2016年深圳旧房拆迁管理办法

1、2016深圳旧房拆迁管理办法,拆迁管理办法第一章总则第一条为妥善处理城市建设中房屋拆迁补偿安置问题，保障城市建设顺利进行，根据国家有关法律、法规和国务院城市房屋拆迁管理条例，结合深圳市实际情况，制定本办法。关联法规：第二条凡市、县、区国土管理部门（以下统称国土管理部门）因征用土地、收回土地或其他用地单位征用土地，涉及拆除土地上的房屋而引起的拆迁、补偿、安置事宜的，适用本办法。第三条深圳市国土局（以下简称市国土局）对全市的房屋拆迁工作进行管理、协调和监督。县、区国土管理部门负责组织实施本辖区内的房屋拆迁工作，接受市国土局的业务指导和监督。第四条国土管理部门拆除被收回、被征用土地上的房屋时应遵循在

2、城市规划的指导下，统筹安排，依法进行，全理补偿，妥善安置的原则。第五条任何单位和个人必须服从国家建设需要，不得妨碍和阻挠征用拆迁工作的进行。第六条拆迁补偿应协商解决，协商不能解决的，由国土管理部门作出征用或收回土地补偿安置处理决定，自决定书发出之日起，土地权属转为国有或被收回。第二章拆除管理第七条拆除房屋应经国土管理部门批准并领取拆除房屋许可证、未经批准许可证的，任何单位或个人用不得擅自拆除房屋。第八条属国土管理部门征用或收回土地的，由所在地的区、县国土管理部门将实施方案报市国土局同意，由市国土局发给拆除房屋许可证。区、县国土管理部门领取拆除房屋许可证后向业主发出拆除房屋通知书。南油、蛇口、华

3、侨城、盐田港、沙头角保税区、福田保税区规划范围内的房屋拆除，由这些用地单位向所在区的国土管理部门领取拆除房屋许可证并自行组织实施，必要时，国土管理部门也可以将特殊用地范围内的房屋拆除，指定使用该宗土地的单位或其他单位组织实施。第九条由用地单位组织实施拆除工作的，用地单位应提交下列文件、资料，向所在地区、县国土管理部门申领拆除房屋许可证。（一）拟拆除房屋的业主姓名、家庭人口及产权部门提供的产权资料;（二）拟拆除房屋所在地段、面积、结构、用途及价值;（三）拟补偿安置方案，包括：补偿金额、安置面积、地点和临时安置计划。第十条经区、县国土管理部门审查，认为用地单位提供的资料真实、补偿方案合理、安置措施

4、妥善的，发给拆除房屋许可证，并向业主发出拆除房屋通知书。国土管理部门应将有关拆除事项在深圳特区报公告或以其它形式予以公布。第十一条业主应自受到拆除房屋通知书之日起三个月内与区、县国土管理部门或用地单位进行协商，并签订补偿安置协议。法律、法规有特殊规定的、按规定执行。有关补偿应按本办法和本办法附件规定的标准执行，和本办法附件规定的标准执行，和本办法附件规定的标准执行，和本办法附件规定的标准执行，没有标准的，由国土管理部门委托市物业估价所进行评估。本办法附件规定标准的调整，由市建设主管部门公布。第十二条协商期限届满后仍不能达成协议的，由区、县国土管理部门作出征用或收回土地补偿安置处理决定，自处理决

5、定发出之日起，土地原属农村集体所有的，被征为国有，土地使用权原属单位或个人拥有的，被政府收回。业主对补偿安置有异议的，可在接到处理决定书之日起三十日内向所在区、县人民法院起诉。诉讼期间不停止拆迁的执行。业主或使用人必须在处理决定限定期间内自行搬迁，期限届满仍不搬迁的，由市、县、区人民政府责令有关部门强制拆迁，或由所在地国土管理部门向人民法院申请强制执行。业主人起诉，在规定期限内又不来领取补偿费的，该补偿费由国土管理部门无息保管。业主在规定期限内不来认领房屋产权的，该房屋由房管部门代管。第十三条业主自接到国土管理部门拆除房屋通知之日起，不得为下列行为：（一）对被通知拆除的房屋进行改建、扩建和装修

6、;（二）对被通知拆除的房屋进行买卖、交换、抵押;（三）对被通知拆除的房屋设立或变更租赁关系。第十四条被通知拆除的房屋所在地的居民委员会或村民委员会、公安机关以及业主所在单位，有责任协助、配合国土管理部门和用地单位做好拆迁工作。第十五条国土管理部门应当建立、健全拆迁档案制度，加强对拆迁档案资料的管理。第三章补偿和安置第十六条拆除房屋，根据不同情况进行补偿：（一）拆除属于城市居民的房屋，补偿同等面积的房屋，但经业主同意，也可以现金补偿，如该地属有偿受让用地（即由市、县国土局有偿出让用地，下同）补偿双方必须对地价的差价进行结算。（二）农村村民在农村用地规划范围内已安排有宅基地，对其被征用的旧居屋，只

7、给予补偿现金，不再划地，也不再补偿房屋。（三）拆除华侨和港、澳、台同胞本人在农村的旧屋，对以房屋进行补偿，经业主同意的可以现金补偿，业主在农村规划用地范围内已安排有宅基地的，以现金进行补偿。（四）拆除单位（含集体、国营企事业单位、机关、团体、中外合资、合作企业、外资企业等）房屋，以同等结构、同等面积进行补偿，该用地属有偿受让的，补偿双方必须就地价（现值）的差价进行结算。经补偿双方商定，也可以换地的方式进行安置。按本条规定的用房屋进行补偿的，以统建形式进行安置，补偿双方应对面积、结构、质量的差异进行差价结算，并在协议中订明。协商期限届满仍不能达成协议，由区、县国土管理部门作出处理决定的，对房屋拆

8、迁安置补偿，一般以现金进行补偿。第十七条拆迁补偿实行产权调换的，如补回的房屋与原房屋质量或面积相差较大的，补偿双方应进行质量、面积的差价结算，补偿的面积大于被拆房面积的，超过部分按微利商品房价格由业主补偿给用地单位。第十八条被征用土地拟建房屋与被拆除房屋的用途相同的、业主应当获得就地安置。第十九条因公产住房被拆除而受影响的使用人，由市房管局按有关房管规定给予安置。第二十条拆除经批准的临时用地的房屋，原临时用地合同自动终止。合同存续期仍有一年以上的，应对房屋作适当的补偿，但临时用地合同另有规定的，按合同规定办理。第二十一条对应当补偿房屋而暂时又无法补偿的，应对受影响的业主和使用人妥善、合理地给予

9、安置临时居所、由此产生的费用由用地单位支付。第二十二条因动迁而产生搬迁费用，由用地单位按实际支出支付给业主或使用人。业主和使用人所在单位应给予必要的搬迁时间，搬迁期间的工资应予照发。第二十三条被拆除房屋原有租赁关系，被拆除后又补偿房屋的，租赁合同继续生效，租赁双方可对有关权利义务进行协商变更;用现金补偿的，租赁合同自动终止。第二十四条拆除有产权纠纷房屋，在拆除房屋协商补偿期限内纠纷未解决的，拆迁前，国土管理部门应当组织拆迁人及邀请市物业估价所对将被拆除的房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。第二十五条被拆除房屋属下列情况之一的，不予补偿：（一）违章建筑的房屋;（二）违法占地上的房屋;（三）

10、违反土地使用合同，被市国土局收回土地使用权，被收回的土地上的房屋;（四）违反本办法第十三条第（一）项规定的改建、扩建和装修部分。（五）土地使用年期届满的房屋。第二十六条拆除非住宅房屋造成停产、停业引起经济损失的，可以由用地单位给予适当的补助费。第四章罚则第二十七条用地单位未领取拆除房屋许可证，擅自拆除房屋的，属违章拆除行为。所在地国土管理部门可对其处以每平方米十五元的罚款，并责令停止拆除，限期补办手续。第二十八条业主或使用人违反本办法第十二条规定，在限定的期间内不自行搬迁的，由所在地国土管理部门对其处以二千元以下的罚款。第二十九条用地单位违反本办法规定，擅自提高补偿标准，或在申领拆除房屋许可证

11、时报低补高的，由所在地土地管理部门责令其予以纠正。拒不纠正的，取消其土地使用权，已付地价款不予退还，由此造成的其他损失均由其自行承担，并由其上级机关对主管人员和直接责任人员作出行政处分;对业主使用人的非法所得，予以没收。第三十条对煽动群众闹事，阻挠拆除房屋的，由公安机关按中华人民共和国治安管理处罚条例的规定处理。关联法规：第三十一条国土管理部门和用地单位的工作人员在补偿、安置工作中，利用不正当手段为自己或他人牟取非法利益的，由行政监察部门作出行政处分，情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。第五章附则第三十二条本办法实施前已签订拆迁补偿协议的，按原协议执行。第三十三条本办法由深圳市人

12、民政府负责解释。第三十四条本办法自公布之日起施行。拆迁赔偿方式：货币补偿：通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：1、市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。2、商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。3、重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的

13、价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。产权置换分为两种方式：1、异地安置：异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产

14、权置换。2、回迁安置：回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。附：目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积，如上海人均最低面积为22m2.货币补偿+产权置换由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调

15、换的差价。房屋拆迁补偿标准的计算公式：拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：(1) 房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。(2) 周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。(3) 奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置

16、成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿彳/TX宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。(一)房屋拆迁补偿计算标准(1) 房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)(2) 房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格（二）房屋拆迁安置费计算标准（被拆迁人或承租人）房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。备注：1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0;2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0;3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。（三）农村房屋拆迁补偿标准（1） 被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但