贷前审查要点

1、贷款审查要点信贷资产是银行主要生息资产和收入来源，只有贷款“放得出，收得回，有效益，无风险”,实现资金良性循环，银行事业才会不断向前发展。当前贷款日益增多,如果贷款投放把关不严，信贷资产质量低劣，不良贷款积累到一定限度，便会危及到银行的生存,阻碍银行的发展。加强贷款审查就是要消除事实风险，同时尽可能把可以预见的贷款风险控制在最低限度，提高我们的核心竞争力。因此，根据新时期信贷管理工作的新情况和新要求，切实加强贷款审查十分必要的。基本资料借款主体担保主体借款用途一、对基本资料的审查信贷审查人员应当对公司（零售）业务部门或支行移交的信贷资料与交接清单逐一核对，在信贷审查报告中对信贷资料的完整性进行

2、认定。信贷资料主要包括：申请人基础资料担保资料银行内部流转资料二、对借款主体的审查（一）个人类客户（二）公司类客户a、 企业法人b、 事业法人c、其他经济组织个人类各户完全民事行为能力人的要件1、年满18周岁或者虽不满18周岁，但以自己的劳动收入为主要生活来源，并能维持当地群众一般生活水平年满16周岁的公民23、能独立进行民事活动主体资格证明文件自然人作为借款人的身份证明必须真实有效有效身份证明包括：居民身份证、户口簿、军官证、警官证、文职干部证、士兵证、护照、港澳台同胞回乡证等符合法律、行政法规以及国家有关规定的身份证件。银行主要审查该身份证明的名称、有效期、发证机关等事项并审核其真实性。法

3、人借款主体（企业法人、事业法人）借款人为法人的必须严格审查其提交的营业执照、税务登记证明、组织机构代码证、机构信用代码证、贷款卡证等有权部门出具的证明文件，确定其是否具有独立的法人资格和借款主体资格。对于特殊行业的企业还应审查有权部门颁发的特殊行业生产经营许可证、企业资质等级证书或有权政府部门的授权文件。审查中应注意借款人的主体资格证明文件是否合法、有效以及是否存在瑕疵，具体注意事项如下:1、企业法人营业执照、事业法人登记证书、税务登记证明、组织机构代码证、机构信用代码证、贷款卡等，法律证明文件应在有效期限内办理年检手续，上述证照不存在被吊销、注销、声明作废等情况。2、上述证明文件的正本、副本

4、具为原件，有同等法律效力，复印件必须与原件核对后由签字确认方可作为证明文件。3、 法定代表人的身份证、法定代表人身份证明书上记载的姓名应当与营业执照上的记载相符。其他经济组织借款主体其他经济组织包括依法登记领取营业执照不具有法人资格的合伙企业、个人独资企业、联营企业、中外合作企业、乡镇、街道、村办企业。1、对合伙企业的审查合伙企业法规定，合伙企业是指在中国境内设立的由各合伙人订立合伙协议，共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险并对合伙企业债务承担无限连带责任的营利性组织。除全面审查合伙协议外，还应注意以下问题：a、经全体合伙人协商一致，合伙人也可以用劳务出资，评估办法由全体合伙人协商确定。b、

5、合伙企业中不具有事务执行权的合伙人，不得擅自执行合伙企业的事务。在合伙企业作为借款主体时，应注意其代表人是否有权代表企业申请借款，不具有事务执行权的合伙人无权代表企业签署借款合同。c、合伙期间发生亏损，退伙人仍须对其退伙时合伙财产不足清偿的债务负连带责任。合伙企业发生退伙事由退伙人应当对其退伙前已发生的合伙企业债务与其他合伙人承担连带责任。d、合伙企业解散后，原合伙人对合伙企业存续期间的债务仍应承担连带责任，但债权人在五年内未向债务人提出偿债请求的，该责任消灭。2、对个人独资的审查个人独资企业是指依照个人独资企业法在中国境内设立由一个自然人投资财产为投资人个人所有投资人以其个人财产对企业债务承

6、担无限责任的经营实体。对个人独资企业应注意以下问题：a、个人独资企业投资人在申请企业设立登记时明确以其家庭共有财产作为个人出资的应当依法以家庭共有财产对企业债务承担无限责任。在发放贷款之前要审查该企业是以个人财产出资还是以家庭财产出资，以家庭财产出资的其债务以家庭财产承担应要求其家庭成员书面确认共同承担偿还贷款责任。b、个人独资企业解散后，原投资人对个人独资企业存续期间的债务仍应承担偿还责任但债权人在五年内未向债务人提出偿债请求的该责任消灭。3、对企业分支机构作为借款人的审查企业法人的分支机构不具备法人资格不能够独立承担民事责任。法人分支机构作为借款主体时首先必须审查其营业执照和企业法人的书面

7、授权否则不得对其发放贷款。同时还应当对其法人按照借款主体的要求进行审查。4、对承包、租赁等特殊形式企业的审查应全面审查借款人的章程、合伙协议、承包协议、租赁协议等法律文件，并注意以下问题：a、企业经营管理方式。b、承包方或承租方的经营权限。c、贷款偿还责任的承担主体。提示从事特殊行业的有关规定从事特殊行业的，应当取得有权政府部门的批准文件或核准颁发的从业许可证，且有关证照必须在有效期内。例如：a省、自治区、直辖市人民政府批准。b、从事药品生产的企业，须报省级卫生行政管理部门审核批准并发给药品生产企业许可证。c、开办农药生产企业，包括联营、设立分厂和非农药生产企业设立农药生产车间，应当向国家经贸

8、委申报核准。d、药品批发企业须具有所在地省、自治区、直辖市药品监督管理部门核发的药品经营许可证，药品零售企业须具有所在地县级以上地方药品监督管理部门核发的药品经营许可证。e、开办烟草制品生产企业，必须经国务院烟草专卖行政主管部门批准取得烟草专卖生产企业许可证，经营烟草制品批发业务的企业，必须经国务院烟草专卖行政主管部门或者省级烟草专卖行政主管部门批准，取得烟草专卖批发企业许可证，经营烟草制品零售业务的企业或者个人由县级烟草专卖行政主管部门审查批准发给烟草专卖零售许可证。三、对担保部分的审查我行业务中的主要担保方式：（1） 、信用担保（2） 、保证担保（3） 、抵押担保（4） 、质押担保（5）

9、、信用担保（6） 、保证担保1、保证人的资格。具有代为清偿债务能力的法人、公民或者依法登记领取营业执照不具有法人资格的独资企业、合伙企业、联营企业、中外合作经营企业、乡镇、街道、村办、企业以及从事经营活的社会团体可以作为保证人。2ab、企业章程或合伙、联营、合作等协议文书、验资证明cdef、保证人与被保证人存在关联关系的,应注意保证人提供担保的g、企业集团财务公司只能为该企业集团的成员单位提供贷款担保，不得为成员单位以外的单位和个人提供担保。3a、国家机关。经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除b、以公益为目的的事业单位、社会团体，包括学校、幼儿园、医院等。c、企业法人的职

10、能部门和无企业法人书面授权的分支机构4abcd、保证人已婚的，尽可能要求其配偶同时提供保证担保，以避免在发生纠纷时分割保证人的财产，降低保证人的代偿能力。（7） 、抵押担保抵押物的产权必须合法、清晰。抵押人必须对抵押物享有无争议的所有权或经营管理权抵押物须有合法的权属证书，不存在所有权保留等情形。若抵押物为共有，抵押人应出具共有人同意该财产用于抵押的书面证明。12、抵押人所有的和依法有权处分的机器、交通运输工具和其他财产3、抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物4、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权和乡镇、村企业的建筑物及其占用范围内5

11、、依法可以抵押的其他财产如海域使用权、经依法登记取得土12、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。担保法第三十四条第五项、第三十六条第三款规定的除外。34、依法被查封、扣押、监管或者以其他形式限制流通转让的财56、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施。以公益为目的的事业单位、社会团体以其社会公益设施以外的财产，为自身债务设定抵押的除外78、已依法公告列入拆迁范围的房地产9、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物1011 、以出让方式取得土地使用权满两年未动工开发，可以无偿收12 、城市规划区内的集体所有土地未转化为国

12、有土地的。13 、依法不得抵押的其他财产抵押物的登记a、以无地上定着物的土地使用权抵押的,为核发土地使用权证书b、以城市房地产抵押的为直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门c、以乡、镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方def、以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政g、矿业权的抵押登记部门为审批发放探矿、采矿许可证的地质h、抵押海域使用权的，抵押人和抵押权人应当在抵押合同签订之日起十五个工作日内持抵押合同到原批准用海人民政府的海洋行政主管部门办理抵押登记。提示抵押权与租赁权、从物权的关系1、抵押权与租赁权。抵押人将已出租的财产用于抵押时应当将租赁情况告知债权人，并将抵押

13、情况书面告知承租人，原租赁合同继续有效。抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。2、从物的抵押效力。抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。若抵押物存在主从物分离的情形，尤其是动产抵押应要求抵押人将从物一并抵押，以提高抵押物的变现能力。1、开发商已取得“四证”。即国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证和建设工程施工许可证2、开发商已交纳土地出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额34、在建工程的施工进度、工程竣工日期、已完成的工作量和工程量5、以在建工程已完工部分抵

14、押的，其土地使用权随之抵押。若抵押的在建工程在抵押期间竣工的，应当在抵押人领取房产权属证书后重新办理房地产抵押登记。（四）、质押担保质押担保贷款：质押贷款指贷款人按物权法规定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利为质押物发放的贷款。抵押与质押的区别抵押不转移对抵押物的占管形态，仍由抵押人负责抵押物的保管；质押改变了质押物的占管形态，由质权人负责对质押物进行保管一般来说，抵押物毁损或价值减少，由抵押人承担责任，质押物毁损或价值减少由质押权人承担责任。债权人对抵押物不具有直接处置权，需要与抵押人协商或通过上诉由法院判决后完成抵押物的处置；对质押物的处置不需要经过协商或法院判决，超过合同规定的时间债权人就可以处置。以下财产不得作为质物：a、依法禁止流通的或不可转的财产b、国家机关的财产c、学校、幼儿园、医院等公益目的的事业单位、社会团体