成都超高层住宅专题研究综述

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。超高层住宅专题研究超高层住宅专题研究以成都市场为例以成都市场为例二级市场营运中心策略服务部 2013.7Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010前言前言 超高层建筑作为现代经济社会建筑业发展的一大主流, 是经济发展的标志, 它正在不断的改变着城市的经济结构与城市景观。超高层建筑的大量涌现, 为城市的经济建设、商业繁荣、人

2、口聚集带来生机与活力, 一定程度上加速了城市化进程的发展。 随着近年来城市人口的急剧增长，城市用地愈发显得宝贵，旧式的低层住宅以及中高层住宅逐渐无法满足城市的发展需要，加之近年来建筑设计施工水平的进一步提高，超高层住宅近年来在人口密集地价昂贵的大城市愈发盛行。Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010目录目录1.超高层住宅简介超高层住宅简介 1.1 超高层定义 1.2 成都超高层住宅分布 1.3 成都部分超高层住宅楼盘概况2.超高层住宅相对普通高层住宅的优劣势分析超高层住宅相对普通高层住宅的优劣势分析 2.1超高层住宅优势分析

3、 2.2 超高层住宅劣势分析3.超高层住宅的消防分析超高层住宅的消防分析 3.1 超高层住宅消防隐患分析 3.2 超高层消防隐患解决办法4.超高层住宅的避难层设计分析超高层住宅的避难层设计分析5.超高层住宅建设成本分析超高层住宅建设成本分析6.成都超高层住宅案例分析成都超高层住宅案例分析 成都超高层住宅典型楼盘分析世茂玉锦湾 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2011超高层住宅简介Part 1p 超高层定义超高层定义p 成都超高层住宅分布成都超高层住宅分布p 成都部分超高层住宅楼盘概况成都部分超高层住宅楼盘概况Code of

4、this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010超高层住宅定义超高层住宅定义我国民用建筑设计通则（JG3787）将住宅建筑层数划分为：13层为低层；46层为多层；79为中高层；凡超过100米均为超高层。 联合国1972年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四类：（1）916层（最高为50米）；（2）1725层（最高到75米）；（3）2640层（最高到100米）；40层以上（即超高层建筑）。Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010 成都超高层住宅分布图成都超高层住宅分布图由于受到航

5、空限高、文物保护单位限高等因素，成都超高层住宅主要分布在三大区域：绕城以内区域，南延线区域，温江区域绕城以内区域：由天府广场为轴心的东南-西北轴线向周围发散分布。绕城以内东南方向区域是成都超高层住宅最密集区域大成都范围内西北西南超高层住宅分布较少，正北，东北无超高层住宅分布Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010成都部分超高层住宅楼盘概况成都部分超高层住宅楼盘概况楼盘名称超高层楼栋层数开发商板块佳兆业丽晶港40四川天姿置业有限公司光华大道摩玛城40成都市黄和投资有限公司东湖板块蓝光凯丽香江42蓝光集团锦华路龙湖世纪峰景484

6、4成都龙湖锦华置业有限公司南沿线高新段成都ICC39新鸿基地产、恒基兆业地产、九龙仓集团东大街延线天紫界55宜宾市永竞房地产开发有限责任公司东大街延线明信鹭湾38成都东桂湾置业有限公司万年场楼盘名称超高层楼栋层数开发商板块时代凯悦42成都东渡房地产开发有限公司骡马市华置都汇华庭50爱美高房地产（成都）有限公司东大街天朗锦邸39成都天朗置业有限公司高升桥玺龙湾39成都鸿懋投资有限责任公司温江城区洲际亚洲湾38成都洲际置业有限公司光华大道朗御大厦50新嘉置地（成都）发展有限公司东大街首创国际城39首创置业东方新城Code of this report | 8 Copyright Centaline

7、 Group, 2010成成都部分超高层住宅楼盘概况都部分超高层住宅楼盘概况楼盘名称超高层楼栋层数开发商板块龙光天悦龙庭38成都市龙光房地产有限公司锦华路保利中心37保利（成都）实业有限公司科华世茂玉锦湾4447535456成都世茂房地产开发有限公司红星路时代豪庭35363743龙茂房地产开发(成都)有限公司东大街百悦天鹅湖39百悦投资集团有限公司大面板块金房华韵天府39成都金房营销策划有限公司成龙路-三圣乡外滩4041成都信德房产开发有限公司东大街延线楼盘名称超高层楼栋层数开发商板块晶融汇40美国铁狮门房地产公司东大街中德英伦联邦424448四川中德世纪置业有限公司南沿线华阳段凯德卓锦万黛3

8、9成都盛泉置业有限公司大面板块万科海悦汇城34354450成都万科华东置业有限公司南沿线华阳段两江国际42成都重投九华实业有限公司元华-站华九龙仓雍锦汇40香港九龙仓集团东大街延线佳兆业君汇上品3839成都南兴银基房地产开发有限公司华阳Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2011超高层住宅相对普通高层住宅的优劣势分析Part 2p 优势分析优势分析p 劣势分析劣势分析Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010容量大一定程度上能缓解日益严峻的城市住房紧张问题。体

9、现居住品质超高层住宅顶端价格高出同区高层价格较多。受干扰程度小远离空气和噪音污染, 是比较理想的居住环境。空气质量优良高处的湿度小, 远离汽车尾气、尘埃, 空气质量优良。景观效果好高层建筑光线明媚, 与普通多层建筑相比, 超高层住宅视线无遮挡。节约用地高层建筑土地利用率高、容积率大。优势分析优势分析Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010劣势分析劣势分析户型通透性差,存在部分异形房间,由于面积的影响,阳台、开窗等不完全合理安全性电梯安全系数问题,可燃性材料增加,人员疏散问题物业管理便于统一管理,日常运行能耗高,后期维护管理

10、费用高实用率公摊较高,消防楼梯增加,每50米设置避难层,实用率多在70左右成本成本比高层高出15%25%,对抗风、抗震的要求变化，带来成本大量增加其他开发周期拉长,智能化技术的使用,水系统、配电、消防要求的变化Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2011超高层住宅消防分析Part 3p 超高层消防隐患分析超高层消防隐患分析p 超高层消防隐患解决办法分析超高层消防隐患解决办法分析Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010超高层建筑发生火灾时火势蔓延快超高层建筑

11、发生火灾时火势蔓延快建筑装修中使用了大量可燃性材料, 建筑内部还分布着大量电线电缆, 一旦火灾形成, 火势会非常迅猛, 电梯井和管道井就像一个个大烟囱, 火借风势, 蔓延很快, 构成火势迅速蔓延的主要途径。超高层建筑发生火灾时人员疏散困难超高层建筑发生火灾时人员疏散困难高层建筑层数多, 人员集中, 垂直疏散距离远, 发生火灾时, 要使人员迅速疏散到地面或不受火灾威胁的安全部位是十分艰难的。发生火灾时火灾扑救难度大发生火灾时火灾扑救难度大 消防部门的云梯只有100m 高, 如果超过消防登高车辆的高度则根本无法进行室外救援, 除非动用直升机灭火, 可是协调还需要时间, 只能依靠自救, 即依靠室内的

12、消防疏散设施。超高层建筑中普遍使用的钢结构体系耐火性较差超高层建筑中普遍使用的钢结构体系耐火性较差钢材在700 摄氏度的高温下就会丧失承载能力, 导致楼体坍塌。超高层建筑由于其高度相对于普通高层的较大区别导致给消防工作带来了许多困扰和危机：超高层建筑由于其高度相对于普通高层的较大区别导致给消防工作带来了许多困扰和危机：超高层住宅消防隐患分析超高层住宅消防隐患分析Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010合理布置高层建筑总体布局和防火分区合理布置高层建筑总体布局和防火分区 ： 总平面布置中的主，附体关系，该建筑与四周建筑的间距

13、及车道的设置等等，均属与防止蔓延和迅速扑救密切相关的问题，也是进行建筑方面设计方案时须首先考虑的重要因素之一。防火分区是延缓火势蔓延的重要措施，包括水平和竖向两种：防火分区是延缓火势蔓延的重要措施，包括水平和竖向两种：水平防火分区是应用防火墙，防火门及防火卷帘等将各楼层在水平方向分隔为两个或几个防火分区。竖向防火分区主要指对建筑内部的垃圾井、水井（水管井）、电井（强、弱电）及楼、电梯间实行防火阻隔（水井、电井要求封堵），最大限度地降低火势蔓延速度，控制火灾燃烧面积。高规规定，超高层建筑每个防火分区建筑面积1000，当高层建筑与其裙房之间设有防火墙等防火分隔设施时，其裙房的防火分区允许最大建筑面

14、积不应大于2500m2，当设有自动喷水灭火系统时，防火分区允许最大建筑面积可增加1.00倍。每一分区内要相应装设一些使防火门能自动关闭的装置，并且在建筑施工时，要做到防火卷帘安装时，卷筒与梁，卷筒与墙壁之间不能留有缝隙，能充分发挥其防火、阻烟作用。 超高层消防隐患解决办法超高层消防隐患解决办法Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010确保建筑物耐火能力确保建筑物耐火能力 在高层建筑防火设计中应保证建筑物的耐火等级，使火灾发生时建筑物结构在较短时间内不会损坏，为人员疏散赢得时间，同时也减少火灾损失。可靠的耐火构造能减少起火，蔓

15、延及保护人和建筑的安全。设计中除了应首先保证主体结构的耐火能力之外，还须对天棚，墙面等装修部位的耐火性能给予充分的考虑。 加强自然排烟设计及安全疏散设施设置加强自然排烟设计及安全疏散设施设置 高层建筑中玻璃幕墙和竖向管道常常成为火势蔓延的途径，造成火势跳跃防火分区，扩大火灾损失；其次，大量高层建筑火灾证明了烟是高层建筑火灾中最大的杀手。因此，防排烟设计与安全疏散设施的设置是高层建筑防火设计中十分重要的环节。 超高层消防隐患解决办法超高层消防隐患解决办法Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2011超高层住宅避难层设计分析Part

16、 4Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010避难层的设置：避难层的设置：自高层建筑首层至第一个避难层或两个避难层之间，不宜超过15层；这是因为登高、举高消防车，最大作业高度在3045m；根据对消防队员的实测，登高超过10层时，心跳和呼吸明显加快，不适应扑就的需要，会给灭火工作带来不利影响。避难层定义：避难层定义：避难层是高层建筑中用作消防避难的楼层。一般建筑高度超过1OOm的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。 通过避难层的防烟楼梯应在避难层分隔、同层错位或上下层断开，但人员均必须经避难层方能上下。使得人们

17、遇到危险时能够安全逃生目的。避难层设计分析避难层设计分析 通向避难层的防烟楼梯间应在避难层分隔、同层错位或上下断开，但人员必须经避难层方能上下 避难层的净面积宜按每平方米5人计算 避难层可兼作设备层，但设备管道宜集中布置，设备管井及垂直交通设施应用耐火极限不低于1h的墙围护起来 避难层应设消防电梯出口、设消防专线电话，并应设有消火栓和消防卷盘 封闭式避难层还应设独立的防烟设施，并有应急广播和应急照明等避难层设计要点：避难层设计要点：Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2011超高层住宅建设成本分析超高层住宅建设成本分析Part

18、 5Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010设置避难层，100米以上的建筑一般每隔50米要设置一个避难层。供电系统双电源+自备电源 。 进户门要求为甲级防火门 。由于高处的湿度和风力情况较为复杂，在外墙材料，铝合金窗玻璃等建筑材料的选择会格外严格会较大。超高层建筑设计复杂项目设计和管理水平要求也较高设计、工程顾问及监理费用会增加。超高层建筑的消防要求极为严格。凡超过5平方米的房间均要设置。超高层建筑的配套人防面积也较大。 超高层住宅建设费用较普通高层住宅增加项超高层住宅建设费用较普通高层住宅增加项Code of this

19、report | 20 Copyright Centaline Group, 2010超高层建筑建设成本分析超高层建筑建设成本分析考虑到普通框架-剪力墙建筑的造价大约在2200-2500元/平米，超高层的成本在2600元/平米-3000元/平米左右。全部落地剪力墙的成本则会增加大约500-1000元/平米，而部分框支剪力墙结构的成本与框架-剪力墙结构相仿。 增加造价：项目增加造价（元/平米）整体设计标准与技术20-40基础与结构160-260屋面及外立面15-25机电设备160-240合计355 565（增幅约为16% - 26%）Code of this report | 21 Copyri

20、ght Centaline Group, 2011成都超高层住宅案例分析Part 6Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010成都超高层案例成都超高层案例世茂玉锦湾世茂玉锦湾点式围合布局点式围合布局优点：点式有利于住宅小区的低密度，对于住宅的通风采光都有好处。围合式布局有利于地块的经济合理。基本信息：基本信息：物业类别：住宅、普通住宅,低密度洋房建筑类别 ：板楼 小高层 超高层环线位置 ：一环以内容 积 率 ：5.58 开盘时间：2012年6月23日一期已开盘 开 发 商：成都世茂房地产开发有限公司占地面积: 51560平方米 建筑面积: 390000平方米 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010业态布局业态布局20#19#18#16#15#14#17#6#7#8#9#10 #11 #12#13#商业洋房电梯售楼处公寓2梯4户3梯2户2梯2户酒店锦江本项目包含：8栋超高层住宅7栋复式