上海市嘉定区南翔板块轨交项目绿地威廉公馆完整

1、绿地威廉公馆个案分析1基本信息基本信息地址嘉定真南路德华路交叉口板块南翔均价17000元/平方米开发商上海绿地翔源置业有限公司户型面积二房74-96平米建筑类型小高层,高层建筑面积30万占地面积8万开盘时间2012年2月18日入住时间2013年年底容积率2.44绿化率35%总户数1767物业费2.80元/月/平方米车位配比1:01投资商绿地集团建筑设计英国UA建筑设计有限公司建筑施工绿地建筑、华流建设景观设计普利斯景观设计有限公司 2区域位置区域位置南翔地铁11号线沪嘉高速公路南翔老城区本案往上海市中心方向本案位于嘉定区南翔板块核心位置。东临沪嘉高速公路、南至西靠沪宜公路中冶祥腾城市佳园，北达

2、真南路；紧邻南翔老城及交通枢纽中心，交通及配套非常齐全。南翔板块核心位置 交通商业便利3交通配套交通配套本案本案周边交通非常便利，距地铁11号线南翔站仅仅200米，步行至南翔汽车总站2-3分钟，可乘坐南翔1、2、3路及嘉翔线至嘉定西站、南翔火车站等地，紧邻沪嘉高速南翔匝道口，30分钟内可直达中山公园等商圈。紧邻地铁、公交站及高架 出行十分便利4商业配套商业配套南翔古漪园南翔老城生活居住区本案金域广场轨道11号线本案周边商圈较多，且均在步行5-10分钟左右，如小区东面的金域广场、商业一条街、小区南面祥腾佳园自带商铺的基本配套，以及南翔老城居住板块的菜场、超市及学校。各类配套齐全 且距离较近5区域

3、规划区域规划小区周边按配套比较齐全，南面在建中的中冶祥腾城市广场今后将是是一个集商业、办公和高档居住于一体的城市综合体，规模相当于龙之梦广场。中冶祥腾城市广场位于政府重点打造的“南翔国际居住社区”和“上海市郊第一CBD南翔智地”的商业中心和交通枢纽的核心位置。大型商业城市综合体紧邻小区6区域综述区域综述交通：本案距地铁南翔站仅仅200米，周围公交环伺，紧邻沪嘉高速南翔匝道口，30分钟直达市中心，交通非常便利。商业：周边商圈较多，金域广场、商业一条街，南翔老城商圈等超市、菜场、学校齐全，步行都在5-10分钟内规划：由于本案交通及商业配套交完善，唯一的规划为，紧邻小区南部的大型商业城市综合体中冶祥

4、腾城市广场，目前已在进行招商。各类交通配套完善 未来规划有大型商业7小区规划小区规划二期未售三期未售一期在售可售房源真南路德华路本案共分为三期开发，总体量共30万，全部由高层及小高层组成，目前在售一期，位于项目最东面，距地铁站最近的位置。一期推出4栋atrdeco风格的小高层，外墙为真石漆，两梯四户，由一房和两房组成。一期2月18日开盘，目前销售良好，去化率近50%。售楼处大型居住社区 主推公寓小高层8主力户型主力户型一房两厅一卫 建筑面积约75两房两厅一卫 建筑面积约91简评：房型非常正气紧凑，利用率高，餐厅靠门一部分可设计成书房，增加实用性，中间套一房南北不通风，厨房卫生间采光不足。简评：

5、两房位于边套，南北通透、设计合理，厨房宽敞采光好，走道面积有所浪费。9产品综述产品综述房型总套数可售套数去化率一房965146.8%两房964850%本案房型设计为两梯四户，得房率高，一个楼面一房与两房各两套，房型设计紧凑、实用性强，但也有厨卫采光不足、走道浪费等小瑕疵，总体来说房型设计合理。此次2月18日首次开盘，共推出4栋楼，共196套其中一房、两房各半，定价合理，销售情况良好，目前已接近有50%的去化率。小面积房型设计合理 销售情况良好 一房一房两房两房电梯间10价格分析与竞品价格分析与竞品项目名称项目名称在售产品在售产品均价均价在售主力户型在售主力户型容积率容积率开发商开发商开盘（加推

6、）开盘（加推）时间时间绿地威廉公馆公寓17000元75-95一房、两房2.2绿地集团2012年2月华润中央公园精装公寓、别墅25000/95-140三房180 四房1.2华润置地2011年10月新城公馆精装公寓、酒店式公寓24000元/140-206三房四房1.6新城集团2011年11月路劲翡丽湾精装公寓14500元/152三房1.84路劲集团2012年4月华润中央公园路劲翡丽湾新城公馆本案菁英湖从区域来看，本案周边在售项目基本集中在沪嘉高速以东，属于菁英湖板块。从交通情况来看，中央公园及新城公馆这些项目虽然自然环境优越，但地铁站较远，交通通达性相对不便。从产品来看，竞品普遍面积偏大，且精装交

7、付总价较高，而路劲翡丽湾，虽然走低价路线，但同样交通无法和本案相比。通过区域、交通、产品来看，本案具有错位竞争的机会。11客源分析客源分析本案为高端新里系列，单价达到17000元/，由于紧邻地铁11号线南翔站，地铁导入客为绝对主力，所以客户的购房用途大多为刚性需求。区域方面，主力客群为市区客户，以及一些以嘉定周边区域的客群。刚性需求多 市区客户为主12媒体诉求媒体诉求媒体诉求方式为道旗、看板及报纸，诉求点为开盘日期、优惠方案，以及最大的卖点紧邻地铁站、及小户型房源.13SWOT分析1.由于紧邻地铁站及，及南翔汽车站及高速公路，人流、环境较嘈杂2.小区规划30万，大型生活居住区较难管理。SWOTSWOT分析分析S S：优势：优势WW：劣势：劣势OO：机会：机会T T：威胁：威胁1本案位于嘉定南翔板块，距地铁11号线南翔站200米，公交环伺，自驾路线便捷。2.主力房型设计正气宽敞，实用性强。3. 紧邻南翔老城，周边多个成熟商圈，生活配套较为成熟。1周边新盘及二手项目较多，会对本案销售进行一定的冲击。1.小区以南中冶祥腾城市广场，今后为本片区大规模商业城市综合体，目前已经进行招商工作，将使本案的商业配套进一步