2009上海闸北中山北路项目策划报告

1、2009.082009.08闸北中山北路项目策划报告闸北中山北路项目策划报告报告框架报告框架第一部分第一部分 办公部分办公部分第二部分第二部分 商业部分商业部分第一部分第一部分 办公部分办公部分一、运作方向理解一、运作方向理解二、整体定位及建议二、整体定位及建议一、运作方向的理解一、运作方向的理解 区位特质理解区位特质理解 竞争市场理解竞争市场理解 客源竞争理解客源竞争理解特质特质1 1小区位居住属性明显小区位居住属性明显地块地块周边居住区周边居住区周边居住区周边居住区周边办公楼周边办公楼西侧道路西侧道路闸北传统居住区域，老式小区、新式小区集中，表现为明显的居住氛围，客源闸北传统居住区域，老式

2、小区、新式小区集中，表现为明显的居住氛围，客源对区域居住价值认可度大；对区域居住价值认可度大； 沿街商业为主，缺乏综合性商业配套对办公氛围的塑造十分不利； 周边办公设施以小规模办公楼、商住楼为主，入驻企业规模小、无特色，整体办公氛围不足；特质特质2 2难以展现成熟办公氛围难以展现成熟办公氛围不夜城：不夜城：随着恒丰路商务黄金轴以及苏河北改造，该板块形象将会提升，因此带动区域商业、商务价值进一步升级；包括华森广场、宝矿国际、企业广场等；租金1.66元之间，档次跨度较大；大宁：大宁：国际社区的规划，是集商务、商业、居住为一体，整体规划、分步建设思路最为成功的区域之一 ；包括大宁国际、华清大厦、启迪

3、大厦等，租金1.54.5元之间；区域：区域：不夜城和大宁板块交汇处，由原来棚户区逐渐改造成闸北传统居住板块；但由于紧邻长途汽车站，人流略微嘈杂，办公氛围较弱；闸北办公区域集中在大宁和不夜城板块，并且未来北苏河改造，以及大宁国际社区的逐步闸北办公区域集中在大宁和不夜城板块，并且未来北苏河改造，以及大宁国际社区的逐步完善，商务价值将会进一步提升；完善，商务价值将会进一步提升；项目区域非传统办公价值区域，闸北办公被大宁和不夜城板块分流，区域办公产品不能完项目区域非传统办公价值区域，闸北办公被大宁和不夜城板块分流，区域办公产品不能完全体现区域真正价值；全体现区域真正价值；大宁大宁不夜城不夜城本案本案闸

4、北区两大主要闸北区两大主要商业、办公商圈商业、办公商圈3.5-4.5元元/天天1.61.8元元/天天1.6-5元元/天天特质特质3 3项目自身以居住功能为主项目自身以居住功能为主项目作为一个复合型个案，不应把办公、商业作为单独个案考虑，应与住宅做为一个整体项目运项目作为一个复合型个案，不应把办公、商业作为单独个案考虑，应与住宅做为一个整体项目运作思考，才能更好树立整体形象品质；作思考，才能更好树立整体形象品质；项目自身同样以居住功能为主的复合型个案，办公体量不足以提升项目办公形象和价值，办公产项目自身同样以居住功能为主的复合型个案，办公体量不足以提升项目办公形象和价值，办公产品价值较低；品价值

5、较低；容积率2.4总建：23.7万方住宅面积：15.1万方办公面积：2.7万方商业面积：0.84万方区位特质理解结论区位特质理解结论项目紧邻内环，具备较高的区位价值；但由于处于非闸北传统办公板块，在办公氛围、项目紧邻内环，具备较高的区位价值；但由于处于非闸北传统办公板块，在办公氛围、办公市场未来规划发展，很难与大宁、不夜城板块办公产品竞争，办公价值偏低、很难办公市场未来规划发展，很难与大宁、不夜城板块办公产品竞争，办公价值偏低、很难被客源认可，办公客源将会被其他办公板块分流；被客源认可，办公客源将会被其他办公板块分流；对于居住产品而言，紧邻内环的价值优势，以及传统居住区位、项目自身表现出明显的

6、对于居住产品而言，紧邻内环的价值优势，以及传统居住区位、项目自身表现出明显的居住特质，更能提升区位价值优势；居住特质，更能提升区位价值优势；所以通过区位角度来看，居住产品更能具备运作机会；所以通过区位角度来看，居住产品更能具备运作机会； 区位特质理解区位特质理解 竞争市场理解竞争市场理解 客源竞争理解客源竞争理解办公市场办公市场居住市场居住市场经济效益经济效益宏观供求办公市场需求量逐步降低宏观供求办公市场需求量逐步降低经过前几年的办公市场需求放量后，以及经过前几年的办公市场需求放量后，以及0808年经济危机影响，导致办公市场需求逐步萎缩；年经济危机影响，导致办公市场需求逐步萎缩；并且进入并且进

7、入0909年后，办公需求并没有随着整体市场回暖而提升，供需比进一步拉大，办公市场年后，办公需求并没有随着整体市场回暖而提升，供需比进一步拉大，办公市场去化压力明显；去化压力明显；办公市场供应办公市场供应楼盘名称楼盘名称开盘时间开盘时间总体量（万方）总体量（万方）已售量（万方）已售量（万方）未来供应（万方）未来供应（万方）苏河1号（华森）2009.014.20.53.7企业广场2007.083.92.11.8共和国际商务广场2007.124.01.92.1嘉利商业广场-5.805.8东方环球企业中心2007.0618126合计/35.935.916.516.519.419.4办公产品销售周期较长

8、，资金回笼速度较慢，虽然未来存量办公产品销售周期较长，资金回笼速度较慢，虽然未来存量19.419.4万方，但也需要万方，但也需要2 23 3年消化年消化走棋，办公市场压力明显；走棋，办公市场压力明显；办公市场土地办公市场土地地块名称地块名称四至范围四至范围用途用途土地面积土地面积（万方）（万方）容积率容积率最大体量最大体量（万方）（万方）闸北区313街坊73宗地 东至西门子有限公司、南至广中西路、西至上海电焊条厂、北至61486部队商品住宅用地 商业、办公2.03.5商办：7.0闸北区397街坊38丘挂牌 东至沪太路、南临灵石路 商业、办公 1.02.5商办：2.5闸北区117街坊5丘地块东至

9、民立路、南至规划共和路、西至恒丰路、北至康吉大厦商业、办公1.54.0商办：5.9闸北区327街坊市北5号地块 东至中国海关走私犯罪反罪分局，南至规划江场支路，西至万荣路，北至江场西路； 办公5.22.8办公：14.6闸北区204街坊25丘西至中祥大酒店，北至中兴路商业、办公0.52商办：1.0闸北区芷江西街道191街坊27、28丘，189街坊18丘东至长兴路、南至交通路、西至大统路、北至太阳山路；商业、办公住宅4.42.5-3.0商办：10.5居住：2.0合计合计- -商办：商办：41.541.5（备注：（备注：0707年至今闸北商业、办公土地供应）年至今闸北商业、办公土地供应）随着苏河以北

10、改造、不夜城商务区规划实施、大宁国际的开发建设，办公产品持续供应，竞随着苏河以北改造、不夜城商务区规划实施、大宁国际的开发建设，办公产品持续供应，竞争压力进一步增大，办公市场竞争环境进一步恶化；争压力进一步增大，办公市场竞争环境进一步恶化；楼盘名称楼盘名称开盘时开盘时间间供应体量供应体量（万方）（万方）去化体去化体量量（万方）（万方）去化率去化率0707年月均去年月均去化化（）（）0808年月均去年月均去化化（）（）0909年月均去年月均去化化（）（）苏河1号2009.014.20.511.9-648企业广场2007.083.92.153.88741192459共和国际商务广场2007.124

11、.01.947.520281076677东方环球企业中心2007.06181266.7472143804909办公市场去化办公市场去化闸北办公个案在闸北办公个案在0505、0606年运作之后，目前区域办公产品成交大幅萎缩，去化极速放缓，年运作之后，目前区域办公产品成交大幅萎缩，去化极速放缓，月均去化只有月均去化只有460460680680方；方；东方环球企业中心以市区企业总部形态，通过独栋产品、总部基地、价格优势等实现较东方环球企业中心以市区企业总部形态，通过独栋产品、总部基地、价格优势等实现较好的去化，与项目自身办公形象具有一定差异性；好的去化，与项目自身办公形象具有一定差异性；楼盘名称楼盘

12、名称报价报价（元（元/ /）近期成交均价近期成交均价（元（元/ /）东方环球企业中心2300015471企业广场2600025074苏河1号2200018481共和国际商务广场1700015642项目区域有两个办公物业，租金在1.61.8元之间，供应量37个层面，入住率只有5070；办公市场价格办公市场价格大宁大宁不夜城不夜城本案本案3.5-4.5元元/天天1.61.8元元/天天1.6-5元元/天天市场个案办公价值不高，对于缺乏办公氛围的项目区域来说，项目区域商务价值更加低；同市场个案办公价值不高，对于缺乏办公氛围的项目区域来说，项目区域商务价值更加低；同时，通过区域租金对比，以及入住率情况，

13、表现区域商务消费需求较弱；时，通过区域租金对比，以及入住率情况，表现区域商务消费需求较弱；办公市场结论办公市场结论随着上海办公市场日趋饱和，以及目前经济状况，办公环境难以再现随着上海办公市场日趋饱和，以及目前经济状况，办公环境难以再现05、06年量价齐升的年量价齐升的发展态势，需求的进一步萎缩导致未来市场竞争环境逐步恶劣，而区域市场由于并非传统的发展态势，需求的进一步萎缩导致未来市场竞争环境逐步恶劣，而区域市场由于并非传统的核心商务区，导致办公物业开发周期过长，去化举步维艰，资金回笼缓慢；核心商务区，导致办公物业开发周期过长，去化举步维艰，资金回笼缓慢；而项目所处区域，更是无法体现高端的商务价

14、值，目前仅表现低端的产品价值，但市场需求而项目所处区域，更是无法体现高端的商务价值，目前仅表现低端的产品价值，但市场需求依然有限，运作办公产品风险性极大；依然有限，运作办公产品风险性极大； 区位特质理解区位特质理解 竞争市场理解竞争市场理解 客源竞争理解客源竞争理解办公市场办公市场居住市场居住市场经济效益经济效益宏观供求市场回暖迅速，需求放量宏观供求市场回暖迅速，需求放量除除08年市场环境导致去化量降低外，居住市场表现出明显的市场需求；并且年市场环境导致去化量降低外，居住市场表现出明显的市场需求；并且09年市场居住市年市场居住市场回暖迅速、价值提升明显，市场表现出供不应求环境，居住产品市场竞争

15、环境较好；场回暖迅速、价值提升明显，市场表现出供不应求环境，居住产品市场竞争环境较好；板块板块项目名称项目名称容积率容积率总规模总规模( (万方万方) )已售面积已售面积( (万方万方) )未来供应未来供应( (万方万方) )下批开盘时间下批开盘时间不夜城卓悦居5.3911.09.31.7全部推出中海万锦城2.820.01.019.0未公示绿洲雅宾利3.334.09.424.62010年中再次推盘蒙特利城3.4519.34.914.4未公示大宁盛源家豪城2.513.89.84.0现房销售慧芝湖2.664024.715.3预计年底悦公馆2.02.0（住宅）1.60.4全部推出合计合计79.479

16、.4- -住宅市场供应住宅市场供应后续近后续近80万方供应体量，但受制于闸北拆迁的压力，后续体量很难同时推出，导致闸北内、中环市场万方供应体量，但受制于闸北拆迁的压力，后续体量很难同时推出，导致闸北内、中环市场供应存在一定稀缺性，并非表现办公产品持续供应压力，供应竞争环境住宅市场表现相对乐观；供应存在一定稀缺性，并非表现办公产品持续供应压力，供应竞争环境住宅市场表现相对乐观；区域区域项目项目总套数总套数一房一房两房两房三房三房四房及复式四房及复式面积面积比例比例面积面积比例比例面积面积比例比例面积面积比例比例不夜城卓悦居29664-6842%91-9538%121-12720%-中海万锦城16

17、6-88-9080%113-14020%-绿洲雅宾利4206411%82-10947%144-16017%168-18825%大宁盛源家豪城34370-7630%90-10831%129-13839%-慧芝湖598704.58811356.5120-16736.2167-2852.8悦公馆206716%88-9384%1216%1754%合计合计202914.8%50.5%25%9.7%住宅市场供应结构住宅市场供应结构目前区域产品供应更多为目前区域产品供应更多为90平米以上的常规面积房型，更多针对首次或二次改善型客源；平米以上的常规面积房型，更多针对首次或二次改善型客源；缺乏一次置业小面积产品

18、供应，该部分客源需求还没有得以释放，未来具备一定潜在需求；缺乏一次置业小面积产品供应，该部分客源需求还没有得以释放，未来具备一定潜在需求；区域小户型市场缺乏运作，具有一定的机会点；区域小户型市场缺乏运作，具有一定的机会点；项目项目近期推近期推盘盘供应套供应套数数去化套去化套数数去化去化率率月均去化月均去化量量（）（）一房一房去化去化率率二房二房去化率去化率三房三房去化率去化率四房四房去化率去化率卓悦居2009.0629619164.5%785054%80%59%-中海万锦城2009.051669859.0%3241-58%65%-绿洲雅宾利2009.0642022453.0%1218696%5

19、7%50%29%盛源家豪城2008.0634326477%242175%90%68%-慧芝湖2008.033563561008908100100100100悦公馆2008.1220618288%201675%90%83%75%住宅市场去化住宅市场去化楼盘名称楼盘名称开盘时间开盘时间0909年年月均去化月均去化（）（）苏河1号2009.01714企业广场2007.08533共和国际商务广场2007.12677东方环球企业中心2007.064909在在09年楼市红火的相同背景下，不管在开盘强销期、持销期内，居住产品去化体量年楼市红火的相同背景下，不管在开盘强销期、持销期内，居住产品去化体量明显要高

20、于办公去化体量，区域居住消费能力明显优于办公产品；明显要高于办公去化体量，区域居住消费能力明显优于办公产品；同时市场表现出明显对中小面积房型的偏好，尤其对于缺乏运作需求一房的首次置同时市场表现出明显对中小面积房型的偏好，尤其对于缺乏运作需求一房的首次置业客源；业客源；办公产品去化：居住市场结论居住市场结论宏观市场回暖是由居住刚需爆发带动形成，居住市场回升势头远好于办公类产品，加之宏观市场回暖是由居住刚需爆发带动形成，居住市场回升势头远好于办公类产品，加之闸北居住供应压力较小，以及区域居住产品明显优于同期销售办公产品的优势，区域居闸北居住供应压力较小，以及区域居住产品明显优于同期销售办公产品的优

21、势，区域居住产品具备良好的市场机会点；住产品具备良好的市场机会点；就个案供应结构来看，一房小户型在区域内并未完全市场运作，市场更多表现为首次或就个案供应结构来看，一房小户型在区域内并未完全市场运作，市场更多表现为首次或二次改善型客源，小户型存在一定供应稀缺和市场需求，存在一定的运作机会；二次改善型客源，小户型存在一定供应稀缺和市场需求，存在一定的运作机会； 区位特质理解区位特质理解 竞争市场理解竞争市场理解 客源竞争理解客源竞争理解办公市场办公市场居住市场居住市场经济效益经济效益经济效益资金回笼速度经济效益资金回笼速度类型类型项目名称项目名称近期成交均价近期成交均价开盘时间开盘时间0909年总

22、销售额年总销售额 （万元）（万元）0909年月均资金回年月均资金回笼笼（万元）（万元）办公苏河1号184812009.0184391206企业广场250742007.0879791140东方环球154712007.06446196374住宅卓悦居273792007.10911491302113021慧芝湖208702009.012029452899228992绿洲雅宾利260252009.06744873724437244居住产品价格明显好于办公产品，居住产品资金回笼速度是市场去化最好办公产品的居住产品价格明显好于办公产品，居住产品资金回笼速度是市场去化最好办公产品的25.8倍倍左右，市场需求

23、决定资金的回笼速度；左右，市场需求决定资金的回笼速度；竞争市场理解结论竞争市场理解结论无论就办公市场宏观环境还是区域市场表现以及经济效益评价，办公产品相比居住产品都具无论就办公市场宏观环境还是区域市场表现以及经济效益评价，办公产品相比居住产品都具备更大的风险性，市场支撑力度不大；备更大的风险性，市场支撑力度不大；而对于居住产品而言，项目更可借助闸北内、中环的供应缺口期以及市场的持续需求，通过而对于居住产品而言，项目更可借助闸北内、中环的供应缺口期以及市场的持续需求，通过偏居住类的小户型这一区域市场机会点，突破办公市场销售瓶颈，进一步弱化后市去化风险；偏居住类的小户型这一区域市场机会点，突破办公

24、市场销售瓶颈，进一步弱化后市去化风险； 区位特质理解区位特质理解 竞争市场理解竞争市场理解 客源竞争理解客源竞争理解办公市场办公市场居住市场居住市场经济效益经济效益客源理解客源理解1 1办公客源辐射面窄办公客源辐射面窄不不夜夜城城海宁路海宁路四四川川北北路路本案大宁国际商业中心大宁国际商业中心周边办公板块成熟，各档次办公产品都有供应，在项目区位办公氛围欠缺环境下，区域周边办公板块成熟，各档次办公产品都有供应，在项目区位办公氛围欠缺环境下，区域客源将会被办公成熟板块市场分流；客源将会被办公成熟板块市场分流；片区片区项目项目租金租金不夜城联通国际办公大楼4-4.5嘉里不夜城4.2-5.0新梅大厦1

25、.8-2.2汉中广场2.2-2.5四川北路宝矿国际5.5-6.5森林湾大厦4-4.6海泰国际4.5-5.3精武大厦2-2.5大宁大宁国际商业广场5.8-6华清大厦4.3-5.5延中大厦 1.6-2.2客源理解客源理解2 2承租企业规模小，需求有限承租企业规模小，需求有限本案周边办公楼入驻企业以小规模为主，本案周边办公楼入驻企业以小规模为主， 涉及行业相对较乱；在办公体量有限市场环境下，入涉及行业相对较乱；在办公体量有限市场环境下，入住率不高，客源对区域办公需求有限；住率不高，客源对区域办公需求有限；客源理解客源理解3 3居住客源辐射面广居住客源辐射面广绿洲雅宾利绿洲雅宾利卓悦居卓悦居中海万锦城

26、中海万锦城盛源家豪城盛源家豪城宝山区2.6%3.1%-3.2%长宁区2.6%3.1%-2.1%崇明县1.3%2.3%-6.3%虹口区虹口区25.6%6.9%5.3%17.9%黄浦区黄浦区21.8%10.8%15.8%11.6%卢湾区6.4%8.5%2.7%3.2%南汇区1.3%1.5%-2.1%普陀区7.7%9.2%2.6%9.5%徐汇区1.3%8.5%10.5%4.2%杨浦区杨浦区5.1%10.0%5.3%6.3%闸北区闸北区7.7%13.1%31.6%16.8%其他区域14.1%12.8%15.8%14.0相对于办公产品，依托内环的居住价值、以及轨道交通的辐射力，竞争市场居住产品能够辐射更

27、广客相对于办公产品，依托内环的居住价值、以及轨道交通的辐射力，竞争市场居住产品能够辐射更广客源层面，包括对新上海客源的吸引力。源层面，包括对新上海客源的吸引力。客源理解客源理解4 4区域改造刚性需求区域改造刚性需求 闸北区约有6万户、约占全区人口四分之一的居民居住在陈旧的简屋中，动迁量很大。闸北区委、区政府提出用5年基本拆除125万平方米旧棚简屋的目标。 北广场附近约有居民8300余户、企事业单位300多家、另有12万平方米的非居住面积，环境面貌破败脏乱，属于二级旧里以下旧区，人口密度高，户均达3.34人, 是全市五个重点改造成片旧区之一; 老沪太路1260弄，集聚了695户家庭、拥有2000

28、多人口；是一个历史12年，占地面积高达23700平米的本市最大的违法建筑群；闸北处于开发改造的进行阶段，持续催生大量动拆迁居民，对居住尤其是闸北区域闸北处于开发改造的进行阶段，持续催生大量动拆迁居民，对居住尤其是闸北区域内居住产品，具有持续需求表现；内居住产品，具有持续需求表现；周边成熟的办公区域已对客源产生极大分流，加之区域内本身办公氛围不足无法吸引外区周边成熟的办公区域已对客源产生极大分流，加之区域内本身办公氛围不足无法吸引外区域客源大量导入，办公市场客源面十分窄小，市场需求有限；域客源大量导入，办公市场客源面十分窄小，市场需求有限；而反观居住市场，优越项目区位具备良好的地理位置以及交通配

29、套，客源层面可辐射除闸而反观居住市场，优越项目区位具备良好的地理位置以及交通配套，客源层面可辐射除闸北以外的周边区域，整体客源层次以及客源层面相对办公产品更大，更具备持续的刚性需北以外的周边区域，整体客源层次以及客源层面相对办公产品更大，更具备持续的刚性需求支撑；求支撑；客源竞争角度来看，居住产品优势更为明显客源竞争角度来看，居住产品优势更为明显；客源竞争理解结论客源竞争理解结论项目运作方向项目运作方向结合项目区位特质、竞争市场、经济效益以及客源竞争来看，目前运作办公产品的结合项目区位特质、竞争市场、经济效益以及客源竞争来看，目前运作办公产品的风险要远远大于居住性产品，而居住产品更具机会点以及

30、抗风险性，并且能够保证风险要远远大于居住性产品，而居住产品更具机会点以及抗风险性，并且能够保证优于办公产品的现金流；优于办公产品的现金流；因此，通过对项目运作风险性分析，我司建议，因此，通过对项目运作风险性分析，我司建议，偏居住性质的产品应作为项目运作偏居住性质的产品应作为项目运作方向的方向，同时也保持了项目整体居住产品特性，能够通过居住产品，提升项目方向的方向，同时也保持了项目整体居住产品特性，能够通过居住产品，提升项目最大价值；最大价值；第二部分第二部分 项目定位及产品建议项目定位及产品建议通过市场论证，偏居住特性产品，为项目运作主要方向，我们如何来定位我们产品？产品建议？借鉴个案借鉴个案

31、1 1恒陇丽晶恒陇丽晶位置：普陀区，紧邻中山北路；总建：1.55万方；售价：近期成交价2.36万，含3000元装修；去化：09年去化68套，5200方；月均10套左右；产品：项目特定在于全装修、精配置、小户型、个性全能的高级公寓；主力房型为小2房，主力面积70-84平方米，但房型设计常规，无亮点；通过装修、面积控制，提升项目在市场中竞争价值；通过装修、面积控制，提升项目在市场中竞争价值；但产品表现常规，市场吸引力不足，导致去化缓慢；但产品表现常规，市场吸引力不足，导致去化缓慢；借鉴个案借鉴个案2 2青年城二期青年城二期位置：松江九亭；总建：万平方米 ；售价：近期成交价11060元；略高于区域奥

32、园10550元价格；去化：09年去化866套，月均123套左右；成交4.3万方，与住宅去化体量相当；产品：集商业、办公、公寓、酒店、娱乐为一体，不可多得的地铁上盖建筑；首批推出的“成家立业升级版”，主力面积在30-50平米，层高3.64.8米，居住功能完善，精装交房；通过大层高、高附加值的特色户型，以及小面积、精装修特色，在价格、去化表通过大层高、高附加值的特色户型，以及小面积、精装修特色，在价格、去化表现方面引领九亭市场；现方面引领九亭市场；借鉴个案借鉴个案3 3禹州金桥国际禹州金桥国际位置：浦东区金湘路201弄15号 ；总建：20万平方米 ；售价：近期成交价14426元；去化：09年去化2

33、10套，月均30套左右；成交11612方；产品：户型全部按挑高5.3米设计，主力户型面积49-69平米之间，部分全装修；同样通过大层高、高附加值的特色户型，依托小面积、低总价竞争力，在市场实同样通过大层高、高附加值的特色户型，依托小面积、低总价竞争力，在市场实现相对理想去化表现；现相对理想去化表现；借鉴个案结论借鉴个案结论借鉴个案主要有全装修和小面积共同点；借鉴个案主要有全装修和小面积共同点；另一方面，青年城和禹州项目，创新的高附加值户型、面积进一步控制，在市场去化方面以及另一方面，青年城和禹州项目，创新的高附加值户型、面积进一步控制，在市场去化方面以及市场价值方面，达到甚至跳脱区域普通住宅市

34、场表现；市场价值方面，达到甚至跳脱区域普通住宅市场表现；而类似于恒陇丽晶项目，虽然偏居住产品，但常规产品表现，势必导致去化周期较长的压力；而类似于恒陇丽晶项目，虽然偏居住产品，但常规产品表现，势必导致去化周期较长的压力；高附加值、创新型、服务型、高级公寓高附加值、创新型、服务型、高级公寓我司对项目定位我司对项目定位项目定位支撑（产品建议）项目定位支撑（产品建议）户型：小面积、低总价、新型精品公寓户型：小面积、低总价、新型精品公寓单体装修：强化户型空间、创造空间高附加值单体装修：强化户型空间、创造空间高附加值公共空间：大堂、电梯厅精装修公共空间：大堂、电梯厅精装修配套：现代智能化居家配套配套：现

35、代智能化居家配套服务：品质星级服务服务：品质星级服务立面以及外部框架已经确定，项目产品建议更多针对内部功能空间的表现；通过特殊层高、奇偶错层等高附加值形式，打造项目户型特色通过特殊层高、奇偶错层等高附加值形式，打造项目户型特色方向一：方向一：空间高附加值赠送（特殊层高）方向二：方向二：平面高附加值赠送（奇偶错层、大阳台露台）一：户型建议一：户型建议我司建议面积配比与住宅形成差异竞争，目前无住宅面积配比，主要针对户型创新建议；一期户型一期户型建筑面积：建筑面积：40平米平米层高：层高：3.64.8米米建筑面积：建筑面积：4050平米平米层高：层高：5.3米米一房两厅两卫（复式）一房两厅两卫（复式

36、）套内面积：约套内面积：约35层高：层高：4.1米米建筑面积：建筑面积：52平米平米层高：层高：5.4米米约约4444平米平米1 11 1房，做到了普通小户型房，做到了普通小户型6565平米才能平米才能实现的七大功能实现的七大功能2.4米最大进深阳台阳光书房百变空间赠送面积约1.9平米卧室全落地飘窗1400 3000 900 530053001400 2400 3450 72507250700净面宽工作阳台保证厨卫通风采光保证洗衣机的纳入户型一户型一通过奇偶错层，以露台挑高等形式达到高附加值赠送通过奇偶错层，以露台挑高等形式达到高附加值赠送户型二户型二两房两房72平米平米大一房大一房50平米平米小一房小一房35平米平米二：单体精装修二：单体精装修挖掘户型空间，体现高附加值挖掘户型空间，体现高附加值装修出新颖、时尚的