如何规划四季全时引爆型景区——以大吾川项目为例

1、如何规划四季全时引爆型景区以大吾川乐活世界项目为例景区规划一个核心引爆项目容易，但是规划一年四季+白天+夜晚都能引爆市场的项目很难，如何规划四季全时引爆型项目，让景区淡季不淡、旺季更旺？我们以大吾川为例进行分析如何在距离大城市较远的地块规划四季全时引爆型景区。一、项目背景大吾川，位于河北省石家庄市平山县，即中国革命圣地西柏坡所在地。地块处于南岗水库与黄璧庄水库中间地块，滹沱河岸。距离河北省会石家庄市30公里，距离北京260公里，总面积约4870亩。规划地块本是一个亏损的生态园项目，主要有森林拓展、农家餐饮、生态养殖、湿地公园和设施农业为主要游览项目。盈利主要依靠设施农业和服务接待。东胜集团将其

2、收购作为进军旅游地产的第一步，经过几轮考察选定绿维帮助其盘活这一地块。绿维考察项目地后发现项目地有大量的基本农田，建设用地很少，那么注定本项目未来只能是以休闲农业项目为主。项目地的红色文化氛围非常浓厚，聂荣臻曾说过：“你们看，滹沱河两岸，稻子长得多好呵，真是晋察冀的乌克兰！”指的就是这块地。从市场角度来看，项目地距离西柏坡和石家庄都有一定的距离，未来面临的市场不能仅仅包括西柏坡或石家庄，如何吸引这两块市场。从季节来看，项目地处于华北地区，冬冷夏热，存在明显的淡旺季，规划何种项目才能做到四季全时都有引爆项目那么绿维该如何做才能把这一“生地”炒成“熟地”？二、问题判断1、基本问题基本农田多、建设用

3、地少项目地有大量的基本农田，建设用地很少，注定项目只能是一个以休闲农业项目为主，摆在我们面前的问题就是规划什么样的休闲农业项目才能既能带来游客又满足土地的限制。2、重要问题市场对接和投资经济性问题项目的规划必须首先考虑对市场的吸引力，经过讨论规划组初步认为项目主要有三个市场，一是西柏坡的分流客源市场，二是石家庄本地客源市场和周边市场，三是东胜集团的“办卡”客户。这些市场对哪些项目感兴趣，客人的潜在需求是什么？投资回报率如何？有无相关成功案例？3、核心问题缺少核心引爆项目核心项目并不难做，难在如何在土地性质受限制、投资回报要求高、远离客源中心的区域做一年四季、夜晚和白天都要有核心吸引项目。三、规

4、划思路论证技术路线场地优势劣势分析市场四季需求分析乐园、采摘演艺、拓展亲子、家庭农场温泉滑雪溜冰休闲农业、商业水田林花生态大花园全面性养生养老服务系统一园一系统四闲五基地-农业休闲-水休闲-温室休闲-温室休闲-运动休闲-绿色农产品供应基地-家庭农场基地-森林游乐基地-浪漫婚庆基地-养生养老基地四季+白天+夜晚引爆系统梦里水乡 红色粮仓_大吾川乐活世界1、市场分析结论根据市场调研，我们得出西柏坡的分流客源市场、石家庄及周边市场的对乐园类、亲子类、采摘类、自驾车营地类、温泉类、家庭农场类、马场类、溜冰滑雪类、演艺类、拓展类、有机农业类、观光类、休闲商业类项目感兴趣。2、场地分析场地内基本农田多，休

5、闲采摘、水系、林地、湿地、可建设用地等具有，因此可以做生态大花园、全面性养生养老服务系统。3、目标定位生态乐园大吾川乐活世界四、如何做好四休闲五基地四季+白天+夜晚引爆系统1、春季以“庙会+大地景观”为核心的引爆项目项目地内有大量的基本农田用地，如何把基本农田也变成旅游产品？变成核心吸引力？绿维创景创意性的通过植物配置发展大地景观艺术和创意农业，同时使用稻田画、稻田故事园等艺术的手法提升农田景观，通过步道进行观光游览，通过不同主题活动，以节庆、节事、庙会等多种形式将项目区内各种设施进行充分利用，同时节庆活动还是提升项目区知名度、提高项目有效收益点的重要方式。2、夏季以“水乐园”为核心的引爆项目

6、酷暑夏日，没有什么比一场水上乐园里盛大的狂欢更让人畅快淋漓。水上乐园也是主题类公园中最快回收成本的项目，经营好的话23年就可以回收成本。经过水上乐园但是水乐园的项目不能盲目追求新奇大，必须结合市场，否则容易导致一些水上乐园失败。经过对国内比较大的水乐园如长隆水上乐园、深圳玛雅水上乐园、石家庄水乐园、天山海世界、迪拜水上乐园等的研究和对比，绿维最终确定以大众最容易接受的海洋主题打造水乐园，选取爱琴海文化中的时尚文化、快乐文化来包装水乐园，打造独特文化主题的、时尚的、互动性强、二次消费提升的爱琴海水乐园。注入文化灵魂，融合世界元素，同时结合本土元素在景观、表现艺术、主题文化方面更为突出，形成全景式

7、的建筑营造艺术。另外从特色上来讲最嗨的造浪池、最浪漫的沙滩、最亲子的水寨、最激情的水战场、最时尚的旋转舞台、最刺激的水滑梯、最情趣的漂流河道、最休闲的水疗。冬季利用水乐园场地，打造冬季的溜冰和滑雪项目，配合冰雪嘉年华和举办冰雪庙会活动，形成一期的冬季项目引爆。 3、秋季以“湿地花海+浪漫婚庆”+“创意集市+大地景观”为核心的引爆项目Ø 秋季核心项目“湿地花海+浪漫婚庆”项目地内有河流，可打造成为湿地观赏项目，但仅仅做湿地，盈利能力较弱，因此绿维建议以五彩斑斓的湿地景观为基础，打造浪漫婚庆基地，以各国异域风情为载体的融花海观光、婚纱拍摄、婚礼举办，婚庆餐饮于一体的婚礼进行一站式服务项目

8、，满足大众高端多元化的特色婚庆体验。此外，设置各类观光平台以及亲水栈道，让游客走进湿地，观鸟、摄影、感受植物、水体、花卉景观的和谐统一景象。Ø 秋季核心项目“创意集市+大地景观”秋季是农田成熟的季节，不同于春季的观赏型的大地景观+主题庙会，秋季的大地景观集中展示秋季田园风光+创意主题集市。4、冬季以“冰雪嘉年华+冰雪庙会+温室+温泉“为核心的引爆项目项目地处于华北地区，冬季寒冷干燥，温泉是最常规的吸引游客的项目，但是仅仅有温泉项目，未必能把游客吸引到那么远的地方，因此绿维建议首先必须要把温泉的特色和差异性做出来，其次配合温室项目、庙会项目、滑雪、滑冰项目。Ø 温室项目集合了

9、温室采摘、温室运动、温室垂钓、温室餐厅、温室植物观赏、温室动物表演、温室儿童游乐等为一体的大型温室休闲综合项目，是冬季聚集人气、拉动消费的核心。Ø 温泉休闲冬季核心旅游项目，温泉休闲游憩方式的创新、泡浴环境的特色、服务的人性化和个性化，本项目将森林负离子浴与温泉休闲养生浴充分结合，将森林观光、林中休闲的诸多游憩项目与温泉结合。Ø 冰雪庙会项目冰雪庙会项目将再现各种传统手工艺和民俗游戏、汇聚了各种好吃、好看、好玩的特色美食。Ø 冰雪嘉年华项目冰雪嘉年华项目是在利用水乐园场地，开发的冬季游乐项目，包括滑冰滑梯、滑雪圈、雪地摩托车、雪上飞碟、冰滑梯、极速雪地车、雪地香蕉

10、船、冰上碰碰车、雪地悠波球、亲情冰车、自由雪橇、雪上真人CS、雪地摩托、雪橇等在内的系列项目。 5、夜晚以“水秀”和“大吾红街”为核心的夜间引爆项目Ø 大吾红街以红色文化为核心元素打造的特色商业街区，包括景观、建筑、业态等，均充满浓郁的红色记忆，并配套景区发展，以购物、餐饮、体验、休闲等为主导的风情商街。整个建筑以平山民居为蓝本，为凸显项目的吸引力，可引入激光秀技术，打造大吾川夜秀场，形成项目的重要夜间聚吸引核。Ø 水秀项目在沱沱河中间夜间形成一个水上音乐喷泉+水幕电影的模式，河两岸配套烧烤类特色餐饮，形成另外一个夜间吸引力。 6、四季项目绿维根据市场调研和现状资源配套建设了一系列四季经营项目，配合四季的核心项目进行经营。其中森林乐园和萌宠乐园为主要针对青少年和儿童的全年经营项目，主要定位为青少年儿童的生态科普教育基地、植物花卉科普园、儿童生活品格塑造指导天地、全新的寓教于乐第二课堂、家长放心，孩子开心的欢乐王国，并在森林乐园中引入了乐乐和呵呵两个生态大吾川主题形象代言人；农耕水车园和农家百坊来体现中国传统的农耕文化，让游客体验“悦享田园”、“满溢乡愁的快乐田园”、场景和；马场配合游憩模式和游线设计，也是核心游乐体验项目，同时配合特