商品房销售培训问题5563

1、商品房销售培训问题55-6355 如何申请商业性个人住房贷款？各商业银行提供的商业性个人住房贷款程序大体类似， 下面以建行北京分行提供的个人住房贷款为例，说明如何申请商业性个人住房贷款。依照中国人民银行的有关规定， 申请商业性个人住房贷款必需具有以下六个条件：有北京市户口或有合法的居住身份证件，如身份证，户口薄，军人证、暂住证等；必需有稳固的经济收入；已经签定了合法有效的购买、建造、大修等合同、协议或有关批准文件等；不低于所购买房款 20%以上的首付款；能够提供担保；与银行签定合作协议。56 福利分房如何做抵押贷款？若是您成立了公积金购买福利房时可申请公积金贷款。 申请贷款时需提供售房单位的售

2、房方案、方案批复文件及与售房单位签定售房合同。57 个人住房贷款要注意点啥？第一、对家庭现有经济实力作综合评估，以此确信购房的首期付款金额和比例。经济实力的内容包括存款和可变现资产两大部份。 后者又涵盖了有价证券、 现有住房置换等。第二、对家庭以后的收入及支出作合理的预期。 这包括收入预期和以后大额支出的预期。前者要考虑的因素包括年龄、专业、学历、工作单位性质、行业前景乃至宏观进展趋势等。一样来讲，年轻、高学历、专业前景好、单位效益好的家庭成员收入预期较高。个体经营者和规模较小的私营业主应该对经营风险有充分预期， 谨慎制定贷款及还款打算。后者要考虑的因素包括成婚、生育、健康、求学、出国和购买其

3、他大额消费品等。若是您的家庭预期有较大的支出，这将会减弱您的还款能力。第三、学会计算自己的还款能力。还款能力是决定可贷款额度的重要依据。还款能力的计算方式是用家庭平均月收入减去家庭平均月支出的余额。 在计算时要考虑到收入和支出的可能转变。第四、学会计算自己的可贷额度。借款人的可贷额度可用如此的公式计算：可贷额度借款人的月还款能力除以相应贷款年限的每万元贷款的与月还款额 ×10000 元。第五、组合贷款的最优组合原那么。 公积金贷款尽可能多， 商业贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠。第六、首期付款的宽松原那么。 首期付款不能把手头的现金用完， 而应该留有一笔相当的资

4、金用于住房装修和更新家具、家电等室内用品。58 贷款自己办仍是找代理？a、自己办贷款省钱、费时刻若是不走冤枉路的话，办理贷款跑个五六趟一样就能够完成了 ( 组合贷款因为涉及到公积金贷款和商业贷款两项，要麻烦一些 ) 。但因为贷款所需的材料较多，如身份证、户口本、各类发票、证明文件等，买房人往往会因为材料带不全跑冤枉路。另外，表格的填写也较麻烦，各银行要求不一样，比如收入证明一栏有的要盖财务章、有的要盖公章，问不清楚就得一切重来。尽管各银行都有咨询，但常常占线。因此，买房人实际办贷款时，就不只是五六趟的理想状态了。b、找代理办贷款花钱买方便。 目前可代办贷款的机构很多， 收费各不相同， 但效劳成

5、效大体一致：贷款人大体不用跑腿，顶多到银行去一次，就能够顺利取得贷款。值得注意的是，一样代办机构的收费都只是效劳费， 如“康正”所收的效劳费， 只是上门协助贷款人填写申请表和贷款有关合同、 递送贷款资料、 协助办理抵押物审核评估、协助办理保险手续等，与贷款有关的各项费用，如律师费、保险费、评估费等还需自己另交；“广盛”的二手房贷款收费效劳范围是核查生意两边的身份、买方的资信调查、二手房产权的调查、代办评估、公证、保险、抵押记录、过户手续、出具律师意见等，效劳费中除含公证费、律师费外，评估、过户、保险等费用需贷款人自己交。59 当抵押的房地产发生意外时，抵押人和抵押权人该如何办？抵押人占管的房地

6、产发生损毁、灭失时，抵押人应当及时将情形告知抵押权人，并应采取方法避免损失的扩大。 由于不可抗力等自然缘故造成抵押物损毁、 灭失的，抵押人不负有责任，但抵押人因此取得补偿金、保险金的，抵押权人有权在补偿金、保险金的数额之内要求提供担保。 由于抵押人本身的故意或过失造成抵押物损毁、灭失的，抵押人有义务从头提供与减少的价值相当的担保。 不管在何种情形下，抵押房地产的残余价值仍作为债权的担保。在用房地产抵押贷款期间，维持抵押房地产的价值，关于抵押权人( 贷款银行 ) 来讲尤其重要。这是因为当债务人不能按期归还贷款时，贷款银行需要将抵押的房地产予以变卖，从变卖所得的价款优先受偿。 若是抵押的房地产发生

7、损毁、灭失，变卖该房地产所取得的价款将可能无法归还债务人所欠的借款。 因此当抵押房地产发生损毁、灭失时，抵押权人要采取必然的方法，来保障它的利益：(1) 若是是由于抵押人的行为，使抵押房地产发生损毁、灭失的，那么抵押权人有权要求抵押人停止其行为， 并有权要求抵押人恢复抵押物的价值， 或提供与减少的价值相当的担保。(2) 若是抵押人对抵押房地产的损毁、 灭失无过错的， 即抵押房地产的损毁、灭失是由于第三人的缘故或不可抗力的缘故 ( 如地震、洪水等 ) 造成的，那么抵押权人能够在抵押人因损害而取得的补偿范围内要求提供新的担保， 抵押房地产价值未减少的部份，仍作为债权的担保。60 是所有的房地产都能

8、够抵押吗？关于哪些房地产能够设定抵押， 哪些房地产依法不能够抵押， 在中华人民共和国担保法和有关的法律中都有明确的规定，具体内容如下：能够设定抵押的房地产， 包括通过出让方式取得的土地利用权、 依法取得的衡宇所有权和土地利用权、预售商品房、在建工程。具体又能够分为：(1) 依法通过出让、转让 ( 补交地价 ) 方式取得的国有土地利用权；(2) 公司、企业、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾馆、自用住宅等建筑物；(3) 依法取得的预售商品房；(4) 依法有权处分的国有土地利用权和衡宇及地上定着物；(5) 依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地利用权。依法不能

9、够抵押的房地产有：(1) 权属有争议的房地产；(2) 已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产；(3) 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；(4) 列为文物爱惜的古建筑、有重要纪念意义的建筑物；(5) 被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全方法的房地产；(6) 未依法记录领取权属证书的房地产；(7) 未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产；(8) 行政机构所有的房地产，政府所有、代管的房地产；(9) 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地利用权，但法律许诺抵押的除外。以房地产设定的抵押时，要注意以下问题：(1) 以依法取得的国有土地上的衡宇抵押的，该衡宇占用范围内

10、的国有土地利用权同时抵押。 以出让方式取得的国有土地利用权能够抵押， 划拨土地应当与国有土地上的衡宇同时抵押。(2) 乡( 镇) 、村企业的土地利用权不得单独抵押。以乡 ( 镇 ) 、村企业的厂房等建筑物抵押的， 其占用范围内的土地利用权同时抵押。 集体土地的利用权在一样情形下是不许诺设定抵押的， 只有在以下两种情形下才许诺设定抵押： 一是抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、 荒丘、荒滩等荒地的土地利用权； 二是以乡 ( 镇) 、村企业的厂房等建筑物抵押的， 其占用范围内的土地利用权同时抵押。(3) 为按份共有的房地产设定抵押时，抵押人要书面通知其他共有人，抵押的设定只能以抵押人所占有的那

11、个份额为限。 若是要以一起所有的房地产来设按时，那么必需取得全部共有人的书面同意，这时抵押人为所有共有人。(4) 外商投资企业和股分制企业以其房地产设定抵押时，必需通过企业董事会或联合治理机构的书面批准， 这种抵押所设定的抵押期不该超过企业的营业期限和土地的利用年限。61 房地产抵押的合同应当具有哪些条款？以房地产设定抵押， 抵押人和抵押权人应当签定的抵押合同。 依照我国有关的法律规定，房地产抵押合同应当具有以下条款：(1) 抵押当事人的自然情形；(2) 抵押物的座落、类型、结构、面积、价值、衡宇所有权属、土地利用权属及权证编号；(3) 被担保的主债权的种类、数额；(4) 债务人履行债务的期限

12、；(5) 抵押担保的范围；(6) 抵押物的占管人、占管方式和责任，意外毁损和灭失的风险责任；(7) 抵押权人处分抵押房地产的方式；(8) 争议的解决方式；(9) 抵押当事人约定的其他事项。62 房地产抵押贷款的利息计算和本金归还方式有哪几种？房地产抵押贷款依照利息计算和本金归还方式的不同，能够分为以下几种：(1) 渐进式抵押贷款 这种贷款是在归还期依照借贷人的收益水平规定合理的、 不等的归还额， 或每次还款额相同但还款的时刻距离慢慢变小。算每分段还款期的还款增加幅度可由借贷两边协商确信。计(2) 递减式还款抵押贷款这是指先固定每一个还款期所需归还的本金，然后以日息计算每期应付的利息。 例如在第

13、二个还款期时， 从总贷款额中扣除已还的本金， 以此作基数来计算本期应付的利息。 因此，贷款人应付本息逐期接踵减少。(3) 定息抵押贷款这是指金融机构在进行房地产抵押贷款时，在整个还款期限内固定抵押贷款利率的做法。这种抵押贷款方式。对借贷人来讲，益处是能够准确地测算出他在以后的一段时刻内的支出， 但要承担比目前市场利率还要高的抵押利率。 这是因为通常金融机构为了减少风险， 并非固定整个还款期的利率，只固定一段时刻的利率水平。(4) 从头协议利率抵押贷款或转动抵押贷款这是指抵押贷款在还款期限内每隔 3 年、4 年或 5 年，许诺两边从头协议抵押利率。有些金融机构将这种抵押形式与渐进式抵押贷款相结合

14、加以运用， 吸取二者各自的优势。 利用渐进式抵押贷款能够减少初期归还金额， 能够促使更多的人利用抵押贷款，而利用从头协议利率抵押贷款能够使贷款人在利率上升后将损失转移给借贷人。 但有时会给借贷人造成双重不利的阻碍， 即一方面利率上升增加了借贷人的还款负担， 另一方面渐进式抵押贷款又有打算地增加了借贷人的还款额。另外，还有比例升值贷款，增快还本抵押和可调整利率抵押贷款等形式。63 购房宝典：怎么验收精装修房每一年年末都是楼盘交钥匙的顶峰期， 随着精装修楼盘数量的慢慢增加， 购买精装住宅的消费者也随之增加， 很多读者来电询问对精装房的装修项目如何验收？达到什么标准才算合格？- 验收精装房依据的标准

15、北京市建装协家装委员会工程质量部主任金铮告知记者，目前，北京装饰行业利用的验收标准有两个：一个是北京市家庭装饰工程室内验收标准 ( 本版将陆续刊登 ) ，另一个是高级装饰工程验收标准，利用哪个标准要看购房合同里是如何签定的，以合同规定的标准对工程进行验收。- 哪些装修项目应注意验收因为北方气候的缘故， 一些装修项目在验收时可能会或多或少地存在一些因为气候缘故产生的问题，因此，专家建议第一把验收的目光放在隐蔽工程上：检查厨房洗手间的上下水管道。 看排水管道排水是不是顺畅， 上水管是不是存在渗漏现象，能够把洗菜池、面盆、浴缸放满水，然后排出去，检查一下排水速度。对马桶的下水检查那么需反复多次地进行

16、排水实验，看看排水成效。检查配电线路。 打开所有的灯具开关， 看灯具是不是都亮。 若是条件许诺还应该用万用表检查插座是不是有电， 用机检查线路是不是有信号， 用天线检查工具检查电视天线的信号。检查木工制品和油漆工制品。 这一步比较复杂， 简单地说， 应该检查木制品是不是变形， 接缝处开裂现象是不是严峻， 五金件安装是不是端正牢固， 油漆是不是存在流淌现象， 墙壁涂料是不是显现大范围开裂现象， 这些大体上能够靠咱们的眼睛去观看。查验墙地砖的空鼓问题。 检查厨房洗手间和其他部位的墙地砖的空鼓，用一个小橡皮槌随意地敲敲瓷砖、地砖就能够够了，若是空鼓率超过 3%，说明存在质量问题 ( 空鼓率是指 100 块瓷砖地砖当中存在多少空鼓的，它的空鼓率确实是多少)。检查细节。对一些边边角角的地址做认真检查， 如洗手间门口是不是有挡水条，窗子是不是会存在雨水流入， 开关插座面板是不是存在划痕， 浴室五金安装位置是不是合理等等。