史文明与时代代言相结合是项目形成新的品牌特色和价值升华的关键八区域规划布局一功能结构规划一轴三点三片区的结构一轴世纪大道是连接西安咸阳的城市空间景观主轴和文化传承的交通动脉功能由商务办公汽车展销商业服务三大节点分别带领三大片区经济极好的结合了来自西安外来咸阳三种投资偏好对地理位置的安全选择相互影响最终融合为一体由沣渭新区的门户晋升为核心二区域定位依据用发展眼光看郊区城市化生活 郊区城市化随着城市化扩张进程与房地产市场的发展居民的购物行为和生活取向在不断发

28、生着阶段性的变化城市郊区化的兴起曾经风起云涌然而对于有车一族来说郊区化居住生活是一种享受但对于选择低价房二被迫郊区置业的工薪阶层而言着少了几分舒畅每日上下班的辛劳购物消费等让人头痛不已更别说节假日好友相聚等人际交往的无奈了随着郊区人口的增多居民对于各种消费需求的渴望和消费能力越来越急迫由此开始了郊区城市化发展的历程着是城市扩张与郊区发展的必然趋势生活模式城市化随着郊区城市化进程的发展郊区生活模式也随之而改变西安更加生活化更具城市化活力而迈进特别是随着消费客群的年轻化对于完善的生活配套设施的需求也更加强烈城市繁华丰富便捷的生活方式被渴求休闲娱乐餐饮购物交际等使郊区生活逐渐变得更加城市化更富有城市

29、活力沣渭国际化未来几年后沣渭新区生态田园风光历史文脉恢复国际新区塑造将郊区城市化演绎的安逸和传奇可以预测当本项目5年后全部建成高端形象时而周围的环境空间会剧烈变成国家级历史遗址空间和成片固化的生态田园达到未来城的郊区理想办公化社区三地块概念规划 由高效办公综合服务和品质居住共同组成风貌区极好的顺应新的城市成长过程对功能综合化规模大型化空间复合化的全新高级地产组织追求第三部分项目定位分析一项目总体概况一项目区位概况项目位于沣渭新区三桥商街东部建设中的世纪大道以南东临西三环西临武警路总占地面积40公顷二 项目区位优势该项目位于三桥现代服务业核心区域地理位置优越交通四通八达容易形成现代服务业产业聚合

30、凸显产业优势三项目总体开发的指导思想沣渭新区作为推动西咸一体化的前沿阵地和关天经济区的重点发展区域立足创建21世纪国际新城的宏伟蓝图实现一年成名三年成型五年成势十年成城的目标保利世纪广场的总体开发应以此为总体方针秉承保利地产的开发理念走商业带动产业聚集低碳环保的开发模式使该区域成为高起点商气浓厚安居乐业的国际性多元化物业组合社区或现代服务业的聚集区四项目愿景目标综合一体的城市社区包含商业金融办公居住配套各方面功能发展完善和谐的区域是一个别具一格个性鲜明的城市新区创建完备先进的城市交通市政公共配套设施以适应未来城市发展的需要保护利用营造良好的生态环境创造与自然环境和谐融合的城区运用新理念新技术实

31、现低碳生活成为低碳环保模范城区的典范引进世界著名的商业中心MALL两个使该区域成为三桥商街的核心商圈引进世界顶级的品牌510家使该区域成为三桥商街精品商场建设五星酒店5A级写字楼使该区域与国际接轨成为理想的商务会所构建现代服务业产业聚集区培育和壮大现代服务业中的中小企业二项目所在区域的定位项目位于沣渭新区三桥现代服务业综合节点的核心区是联系沣渭新区与西安中心区的重要节点同时也是沣渭新区重要的门户空间形象展示区因此在功能上定位应体现现代服务业功能辐射周边区域提升周边产业能级在空间形象上通过序列的高层带与大尺度广场开设空间塑造门户空间形象三项目定位依据沣渭新区发展的战略构想和实施规划我们以国际先进

32、的HOPSCA的融合交流影响的规划理念构筑资源共享聚合增值的全新地产模式集合了写字楼星级酒店购物广场商业步行街SOHO商务总部经营现代服务业中小企业孵化器休闲娱乐高档公寓精品住宅餐饮等资源使各个业态相对独立而又影响互补通过形态营造和功能整合提升国际街区内公寓居民的生活质量最终形成现代化多功能综合性等特征的居住街区符合当前国际前言的综合性物业的开发方向豪布斯卡HOPSCA国际街区指拥有现代化多功能综合性等特征的城市综合体包括了酒店HOTEL办公楼OFFICE停车场PARKING购物空间SHOPPINGMALL娱乐空间CONVENTION公寓APARTMENT等多项商业组合该模式在欧美发达国家有许

33、多成功的经验是目前国际上先进的商业与居住混合模式之一 现代复合地产聚集街区融合多种城市功能极好的符合地块概念规划要求全面提升沣渭新区核心资源超前开发理念打造开放流动聚集可持续发展精神指导下的新一代共生建筑群第四部分 项目概念性设计一设计思路一沿世纪大道布局商务建筑综合体组团塑造150米高低标天际线多主题购物广场集中商业休闲餐饮汇聚创意天地商务园中小企业商务量身定做二沿内环道布局保利国际生活城打造大规模康居精品住宅示范小区同时兼顾旧城改造安置用房区域和谐共生二项目概念性规化设计方案一项目鸟瞰图二项目功能定位总平面图高端商业区商务办公区产业聚集区产业公寓休闲娱乐区配套住宅区三项目各功能分区的特色高

34、端商业区打造一站式购物商务办公区实现与国际接轨产业聚集区形成中小企业孵化现代服务业聚集办公生产居住一体化休闲娱乐区互动游戏营造时尚街头公园配套住宅区以高端住宅为主四项目经济技术指标物业类别面积范围业态五星级酒店5万平方米皇冠假日酒店五星级配套商务楼6万平方米保利国际广场购物中心8万平方米大型SHOPPING MALL商业街区6万平方米休闲购物一体商街产业公寓6万平方米精装公寓配套住宅80万平方米高尚住宅小区五开发建设规划总建筑面积132万保利项目112万序号规划定位地上建筑定位地下建筑1组团一为商务建筑综合体占地45亩总建筑面积18万国际甲级写字楼150米高40层1栋6万白金五星级酒店60米高

35、16层1栋2万豪华酒店式公寓38米高9层4栋3万商业文化展示裙楼20米高4层1万地下三层6万车位1000个40个2组团二三为多主题购物广场占地60亩总建筑面积18万一站式购物中心4层2栋3万餐饮娱乐中心4层1栋25万康乐休闲中心8层2栋15万风情步行商业街2层5万地下二层6万车位1000个商业2万3组团四五为创意天地商务园占地40亩总建筑面积16万小心SOHO公寓式办公楼33层2栋6万小型总部经济商业办公楼15层2栋3万商务精装服务式公寓15层1栋2万地下二层5万车位1200个35个4组团六七八九十为保利国际生活城占地402亩总建筑及面积80万安置住宅组团占地120亩建筑面积17万地下一层3万

36、保利康居系列精品住宅示范小区占地300亩建筑面积50万12层18层30层住宅共计58栋楼地下一层10万车位2000个库房2万35个第五部分保利团队及其开发经验保利房地产集团股份成立于1992年是中国保利集团控股的大型国有房地产企业是其房地产业务的主要运作平台 中国保利集团是系国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业业已形成以房地产开发军民品贸易文化艺术经营矿产资源领域投资开发为主业的四轮驱动发展格局保利地产为国家一级房地产开发资质企业排名国有房地产企业综合实力榜首并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名2009年公司品牌价值达9023亿元为中国房地产"成长力领航品牌"2

37、009年获评房地产上市公司综合价值第一名并入选"2008年度中国上市公司优秀管理团队" 2009年公司实现销售签约43382亿元截至2010年一季度公司总资产超千亿元保利西安房地产开发是保利房地产集团股份在西安的一家控股子公司保利将秉承 和者筑善的企业价值观坚持务实创新规范卓越的经营理念依托专业化的操作团队和强大的品牌支撑致力于为西安人民打造零缺陷高质素产品为业主提供优质贴心的服务实现保利地产在西安飞跃性的发展我们计划用三年的时间让保利进入西安市房地产业前五强保利地产开发的成功经验佛山保利南海水城作为生活圈内唯一一座与世界悠闲生活同步的购物中心拥有佛山首个五星级影院首个环保

38、真冰溜冰场等水城东西遇水而隔东广场定位为集购物餐饮娱乐美容为一体的封闭式购物广场西岸则有佛山最具规模的河岸休闲第一街保利西街保利南海水城广州保利中环广场中环广场位于广州市环市东毗邻广东国际大酒店亚洲国际大酒店广东电视塔丽柏广场友谊商城花园酒店是广州市中心环市东路绝版多元旗舰物业项目总占地面积25万平方米29万平米城心旗舰物业集高尚住宅酒店式公寓购物中心写字楼四维一体为国际级多元物业组合保利中环广场成都保利国际广场保利国际广场为高端城市综合体300米地标性项目将建成成都乃至整个西南的最高项目项目业态多样涵盖超甲级写字楼高端商业高端私人会所保利院线精品餐饮等第六部分 项目开发成本分析建筑面积分项指

39、标安置住宅组团总用地 102亩折合683万其中美美家园42亩三桥廉租房60亩容积率25总建筑面积20万其中地上173地下一层3万保利住宅组团总用地300亩折合20万容积率25总建筑面积60万其中地上建筑50万地下一层10万含一万配套设施公A成本用房2万主体结构小空间库房7万地下车库及人防车库约2000个车位商务建筑综合体组团总用地45亩折合3万容积率40总建筑面积18万其中地上建筑12万甲级写字楼 6万五星级酒店 2万酒店式公寓 3万商业裙房 1万其中地下建筑 6万地下三层设备用房地下一层二层车库及设备约合1000个车位商业广场组团总用地60亩折合4万m2容积率30 总建筑面积18万m2其中地

40、上建筑12万m2购物中心3万 m2餐饮中心25 万m2休闲中心15 万m2步行街5 万m2其中地下建筑6万m2地下二层车库3 万m2约合1000个车位 地下一层1万m2设备用房及半封闭商业街2万m2创意天地商务园组团总用地40亩折合27万m2容积率40总建筑面积16万m2 其中地上建筑11万m2SOHO办公楼6万m2总部服务楼3万m2服务公寓楼2万m2 其中地下建筑5万m2地下一层及二层设备公摊 用房1万m2车房及约合4万m2约合1200个车位二项目投资估算一土地成本土地面积总工程地面积411726m2 折合617亩 其中三桥廉积房用地36550 m2 折合55亩 美美家园安置房用地28580

41、 m2 折合43亩 保利项目用地296815 m2 折合445亩 代征道路绿地用地49781m2 折合74亩 2地价净用出让金及契契税10235000万元 折合230万元亩 3楼面地价102350万元85万m2 102412 元m2 二政府收取项目前期费用包括市政公用设施配套费消防设施配套费招投标交易管理费工程定额测定费施工图设计审查费建筑业劳保统筹费质量监督费噪音排污费节能押金环境评估费等按单价220元m2保利项目总建筑面积112万元m2合价24640万元三项目前期配套工程费用包括绿地占用火警联网验线费给排水雨水污水市政道路借口费高压送电费变配电费集中供暖管网接口费天然气接口费定验线费自来水

42、表接入费有线电视接口费等按单价130元m2合价14560万元四建设工程前期费包括地址勘察文物普探方案概念费建筑设计费景观设计费清单标的编制费工程监理费围墙场地费防雷气泵检测费等按单价100元m2合价11200万元五建筑安装装修工程费1精品住宅组团 地上毛坯房50万m2×2000元m2 100000万元地下建筑10万m2×2300元m2 23000万元合价123000 万元 单价2050 元m2 2创意天地组团地上毛坯房11万m2× 2000500 元m2 27500万元地下建筑5万m2×2600元m2 13000万元合价40500 万元 单价25313

43、元m2 大空间购物广场 地上精装14万m2× 9005001200 元m2 36400 万元 地下建筑4万m2×2100元m2 8400 万元 合价44800 万元 单价24889 元m2 4商务建筑综合体甲级写字楼地上精装6万m2× 27001500 元m2 25200 万元 白金五星酒店及裙楼3万m2× 27002500 元m2 15600 万元 豪华酒店公寓楼3万m2× 2000800 元m2 8400 万元 地下建筑6万m2×12600元m2 15600 万元 合价64800 万元 单价3600 元m2 六项目后期配套工程费用

44、包括室外给排水管网工程费3000万元室外强弱电缆工程费2500万元室外景观环境工程12000万元换热站设备2000万元水泵房中水处理工程费1500万元供配电设施发电机组费3600万元室外热力管网工程费2000万元监控及周界围均防范800万元等合价27400 万元 单价2446 元m2 七财务费用土地利息10235亿元×549×5年 28095万元工程贷款3235亿元×70×549×3年 37296万元合价65391万元单价5839元八不可预见费用合价3235亿元×1 3235万元单价289元九管理费用合价2000万元年×6年

45、 12000万元总价1072元十营销费用1精品住宅组团合价50万×60002000个×152万×3000×3 10080万元单价2016元2创意天地组团合价113×80001200个×15×3 3180万元单价1988元3大空间商业广场组团2个月租金及策划宣传费200元 合价14×200 2800万元单价1556元4甲级写字楼及酒店公寓合价9万×1万元×3 2700万元 单价300元五星级酒店及裙楼自营宣传费合价3万×200 600万元地下车位自营700个出售300个合价300

46、5;18×3 162万元组团合价3462万元单价1923元十一项目总投资一览表序号内容合价万元1土地成本1023502政府收取项目前期费用246403项目前期配套费用145604建设工程前期费用112005建安及精装工程费用2731006项目后期配套工程费用274007财务费用653918不可预见费用32359管理费用1200010营销费用19522合计553398十二项目各组团投资一览表序号内容合价 万元地上单价元地下单价元1精品住宅组团280178487032366622创意天地商务组团79561534882414473多主题购物广场组团88513526322405914商务综合

47、体组团105146综合641102写字楼711872五星酒店801872酒店式公寓57187252069合计万元553398三项目经济效益销售型物业1销售收入精品住宅组团336000万元60万创意天地组团106000万元16万商务综合体95400万元12万2营业税及教育附加土地增值税预增537400×658 35361万元3土地使用税 296815×5年×10 1484万元 1585×10×10×296815 524万元 小计2008万元4银行按揭质押10的资金需3年时间造成利息损失费用537400×50×504&

48、#215;3×10 4063万元5办理房产产籍产权预测失策及交易管理 112万×6元 672万元6以上税费合计42104万元 折合单价4785元7项目投资盈利能力一览表序号内容精品住宅 组团创意天地 组团商务综合体组团销售物业 总计1销售经营收入336000106000954005374002项目总投资28017879561754894352283税费合计2871076565264416304项目总成本30888887217807534768585税前营业利润271121878314647605426投资回报率9682361194013917所得税677846963662151368税后净利润203341408710985454069净利润率658161513609528留存不可售设施占用房产并且已经成本公摊面积共计38万精品住宅组团1万 创意天地组团1万商务综合体组团18万设置情况一览表其中经营型物业 24万m2 序号内容产品单A投资投资合价万元面积1商务综合组团白金五星级酒店801072160382商业裙楼80187280191地下车库700个520692603528地下公摊0