抚仙湖旅游房地产的发展研究

1、抚仙湖旅游房地产的发展研究摘要：近年来，旅游房地产发展迅速。本文以抚仙湖为案例，通过对其旅游房地产的类型与空间布局特征、其发展特征及社会文化问题进行研究，以期为当地政府的角色转变提供借鉴，并对抚仙湖未来的发展方向做一个判断。关键词：抚仙湖；旅游房地产；社会文化影响；公共资源中图分类号：F292.1 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（ 2015） 023-000-04一、引言自上个世纪九十年代初，旅游房地产在海南得到初步经营后，世界之窗、锦绣中华等主题公园也成为较成功的案例为后人模仿。房地产业和旅游业同属于现代服务业的范畴，这两个产业的发展具有明显的相互促进作用。在产业发展方面，房地

2、产业参与旅游基础设施的开发建设，可以提高旅游接待能力；旅游业可以为房地产业注入新的理念，拓宽产业发展空间。随着旅游业和房地产业的发展，旅游房地产成为人们关注的焦点，形成度假别墅、第二居所、现代商业以及旅游产业多元化并存的发展态势。在经济水平相对低下的西部地区，旅游房地产成为了快速城市化的推动力量。目前学术界对旅游房地产概念的界定尚未达成统一认识，在本文中，笔者沿引付海燕对旅游房地产的定义。付海燕认为：旅游房地产应该是依托旅游资源，服务旅游业的非第一居所的商业房地产，其价格和旅游资源的品质有紧密关系 1。 学术界对旅游房地产的研究集中于界定概念2、 划分类型 3、 驱动因素4、 开发模式5等方面

3、， 甚少以具体案例深入研究旅游房地产的发展特征、关注其社会文化的影响及其发展趋势。本文采用案例研究方法，以2013 年 7 月至 10月的半结构访谈资料为依据，探析抚仙湖旅游房地产的类型、发展特征及其社会文化问题，以期对政府行为有一定借鉴意义。二、抚仙湖旅游房地产的类型及发展特征据澄江县志上记载：抚仙湖位于澄江、江川、华宁三县间， 是珠江源头第一大湖，属南盘江水系6。 该湖距昆明60余公里，可依托昆洛公路与思茅、西双版纳等区域相联，且可通过昆明一一曼谷“陆上大通道”与东南亚地区各国相联通 7。湖区面积212 平方公里，平均深度达到87 米，是中国最大的深水型淡水湖泊8 。作为一个高原断陷淡水湖

4、泊，抚仙湖连着许多小湖泊，如阳宗海、星云湖、杞麓湖等。其湖水轻盈透亮，是沐浴、疗养的理想之地。自1987 年底抚仙湖被评为第一批省级风景名胜区以后，抚仙湖的旅游发展进入稳固繁荣阶段。然而随着1997 年昆玉高速开通，抚仙湖由传统的两日游变为一日游，大大减少了游客逗留时间，从而也进入了旅游发展的拐点。后续随着私家车的普及和房地产项目的进入，旅游业与地产业同步回温9。 而在此阶段，旅游房地产的蓬勃发展也引起了广泛关注。1. 抚仙湖旅游房地产的不同类型发展各异根据标准不同，旅游房地产也表现出不同的产品形态。目前最为学界广泛使用的分类方法是根据旅游房地产项目的功能与性质将其分为旅游景点地产、旅游商业地

5、产、旅游度假地产以及旅游住宅地产10。抚仙湖各类旅游房地产的分布及发展状况各异。（ 1）旅游景点地产以点连线分布旅游景点地产指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、娱乐、休闲、非住宿型具有直接旅游吸引物性质的地上建筑及关联空间11。游客一般只在此作短暂停留，并不购买或租赁物业，如抚仙湖的禄充景区、孤山景区、湖滨公园、凤山公园、碧云寺以及一系列鱼场鱼洞等7。依托于当地的自然资源与人文资源，一系列地产开发商也相继计划在抚仙湖进行人造景点，以吸引旅游者的目光。如云南铂金投资有限公司投资建设艺术博物馆、昆明益邦投资有限公司计划投建生态湿地公园。旅游景点地产依托旅游资源，作为旅游吸引物存在。抚仙湖的盈利型

6、及参观型旅游景点地产大多在抚仙湖沿线呈点状分布，后续投建的旅游景点地产越加密集地分布在其中，将其连接成线（见图一：抚仙湖旅游景点地产 分布图） 。（ 2）旅游商业地产块状布局旅游商业地产指在旅游区内或旅游区旁提供旅游相关服务的旅游商店、商业性步行街、餐馆、酒吧等建筑物及关联空间 11。自八十年代昆明、澄江两地的交通条件得到改善后，当地的餐饮与旅游商品（澄江藕粉、抗浪鱼、野生菌等）交易得到了发展。这一类的旅游商店、餐馆由新河口、万海公园等几个距县城较近、交通方便、拥有良好游泳条件的湖滨景点转向禄充景区与孤山景区。随着游客不断进入，巨大的商机吸引了当地农民参与到餐饮服务以及旅游商品的销售中来。而抚

7、仙湖独特的地理位置与得天独厚的资源也吸引了大量的地产投资公司纷纷前来。如今，龙湖集团计划在江川建设30 万平方米商业街，昆明益邦投资有限公司则在澄江投资美食购物街。从地理位置的分布来看，抚仙湖的旅游商业地产在澄江县城、禄充景区以及孤山景区呈块状分布，并向南北延伸。（ 3）旅游度假地产由线及面聚集旅游度假地产指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假的各种类型房地产，包括星级酒店、主题特色酒店、度假村、家庭旅馆等11。在抚仙湖发展最为迅速与稳固的九十年代，相应地，沿湖住宿业也在这一阶段得到扶持。澄江县兴建了几所规格较高的酒店，如1993 年兴建，1994 年试营业的西都大酒店和澄江大酒店。当地

8、居民也纷纷开设家庭旅馆。 同时， 一些企业开始在抚仙湖沿岸投资休假度假村，既满足自身需要又对外营业，如云南汽车厂东风旅游度假村（后改为樱花谷商住楼盘）9。近年来，一系列的旅游度假村与高级酒店在抚仙湖沿岸不断修建，如“仙湖锦绣”休闲康体旅游度假区、 “仙湖圣境”旅游度假村、九龙晟景项目引进的超五星级海景度假酒店、太阳山国际旅游生态度假社区项目兴建的希尔顿酒店等。家庭旅馆、星级酒店以及高端度假村从最初的散点型发展至由线及面的布局，且高端度假村大多聚集在抚仙湖东岸。（ 4）旅游住宅地产呈块状违规修筑旅游住宅地产指与旅游区或景观资源丰富区域在空间上或功能上相关联，利用旅游带来的商机人气形成级差地租升级

9、而开发的房地产11。在抚仙湖，旅游住宅地产大多是度假型第二居所，是“被购买或长期租赁，作为平常住在他处的家庭或者居民临时性的居所”12。始于 2008 年的抚仙湖-星云湖生态建设与旅游改革发展综合试验区建设揭开了抚仙湖旅游住宅地产的序幕，如太阳山国际旅游生态度假社区、仙湖锦绣、九龙晟景等地产项目包含的高尔夫球场、叠拼别墅与院落别墅以及配合地形分配的高中低密度住宅相继在抚仙湖东北部修建（见图二：抚仙湖大型旅游住宅地产项目分布图）。然而，依据云南省第十届人大常委会 2007 年 5 月通过并自2007 年 9 月 1 日起施行的云南省抚仙湖保护条例规定，抚仙湖的一级保护区，包括水域和湖滨带， “水

10、域是指抚仙湖最高蓄水位以下的区域，湖滨带是指最高蓄水位沿地表向外水平延伸100 米的范围”13 。目前修建的旅游住宅地产大多被认证为违规建筑，而巨大的商业利益冲击已经使得沿湖的旅游住宅地产迅速挤占抚仙湖沿湖湖滨线。2.抚仙湖旅游房地产的发展特征（ 1）旅游产品从观光向度假演变自上个世纪八十年代起，抚仙湖的观光旅游以持续的客源、稳定的消费能力以及快速的周转而受到当地政府与企业的关注。1986 年澄江县在抚仙湖北岸开始建设抚仙湖公园，增设及娱乐、住宿为一体的旅游设施，购入双体游船“明珠号” 。 1994 年西都大酒店和澄江大酒店开始运营。此时的旅游房地产以旅游景点地产、旅游商业地产以及少量的旅游度

11、假地产为主，直接推动了抚仙湖早期旅游基础设施的建设。随着早期的大众旅游市场逐步饱和，抚仙湖独特的自然资源和区位条件使得众多地产开发商将目光投向以高端度假社区为代表的旅游度假地产和以第二居所为典型的旅游住宅地产。由于其快速实现了土地资本化，并对当地GDP具有强大拉力，众多开发商与地方政府纷纷投身其中。然而，高端的度假社区将沙滩延伸或圈禁，挤占了公共资源，也污染了抚仙湖的水质，并造成一定程度的石漠化。第二居所则因为使用率极低剥夺了有限土地资源的后续生产能力，对区域经济的发展形成阻碍。（ 2）区域城乡一体化进程得到推进从亚当斯密的国富论来看，城乡之间是一种基于产业分工而形成的互为市场的互利关系。且斯

12、密认为： “设使人为制度不扰乱事物的自然倾向，那就无论在什么政治社会里，城镇财富的增长与规模的扩大，都是乡村耕作及改良事业发展的结果，而且按照乡村耕作及改良事业发展的比例而增长扩大”14 。这是城乡发展中自然且理想的发展状态。从社会发展角度来看，经济社会城乡一体化是必然的趋势。通过关注这些问题以促进城乡联系达到这样一个阶段，在这样一个阶段中，随着农村工业化和城市化程度的不断提高，都市与非都市的区别越来越模糊不清，传统“乡村一城市”的划分已基本失去了意义。城乡之间的地域特征和区别也越来越不明显，农业人口所占比重很低，发展的重点和目标转向城乡之间人流、物流、信息流、资金和技术流形成的网络结构；城乡

13、劳动力分工越来越不明显，城乡界限被乡村城市化取代，人们更多考虑从空间整合、社会文化融合的角度进一步推动“城乡一体化”15。在抚仙湖，由旅游房地产推进的区域城乡一体化在物质层面表现突出。旅游商业地产散布在主要的旅游吸引物周边，服务于游客和部分本地居民。外来游客带来的异地文化冲击了本地社会文化的解体与重组。同时，当地的旅游房地产开发也吸引了外来劳动力参与到当地的餐饮住宿等服务。本地居民依托于抚仙湖发展家庭旅馆、农家乐以及相关的旅游基础设施建设。这样以外部经济和外部市场为依托的产业基础和经济支持对抚仙湖区域的城乡一体化有一定的推动作用，然而，由于其缺乏内源性，导致这样的城乡一体化发展并不具可持续性。

14、相对地，由于农业污染而带来的抚仙湖北岸万亩湿地建设项目于2013 年 9 月将抚仙湖北岸新环湖路以下的村落、企业全部搬迁，上万人口外迁。地处抚仙湖西岸的澄江县龙街街道立昌社区也在2013 年 11 月相继搬迁。在移民过程中，政府和地产开发商承诺让村民搬得走、住得下、富得起。在退离抚仙湖保护区修筑安置房，按 1 比 1 与村民置换老房子，富余部分可提现，每个村民在新建的旅游小镇有30 平方米的商铺。为保护抚仙湖而进行的移民项目所修筑的旅游商业地产和旅游住宅地产使村民迅速转变为市民，从生产方式和生活方式两方面推动了区域的城乡一体化。如当地居民的生产方式由原先的农业生产转变为旅游服务行业，生活方式的

15、转变最明显的莫过于住房、交通与通讯、消费结构、教育以及社会交往等方面。但与此同时也存在一系列移民问题，如暂时性“贫困”、缺乏社会保障、工作生活条件较差等16（ 3）政府管理体制与管理角色的转变纵观抚仙湖政府管理体制的历史沿革，依据管理重心的转变，主要可分为三个阶段：1993 年以前，以渔政管理为主的单一职权时期（1993 年之前） ；以环境保护为主的集权管理时期（1993 年 2004 年） ；以综合发展为目标的简政放权时期（ 2004 年 -2008 年） 17。而从政府对抚仙湖管理的角色来看，原先的放任发展主导者被招商引资、保护性开发的助推器取代。1999 年之前， 抚仙湖虽然拥有得天独厚

16、的旅游资源，但由于缺乏政府层面强有力的统一政策方针指引，旅游发展更多处于一种自发和无序状态。进入二十一世纪以后，随着休闲生态旅游观念的普及，游客的旅游需求也愈发多样化， 除水上活动外，户外徒步探险、自行车骑行、休闲养生、农家乐、 “慢生活”等旅游形式和生活观念也渐成时尚，成为抚仙湖旅游再规划的新亮点和出发点。当地政府为迅速光辉政绩，促进GDP增长，竭力招商引资。政府的这一类行为 在提高当地GDP增长的同时也激化了当地农民与开发商之 间的社会问题和矛盾。三、抚仙湖旅游房地产的社会文化问题及其原因分析1 . 抚仙湖公共资源被挤占与常规房地产相比，旅游房地产最大的区别在于其公共属性更强，目的是实现公

17、共旅游资源的使用效率最大化。而现今，最好的旅游资源大多被地产商圈地建楼出售，成为房地产商赚取短期暴利的工具，这使得优良的公共资源被挤占掉，只能供极少数人所享用。 “私家沙滩”、 “目前为止离抚仙湖最近的度假公寓，最近处距离水岸仅50 米”以及“超五星级海景度假酒店”等宣传资料均成为抚仙湖沿岸旅游度假地产和旅游住宅地产的卖点。从地理位置来看，旅游度假地产和旅游住宅地产占据了抚仙湖周边最优的景观地段一一抚仙湖北部的环湖公路内侧最优景观资源地段，具有明显的环境指向性。高端度假社区的开发密度最高。如仙湖锦绣项目、樱花谷项目、太阳山国际旅游生态度假社区均违反规定将项目规划建设在环湖公路内侧，九龙晟景项目

18、引进的 “超五星级海景度假酒店”仅与抚仙湖仅隔一条环湖公路。这些旅游房地产项目的开发不仅遮蔽了抚仙湖的优美风景，也将湖岸的沙滩圈为私人沙滩，极大地损害了公众的利益。究其源头，这固然有地产开发商利用政策法规漏洞的原因，如不少开发商改变土地使用性质、以商服用地拿到地块其后建别墅；但也不能否认其中存在着地方政府源于利益需求的推动，如2009 年 9 月，玉溪市委、市政府出台关于加快全市旅游文化产业发展的决定，表示“从 2010 年起，市级财政每年投入旅游发展专项资金3000万元各县区也要设立和增加旅游专项资金”，用途是“鼓励引进高星级酒店 项目” ， “对每引进一家投资 3 亿元以上的国际知名品牌五

19、星级酒店建设项目，建成后给予引进项目地政府1000 万元的奖励” 。地方政府的开发冲动缘于经济利益，也得益于“柔性”的法规所提供的巨大操作空间。如 云南省抚仙湖保护条例虽然明令禁止在抚仙湖一级保护区内新建、扩建或者擅自改建建筑物、构筑物，但该条例又将在保护区内建设项目的审批权交由当地政府。其第22 条规定， “在抚仙湖一级保护区内改建建设项目或者在二级保护区内新建、扩建、改建建设项目的，应当符合抚仙湖保护和开发利用规划，经玉溪市人民政府批准后，按照基本建设程序办理手续”13。大量的高端度假社区项目罔顾抚仙湖星云湖生态建设与旅游改革发展综合试验区管委会会议提出的“四条红线”要求，即抚仙湖最高蓄水

20、位沿地表向外水平延伸110 米范围内不得建永久性设施；严格控制从抚仙湖取水，严禁从抚仙湖取水做水景观；污水零排放、垃圾无害化、设施景观化；单个项目地产用地面积不得超过规划用地面积的25%。 即使在 2013年 6 月后得到整改，依旧对抚仙湖的生态造成影响，并引发当地居民与游客的不满。2 .社区结构改变，资源分配不公旅游的发展在带来巨大商机的同时也改变了当地的社区结构，尤其表现在高端度假社区、度假别墅与乡村环境的反差以及第二居所的消费方式与示范效应。旅游度假地产与旅游住宅地产的开发热潮使得抚仙湖沿岸的美景地带被度 假别墅、高尔夫球场、高端度假社区等外地夫人的第二居所逐步蚕食，占地面积广阔的“精英

21、景观”( Elite Land-scape)18与当地的乡村环境形成巨大反差。外来置业者与当地居民的社会经济背景相差甚远，二者缺乏社会交往，第二居所的业主难以融入当地社区的发展。而与此同时，第二居所的业主以其相异的消费方式与“示范效应”影响当地年轻人的就业、消费和价值观念，本地的社会文化遭到冲击。在资源分配上，旅游房地产的开发带来区域房价的上涨，外来置业者的入住挤压了当地的公共资源。尽管旅游房地产与城乡住宅房地产的市场需求错位，但从抚仙湖的实际情况来看，旅游房地产的开发与区域房价依旧密切相关。自九龙晟景与湖畔圣水开盘销售以来，当地的房产均价由2009 年的 5000 元 /平米涨到2010 年

22、的 11000 元 /平米，2013 年，抚仙湖附近的旅游住宅地产均价在18000 元 /平米左右。此间，外来置业者成为抚仙湖房产市场的主要支撑。购房者中约50%为昆明客户，30%为省外客户，仅有20%为玉溪客户。外来置业者较高的消费能力推动了抚仙湖周边的房价上涨。而度假的第二居所大多用于寒暑假、黄金周等旅游旺季或投资。大部分物业长期无人居住，设施闲置，土地失去持续生产的价值，无法被高效利用。与之对应的是大量居住环境差、生活水平低的本地居民。外来置业者对有限的住房供给和公共设施的挤压将加剧其与本地居民的社会经济矛盾。四、结论与讨论本文以抚仙湖为案例，分析了抚仙湖四类旅游房地产（旅游景点地产、旅

23、游商业地产、旅游度假地产以及旅游住宅地产） 的分布状况、发展历程，并对其发展特征做了探析。最后结合抚仙湖旅游房地产的社会文化问题究其背后根源。旅游房地产的发展固然有利于当地城乡一体化进程的推动和区域经济的发展，但外部性的存在带来地域环境破坏、区域景观单一化精英化、社区文化异化等问题，这需要政府通过强效的调控手段来引导，从根本上对土地与房产政策作出调整。抚仙湖的土地与房产政策调整首先要以保护抚仙湖的生态环境为底线，并通过土地管理部门、银行借贷系统、房地产交易管理部门及监管单位加强对旅游房地产项目开发的审批及管制，严防开发商对土地使用性质的改变。同时，拆除沿湖违规建筑不仅要求政府强制推行，也需要地

24、产开发商的配合。然而，最终如何解决湖岸建筑对公共沙滩及景观的挤占涉及当地政府、开发商与公众的利益分配。这场博弈的结果将决定抚仙湖未来的发展方向。参考文献：1付海燕，桑广书，许靖等.旅游房地产概念探析J.山 西建筑，2011 ， 37（ 10） ：216-218.2皮佳倩，杜靖川.我国旅游房地产发展与研究述评J.桂林旅游高等专科学校学报，2007， 18（ 5） ： 774-777.3何智虎.我国旅游房地产发展研究D.天津：天津大学， 2005： 45-60.4张晓虹.旅游地产驱动因素和开发模式研究D.华东师范大学，2012.5胡浩，汪宇明. 中国旅游目的地房地产开发模式研究J.桂林旅游高等专科学校学报，2004 , 4: 5-9.6云南省澄江县史志编纂委员会.澄江县志M. 昆明： 云南人民出版社，2002.7金文刚，张晶， 尚绍